Hvornår er en erklæring om arveret påkrævet?
Skema C i forpligtelsesdokumentet kan angive: Vi skal forsynes med en affidavit udført af et nærtstående medlem af familien og bekræftet af mindst to uvildige parter, der indeholder den afdødes og hans ægtefælles ægteskabelige historie og en komplet liste over arvinger, sammen med en original dødsattest vedlagt.
Det titelfirma beder her om en affidavit om arveret. Formålet med affidavit i en intestacy-sag (intet testamente) er at beskrive familiens historie og omstændigheder og identificere de sandsynlige arvinger. Estates Code Section 203.001 hedder det bl.a.:
(a) En domstol skal i en sag om arverettigheder eller en sag om ejendomsret modtage en erklæring om kendsgerninger vedrørende en afdødes familiehistorie, slægtsforskning, civilstand eller identiteten af arvingerne som prima facie bevis for de kendsgerninger, der er indeholdt i erklæringen, hvis:
(1) erklæringen er indeholdt i:
(A) en erklæring eller et andet dokument, der er lovligt udført og lovligt anerkendt eller beediget for og bekræftet af en embedsmand, der er bemyndiget til at modtage anerkendelser eller ed, alt efter omstændighederne, eller
(B) en dom fra en registreret domstol; og
(2) den edsvorne erklæring eller det dokument, der indeholder erklæringen, har været registreret i fem år eller mere i skøderegistrene i et amt i denne stat, hvor ejendommen er beliggende på det tidspunkt, hvor sagen om ejendomsretten til ejendommen anlægges, eller i skøderegistrene i et amt i denne stat, hvor afdøde havde bopæl eller fast opholdssted på tidspunktet for afdødes død.
Den edsvorne erklæring skal underskrives under ed af en person, der er bekendt med fakta vedrørende familieforhold og -historie, hvilket normalt, men ikke altid, er et familiemedlem. Selv om loven ikke udtrykkeligt kræver, at erklæringen skal attesteres af uinteresserede vidner (dvs. personer, der ikke har nogen personlig eller økonomisk interesse i udfaldet), kræver titelfirmaer rutinemæssigt to notarielt bekræftede underskrifter fra uinteresserede personer – tre er klogt.
Efter udførelsen skal erklæringen indgives i ejendomsregistret i det amt, hvor ejendommen er beliggende. Hvis ejendommen overlapper amtsgrænser, skal der indgives en separat erklæring i hvert amt, hvor ejendommen optræder.
Title Company Policy
Estates Code Section 203.002 indeholder et anbefalet format for erklæringen, selv om det ikke er påkrævet at overholde formularen til punkt og prikke. I praksis er det mere titelselskabets forsikringspolitik end kravene i denne lov, der styrer indholdet af sådanne affidavits.
Individuelle titelforsikringsselskaber varierer i deres krav. Følgende er blandt de regler, der er blevet bekendtgjort af American Title Company:
(1) afdøde skal være død mindst seks måneder før udfærdigelsen af den edsvorne erklæring;
(2) en dødsattest på afdøde skal være fremlagt for titelfirmaet;
(3) Erklæringen skal være underskrevet af mindst to uinteresserede parter, der har personligt kendskab til afdødes familiehistorie og personligt har kendt afdøde i mindst ti år (en uinteresseret part er en part, der ikke vil modtage nogen form for fordel ved at underskrive erklæringen – dette vil altså udelukke en ægtefælle eller et barn til en person, der forventer at modtage en arverettighed).
(4) ud over at være forsynet med underskriften af den, der har afgivet erklæringen, skal erklæringen også være underskrevet af alle voksne arvinger, der overtager ejendomsretten i henhold til arveloven;
(5) hvis de uinteresserede parter er beslægtede med afdøde, skal dette oplyses;
(6) titelselskabets undersøgelse af ejendomsretten må ikke afsløre nogen uoverensstemmelse med de kendsgerninger, der hævdes i den edsvorne erklæring;
(7) hvis der findes et testamente, som ikke er blevet prøvetestamenteret, skal det vedlægges den edsvorne erklæring og skal understøtte de kendsgerninger, der hævdes i den edsvorne erklæring; og
(8) følgende afsnit skal medtages:
“Jeg er bekendt med straffene for mened i henhold til forbundslovgivningen, hvilket omfatter afgivelse af en falsk erklæring, i henhold til 18 U.S.C.C.S, afsnit 1621, hvori det er fastsat, at enhver, der findes skyldig, ikke skal straffes med en bøde på mere end 2.000 dollars eller fængsel i højst 5 år eller begge dele. Jeg er også klar over, at mened ved afgivelse af en falsk erklæring er en kriminel handling i henhold til afsnit 37.02 i Texas’ straffelov. Endelig er jeg også klar over, at en person i henhold til afsnit 32.46 i Texas’ straffelov begår en lovovertrædelse, hvis han med forsæt til at bedrage eller skade en person ved hjælp af bedrag får en anden til at underskrive eller udføre et dokument, der påvirker en persons formue eller økonomiske interesser, og at en lovovertrædelse i henhold til dette afsnit er en forbrydelse af tredje grad, der kan straffes med en bøde på 5 000 USD og fængsling i Texas Department of Corrections i en periode på højst 10 år eller mindre end 2 år.”
Forvent, at transaktioner med store beløb vil blive genstand for ekstra kontrol – og måske yderligere krav.
Da andre titelvirksomheder kan have yderligere eller andre krav end dem, der er nævnt i dette kapitel, og disse kan ændre sig med tiden, er det næsten umuligt at udarbejde en erklæring om arveret, der garanteret vil blive accepteret af alle titelvirksomheder til enhver tid i fremtiden. Advokatens opgave er at komme så tæt på som muligt. Hvis klienten ønsker et præcist og pålideligt resultat, er alternativet at søge om en deklaratorisk dom fra en domstol.
Anvendelig retspraksis
Hvordan spiller affidavits of arveret faktisk ud i retten? Følgende er et godt eksempel: I henhold til Estates Code Section 203.001 “tjener den beedigede erklæring om arveret, der har været registreret i skøderegistrene i mere end fem år, som prima facie-bevis for de fakta, der er anført heri, i en sag om at erklære arveret eller i en sag om ejendomsret til fast ejendom eller personlig ejendom”. Følgelig har den indleverede affidavit forrang, medmindre andre parter “fremlægger beviser for en summarisk dom, der er tilstrækkelige til at rejse et spørgsmål om de faktiske omstændigheder i sagen.” Jeter v. McGraw, 79 S.W.3d 211, 215 (Tex.App.-Beaumont 2002, pet. afvist).
Intestate Succession
Når en person dør intestat, tager reglerne for intestat arveret over. I det væsentlige har staten Texas ved hjælp af Estates Code Chapter 201 lavet et testamente for intestate decedents.
Hvis intestate decedent er ugift, finder § 201.001 anvendelse, hvorefter formue går i lige store dele til børnene, hvis der er nogen. Hvis ikke, går formuen i lige store dele til forældrene. Hvis afdøde var gift, er der tale om formuefællesskab, og § 201.003 finder anvendelse:
§ 201.003. Fællesboet efter en afdød
(a) Hvis en person, der dør intestat, efterlader en efterlevende ægtefælle, overgår den afdøde ægtefælles fællesboet efter den afdøde ægtefælle som fastsat i denne afdeling.
(a) Den afdøde ægtefællesboet overgår til den efterlevende ægtefælle, hvis:
(1) ingen børn eller andre efterkommere af den afdøde ægtefælle overlever den afdøde ægtefælle, eller
(2) alle den afdøde ægtefælles efterladte børn og efterkommere af den afdøde ægtefælle også er børn eller efterkommere af den efterlevende ægtefælle.
(c) hvis den afdøde ægtefælle efterlader et barn eller en anden efterkommer, som ikke også er barn eller efterkommer til den efterlevende ægtefælle, beholder den efterlevende ægtefælle halvdelen af fællesboet, og den anden halvdel går over til den afdøde ægtefælles børn eller efterkommere. Efterkommerne arver kun den del af dette bo, som de ville være berettiget til i henhold til § 201.101. I alle tilfælde overgår fællesboet med gæld til fællesboet.
Kernekrav til en tilfredsstillende erklæring om arveret
En veludformet erklæring om arveret vil:
- grundigt gennemgå relevante familiefakta, herunder om afdøde døde med et testamente eller ej, navne og adresser på alle arvinger og andre interessenter, herunder deres forhold til afdøde og (hvis relevant) deres ægteskabelige historie, og om de havde børn eller ej. Målet er klart at kortlægge afdødes arvefølge med henvisning til de gældende afsnit i Estates Code;
- identificere den berørte fast ejendom, da det er på denne måde, at amtssekretærerne er i stand til at registrere dokumentet i den tilsigtede rettighedskæde (det er forbløffende, hvor mange affidavits om arveret ikke nævner nogen ejendom overhovedet, hvilket gør dem af tvivlsom værdi); og
- nå frem til en begrundet konklusion med hensyn til arvingernes identitet og størrelsen af deres respektive interesser. Erklæringen bør afsluttes med en positiv påstand, f.eks: “I henhold til Estates Code Section 201.001 hævder jeg derfor, at jeg er den eneste retmæssige arving til John Jones, afdøde. Følgelig tilfaldt fee simple-ejendomsretten til den pågældende ejendom udelukkende mig og ingen andre personer på tidspunktet for afdødes død.”
Ved at indgive en erklæring om arverettigheder gør en erklæringsgiver en sag – en sag om, at den eller de nævnte arvinger nu har fulde rettigheder til en bestemt fast ejendom. Det er kun logisk at gøre denne sag så fast og overbevisende som muligt.
Den totrins proces: Affidavit og derefter Deed
Skifte af ejendomsret (løsning af arveproblemer) uden for skifteretten er normalt en totrinsproces. Først skal erklæringen om arveret udarbejdes og underskrives af en person med personligt kendskab til familiens historie (ægteskaber, fødsler og dødsfald). Udarbejdelse af en grundig og effektiv affidavit er både kunst og videnskab og bør overlades til en advokat, som vil sikre, at dens indhold er antageligt og overbevisende i en eventuel fremtidig retssag. Derfor bør internetformularer aldrig anvendes til dette eller andre seriøse juridiske formål.
Den erklæring om arverettighed vil generelt blive formodet at være sand, efter at den er blevet indgivet i mindst fem år, selv om ingen titelforsikringsselskab er bundet af dette.
Udarbejdelse af skødet
Det andet trin i processen, efter udarbejdelse, udførelse og arkivering af affidavit, er en skødeoverførsel, der fokuserer titlen til en enkelt arving, som derefter kan beholde ejendommen eller sælge den. Alternativt kan alle arvinger (f.eks.) underskrive, at ejendommen overdrages til en tredjepartskøber.
Det skøde er normalt et særligt garantiskøde eller et skøde uden garantier, men ikke et quitclaim-skøde, som skal undgås, fordi titelselskaberne måske ikke forsikrer det. Alle arvinger, der er nævnt i affidavit (eller deres værger), skal underskrive. Begge dokumenter arkiveres i ejendomsregistret i det amt, hvor ejendommen er beliggende – først affidavit og derefter skødet.
Hvad advokaten har brug for fra klienten
Advokaten har brug for grundlæggende oplysninger fra klienten for at kunne gå videre, herunder:
(1) en forklaring på familiens historie og omstændigheder (f.eks, hvem der giftede sig med hvem, og hvem der fik børn, hvem der døde med eller uden testamente, hvem der blev skilt og giftede sig igen osv.)
(2) en kopi af det eksisterende registrerede skøde på ejendommen og, hvis det er tilgængeligt, en kopi af en titeltilsagn;
(3) navne og adresser på alle relevante relaterede parter; og
(4) en forklaring på klientens hensigt. Er målet at konsolidere ejendomsretten til en eller flere arvinger? Eller at sælge ejendommen til en tredjepart?
I mange tilfælde er arvingerne spredt over hele landet og har måske mistet kontakten. Nogle arvinger underskriver måske ikke, medmindre de bliver betalt for at gøre det – og økonomiske problemer mellem familiemedlemmer kan blive grimme. Klienterne bliver ofte skuffede, når de opdager, hvor vanskelig og dyr processen kan være. Arvinger kan forsøge at løse arve- og ejendomsretsspørgsmål på egen hånd uden en advokat (ofte ved hjælp af ubrugelige formularer fra internettet) og står tilbage med et resultat, der er mere forvirrende og kaotisk, end da de startede. Affidavits og skøder skal måske derefter udarbejdes og indgives på ny for at rette op på sagen, hvilket forlænger processen og øger omkostningerne.
Nytteværdien af en titelrapport
Klienter anmoder lejlighedsvis om, at deres advokat udarbejder en erklæring om arveret, men har kun delvise oplysninger om de samlede omstændigheder (begivenhederne kan ligge årtier tilbage i tiden) og er kun i besiddelse af noget af den dokumentation, der vedrører ejendommen og dens historie. I sådanne tilfælde er det nyttigt at indlede processen ved at indhente en titelrapport fra et titelfirma, som vil klarlægge den aktuelle status for ejendomsretten samt eventuelle registrerede krav, panterettigheder, meddelelser og andre forhold af potentiel relevans. Med en titelrapport som en faktuel ressource kan advokaten have større tillid til, at de fakta, der er anført i arveerklæringen, rent faktisk er sande og korrekte, hvilket gør det mindre sandsynligt, at erklæringen vil blive genstand for en senere anfægtelse.
Fra vores sagsmapper
En potentiel klient ringer og siger: “Min mor døde for seks måneder siden, og jeg skal have et skøde på hendes ranch. Hvor meget tager du for at udarbejde et skøde?”
Advokaten skal have en hel del flere oplysninger, før han eller hun kan svare, og begynder med at spørge: “Døde hun med et testamente?” Klienten indrømmer, at han ikke har set sin mor i ti år, men han mener, at der ikke var noget testamente. Han fortsætter med at spørge: “Men jeg kan da stadig få mit skøde, kan jeg ikke?” Yderligere spørgsmål fra advokaten afslører flere oplysninger om familien. Moderen var enke. Faderen døde to år tidligere, også uden testamente. Desuden viser det sig, at klienten har flere søskende, hvoraf den ene var fra faderens tidligere ægteskab. En anden er forsvundet ud af syne og har ikke ladet høre fra sig i årevis. Der går rygter om, at han er hjemløs på gaderne i Los Angeles. En anden søskende døde for nylig og efterlod to små børn, som i øjeblikket er anbragt i plejefamilier, fordi deres sidste forælder er i fængsel. Den yngste søskende boede også hos mor og tog sig af hende på det tidspunkt, hvor mor døde, og hun bebor fortsat ejendommen, idet hun nu hævder, at den er hendes hjem og truer med at bruge et haglgevær mod enhver, der kommer ind uden hendes samtykke. Hun hævder, at mor lovede, at huset ville blive hendes til gengæld for pleje under hendes sidste sygdom.
Advokaten er tvunget til at fortælle klienten, at han ikke vil få et skøde, i hvert fald ikke før arvespørgsmålene er afklaret, begyndende med faderen og hvilke personer der var berettiget til at arve efter ham, og derefter gå videre til moderen og hendes arvinger. Klienten er mistænksom. Han siger: “Hør, din sekretær fortalte mig, at gebyret for et skøde er 395 dollars. Det lyder som om, at du bare forsøger at opkræve flere penge af mig. Jeg er den ældste, og jeg har altid fået at vide, at ejendommen ville blive min en dag. Jeg vil have mit skøde nu!” Desværre er det bare ikke muligt i betragtning af sagens omstændigheder. Advokaten er ikke en mirakelmager, og et advokatkontor er heller ikke en domstol, hvor uoverensstemmelser som disse kan få en bindende afgørelse.
DISCLAIMER
Informationerne i denne artikel gives udelukkende til generelle informations- og uddannelsesformål og tilbydes ikke som juridisk rådgivning, som nogen kan stole på. Loven ændrer sig. Juridisk rådgivning i forbindelse med dine individuelle behov og omstændigheder er tilrådeligt, før du foretager nogen handling, der har juridiske konsekvenser. Kontakt også din skatterådgiver. Dette firma repræsenterer dig ikke, medmindre og indtil det udtrykkeligt og skriftligt er blevet anmodet om at gøre det.