Eigenheimbesitzer zu werden ist nicht schwer, aber es ist ein Prozess. Während es einige spezifische Schritte gibt, die für diejenigen relevant sind, die ihre VA-Darlehensvorteile nutzen, ist der Gesamtprozess für alle Hauskäufer ähnlich.
Und, die gute Nachricht: Es ist nicht kompliziert. In den ersten drei Monaten des Jahres 2019 haben 130.691 Veteranen und aktive Soldaten Hypotheken mit einem VA-Darlehen gekauft oder refinanziert. Wenn all diese Militärangehörigen es geschafft haben, können auch Sie es schaffen.
Informieren Sie sich über Ihren nächsten Schritt im Hauskaufprozess, indem Sie sich mit einem Kreditgeber in Verbindung setzen.
Ermitteln Sie, was Sie sich leisten können
Dazu gehört ein genauer Blick auf Ihr Haushaltsbudget. Wenn Sie sich jetzt fragen: „Welches Haushaltsbudget?“, dann müssen Sie sich daran machen, eines zu erstellen. (Die Federal Trade Commission hat eine gute Vorlage, oder Sie können online Finanz-Apps finden.)
Grundsätzlich müssen Sie wissen, wohin Ihr Geld jeden Monat fließt. Dies gibt Ihnen Aufschluss über Ihre potenzielle Kaufkraft (d. h. wie viel Haus Sie sich leisten können) und die Höhe der monatlichen Hypothekenzahlung, die Sie verkraften können. Je nachdem, was Sie herausfinden, können Sie auf einige unwichtige Dinge verzichten, um zu sparen und sich ein schöneres Haus leisten zu können. Oder Sie beschließen, eine bescheidenere Wohnung zu kaufen und Ihren Lebensstil beizubehalten. Denken Sie auch daran, dass Hausbesitzer zusätzliche Ausgaben haben, z. B. für Grundsteuer, Hausratversicherung und Reparaturen.
Die Erstellung eines Budgets ist keine Voraussetzung für die Kreditvergabe, aber es macht Sie zu einem besser informierten Verbraucher. Das ist so, als würde man bei einer Katastrophe ohne Notfalltasche losziehen. Die Chancen stehen schlecht, dass es gut ausgeht.
Vorabgenehmigung einholen
Die Vorabgenehmigung verleiht Ihnen in den Augen von Verkäufern und Immobilienmaklern den Status eines „ernsthaften Käufers“. Das bedeutet, dass Sie mit einem Hypothekarkreditgeber gesprochen haben, der Ihre Finanzen geprüft hat. Dazu gehören die Feststellung Ihrer Eignung für ein VA-Darlehen, die Überprüfung Ihrer Kreditwürdigkeit, die Bestätigung Ihres Einkommens und die Ermittlung der Höhe der Hypothek, die Sie sich leisten können.
Nach Abschluss des Verfahrens schickt Ihnen der Kreditgeber ein Schreiben, in dem er die Höhe Ihres Darlehens bestätigt. Das bedeutet, dass Sie von Verkäufern und Maklern viel ernster genommen werden. Und es verschafft Ihnen einen Vorteil bei der Preisverhandlung, insbesondere gegenüber anderen potenziellen Käufern, die nicht zugelassen sind.
Verwechseln Sie nicht zwischen Vorabgenehmigung und Vorqualifizierung. Eine Vorqualifizierung ist besser als gar nichts, aber sie bedeutet nur, dass der Kreditgeber Ihnen ein paar Fragen gestellt hat und sich auf Ihre Antworten (ohne Überprüfung) verlassen hat, um zu schätzen, wie viel Sie leihen können. Das ist weit weniger glaubwürdig als eine Vorabgenehmigung.
Suchen Sie nach Kreditgebern
Sie denken vielleicht, ein VA-Darlehen ist ein VA-Darlehen ist ein VA-Darlehen. Aber einige Kreditgeber bieten großartige Angebote und andere weniger großartig – oder schlichtweg schlecht. Sie müssen sich wirklich zwischen verschiedenen Kreditgebern umsehen, um das beste Angebot für Sie zu finden. Aber das sagen nicht nur wir.
Im letzten Jahr schrieb das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB):
Hypothekenzinsen und Darlehensbedingungen können von Kreditgeber zu Kreditgeber erheblich variieren. Trotz dieser Tatsache vergleichen viele Hauskäufer ihre Hypothekenzinsen nicht. In neueren Studien gaben mehr als 30 Prozent der Kreditnehmer an, dass sie keine Vergleichsangebote für ihre Hypothek einholen, und mehr als 75 Prozent der Kreditnehmer gaben an, dass sie ihre Hypothek bei nur einem Kreditgeber beantragen. Frühere Untersuchungen des CFPB legen nahe, dass der Verzicht auf einen Hypothekenvergleich den durchschnittlichen Hauskäufer etwa 300 Dollar pro Jahr und viele Tausend Dollar über die gesamte Laufzeit des Kredits kostet.“
Die Kreditgeber sind verpflichtet, Ihnen einen Darlehensvoranschlag zuzusenden, der alles enthält, was Sie über die Ihnen angebotene Hypothek wissen müssen. Die CFPB hat einen äußerst hilfreichen Leitfaden erstellt, der Ihnen zeigt, wie Sie diese Angebote lesen und vergleichen können.
Weiter lesen: Questions To Ask Before Picking A Lender.
Finden Sie einen seriösen Immobilienmakler für Käufer
In der Regel kostet es Sie als Käufer nichts, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Der Grund dafür ist, dass die Verkäufer in der Regel die Provision des Käufermaklers bezahlen. Nicht jeder Käufer hat einen Makler, aber es ist eine gute Idee. Ihr Immobilienmakler kann einer Ihrer größten Trümpfe während der gesamten Transaktion sein. (Nehmen Sie nur nicht denselben Makler wie der Verkäufer. Er ist in erster Linie dem Verkäufer verpflichtet.)
Ein guter Immobilienmakler hilft Ihnen bei Folgendem:
- Ihr Traumhaus zu finden
- Das bestmögliche Kaufangebot auszuhandeln
- Die Kaufunterlagen auszufüllen
- Sie bei jedem Schritt der Transaktion zu begleiten
- Probleme zu lösen
Ihr Haus zu finden
Dies ist normalerweise der spaßige Teil. Je nach dem örtlichen Immobilienmarkt kann es allerdings eine Weile dauern. Denken Sie vorausschauend über Ihre zukünftigen Bedürfnisse und auch über Ihre jetzigen. Wählen Sie ein Haus, das Ihren Anforderungen über viele Jahre hinweg entspricht, sofern dies möglich und realistisch ist.
Lassen Sie sich nicht zu einem schnellen Kauf verleiten, in der Erwartung, dass Sie in ein paar Jahren wieder umziehen können. Der Kauf und Verkauf eines Hauses ist teuer und der Immobilienmarkt unberechenbar – Sie wollen das nicht öfter tun, als Sie unbedingt müssen.
Machen Sie ein Angebot
Das ist der Moment, in dem sich ein guter Immobilienmakler als besonders wertvoll erweist. Hören Sie also auf seinen Rat.
Es ist die Aufgabe eines Immobilienmaklers, Ihnen das beste Angebot zu machen, und er sollte über das Wissen und die Erfahrung verfügen, um das zu erreichen. Überlassen Sie ihm also die Verhandlungen. Natürlich sollte Ihr Makler mit Ihnen die Taktik besprechen. Im Wesentlichen geht es darum, ein Angebot zu unterbreiten, das den Eigentümer nicht verprellt und bei dem Sie so wenig wie möglich zahlen müssen.
Ihr Immobilienmakler wird Sie auch über alle „Eventualitäten“ beraten, die in Ihrem Angebot enthalten sein sollten. Dabei handelt es sich um Punkte, die es Ihnen ermöglichen, bei bestimmten Ereignissen kostenlos vom Angebot zurückzutreten, wie z. B. eine Inspektionsbedingung (wenn die Hausinspektion unerwartete Probleme aufdeckt) oder eine Finanzierungsbedingung (falls Ihr Hypothekendarlehen Probleme aufweist). Möglicherweise gibt es auch noch andere Optionen.
Ehrensumme zahlen
Normalerweise wird von Ihnen erwartet, dass Sie eine Ehrensumme zahlen, wenn Ihr Angebot angenommen wird. Ihr Makler kann den Betrag aushandeln, aber Sie müssen mit 1 bis 5 Prozent des Kaufpreises rechnen.
Wie der Name schon sagt, zeigt die Anzahlung dem Verkäufer, dass Sie ein ernsthafter Käufer sind. Das ist allerdings kein verlorenes Geld. Sie erhalten es entweder in Form eines Abzugs von Ihren Abschlusskosten zurück, oder wenn Ihre Abschlusskosten von einem Dritten übernommen werden, wird Ihnen der Betrag zurückerstattet.
Lassen Sie eine Hausinspektion durchführen
Hausinspektionen sind für den Kauf eines Hauses zwar nicht vorgeschrieben, werden aber dringend empfohlen – vor allem, wenn Sie ein älteres Haus kaufen. Eine Hausinspektion bietet Ihnen eine Top-Down-Bewertung des Hauses und des Grundstücks, einschließlich des Dachs und der Außenfassade, und sollte nicht mit einer VA-Heimbewertung verwechselt werden.
In der Regel können Sie von Ihrem Angebot zurücktreten und erhalten Ihr Startkapital zurück, sofern im Kaufvertrag eine „Inspektionsbedingung“ festgelegt ist.
Die VA-Heimbewertung ist für ein VA-Heimdarlehen erforderlich und wird von Ihrem VA-Kreditgeber erstellt. Sie bewertet die Immobilie gemäß den Mindestanforderungen der VA und soll Sie davor schützen, eine Immobilie zu kaufen, die nicht sicher, gesund und hygienisch ist; außerdem wird ein angemessener Wert der Immobilie ermittelt.
Weiterlesen: VA Appraisal & Home Inspection Checklist
Aktualisieren Sie die Unterlagen Ihres Kreditgebers
Jedes Dokument, das zur Bewilligung Ihres Kredits verwendet wird, muss auf dem neuesten Stand sein. Letztendlich wird Ihr Kreditgeber die benötigten Unterlagen anfordern, aber Sie können Verzögerungen vermeiden, wenn Sie alle Unterlagen im Voraus bereithalten. Sammeln Sie Kopien Ihrer persönlichen Dokumente, einschließlich Ihrer letzten Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge.
Senden Sie außerdem eine Kopie des unterzeichneten Kaufvertrags an Ihren Kreditgeber. Auf diese Weise kann Ihr Kreditgeber die VA-Bewertung in Auftrag geben und Ihren Darlehensantrag mit der Adresse für Ihre nächste Wohnung aktualisieren.
Zu diesem Zeitpunkt werden Sie möglicherweise aufgefordert, die Dokumente zur Offenlegung der Hypothek zu unterzeichnen. Diese werden Ihnen von Ihrem Kreditgeber zugesandt und enthalten die Bedingungen Ihres Darlehens im Detail – die Bedingungen können sich geändert haben, nachdem ein bestimmtes Haus gefunden und der Kaufpreis vereinbart wurde.
Weiterlesen: VA Mortgage Loan Document Checklist
Mead your lender’s underwriting conditions
Once it has all the required documentation, your lender submitters your application to its underwriting department. Dies ist der letzte Schritt zur offiziellen Bewilligung Ihres Hypothekendarlehens. Es ist nicht ungewöhnlich, dass die Underwriter in dieser Phase weitere Informationen – sogenannte Bedingungen – anfordern. In der Regel sind nur zusätzliche Unterlagen erforderlich.
Nachdem der Underwriter die endgültige Kreditgenehmigung erteilt hat, sendet Ihr Kreditgeber die endgültigen Kreditunterlagen an ein Treuhandunternehmen.
Unterschreiben Sie die endgültigen Unterlagen
Sie werden wahrscheinlich das Büro des Treuhänders aufsuchen, um alle endgültigen Unterlagen zu unterzeichnen. Prüfen Sie alle Dokumente sorgfältig. Vergleichen Sie Ihren letzten Darlehensvoranschlag mit der abschließenden Offenlegung. (Die abschließende Offenlegung enthält eine abschließende Aufschlüsselung aller Einzelheiten Ihres Darlehens, einschließlich der „voraussichtlichen monatlichen Zahlungen und der Höhe der Gebühren und sonstigen Kosten, die Sie für die Aufnahme Ihrer Hypothek zahlen müssen (Abschlusskosten)“, so die CFPB.)
Wenn es Diskrepanzen zwischen Ihrer abschließenden Offenlegung und Ihrer letzten Darlehensschätzung gibt, muss Ihr Kreditgeber diese begründen. Einige Kosten können beim Abschluss erhöht werden, andere nicht. Rufen Sie Ihren Kreditgeber sofort an, wenn Ihnen etwas nicht richtig erscheint.
Wenn Sie Abschlusskosten zahlen müssen, werden Sie auch diese zu diesem Zeitpunkt begleichen. Bringen Sie einen Barscheck oder eine andere beglaubigte Überweisung mit, wenn Sie Ihre Dokumente unterschreiben; Ihr Treuhandunternehmen stellt den benötigten Gesamtbetrag zur Verfügung.
Überwachen Sie den Status Ihres Kredits
Leider ist Ihr Kredit nicht vollständig, wenn Sie die Dokumente unterschreiben. Ihr Kreditgeber kann bis zu einer Woche oder länger brauchen, um Ihren Kredit abzuschließen und das Geld zu überweisen. Sobald der Kreditgeber den Kredit auszahlt, werden der Verkäufer und alle anderen Parteien bezahlt. (Der letzte Schritt ist die Eintragung der Transaktion in die amtlichen Unterlagen Ihres Landes.)
Sie denken vielleicht, dass Sie sich jetzt entspannen können. Das können Sie auch bald. Aber noch nicht ganz.
Nur wenige Hauskäufer wissen, dass Kreditgeber vor dem Abschluss routinemäßig eine zweite (oder dritte) Kreditprüfung durchführen. Wenn Ihre Kreditwürdigkeit in Mitleidenschaft gezogen wurde, könnte Ihr Kreditgeber Ihr Darlehen kündigen – oder Ihren Hypothekenzins erhöhen. Das bedeutet: keine verspäteten Zahlungen, keine neuen Kreditkonten und niedrige Kreditkartensalden.
Ein Schritt nach dem anderen
Wenn Sie gerade erst anfangen, sollten Sie einen VA-Kredit in Betracht ziehen. VA-Darlehen werden in der Regel mit niedrigeren Zinssätzen als die meisten anderen Hypotheken angeboten. Der Origination Insight Report von Ellie Mae zeigt, dass sie durchweg niedriger sind als die Zinssätze für FHA- und konventionelle Darlehen. VA-Darlehen erfordern auch keine Anzahlung und keine private Hypothekenversicherung.
Sehen Sie, ob Sie für ein VA-Darlehen in Frage kommen.