Convertirse en propietario de una vivienda no es difícil, pero es un proceso. Si bien hay algunos pasos específicos pertinentes a los que utilizan sus beneficios de préstamos VA, el proceso general es similar para todos los compradores de vivienda.
Y, la buena noticia: No es complicado. De hecho, 130,691 veteranos y miembros del servicio activo compraron o refinanciaron hipotecas con un préstamo VA en los primeros tres meses de 2019. Si todos esos compañeros militares lo consiguieron, tú también puedes.
Averigua cuál es tu siguiente paso en el proceso de compra de una vivienda conectándote con un prestamista.
Descubre lo que te puedes permitir
Esto implica echar un vistazo de cerca a tu presupuesto familiar. Si ahora se pregunta: «¿Qué presupuesto familiar?», debe ponerse manos a la obra y elaborar uno. (La Comisión Federal de Comercio tiene una buena plantilla o puede encontrar aplicaciones financieras en línea.)
Básicamente, necesita saber a dónde va su dinero cada mes. Esto le informa de su poder adquisitivo potencial (es decir, cuánta casa puede permitirse) y la cantidad de pago mensual de la hipoteca que puede soportar. En función de lo que descubra, puede optar por recortar algunos artículos no esenciales para poder ahorrar y permitirse una casa más bonita. O puede decidir comprar una más modesta y mantener su estilo de vida. Además, tenga en cuenta que los propietarios de viviendas tienen gastos adicionales, como los impuestos sobre la propiedad, el seguro del propietario y las reparaciones de la casa.
Crear un presupuesto no es un requisito para obtener un préstamo, pero le convierte en un consumidor más informado. Es como salir en un desastre sin una bolsa de viaje. Lo más probable es que no termine bien.
Consiga la preaprobación
Conseguir la preaprobación le da el estatus de «comprador serio» a los ojos de los vendedores y agentes inmobiliarios. Significa que ha hablado con un prestamista hipotecario que ha analizado sus finanzas. Eso incluye el establecimiento de su elegibilidad para un préstamo VA, la comprobación de su crédito, la confirmación de sus ingresos, y la elaboración de lo grande que una hipoteca que puede permitirse.
Una vez completado, el prestamista le envía una carta confirmando su cantidad de préstamo. Esto significa que los vendedores y los agentes le toman más en serio. Y, le da una ventaja a la hora de negociar el precio, especialmente cuando frente a otros compradores potenciales que no están aprobados.
No se confunda entre preaprobación y precalificación. La precalificación es mejor que nada, pero sólo significa que el prestamista le hizo algunas preguntas y se basó en sus respuestas (con cero verificación) para estimar cuánto puede pedir prestado. Es mucho menos creíble que la preaprobación.
Comprar para los prestamistas
Usted puede pensar que un préstamo de VA es un préstamo de VA es un préstamo de VA. Pero algunos prestamistas ofrecen grandes ofertas y otros menos grandes – o de plano malo. Usted realmente tiene que comprar entre los prestamistas para encontrar la mejor oferta para usted. Pero, no somos sólo nosotros los que decimos eso.
El año pasado, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) escribió:
Las tasas de interés de las hipotecas y los términos del préstamo pueden variar considerablemente entre los prestamistas. A pesar de este hecho, muchos compradores de vivienda no comparan sus hipotecas. En estudios recientes, más del 30 por ciento de los prestatarios declararon no haber comparado sus hipotecas, y más del 75 por ciento de los prestatarios declararon haber solicitado una hipoteca con un solo prestamista. Investigaciones anteriores de la Oficina sugieren que no comparar hipotecas le cuesta al comprador medio de una vivienda aproximadamente 300 dólares al año y muchos miles de dólares a lo largo de la vida del préstamo»
Los prestamistas están obligados a enviarle un presupuesto del préstamo en el que se detalla todo lo que necesita saber sobre la hipoteca que se le ofrece. El CFPB tiene una guía excepcionalmente útil sobre cómo leerlos – y cómo compararlos.
Lea más: Preguntas que debe hacer antes de elegir un prestamista.
Busque un agente inmobiliario de confianza para el comprador
Por lo general, como comprador, la contratación de un agente inmobiliario no le cuesta nada. Esto es porque los vendedores generalmente pagan las comisiones del agente inmobiliario del comprador. No todos los compradores tienen un agente, pero es una buena idea. Su agente inmobiliario puede ser uno de sus mayores activos a lo largo de la transacción. (Pero no utilice el mismo que utiliza el vendedor. Su primer deber es con el vendedor.)
Un buen agente inmobiliario le ayuda con lo siguiente:
- Encontrar la casa de sus sueños
- Negociar el mejor acuerdo de compra posible
- Completar el papeleo de compra
- Guiarle a lo largo de cada paso de la transacción
- Resolver cualquier problema
Encontrar su casa
Esta suele ser la parte divertida. Aunque, dependiendo de su mercado inmobiliario local, puede llevar un tiempo. Piense con antelación en sus necesidades futuras y en las actuales. Elija una casa que satisfaga sus necesidades durante muchos años, si es posible y realista.
No se deje tentar por una compra rápida con la expectativa de poder mudarse de nuevo en unos años. Comprar y vender una casa es caro y el mercado inmobiliario es imprevisible: no querrá hacerlo más a menudo de lo estrictamente necesario.
Haga una oferta
Este es el momento en que un buen agente inmobiliario resulta más valioso. Así que escuche sus consejos.
El trabajo de un agente inmobiliario es conseguirle el mejor trato y debe tener los conocimientos y la experiencia para lograrlo. Así que deje las negociaciones en sus manos. Por supuesto, su agente inmobiliario debe hablar de las tácticas con usted. Básicamente, cómo presentar una oferta que no aleje al propietario pero que le haga pagar la menor cantidad posible.
Su agente inmobiliario también le aconsejará sobre las «contingencias» que debe incluir en su oferta. Se trata de elementos que le permiten retirarse sin coste alguno si surgen ciertas eventualidades, como una contingencia de inspección (si la inspección de la casa descubre problemas inesperados) o una contingencia de financiación (en caso de que su préstamo hipotecario tenga problemas). Puede haber otros también.
Pagar las arras
Típicamente se espera que pague las arras cuando se acepte su oferta. Su agente puede negociar la cantidad, pero espere pagar entre el 1 y el 5 por ciento del precio de compra.
Como su nombre indica, las arras indican al vendedor que usted es un comprador serio (también conocido como serio). Sin embargo, no es un dinero perdido. Se le devolverá como una deducción de sus costos de cierre, o si sus costos de cierre están cubiertos por un tercero, se le reembolsará la cantidad.
Obtenga una inspección de la casa
Las inspecciones de la casa no son necesarias para comprar una casa, pero son muy recomendables – especialmente si usted está comprando una casa antigua. Una inspección de la casa le da una evaluación de arriba hacia abajo de la casa y la propiedad, incluyendo el techo y el exterior de la casa y no debe confundirse con una evaluación de la casa de VA.
Típicamente, usted puede retroceder de su oferta y recibir su dinero de garantía de vuelta, siempre y cuando haya una «contingencia de inspección» por escrito en el contrato de compra.
La evaluación de la casa de VA se requiere para un préstamo de la casa de VA y es organizado por su prestamista VA. Evalúa la propiedad de acuerdo con los requisitos mínimos de la propiedad del VA (MPR) y tiene la intención de protegerlo de la compra de una propiedad que no es segura, sólida y sanitaria; también establece un valor justo de la propiedad.
Lea más: VA Appraisal & Home Inspection Checklist
Actualice la documentación de su prestamista
Cada documento utilizado para aprobar su préstamo debe ser el más reciente. En última instancia, su prestamista le pedirá lo que necesita, pero puede evitar retrasos si lo tiene todo preparado de antemano. Reúna copias de sus documentos personales, incluyendo sus últimos talones de pago y extractos bancarios.
También deberá enviar una copia del contrato de compra firmado a su prestamista. Esto permite a su prestamista para ordenar la evaluación de la VA y actualizar su solicitud de préstamo con la dirección de su próxima casa.
En este punto, se le puede pedir que firme los documentos de divulgación de la hipoteca. Estos son enviados a usted por su prestamista y establecer los términos de su préstamo en detalle – los términos pueden haber cambiado ahora que una casa específica se encontró y el precio de compra acordado.
Lee más: Lista de verificación de los documentos del préstamo hipotecario del VA
Cumplir con las condiciones de suscripción de su prestamista
Una vez que tiene toda la documentación requerida, su prestamista presenta su solicitud a su departamento de suscripción. Este es el último paso para aprobar oficialmente su préstamo hipotecario. No es infrecuente que los suscriptores soliciten más información -llamada condiciones- en esta fase. Por lo general, todo lo que se necesita es documentación adicional.
Después de que el asegurador dé la aprobación final del préstamo, su prestamista envía los documentos finales del préstamo a una empresa de custodia.
Firme el papeleo final
Es probable que vaya a la oficina del agente de custodia para firmar todo el papeleo final. Revise cuidadosamente todos los documentos. Compare la estimación más reciente del préstamo con la declaración de cierre. (Las divulgaciones de cierre proporcionan un desglose final de todos los detalles de su préstamo, incluyendo «los pagos mensuales proyectados, y cuánto pagará en honorarios y otros costos para obtener su hipoteca (costos de cierre)», según el CFPB.)
Si hay discrepancias entre su divulgación de cierre y su última estimación del préstamo, su prestamista debe justificarlas. Mientras que algunos costos pueden aumentar en el cierre, otros legalmente no pueden. Llame a su prestamista inmediatamente si algo no parece correcto.
Si tiene que pagar algún coste de cierre, también lo hará en ese momento. Lleve un cheque de caja u otros fondos certificados a la oficina de depósito en garantía cuando firme sus documentos; su compañía de depósito en garantía proporciona la cantidad total necesaria.
Monitoree el estado de su préstamo
Desgraciadamente, su préstamo no está completo cuando usted firma los documentos. Su prestamista podría tardar hasta una semana o más en finalizar su préstamo y transferir el dinero. Una vez que el prestamista financia el préstamo, se paga al vendedor y a todas las demás partes. (El último paso: cuando la transacción se inscribe en los registros oficiales de su jurisdicción.)
Podría pensar que ahora es el momento de relajarse. Pronto podrá hacerlo. Pero todavía no.
Pocos compradores de vivienda saben que los prestamistas suelen realizar una segunda (o tercera) comprobación de crédito antes del cierre. Si su puntuación de crédito ha sufrido un golpe, su prestamista podría cancelar su préstamo – o aumentar la tasa de la hipoteca. Eso significa que no hay pagos atrasados, no hay nuevas cuentas de crédito, y bajos saldos de tarjetas de crédito.
Un paso a la vez
Si usted está empezando, entonces considere un préstamo de vivienda VA. Los préstamos de la VA suelen venir con tasas de interés más bajas que la mayoría de las otras hipotecas. El informe Origination Insight de Ellie Mae muestra que son constantemente más bajas que las tasas de interés de los préstamos FHA y convencionales. Los préstamos hipotecarios de la VA también requieren cero dinero de entrada y ningún seguro hipotecario privado continuo.
Vea si usted es elegible para un préstamo hipotecario de la VA.