At blive husejer er ikke svært, men det er en proces. Mens der er nogle specifikke trin, der er relevante for dem, der bruger deres VA-lånefordele, er den overordnede proces ens for alle boligkøbere.
Og, den gode nyhed: Det er ikke kompliceret. Faktisk købte eller refinansierede 130.691 veteraner og aktive militærpersoner realkreditlån med et VA-lån i de første tre måneder af 2019. Hvis alle disse militærfæller klarede det, kan du også.
Find ud af dit næste skridt i boligkøbsprocessen ved at komme i kontakt med en långiver.
Find ud af, hvad du har råd til
Dette indebærer at tage et nøje kig på dit husholdningsbudget. Hvis du nu spørger: “Hvilket husholdningsbudget?”, så er du nødt til at få travlt og lave et. (Federal Trade Commission har en god skabelon, eller du kan finde finansielle apps online.)
Helt grundlæggende skal du vide, hvor dine penge går hen hver måned. Dette informerer dig om din potentielle købekraft (aka hvor meget hus du har råd til) og det månedlige realkreditbetalingsbeløb, du kan klare. Afhængigt af hvad du finder, kan du vælge at skære ned på nogle ikke-væsentlige ting, så du kan spare op og få råd til et pænere hjem. Eller du kan beslutte dig for at købe et mere beskedent hus og bevare din livsstil. Husk også på, at boligejere har ekstra udgifter, herunder ejendomsskatter, ejerskifteforsikring og reparationer af boligen.
At udarbejde et budget er ikke et krav for at blive kvalificeret til et lån, men det gør dig til en mere informeret forbruger. Det er som at begive sig ud i en katastrofe uden en go-bag. Chancerne er, at det ikke vil ende godt.
Få forhåndsgodkendt
Få forhåndsgodkendt giver dig status som “seriøs køber” i sælgers og ejendomsmægleres øjne. Det betyder, at du har talt med en realkreditudlåner, som har gennemgået din økonomi. Det omfatter at fastslå din berettigelse til et VA-lån, kontrollere din kredit, bekræfte din indkomst og regne ud, hvor stort et realkreditlån du har råd til.
Når det er afsluttet, sender långiveren dig et brev, der bekræfter dit lånebeløb. Det betyder, at sælgere og agenter tager dig langt mere seriøst. Og giver dig en fordel, når du forhandler prisen, især når du står over for andre potentielle købere, der ikke er godkendt.
Du må ikke blive forvirret mellem preapproval og prekvalifikation. Prækvalifikation er bedre end ingenting, men det betyder blot, at långiveren har stillet dig et par spørgsmål og har baseret sig på dine svar (uden nogen form for verifikation) for at vurdere, hvor meget du kan låne. Det er langt mindre troværdigt end preapproval.
Shoppe efter långivere
Du tror måske, at et VA-lån er et VA-lån er et VA-lån er et VA-lån. Men nogle långivere tilbyder gode tilbud og andre mindre gode – eller ligefrem dårlige. Du er virkelig nødt til at shoppe rundt mellem långivere for at finde den allerbedste aftale for dig. Men det er ikke kun os, der siger det.
Sidste år skrev Consumer Financial Protection Bureau (CFPB):
Hypoteksrenter og lånebetingelser kan variere betydeligt på tværs af långivere. På trods af dette faktum sammenligner mange boligkøbere ikke deres realkreditlån. I nyere undersøgelser rapporterede mere end 30 % af låntagerne, at de ikke sammenlignede deres realkreditlån, og mere end 75 % af låntagerne rapporterede, at de kun søgte om et realkreditlån hos én långiver. Tidligere undersøgelser fra Bureauet tyder på, at det at undlade at sammenligne lånet koster den gennemsnitlige boligkøber ca. 300 dollars om året og mange tusinde dollars i løbet af lånets løbetid.”
Långivere er forpligtet til at sende dig et låneoverslag med oplysninger om alt, hvad du har brug for at vide om det lån, du bliver tilbudt. CFPB har en usædvanlig nyttig vejledning om, hvordan du læser disse – og hvordan du sammenligner dem.
Læs mere: Spørgsmål, du skal stille, før du vælger en långiver.
Find en velrenommeret ejendomsmægler for købere
Sædvanligvis koster det dig som køber ikke noget at have en ejendomsmægler. Dette skyldes, at sælgere generelt betaler køberens ejendomsmægler provision. Det er ikke alle købere, der har en mægler, men det er en god idé. Din ejendomsmægler kan være et af dine største aktiver under hele transaktionen. (Du skal bare ikke bruge den samme, som sælgeren bruger. Deres første pligt er over for sælgeren.)
En god ejendomsmægler hjælper dig med følgende:
- Finder din drømmebolig
- Finder den bedst mulige købsaftale
- Fuldfører købspapirerne
- Guider dig gennem hvert trin af transaktionen
- Forsøger eventuelle problemer
Finder din bolig
Dette er normalt den sjove del. Men afhængigt af dit lokale ejendomsmarked kan det tage et stykke tid. Tænk fremadrettet på dine fremtidige behov såvel som dine eksisterende behov. Vælg et hjem, der opfylder dine krav i mange år fremover, hvis det er muligt og realistisk.
Lad dig ikke friste af et quick-fix-køb med en forventning om, at du kan flytte igen om et par år. Det er dyrt at købe og sælge en bolig, og ejendomsmarkedet er uforudsigeligt – du ønsker ikke at gøre det oftere, end du absolut er nødt til.
Giv et tilbud
Det er på dette tidspunkt, at en god ejendomsmægler viser sig at være mest værdifuld. Så lyt til deres råd.
Det er en ejendomsmæglers opgave at skaffe dig den bedste handel, og de bør have den viden og ekspertise, der skal til for at opnå dette. Så overlad forhandlingerne til dem. Selvfølgelig bør din ejendomsmægler tale taktikken igennem med dig. Dybest set, hvordan du kan fremsætte et tilbud, som ikke vil gøre ejeren fremmedgjort, men som vil få dig til at betale det mindst mulige beløb.
Din ejendomsmægler vil også rådgive dig om eventuelle “uforudsete forhold”, som bør indgå i dit tilbud. Det er elementer, der gør det muligt for dig at gå væk uden omkostninger, hvis visse eventualiteter opstår, som f.eks. en eventualitet i forbindelse med inspektion (hvis boliginspektionen afdækker uventede problemer) eller en eventualitet i forbindelse med finansiering (hvis dit realkreditlån har problemer). Der kan også være andre.
Betal en earnest money
Du vil typisk blive forventet at betale en earnest money, når dit tilbud bliver accepteret. Din agent kan forhandle om beløbet, men forvent at betale mellem 1 og 5 procent af købsprisen.
Som navnet antyder, angiver depositum til sælger, at du er en seriøs (aka earnest) køber. Det er dog ikke tabte penge. Du får dem tilbage enten som et fradrag i dine afsluttende omkostninger, eller hvis dine afsluttende omkostninger er dækket af en tredjepart, får du beløbet refunderet.
Få en boliginspektion
Hjeminspektioner er ikke påkrævet for at købe et hus, men de anbefales stærkt – især hvis du køber et ældre hus. En boliginspektion giver dig en top-down-evaluering af boligen og ejendommen, herunder taget og boligens ydre, og bør ikke forveksles med en VA-hjemmebesigtigelse.
Typisk kan du trække dig tilbage fra dit tilbud og få dine indskudte penge tilbage, så længe der er en “inspektionsforudsætning” skrevet ind i købskontrakten.
VA-hjemmebesigtigelsen er påkrævet for et VA-hjemlån og arrangeres af din VA-långiver. Den vurderer ejendommen i henhold til VA’s minimumskrav til ejendommen (MPR’s) og har til formål at beskytte dig mod at købe en ejendom, der ikke er sikker, sund og sanitær; den fastsætter også en rimelig værdi af ejendommen.
Læs mere: VA Appraisal & Home Inspection Checklist
opdatér din långiver dokumentation
Alle dokumenter, der bruges til at godkende dit lån, skal være de nyeste. I sidste ende vil din långiver bede om det, den har brug for, men du kan undgå forsinkelser ved at have det hele klar på forhånd. Saml kopier af dine personlige dokumenter, herunder dine seneste lønsedler og kontoudtog.
Du skal også sende en kopi af den underskrevne købskontrakt til din långiver. Dette giver din långiver mulighed for at bestille VA-vurderingen og opdatere din låneansøgning med adressen på dit næste hjem.
På dette tidspunkt kan du blive bedt om at underskrive dokumenter med oplysning om realkreditlån. Disse sendes til dig af din långiver og beskriver vilkårene for dit lån i detaljer – vilkårene kan have ændret sig nu, hvor der er fundet et bestemt hjem og aftalt en købspris.
Læs mere: VA Mortgage Loan Document Checklist
Mød din långivers underwriting betingelser
Når den har al den nødvendige dokumentation, sender din långiver din ansøgning til sin underwriting-afdeling. Dette er det sidste skridt til officielt at godkende dit realkreditlån. Det er ikke ualmindeligt, at underwritere anmoder om flere oplysninger – kaldet betingelser – i denne fase. Normalt er der kun brug for yderligere dokumentation.
Når underwriteren giver den endelige godkendelse af lånet, sender din långiver dine endelige lånedokumenter til et escrow-selskab.
Signér det endelige papirarbejde
Du vil sandsynligvis gå til escrow-agentens kontor for at underskrive alt det endelige papirarbejde. Gennemgå alle dokumenterne omhyggeligt. Sammenlign dit seneste låneoverslag med den afsluttende oplysning. (Closing disclosures giver en endelig oversigt over alle detaljerne i dit lån, herunder “forventede månedlige betalinger, og hvor meget du vil betale i gebyrer og andre omkostninger for at få dit realkreditlån (closing costs)”, ifølge CFPB.)
Hvis der er uoverensstemmelser mellem din closing disclosure og dit seneste låneoverslag, skal din långiver begrunde dem. Mens nogle omkostninger kan stige ved lukning, kan andre omkostninger lovligt set ikke stige. Ring straks til din långiver, hvis noget ikke ser rigtigt ud.
Hvis du skal betale nogen lukkeomkostninger, skal du også betale dem på dette tidspunkt. Medbring en kontantcheck eller andre certificerede midler til escrow-kontoret, når du underskriver dine dokumenter; dit escrow-selskab giver det samlede beløb, der er nødvendigt.
Overvågning af status for dit lån
Det er desværre ikke sikkert, at dit lån er færdigt, når du underskriver dokumenterne. Din långiver kan være op til en uge eller mere om at færdiggøre dit lån og overføre pengene. Når långiveren har finansieret lånet, er sælger og alle andre parter betalt. (Det sidste trin: når transaktionen er registreret i din jurisdiktions officielle registre.)
Du tænker måske, at det er nu, du skal slappe af. Det kan du snart. Men ikke helt endnu.
Få boligkøbere er klar over, at långivere rutinemæssigt foretager en anden (eller tredje) kreditvurdering før afslutningen. Hvis din kreditværdighed er blevet forringet, kan din långiver annullere dit lån – eller øge din realkreditrente. Det betyder ingen forsinkede betalinger, ingen nye kreditkonti og lave kreditkortsaldi.
Et skridt ad gangen
Hvis du lige er kommet i gang, så overvej et VA-hjemmelån. VA-lån kommer typisk med lavere renter end de fleste andre realkreditlån. Ellie Mae’s Origination Insight Report viser, at de konsekvent er lavere end FHA- og konventionelle lånerentesatser. VA-hjemlån kræver også nul penge ned og ingen fortsat privat realkreditforsikring.
Se, om du er berettiget til et VA-hjemlån.