Hvis du overvejer at købe fast ejendom, er der flere strategier til investering i fast ejendom, som du kan overveje. Dette omfatter køb af udlejningsejendomme, flipping houses, BRRRR-investering, køb og hold og real estate investment trusts (REITs). En anden potentielt lukrativ strategi til at tjene penge i ejendomsbranchen er engroshandel. Dette indebærer grundlæggende at finde ejendomshandler, som du faktisk ikke har planer om at købe, men planlægger at overføre til en slutkøber. Denne form for transaktion anvender et princip, der kaldes overdragelse af kontrakt.
Hvad er en overdragelse af kontrakt i forbindelse med fast ejendom?
Overdragelse af kontrakt finder sted, når en part i en kontrakt (overdrageren) overdrager de juridiske forpligtelser i henhold til kontrakten til en anden part. Modtageren af overdragelsen (overtageren) overtager derefter ansvaret for kontraktens vilkår. Med andre ord kan du vende ejendomskontrakter og tjene penge på en ejendomshandel uden rent faktisk at eje indkomstejendommen.
Er en overdragelse af kontrakt lovlig?
Ja, overdragelse af kontrakt i fast ejendom er lovlig. Kontraktoverdragelse vil dog ikke blive håndhævet under følgende omstændigheder:
- Der er ikke noget skriftligt samtykke – Før en kontrakt om overdragelse af fast ejendom håndhæves, skal alle de involverede parter give skriftligt samtykke.
- Kontrakten tillader ikke overdragelse – Nogle kontrakter kommer med en klausul om forbud mod overdragelse, som forbyder enhver overdragelse.
- Overdragelsen strider mod den offentlige orden eller loven – Nogle jurisdiktioner har love, der forbyder eller begrænser overdragelser.
- Ejendommen har restriktioner – Visse ejendomme såsom HUD-huse, REO’er og short sales kan have skødebegrænsninger, der forbyder overdragelse af ejendomskontrakten inden for en bestemt tidsperiode.
Hvordan fungerer overdragelse i fast ejendom?
Her er de almindelige trin for overdragelse af en kontrakt:
-
Find investeringsejendomme til salg
Den første ting du skal gøre er at finde en motiveret sælger, som er villig til at sælge sin bolig til en pris, der ligger under markedsværdien. Den største forskel mellem en motiveret sælger og en almindelig sælger er førstnævntes følelse af hastværk. Motiverede sælgere ønsker at sælge hurtigt på grund af årsager som skilsmisse, at de bor uden for staten, at de ikke har betalt skat eller at de har skiftet job. Denne følelse af hastværk kan være til din fordel ved forhandlingsbordet.
Du kan bruge følgende strategier til at finde boligejere, der ønsker at sælge hurtigt:
- Kørsel efter dollars – Som navnet antyder, indebærer dette at køre eller gå rundt i kvarterer for at lede efter tegn på nødlidende ejendomme. Tegn på nødlidende situation omfatter forvokset græs, overfyldte aviser eller post, ødelagte vinduer, forsinket vedligeholdelse og tegn på håndhævelse af lovbestemmelser. Skriv adresserne på sådanne boliger ned, og brug dem til at finde boligejeren. Du kan besøge Mashboard og finde disse oplysninger på få minutter. Spørg dem derefter, om de er villige til at sælge, og giv et tilbud.
- Kig efter amtets liste over skatteforsømmelser – Denne liste er en guldgrube, når det gælder om at finde motiverede sælgere i et område. Du skal blot besøge amtsmyndighedernes websted eller kontorer for at få listen over forsinket skat.
- Mashvisor Property Marketplace – Dette er det bedste sted at finde billige huse som f.eks. tvangsauktionerede huse, bank-ejede huse, short sales og auktionerede huse. Du kan indsnævre din søgning efter off market-ejendomme ved hjælp af filtre som beliggenhed, budget, ejendomstype, miles, antal badeværelser, antal soveværelser og ønsket kontant på kontant afkast. Den indbyggede beregner til investeringsejendomme vil hjælpe dig med at estimere lejeindtægter, belægningsgrad, cash flow, cash on cash return og cap rate.
Relateret: Det bedste værktøj til at finde ejendomme uden for markedet
-
Få kontrakten
Du kan nemt downloade en skabelon til overdragelse af kontrakt fra internettet. Det er dog tilrådeligt at få en advokat til at læse og godkende dokumentet. Dette vil sikre dig, at kontrakten er juridisk forsvarlig, og at du vil have advokatens støtte, hvis du skulle havne i en retssag.
En afgørende detalje, der skal medtages i dokumentet om kontraktoverdragelse, er “og/eller overdrager” ud for dit navn. Det er denne klausul, der bemyndiger dig til at overdrage investeringsejendommen til en interesseret køber. Sørg for at oplyse denne oplysning til sælgeren og forklar om nødvendigt betydningen af klausulen. Giv dem sikkerhed for, at de stadig vil få det aftalte købsbeløb.
Relateret: Det grundlæggende i en engros ejendomsmæglerkontrakt og hvordan man udarbejder en
-
Indsend kontrakten
Og selv om processen med overdragelse af kontrakten varierer fra stat til stat, vil du generelt være forpligtet til at indsende kontrakten til en afsluttende advokat eller et titelfirma til en titelundersøgelse. Denne søgning vil se på boligens historie for at sikre, at der ikke er nogen pantrettigheder knyttet til titlen.
-
Find en slutkøber
Find købere er et vigtigt skridt i strategien for overdragelse af kontrakt til fast ejendom.
Du kan finde potentielle købere ved hjælp af metoder som cold calling, plakater og skilte, avisannoncer, annoncer på sociale medier, Craigslist eller networking på ejendomsfora. Alternativt kan du anmode om hjælp fra en lokal ejendomsmægler. Uanset hvilke strategier du vælger, skal du sørge for at finde en køber, inden kontrakten udløber. Faktisk arbejder mange investorer, der anvender denne strategi, på at sammensætte en køberliste, før de overhovedet finder en ejendom til salg. Overvej også denne fremgangsmåde.
Relateret: Sådan finder du kontante købere til fast ejendom
-
Tildel kontrakten
Når du har fundet en interesseret køber, er det første, du skal gøre, at bede om et depositum i form af en earnest cash depositum. Din kontrakt bør tydeligt nævne, at depositum skal betales på forhånd. Denne klausul vil beskytte dig mod ethvert kontraktbrud. Da depositummet ikke kan refunderes, er du sikker på at få en fortjeneste, uanset om handlen afsluttes eller ej.
-
Bliv betalt
Som overdrager bliver du betalt, når slutkøberen indsender pengene for handlen. Forskellen mellem den aftalte værdi og den pris, du når frem til med køberen, vil være din fortjeneste. Hvis du f.eks. aftalte med sælgeren, at du ville købe ejendommen for 170.000 $, og du derefter overdrog kontrakten til køberen for 230.000 $, vil din fortjeneste (overdragelsesgebyr) være 60.000 $.
Slutning
Rejendomsoverdragelse af kontrakt tager mindre tid at gennemføre sammenlignet med andre ejendomsinvesteringsstrategier og kræver kun lidt eller ingen kapital. Det kan dog være en udfordring at arbejde med sælgere og købere, der ikke er fortrolige med overdragelse af kontrakt. Desuden kan du måske finde en køber, der ønsker at bakke ud i sidste øjeblik. Hvis du ønsker at vende en ejendomskontrakt, bør du derfor forudse sådanne scenarier og forberede dig i overensstemmelse hermed.