Landplanlægning er det første skridt, som en bygherre tager, når han eller hun erhverver et areal. Stort set alle, der beskæftiger sig med anlægsarbejde, vil opleve at være en slags landplanlægger. Prøv at finde definitionen af en landplanlægger ved at søge på internettet. Du vil finde definitioner af “Land Use Planners” og “Urban Planners” og “City Planners”, men når konsulenter ofte opregner deres udbud af tjenester, står der ofte “Land Planning” på deres forretningsbiler, brevhoveder og websteder.
Hvem er juridisk set en landplanlægger?
I USA findes der ingen registrering eller certificering for at blive anerkendt som landplanlægger. Så hvem er juridisk set en landplanlægger? Enhver, der hævder at være det. Hvad laver en “landplanlægger” egentlig?
Alle, der fastlægger placeringen af bygninger, gader, stier, åbne områder osv. er landplanlæggere. Det dækker stort set nogle eller de fleste af de opgaver, som civilingeniører og landmålingsteknikere vil støde på. Hvis du planlægger et forsyningsanlæg, der skal bygges på tværs af en ledig ubebygget ejendom, er du landplanlægger. Den pågældende ledning vil begrænse, hvor bygninger kan placeres, og vil sandsynligvis også begrænse placeringen af gader og andre forbedringer. Du kan have placeret forsyningsledningen på en måde, der er i overensstemmelse med det naturlige terræn, men som reducerer antallet af parceller, der skal være i overensstemmelse med reglerne. Med andre ord kan en ingeniør, der tror, at hans design sparede 1.000 dollars i byggeomkostninger, have reduceret nettofortjenesten i form af tæthed med 100.000 dollars.
Når en ingeniør fastlægger placeringen af infrastruktur uden at planlægge det samlede layout af, hvordan den endelige arealanvendelse påvirkes – handler han som en landplanlægger, men ikke på en god måde.
Hvorfor tilbyder ingeniører, landmålingsteknikere og arkitekter landplanlægning?
Landplanlægning er det første skridt i enhver landudviklingsproces (ofte før den faktiske jord er opmålt korrekt). Det firma, der tilbyder landplanlægning som en del af sine tjenester, har lokkemad for at få fat i bygherrekunden og sikre sig det lukrative ingeniørarbejde. Den ingeniør, der ikke anfører landplanlægning som en del af sine tjenester, vil helt sikkert miste arbejde til firmaer i nærheden, der anfører disse tjenester. For at sikre sig, at bygherren bliver fanget, vil firmaet sandsynligvis tilbyde disse tjenester gratis, så længe bygherren forpligter sig til at indgå en ingeniørkontrakt.
Det typiske landplanlægningsscenarie:
Landplanlæggere modtager deres instruktioner fra deres klient, bygherren, som har besluttet at hyre firmaet. Hvis bygherren kommer ind og siger, at han ønsker at indrette 200 triplex-enheder i henhold til byens R-3-forordning, vil de fleste landplanlæggere utvivlsomt overholde den. Bygherren har lige købt grunden og er under pres for at finde ud af, hvor mange af disse triplex-enheder der kan være plads til. Landplanlæggeren går således ud fra, at bygherren først og fremmest ønsker at maksimere antallet af ønskede enheder, og at alt andet er sekundært. I henhold til de eksisterende bestemmelser, hvor R-3-zoneringens minimumsgrænser er anført, viser det, at det giver mulighed for en baggård på mindst 20 fod, sidegårde på 10 fod og en forgård på 20 fod. Den maksimalt tilladte tæthed er 8 enheder pr. acre. Når man gennemgår bestemmelserne, er der ingen andre begrænsninger, der skiller sig ud. Ud fra den grundplan for bygningen, som bygherren har fremlagt, fastslår landplanlæggeren, at det samlede grundareal er 90′ og 60′ dybt. En privat indkørsel, der er tilladt i henhold til reglerne, er 26′ bred, og parkeringskravene kan let opfyldes ved at placere en 20′ dyb indkørsel (i hvert fald i forhaven) bag garagedøren. Under forudsætning af, at de minimumsdimensioner, der er tilladt i henhold til lovgivningen, maksimerer tætheden, presser landplanlæggeren hver eneste mulige brøkdel af en tomme ud af designet, så kunden er tilfreds med landplanlægningstjenesterne.
Hvad er den korrekte anvendelse af jorden?
Dette forudsætter naturligvis, at bygherren faktisk kender den korrekte anvendelse af sin jord, så landplanlæggeren spørger sjældent, hvorfor bygherren ønsker en tre-pleksenhed i stedet for noget andet. En af grundene til, at ingen spørger bygherren, er, at hvis bygherren spørger “hvorfor vil du vide det”? må landsplanlæggeren hellere have nogle gode svar – så de fleste går bare med på bygherrens krav, selv om den foreslåede anvendelse ikke er den optimale løsning på det pågældende sted. Mange bygherrer gentager bare, hvad der tidligere er blevet solgt, og nogle hyrer markedskonsulenter til at bestemme, hvad der er den bedste anvendelse.
Hvordan adskiller en landplanlægger sig fra en byplanlægger?
Byplanlæggere regulerer og designer sjældent. Landplanlæggere designer og forelægger byplanlæggerne deres anbefalinger (forhåbentlig) til godkendelse.
Hvad er forskellen mellem arkitektoniske og tekniske landplanlæggere?
Den tekniske landplanlægger vil primært fokusere på stedet og sekundært på arkitekturen. Den tekniske landplanlægger vil have en tendens til at se bygningerne som overordnede puder eller rektangler. Der vil sandsynligvis blive gjort en større indsats ved placeringen af bygningerne for at mindske problemerne med planering eller mindske kravene til dræning. Den arkitektoniske landplanlægger vil bruge beliggenhedsplanen til at indramme strukturernes arkitektoniske styrker. Gradering, dræning og forsyningsanlæg vil sandsynligvis blive prioriteret lavt. Ingen af de to ovenstående situationer skaber en afbalanceret løsning, der kan være bæredygtig.
Er det typiske landplanlægningsscenarie bæredygtigt?
Nej. Det er ikke muligt at skabe et bæredygtigt kvarter uden en fælles indsats fra alle involverede rådgivere, der arbejder sammen om at skabe en afbalanceret tilgang. Efterhånden som denne artikelserie skrider frem, vil vi lære dig nye metoder til design og samarbejde, der fører til en afbalanceret tilgang, som omdefinerer landplanlægning.
Hvad med teknologi?
Teknologi alene kan ikke give en løsning, men ved at kombinere uddannelse med dedikeret teknologi kan man gøre en stor forskel. Jeg kommer til at tænke på en historie om, hvordan afhængighed af software til at udtænke en løsning kan føre til fiasko. For 25 år siden, da software til luftfartsdesign først var almindeligt tilgængelig, var det mest omtalte innovative fly det smukke Prescott Pusher-fly. Det, der havde gjort dette fly revolutionerende, var, at det anvendte softwareresultater til at skabe det futuristiske design og bestemme dets flyveegenskaber (håndtering og manerer). Prescott Pusher ville bruge en Lycoming 0-360-motor med 180 hk, som ville gøre det muligt for 4 passagerer at flyve med 190 MPH ved 7.500 fods højde. Selv om dette syntes at ligne den konventionelle Mooney 201 i kapacitet, bidrog Mooneys tæt sammenpressede kabine til præstationen, men Prescott Pusher gav et mere behageligt hulrum for mennesker.
Løftet om en ny æra var kommet, hvor computergenererede scenarier, der blev kørt på få sekunder, ville erstatte års dyr finjustering af aerodynamiske overflader i marken. Da Prescott Pusher gik fra tegnebræt til virkelighed, omtalte stort set alle luftfartsmagasiner denne nye æra af computerstøttet design – i hvert fald indtil de i pressen fik mulighed for at flyve det rigtige fly. Løftet blev ikke indfriet, og kun få kunne lide flyveegenskaberne, og Prescott Pusher lærte industrien, at software ikke kan levere “følelse” eller den menneskelige oplevelse.
Det gælder også for software. De, der fungerer som landplanlæggere, skal forstå dette for at skabe vidunderlige steder, hvor folk kan bo, og det kræver meget mere end at komprimere gader og grunde til de minimumsstandarder, der er tilladt i henhold til lovgivningen.
Landplanlæggerens ansvar:
Hvis man tager ovenstående scenario med 200 tri-plex-enheder, antager man, at udviklingen vil vare mere end et århundrede. Lad os også antage, at hver enhed vil huse et gennemsnit på 3 personer. Statistikker viser, at den gennemsnitlige (amerikanske) bolig sælges hvert sjette år. Bebyggelsen vil således påvirke levestandarden for (100/6X3X200) 10 000 mennesker i hvert århundrede, den eksisterer. Hvor meget opmærksomhed er der rettet mod kvarterets “karakter”, når man udlægger bebyggelsen udelukkende med henblik på at maksimere tætheden? Hvor meget tid blev der brugt på at sikre, at der blev brugt mindst mulig tid og energi på at komme til og fra boligerne? Var alle forretninger placeret således, at de var mest muligt eksponeret for potentielle kunder? Hvad med udsigten fra boligernes beboelsesområder? Blev gangene designet på en sådan måde, at det var let at slentre sikkert gennem kvarteret, eller følger de blot gaderne? Blev boligerne placeret således, at monotoni blev undgået? Tog landplanlæggeren sig tid og kræfter til at reducere spild i designet?
Der er meget mere i landplanlægning end at nå et mål for tæthed. Overfortætning kan faktisk gøre en bebyggelse mindre ønskværdig, hvilket reducerer indtjeningspotentialet ved at reducere værdien af boligerne.
Du påtager dig et stort ansvar, når du tager “Land Planner”-hatten på.
Vi er Sir Richard Harrison taknemmelige for at have sendt os disse meget nyttige oplysninger.