- Landbrugs- og landbrugssektoren er fortsat under økonomisk pres. Landbrugsrettigheder er fortsat en vigtig form for sikkerhed, som bankerne har til rådighed, når de yder lån til landbrugssektoren, men ikke desto mindre er man ofte ikke fuldt ud klar over, hvor nyttige de kan være, og hvor store omkostningsbesparelser de kan medføre i forbindelse med håndhævelse.
- Og selv om udtrykket “landmandsobligation” på nogle måder er nyttigt for at formidle de beføjelser, som en bank har i henhold til en landbrugsrettighed, kan det være misvisende, hvis det anvendes uden at tænke på de aktiver, der kan belastes af en landbrugsrettighed.
- Medmindre punktet behandles specifikt, kan lovgivningen vedrørende landbrugspant i fremtiden blive mere kompleks efter reformen af købeloven og efter indførelsen af en ny form for personlig sikkerhed i løsøre.
Indledning
Der er mange pres, som landbrugssektoren står over for. Højere personaleomkostninger, lavere salgspriser og et svagt pund spiller alle en rolle. Når det drejer sig om at tage sikkerhed fra landmænd – og håndhæve denne sikkerhed – er landbrugsafgiften nøglen.
De banker (og rådgivere), der yder lån til landbrugssektoren, vil være bekendt med begrebet landbrugsafgift, der er ydet af en landmand. For de uindviede er landbrugsafgiften imidlertid et fremmed begreb. Det er en sikkerhed over løsøre, der er stillet af en privatperson (om end af en bestemt klasse af privatpersoner), som ikke er underlagt de samme byzantinske krav i købelovgivningen, og som kan skabe en flydende sikkerhedsret over en privatpersons aktiver. Selv for de indviede kan landbrugspantet dog stadig indeholde nogle overraskelser.
Hvad er et “landbrugspant”?
Virksomheder, der opererer i landbrugssektoren, har traditionelt fungeret som enkeltmandsvirksomheder eller familiepartnerskaber. Selv om nogle virksomheder er indregistreret, er den ikke-indregistrerede model stadig langt den mest almindelige. I 1920’erne blev det fastslået, at der var behov for en særlig form for sikkerhedsstillelse til rådighed for specifikke kreditorer af ikke-selvstændige landbrugsvirksomheder for at opfylde landbrugssektorens finansieringsbehov. Derfor blev Agricultural Credits Act 1928 (ACA 1928) vedtaget, og begrebet landbrugsafgift blev skabt. En landbrugspant kan kun udstedes af en “landmand” (som defineret i ACA 1928) til fordel for en “bank” (som defineret i ACA 1928). Når den er oprettet, registreres afgiften hos landbrugskreditafdelingen ved at indsende den krævede formular AC1. Søgninger for at fastslå, om der er nogen tidligere rangordnede landbrugslån, foretages ved at skrive til afdelingen for landbrugslån med en udfyldt formular AC6.
Hvad opkræves?
AccA 1928 er præskriptiv med hensyn til, hvad der kan og ikke kan opkræves. De to kategorier af aktiver, der er fastsat og defineret i ACA 1928, er “landbrugsmateriel” og “andre landbrugsaktiver”. Landbrugsbestanden omfatter de vigtigste aktivklasser, der kan afgiftsberigtiges, og omfatter hovedsagelig afgrøder, husdyr (herunder afkom), frø, gødning, landbrugskøretøjer, anlæg og maskiner. Definitionen omfatter imidlertid mere end det, der er nævnt i denne artikel, og hvis der er tale om et særligt værdifuldt aktiv, er det værd at undersøge med en juridisk rådgiver, om det er omfattet af definitionen. Andre landbrugsaktiver omfatter en forpagters ret til kompensation i henhold til Agricultural Holdings Act 1986 og Agricultural Holdings Act 1995 (med visse undtagelser) og andre forpagterrettigheder.
Den afgift, der oprettes over aktiverne, vil være fast i det omfang, at sådanne aktiver er opført i afgiftspapiret, og det er vigtigt, at denne faste afgift også omfatter erstatningsudstyr eller afkom af dyr, i det omfang sådanne er opført. Alle aktiver, der erhverves efter oprettelsen af pantet, er omfattet af et variabelt pant. Da der ikke er nogen foreskrevet del, der finder anvendelse på insolvente landbrugspartnerskaber, synes forskellen mellem faste og flydende aktiver at have en virkning, som er begrænset til: (i) godkendelse af gebyrer til kontorindehavere for håndtering af det pågældende aktiv og (ii) landbrugerens mulighed for at afhænde aktivet og frit håndtere salgsprovenuet.
Landbrugsforpligtelsen var ikke beregnet til at gribe ind i sikkerhedslovgivningen vedrørende fast ejendom eller påvirke situationen i forhold til bogført gæld i henhold til Bankruptcy Act 1914 (se nu s 344 i Insolvency Act 1986 (IA 1986)). Følgelig kan en landbrugspant ikke udpege jord og kan registreringen af den heller ikke fungere som et købsbrev med henblik på at opnå sikkerhed for bogført gæld i henhold til artikel 344 i IA 1986. Til minde om, at artikel 344 i IA 1986 fastslår, at enhver generel overdragelse af en persons bogførte gæld er ugyldig over for en kurator i konkurs, hvis den ikke er registreret som en salgsattest. Det følger heraf, at en landmands bogførte gæld og faste ejendomme skal sikres og perfektioneres på andre måder.
Mens situationen med hensyn til faste ejendomme ikke er overraskende og forholdsvis uinteressant, bør situationen med hensyn til bogført gæld overvejes yderligere i forhold til den praktiske virkning, som dette kan have på anlæg og maskiner, der er registreret som et aktiv i regnskaberne. Landbrugsudstyr er dyrt, og både landmænd og købmænd har benyttet sig af afbetalingskøbsaftaler til at finansiere anskaffelser. Mange bankfolk vil måske betragte landmandens “egenkapital” i afbetalingskøbsmateriel (“HP-“egenkapital”) som værende omfattet af bankens sikkerhedsnet. Dette er forståeligt, da mange blot vil betragte landbrugspantet som en form for “landmandsobligation” og anvende det, som de anerkender i forbindelse med virksomhedsinsolvens, på landbrugspantet og landmænd. Der er imidlertid flere punkter at overveje, før man konkluderer, om HP’s “egenkapital” er omfattet af pantet (uanset om det er fast eller flydende).
Først og fremmest er landbrugspantet kun pant i ejendele, der tilhører landmanden. HP-“egenkapital” er strengt taget ikke en ejendom, der tilhører landbrugeren, da det blot er udlejningsfirmaets kontraktlige løfte om at betale det overskydende beløb, der modregnes i det beløb, som udlejningsfirmaet skal betale i henhold til aftalen, og de betalinger, der modtages fra landbrugeren. Brugen af ordet “equity” er misvisende og anvendes i daglig tale på grund af den fejlagtige analogi med en panthavers ret til indfrielse i henhold til et pantebrev. Landmandens ret til HP’s “equity” er blot et kontraktligt løfte
fra udlejningsfirmaet om at betale midler til landmanden, ikke en retmæssig ejendomsret svarende til en panthavers ret til indfrielse af pant i fast ejendom. Det er bedre at betragte HP-“egenkapitalen” som en bogført gæld, som en bank i mangel af en specifik overdragelse eller en generel overdragelse, der er beskyttet af en registrering som et købsbrev, ikke ville kunne få adgang til ved fuldbyrdelse af en landbrugspant. Der synes ikke at være nogen retspraksis til støtte for dette synspunkt, men logikken i det synes at fortjene en forsigtig tilgang, når man sammensætter
sammenfattede skønnede resultatopgørelser eller medtager HP-“egenkapital” i en værdiansættelse af sikkerhedsstillelsen.
Nøglepunkter for bankerne
Og selv om landbrugspantet er en standarddel af landbrugspantet, betyder den relative sjældenhed af en landbrugshævning, at den ofte ikke er fuldt ud forstået eller dens beføjelser værdsat af de banker, der ejer dem. Nedenfor er anført nogle af de vigtigste punkter, som ikke ofte forstås:
- Som nævnt ovenfor forbliver en fast afgift, der er oprettet over et aktiv, fast i forhold til ethvert aktiv, der erhverves til erstatning for det (eller afkom i tilfælde af husdyr).
- Landmanden skal aflægge regnskab over for banken i forhold til provenuet fra salget af en eventuel flydende pant eller geninvestere dette provenu i køb af aktiver, som så også bliver omfattet af den flydende pant.
- Bankerne skal tage hensyn til arten af de aktiver, der er omfattet af den landbrugsmæssige pant, når de vurderer sikkerheden. Ved tvangsfuldbyrdelse er husdyr dyrt at vedligeholde og underlagt velfærdsforpligtelser som en prioritet, men det er også relativt let at afhænde lokalt og vanskeligt at spore.
- Hvis det holdes i forbindelse med andre byrder (f.eks. over jord), kan en bank, der har en landbrugspant, være en kvalificeret indehaver af en flydende byrde i henhold til Insolvent Partnership’s Order 1994 (som ændret) og dermed have ret til at udpege administratorer til et landbrugsselskab ved hjælp af den udenretslige procedure. Der er tale om en vigtig beføjelse, som normalt ikke er anerkendt. Besparelserne i tid og penge i forhold til at gå over til at udnævne en administrator ved retten vil imidlertid være betydelige, for ikke at nævne fordelen ved at få kontrol over aktiver, som ellers alt for let kan omdannes til kontanter (f.eks. husdyr, ensilage, småt, men vigtigt udstyr osv.)
- Bestemmelserne om den foreskrevne del finder ikke anvendelse i tilfælde af administration af et landbrugsselskab, og der vil derfor ikke være nogen tilsvarende reduktion i det beløb, som en bank har til rådighed i forbindelse med realiseringer af floating charges.
- Forbuddet mod administrative kuratorer er ikke blevet overført til et forbud mod at udpege landbrugskuratorer, og denne mulighed er derfor fortsat åben for banker, der har landbrugsposter fra efter september 2003. I praksis vil de fleste insolvensfolk dog sandsynligvis foretrække den mere velkendte administrationsordning.
Fremtiden
I skrivende stund synes der ikke at være nogen planer om at ændre eller opdatere loven i forhold til landbrugspenge, og med Brexit, der nu optager regeringens opmærksomhed, er det usandsynligt, at vi vil se en reform i den nærmeste fremtid. Det er dog værd at påpege, at de kommende ændringer af loven vedrørende salgsbreve kan have en indvirkning på landbrugets sikkerhed. Især lovkommissionens forslag om indførelse af en “Goods Mortgages Act” vil sandsynligvis få indflydelse på den sikkerhed, som bankerne (og andre långivere) kan få stillet over for landbrugerne. Det er nemlig sandsynligt, at den øgede praktiske beskyttelse, som et register over sikkerhed i køretøjer giver, er at foretrække frem for den sikkerhed, som en landbrugspant, der blev indført ved en lovgivning fra 1928, giver. Selv om lovkommissionens forslag i forbindelse med reformen af købesedler ikke omhandler landbrugspantet, vil enhver ny lovgivning skulle (eller bør) behandle spørgsmålet om prioritet i tilfælde af f.eks. et køretøj, der er omfattet af et landbrugspant, og et køretøj, der er omfattet af (og registreret) i henhold til en ny form for personligt pant i løsøre.
Konklusion
Som og når ordningen for købekontrakter reformeres, vil loven om landbrugspant sandsynligvis blive lidt mere kompleks og måske mere uklar, efterhånden som England tager et yderligere skridt i retning af en modernisering af sin sikkerhedslovgivning. Når det er sagt, er og vil landbrugsafgifter fortsat være en nyttig form for sikkerhed for banker, der yder lån til landbrugssektoren, og hvis de ikke allerede er i deres besiddelse, bør de ideelt set tages fra landbrugerne i tilfælde af nye lån, refinansiering eller andre muligheder for at tage sikkerhed. Landbrugsrettigheder giver ikke kun fordelene ved yderligere aktiver, men også mulighed for at undgå potentielt dyre, omstridte og langvarige retssager for at få kontrol over en landbrugsvirksomhed, der ikke er stiftet som juridisk person.