Efter at have skrevet om økonomien i Nicaragua for et par uger siden, modtog jeg mange henvendelser om at investere i fast ejendom i Nicaragua. Læs artiklen om Nicaraguas økonomi – den tjener som en god indledning til denne artikel.
Jeg vil fokusere på San Juan Del Sur og Granada, da de er de to vigtigste destinationer for udenlandske investeringer i fast ejendom og livsstil i Nicaragua.
Det er svært at få data til en ordentlig markedsanalyse, da markedet er meget fragmenteret og ikke datarigt.
Men på baggrund af mine samtaler med forskellige ejendomsmæglere er der dog enighed om, at priserne steg betydeligt fra 2011 og derefter styrtdykkede efter protesterne i 2018. Priserne styrtdykkede med ca. 30 % i USD i gennemsnit og stoppede med at falde omkring Q3-Q4 2019, hvorefter transaktionsvolumen begyndte at stige, om end med konstante priser. Markedet havde fundet støtte omkring denne base og var klar til en stigning.
Den verdensomspændende nedlukning af økonomien på grund af Coronavirus ændrede imidlertid dette. Selv om Nicaragua ikke har gennemført en lockdown, er økonomien blevet stærkt påvirket, især i disse to turist-hotpots.
Visse få transaktioner finder sted lige nu, men lejlighedsvise brand-salg sker; oftest af amerikanske sælgere, der har brug for kontanter.
Med dette i baghovedet mødtes jeg med et par agenter og tog ud for at se nogle få lister. Jeg så ikke alle nedenstående lister; nogle af dem tog jeg blot online. Ingen af disse er anbefalinger, og de er heller ikke de bedste tilbud på markedet. Nedenstående er blot en over gennemsnittet liggende shortliste af ejendomme, som jeg fandt havde interessante egenskaber. De giver et indblik i mulighederne på det nuværende marked.
En ejendomsinvestering i San Juan Del Sur, Nicaragua
San Juan Del Sur, på den sydlige Stillehavskyst, er vidt og bredt æret for sine helårsbølger. Mange canadiere og amerikanere, og nogle europæere, bor her på fuld tid. Der er (normalt) en livlig turisme, fantastisk surfing, en afslappet atmosfære, en etableret expat-scene og endda en tosproget skole for børn. Det er en anstændig mulighed for en vinterbase eller en helårsbeboelse.
Når man tænker på, at Nicaragua tilbyder overkommelige sundhedsydelser, flere opholdsmuligheder og en god beskatning, begynder det at se mere end anstændigt ud.
Jeg siger dette, fordi jeg ville klassificere San Juan Del Sur som mere en livsstilsbeslutning end en investeringsbeslutning. Efter at have sammenlignet nogle lister med lejepriser (både kort- og langsigtet) er det ret svært at få et anstændigt afkast af investeringen, selv ved de nuværende “lave” priser.
Efter alle vedligeholdelsesomkostninger, skatter, afgifter osv. kan du forvente at få mindre end 2% nettoafkast. Det er unødvendigt at sige, at det ikke er al den risiko værd.
Dette massive hus ligger i et gated community, i gåafstand fra byen ned ad nogle stejle trapper. Det tilbyder uovertruffen udsigt over bugten, især ved solnedgang. Denne villa er massiv og består af to enheder. Du kunne vælge at bo i den ene og leje den anden ud, eller holde det hele for dig selv.
Engang noteret til 1 dollar,200.000, er den nu nede til brandudsalgsprisen på 494.000 dollars. Husk på, at du kan forhandle prisen endnu længere ned. Selv om disse målinger omfatter terrasserne, skal du regne med 6666 $ pr. m2 (62 $ pr. ft2) for en ejendom af så høj kvalitet. Sælgeren tager helt sikkert et betydeligt tab på salget.
I den mere overkommelige ende kan du få dette søde hus med et soveværelse for 89.000 dollars. Det ligger i et lille gated community med 24/7 sikkerhed. For mindre end $100k har du din plan B. Det ligger 20 minutters gang fra byen og fra stranden i et roligt område.
Du tror måske, at det er en god investering. Men på det langsigtede marked får du sandsynligvis kun 450 dollars om måneden for det, og når du betaler HOA-afgifter (måske 150 dollars), findeløn for lejere, administrationsgebyr, vedligeholdelse, skatter og tomme måneder, ender du med et nettoafkast på mindre end 2 %.
Jeg gentager, San Juan Del Sur er ikke en investeringsdestination – det er en (dejlig) livsstilsbeslutning med nogle potentielle sidepenge til at dække udgifterne.
Den vilde ejendom i San Juan Del Sur, Nicaragua for preppers
- Mener du, at verdensøkonomien vil bryde sammen, og at folk bliver nødt til at gå tilbage til at arbejde på jorden?
- Mener du, at regeringer i Vesten vil blive mere og mere tyranniske og forsøge at konfiskere din rigdom?
- Er du kristen og føler dig i stigende grad forfulgt i det sekulære Vesten og ønsker at bo i et troende land, hvor kristendommen er udbredt og respekteret?
- Ønsker du afstand fra regeringer og globale eliter, der vil tvinge noget ind i dig og din familie?
- Er du simpelthen træt af mennesker og ønsker at komme væk fra det hele?
- Vil du leve i synkronisering med naturen?
Hvis du har svaret ja til noget af ovenstående, har jeg den perfekte ejendom til dig.
Midt i et naturreservat ligger denne ejendom i en bebyggelse og har 5 hektar jord med over 200 frugttræer, en privat brønd, massive vandlagertanke og nok solpaneler til at leve i fuldstændig autarki. Dette hus har det hele.
I ejendommen er der endda et separat studie til gæsterne, nede ad den stenbelagte sti. Det er en kort køretur fra San Juan Del Sur, men lige langt nok til at leve i fred.
Køb huset, få noget satellitinternet, grav et hul i jorden til dit guld, køb nogle våben og ammunition på det sorte marked, og stå klar til at møde ethvert kriminelt (statsligt eller andet) forsøg på at gribe ind i din frihed. 🙂
En investering i fast ejendom i Granada, Nicaragua
Granada tilbyder et meget anderledes værditilbud. Det er en livlig lille koloniby med omkring 100.000 sjæle, beliggende ved den store sø i Nicaragua. Den historiske by består af smukke små koloniale huse og smukke katolske kirker. Den er ret turistet, men i modsætning til San Juan Del Sur er den ikke domineret af expats. Så du kan virkelig leve et lokalt liv. Den har også et udvalg af tosprogede skoler.
Regionen har smukke nationalparker til vandreture sammen med en række vulkaner, både aktive og inaktive. Jorden er ekstremt frugtbar. Endelig ligger den lidt over en times kørsel fra hovedstaden Managua.
Granada har flere investeringsmuligheder. Mens ejendomsmarkedet i San Juan Del Sur hovedsagelig er drevet af udlændinge, har Granada et stort lokalt marked. Det er også en nem weekendudflugt for Managuas elite, hvoraf mange har weekendboliger omkring Granada.
En morgen, da jeg tog ekspresbussen til Managua, bemærkede jeg mange arbejdere fra middelklassen, der pendler til hovedstaden, sådan en læger. I stedet for at bo i en storby som Managua kan de lokale pendle en time og bo i en dejlig lille by.
I betragtning af landets positive demografiske udvikling, efterhånden som urbaniseringen stiger, og efterhånden som landet vokser økonomisk, vil Granada sandsynligvis tiltrække en stadig større lokal efterspørgsel efter fast ejendom. Så længe du undgår de dyre koloniale boliger i byen, som er oppustet af internationale købere, kan du udnytte det lokale middelklasse- og high-end-marked, ejendomme, som er mindre udsat for volatilitet på lang sigt.
Dette hus består af fire separate lejligheder (tre med to soveværelser og en med et soveværelse), og ligger ti minutters gang fra den centrale park. Enhederne er ikke meget at se på, men det er en god pensionsplan for en person med et budget eller endda som en investering.
Med en pris på 119.000 dollars kan du sandsynligvis få 250 dollars om måneden pr. enhed ved udlejning til vestlige pensionister, der ønsker at tilbringe et par måneder i solen. Det lokale marked er også en mulighed for +-$ 200 pr. enhed. Vedligeholdelsesomkostningerne er lave, og den 1. i hver måned kan du komme ud af din lejlighed i din pyjamas og gå ud og banke på døre for at indsamle dine penge. Disse kontanter vil være mere end nok til, at du kan føre et beskedent liv i Granada.
Et beskedent liv i Granada omfatter sundhedspleje, kylling eller fisk hver dag, frisk frugt og en øl eller to hver aften.
En eventuel socialsikringscheck eller passiv indkomst hjemmefra vil være ren opsparing.
Dette hus er også en god call-option på livet. Du kunne købe det og få et udlejningsforvaltningsselskab til at udleje boligerne. Du ville sandsynligvis få et nettorente på omkring 4-5% efter alle gebyrer og vedligeholdelse for de fire enheder. Og når du føler, at du har brug for at flygte, så ville du have din kontante plan B klar.
Liv i fred tæt på Granada
Til 215.000 $ har dette dejlige hus med fire soveværelser, der ligger på næsten to hektar jord, en swimmingpool, en terrasse med udsigt over vulkanen Mombacho, frugttræer, over 200 kaffeplanter, hegn omkring ejendommen og en elektrisk port ved hovedindgangen.
Det er en god “plan B”, men alligevel tæt på bekvemmelighederne og komforten i en stor by (Granada) et par minutter nede ad vejen og i en stor by (Managua) med en international lufthavn lidt over en time væk.
Forvent ikke, at dette vil være en god udlejningsbolig. Udlejningsmarkedet for sådanne boliger er begrænset.
Et par tips til at navigere på markedet for ejendomsinvesteringer i Nicaragua
- Hold øje med den økonomiske og geopolitiske situation i Nicaragua. Jeg foreslår, at du læser min artikel om emnet.
- Få en god advokat til at kontrollere ejendomsdokumenterne grundigt og sikre dig, at det er den rigtige person, der underskriver dokumenterne. Nogle gange kan jord tilhøre flere medlemmer af en familie, og en person vil tage “initiativ” til at sælge.
- Markedet er ret illikvidt, så forvent ikke at kunne sælge nemt.
- Det expat marked er domineret af nordamerikanere. Hvis du er europæer, skal du forstå dette. Generelt set har nordamerikanere og europæere forskellige forventninger, når det drejer sig om fast ejendom. Det, der kan være acceptabelt for en europæer, kan være gammelt og sjusket for en nordamerikaner. Ejendomme falder meget hurtigere i værdi i Nordamerika end i Europa. Så pas på ikke at fange en faldende kniv, som ingen nordamerikaner ville ønske at købe af dig.
- Det er et købermarked derude – forhandl.Tag dig god tid, og bliv belønnet med tocifrede rabatter.
En advarsel om Home Owners Associations (HOA)
Det expat marked har mange gated communities med Home Owners Associations (HOA). Du SKAL tage hensyn til dette, når du køber.
Hvis du ikke er fra Nordamerika, er du måske ikke bekendt med, hvordan disse HOA’er fungerer, og hvilken indvirkning de kan have på din ejendom og livsstil. Nogle gange har HOA’er meget høje faste månedlige gebyrer, hvilket kan betyde, at alene det at holde din ejendom er en betydelig udgift.
Bed om at se HOA’ens økonomi. Er HOA’en forgældet? Betaler de andre medlemmer af HOA deres bidrag til tiden?Har HOA’en sparet penge op til fremtidig strukturel vedligeholdelse og reparationer? Hvis HOA’en er dårligt forvaltet, bliver ansvaret til et fælles ansvar, og det kan være meget svært at sælge en ejendom med en misligholdt HOA.
Sluttelig, hvem forvalter HOA’en? Ikke for at være politisk ukorrekt, men du vil gerne sikre dig, at værdierne hos HOA-administratorerne er på linje med dine værdier. I nogle tilfælde kan disse HOA’er blive forvaltet af kedsommelige angelsaksiske pensionister, der bliver fuldstændige tyranner og søger at pålægge endeløse regler af hensyn til sikkerhed og konformitet (bøder for ikke at slå græsplænen osv.).
Det burde ikke være noget stort problem i Nicaragua, da de mest kræsne pensionister vælger gated communities i Florida eller Arizona, men pas alligevel på.
Skatter på din ejendomsinvestering i Nicaragua
Når du køber din ejendom, skal du forvente at betale omkring 6 % i transaktionsomkostninger til juridiske gebyrer og forskellige skatter. Hele købsprocessen tager 2-3 måneder. Det er ikke hurtigt, men heller ikke særlig kompliceret. Din advokat tager sig af det hele.
De årlige ejendomsskatter er ca. 1 % af den vurderede skatteværdi, som typisk er mindre end den reelle værdi.
Kapitalgevinstskatterne på fast ejendom i Nicaragua er kun 10 %. Hvad angår indkomstskatten på lejeindtægter, afhænger den af, om du har købt ejendommen i dit eget navn eller ved hjælp af et selskab.
Hvis ejendommen er i dit eget navn, kan du forvente at betale omkring 15 % som ikke-bosiddende og op til 30 % som bosiddende. 30 % er den øverste lokale indkomstskatteklasse, så du vil højst sandsynligt blive beskattet meget mindre. Hvis ejendommen står i et selskabs navn, skal du forvente at betale omkring 30 %, men i dette tilfælde er der mulighed for mange fradrag.
Sørg for, at du får en god advokat. At spare på de juridiske gebyrer, når du køber i udlandet, er en af de største fejl, du kan begå. Hvis du vil have kontaktoplysningerne på en god advokat, er du velkommen til at kontakte mig. Brug ikke advokater, der anbefales af ejendomsmæglere, da der er en iboende bias.
Positive og negative tendenser, der påvirker din investering i fast ejendom i Nicaragua
Positivt:
- Da økonomien forværres i de vestlige lande, vil pensioner og social sikring blive påvirket negativt. Forvent en stigning i boomers, der flytter sydpå, hvor sundhedsvæsenet og leveomkostningerne er mere overkommelige. Dette bør få flere vestlige pensionister til at overveje steder som Nicaragua.
- I takt med at økonomien bevæger sig online, vil millennials foretrække at arbejde fra baser med lave omkostninger. Nicaragua deler tidszoner med Nordamerika, og dets territoriale skattesystem resulterer i, at det kun er lokal indkomst, der beskattes, hvilket gør det til en særlig interessant mulighed.
- Mange opholdsmuligheder gør Nicaragua meget attraktivt, også for boligejere.
- Positive lokale demografiske forhold.
- Underudviklet turistindustri.
Negativ:
- Et potentielt betalingsbalanceproblem i Nicaragua – hvilket kan føre til yderligere devaluering af Cordoba.
- Skatterne er fortsat lave, selv på fast ejendom, men regeringen vil helt sikkert hæve dem for at afhjælpe budgetunderskuddet.
- Eksternt og internt drevet politisk ustabilitet, der begrænser investeringerne i landet.
- Amerikansk udenrigspolitisk tyranni, der vil vanskeliggøre adgangen til midler fra IMF og Verdensbanken i tilfælde af behov
Konklusion:
Som på nuværende tidspunkt er det mest en livsstilsbeslutning eller en plan B-beslutning. Der er ingen tvingende katalysatorer, der får en til at tro, at priserne vil stige på kort sigt. Det ikke et dårligt sted at have en vis eksponering til, men gå ikke all-in. Nogle ejendomsinvesteringer i Nicaragua giver mening, så længe valutaen ikke deprecierer for meget. Efter al sandsynlighed vil valutaens depreciering dog accelerere.
For en ren ejendomsinvestering baseret på tal er der lande, som jeg har omtalt i tidligere indlæg, der giver et bedre afkast.
Hvis du ønsker at foretage en ejendomsinvestering i Nicaragua, skal du ikke have travlt. Det er i øjeblikket et købermarked med mange vesterlændinge, der søger at forlade deres investeringer. Kom til Nicaragua, tilbring et par uger eller måneder, hvis du ønsker det, og forhandl. Du bør være i stand til at lande nogle undervurderede ejendomme til nogle attraktive priser til din livsstil eller Plan B.
Hvis du ønsker en god køberagent, der kan hjælpe dig med at navigere på markedet – så tag kontakt med mig. Han kan hjælpe dig med at spare penge ved at undgå fejltagelser og ved at dele lokale indsigter for at foretage det rigtige køb.
Jeg har også skrevet om ejendomsmarkedet i hovedstaden Managua og Gran Pacifica.
Andre artikler om Nicaragua:
- Investering i en teaktræsplantage, er det det værd?
- Er Nicaragua et værdifuldt investeringsmål?
- En investering i fast ejendom i Managua eller Gran Pacifica, Nicaragua?
Tilgængelige tjenester i Nicaragua:
- En ejendomsadvokat i Nicaragua
- Skab et selskab i Nicaragua
- Hvordan man opnår opholdstilladelse i Nicaragua
Hvis du ønsker at læse flere sådanne artikler om andre ejendomsmarkeder i verden, så gå til bunden af min side om internationale ejendomsservice.
Abonner på den PRIVATE LISTE nedenfor for ikke at gå glip af fremtidige investeringsindlæg, og følg mig på Youtube, LinkedIn og Facebook.
Hvis du ønsker at drøfte dine internationaliserings- og diversificeringsplaner, så book en konsultationssession* eller send mig en e-mail.
*En konsultationssession er en diskussion om din portefølje og dine mål. Det udgør ikke juridisk, finansiel, skattemæssig eller investeringsrådgivning.
