Die Landwirtschaft und die Rolle der landwirtschaftlichen Abgaben

• Die Landwirtschaft und der Agrarsektor stehen weiterhin unter finanziellem Druck. Agrarabgaben sind nach wie vor eine wichtige Form der Sicherheit, die den Banken bei der Kreditvergabe an den Agrarsektor zur Verfügung steht. Dennoch wird ihr Nutzen und die Kostenersparnis, die sie bei der Vollstreckung mit sich bringen können, oft nicht in vollem Umfang gewürdigt.
• Obwohl der Begriff „Schuldverschreibung des Landwirts“ in gewisser Weise nützlich ist, um die Befugnisse zu vermitteln, die einer Bank im Rahmen einer Agrarabgabe zur Verfügung stehen, kann er irreführend sein, wenn er ohne Berücksichtigung der Vermögenswerte verwendet wird, die durch eine Agrarabgabe belastet werden können.
• Wenn dieser Punkt nicht gesondert behandelt wird, könnte das Recht der landwirtschaftlichen Grundschuld in Zukunft komplexer werden, nachdem die Reform des Bills of Sale Act und eine neue Form der persönlichen Sicherheit an beweglichen Gütern eingeführt worden sind.

Einführung

Der Landwirtschaftssektor steht unter großem Druck. Höhere Personalkosten, niedrigere Verkaufspreise und ein schwaches Pfund tragen ihren Teil dazu bei. Wenn es darum geht, von den Landwirten Sicherheiten zu verlangen – und diese Sicherheiten auch durchzusetzen – ist die Agrarzone der Schlüssel.

Diejenigen Banken (und Berater), die Kredite an den Landwirtschaftssektor vergeben, werden mit dem Konzept der von einem Landwirt gewährten Agrarzone vertraut sein. Für Uneingeweihte ist die Grundschuld jedoch ein fremdes Konzept. Es handelt sich um eine von einer Privatperson (wenn auch einer bestimmten Personengruppe) eingeräumte Sicherheit an beweglichen Gütern, die nicht denselben komplizierten Anforderungen der Bills of Sale Acts unterliegt und ein schwebendes Sicherungsrecht an den Vermögenswerten einer Privatperson begründen kann. Doch selbst für Eingeweihte kann die landwirtschaftliche Grundschuld noch einige Überraschungen bereithalten.

Was ist eine „landwirtschaftliche Grundschuld“?

Unternehmen, die im Agrarsektor tätig sind, werden traditionell als Einzelunternehmer oder Familiengesellschaften geführt. Zwar gibt es auch Unternehmen mit eigener Rechtspersönlichkeit, doch ist das Modell ohne eigene Rechtspersönlichkeit immer noch am weitesten verbreitet. In den 1920er Jahren wurde festgestellt, dass eine besondere Form der Sicherheit für bestimmte Gläubiger von landwirtschaftlichen Betrieben ohne eigene Rechtspersönlichkeit erforderlich war, um den Finanzierungsbedarf des Agrarsektors zu decken. So wurde der Agricultural Credits Act 1928 (ACA 1928) verabschiedet und das Konzept der Agrarabgabe geschaffen. Eine landwirtschaftliche Grundschuld kann nur von einem „Landwirt“ (gemäß der Definition des ACA 1928) zugunsten einer „Bank“ (gemäß der Definition des ACA 1928) gewährt werden. Nach der Einräumung wird die Grundschuld bei der Abteilung für Agrarkredite durch Einreichung des erforderlichen Formulars AC1 registriert. Um festzustellen, ob es vorrangige landwirtschaftliche Grundschulden gibt oder nicht, muss man sich mit dem ausgefüllten Formular AC6 an die Abteilung für landwirtschaftliche Kredite wenden.

Was wird belastet?

Das ACA 1928 legt fest, was belastet werden kann und was nicht. Die beiden Kategorien von Vermögenswerten, die im ACA 1928 definiert sind, sind das „landwirtschaftliche Inventar“ und das „sonstige landwirtschaftliche Vermögen“. Das landwirtschaftliche Inventar umfasst die wichtigsten Vermögensklassen, die in Rechnung gestellt werden können, und beinhaltet im Wesentlichen Feldfrüchte, Vieh (einschließlich Nachkommen), Saatgut, Düngemittel, landwirtschaftliche Fahrzeuge, Anlagen und Maschinen. Die Definition umfasst jedoch mehr als in diesem Artikel erwähnt wird, und wenn es einen besonders wertvollen Vermögenswert gibt, lohnt es sich, mit einem Rechtsberater zu prüfen, ob er von der Definition erfasst wird. Zu den sonstigen landwirtschaftlichen Vermögenswerten gehören das Recht des Pächters auf Entschädigung nach dem Agricultural Holdings Act 1986 und dem Agricultural Holdings Act 1995 (mit einigen Ausnahmen) sowie andere Rechte des Pächters.

Die auf den Vermögenswerten errichteten Grundpfandrechte werden in dem Umfang festgeschrieben, in dem diese Vermögenswerte in der Grundschuldurkunde aufgeführt sind, und – was besonders wichtig ist – diese festgeschriebenen Grundpfandrechte erstrecken sich auch auf alle Ersatzgeräte oder tierischen Nachkommen, soweit diese aufgeführt sind. Alle Vermögenswerte, die nach der Bestellung der Grundschuld erworben werden, unterliegen einer variablen Grundschuld. Da es keinen vorgeschriebenen Teil gibt, der auf insolvente landwirtschaftliche Partnerschaften anwendbar ist, scheint die Unterscheidung zwischen den Vermögenswerten der festen und der variablen Grundschuld eine Auswirkung zu haben, die sich auf Folgendes beschränkt: (i) die Bewilligung von Amtsinhabergebühren für den Umgang mit diesem Vermögenswert; und (ii) die Fähigkeit des Landwirts, den Vermögenswert zu veräußern und frei mit dem Verkaufserlös umzugehen.

Die landwirtschaftliche Grundschuld sollte nicht in das Sicherungsrecht in Bezug auf Grundbesitz eingreifen oder die Position in Bezug auf Buchschulden nach dem Bankruptcy Act 1914 (siehe jetzt s 344 des Insolvency Act 1986 (IA 1986)) beeinflussen. Dementsprechend kann eine landwirtschaftliche Grundschuld weder ein Grundstück belasten noch kann ihre Eintragung als Kaufvertrag zur Vervollkommnung der Sicherheit für Buchschulden im Sinne von s 344 des IA 1986 dienen. Zur Erinnerung: § 344 des IA 1986 besagt, dass jede allgemeine Abtretung der Buchschulden einer natürlichen Person gegenüber einem Konkursverwalter unwirksam ist, wenn sie nicht als Kaufvertrag eingetragen ist. Daraus folgt, dass die Buchschulden und das Grundeigentum eines Landwirts auf andere Weise gesichert und vervollkommnet werden müssen.

Während die Position in Bezug auf das Grundeigentum nicht überraschend und relativ unbedenklich ist, sollte die Position in Bezug auf die Buchschulden im Hinblick auf die praktischen Auswirkungen, die dies auf die in der Buchhaltung als Aktiva ausgewiesenen Anlagen und Maschinen haben kann, näher betrachtet werden. Landwirtschaftliche Geräte sind teuer, und sowohl Landwirte als auch Händler haben sich für Mietkaufverträge entschieden, um Anschaffungen zu finanzieren. Viele Banker sind der Ansicht, dass das „Eigenkapital“ des Landwirts an der Mietkaufausrüstung („HP-Eigenkapital“) in das Sicherheitsnetz der Bank fällt. Dies ist verständlich, da viele die landwirtschaftliche Grundschuld einfach als eine Art „Schuldverschreibung des Landwirts“ betrachten und das, was sie aus der Unternehmensinsolvenz kennen, auf landwirtschaftliche Grundschulden und Landwirte anwenden. Es gibt jedoch mehrere Punkte, die zu berücksichtigen sind, bevor man zu dem Schluss kommt, ob die Grundschuld (ob fest oder variabel) HP-„Eigenkapital“ erfasst oder nicht.

Erstens belastet die Grundschuld nur das Eigentum des Landwirts. Das „Eigenkapital“ des Landwirts ist streng genommen kein Eigentum des Landwirts, da es sich lediglich um die vertragliche Zusage des Vermieters handelt, den beim Verkauf des Geräts erzielten Überschuss mit dem Betrag zu verrechnen, der dem Vermieter aufgrund des Vertrags und der vom Landwirt erhaltenen Zahlungen zusteht. Die Verwendung des Begriffs „Eigenkapital“ ist irreführend und wird umgangssprachlich aufgrund der falschen Analogie mit dem Rückzahlungsrecht eines Hypothekengläubigers aus einer Hypothek verwendet. Das Recht des Landwirts auf das HP-„Eigenkapital“ ist lediglich ein vertragliches Versprechen

des Vermietungsunternehmens, dem Landwirt Geld zu zahlen, und kein gleichberechtigtes Eigentumsrecht, das dem Rückzahlungsrecht eines Hypothekengläubigers entspricht. Es ist besser, das HP-„Eigenkapital“ als eine Buchschuld zu betrachten, die mangels einer spezifischen Abtretung oder einer allgemeinen Abtretung, die durch die Eintragung eines Kaufvertrags geschützt ist, einer Bank bei der Vollstreckung einer landwirtschaftlichen Belastung nicht zur Verfügung stünde. Es scheint keine Rechtsprechung zu geben, die diese Ansicht stützt, aber die Logik dieser Ansicht scheint eine vorsichtige Herangehensweise bei der Zusammenstellung geschätzter Ergebnisrechnungen oder bei der Einbeziehung von HP „Eigenkapital“ in die Bewertung von Sicherheiten zu rechtfertigen.

Schlüsselpunkte für Banken

Obwohl die landwirtschaftliche Grundschuld ein Standardbestandteil der landwirtschaftlichen Sicherheiten ist, bedeutet die relative Seltenheit einer landwirtschaftlichen Vollstreckung, dass sie oft nicht vollständig verstanden wird und ihre Befugnisse von den Banken, die sie halten, nicht geschätzt werden. Im Folgenden werden einige der wichtigsten Punkte genannt, die nicht immer verstanden werden:

• Wie bereits erwähnt, bleibt eine auf einem Vermögensgegenstand errichtete Grundschuld in Bezug auf jeden Vermögensgegenstand, der an dessen Stelle erworben wird (oder im Falle von Vieh auf die Nachkommen), fest.
• Der Landwirt muss der Bank gegenüber Rechenschaft über den Erlös aus dem Verkauf einer schwebenden Grundschuld ablegen oder diesen Erlös in den Erwerb von Vermögenswerten reinvestieren, die dann ebenfalls der schwebenden Grundschuld unterliegen.
• Banken müssen bei der Bewertung der Sicherheit die Art der mit der landwirtschaftlichen Grundschuld belasteten Vermögenswerte berücksichtigen. Bei der Vollstreckung ist das Vieh teuer im Unterhalt und unterliegt vorrangig sozialen Verpflichtungen, kann aber auch relativ leicht lokal veräußert werden und ist schwer nachzuverfolgen.
• Wenn es zusammen mit anderen Belastungen (z.B. für Land) gehalten wird, kann eine Bank, die eine landwirtschaftliche Belastung hält, ein qualifizierter Inhaber einer schwebenden Belastung im Sinne der Insolvent Partnership’s Order 1994 (in ihrer geänderten Fassung) sein und somit das Recht haben, Verwalter für eine landwirtschaftliche Partnerschaft im Rahmen eines außergerichtlichen Verfahrens zu bestellen. Dies ist eine wichtige Befugnis, die normalerweise nicht geschätzt wird. Die Zeit- und Geldersparnis gegenüber der gerichtlichen Bestellung ist jedoch beträchtlich, ganz zu schweigen von dem Vorteil, die Kontrolle über Vermögenswerte zu erlangen, die andernfalls nur allzu leicht in Bargeld umgewandelt werden (z.B. Vieh, Silage, kleine, aber wichtige Geräte usw.).
• Die Bestimmungen über den vorgeschriebenen Teil gelten nicht im Falle der Verwaltung einer landwirtschaftlichen Personengesellschaft, so dass es keine entsprechende Verringerung des Betrags gibt, der einer Bank im Rahmen der Verwertung ihrer schwebenden Schuldtitel zur Verfügung steht.
• Das Verbot von Zwangsverwaltern wurde nicht auf ein Verbot der Bestellung von landwirtschaftlichen Zwangsverwaltern übertragen, so dass diese Option für Banken, die landwirtschaftliche Schuldtitel halten, die nach September 2003 entstanden sind, offen bleibt. In der Praxis werden die meisten Insolvenzverwalter jedoch wahrscheinlich das vertrautere Verwaltungssystem bevorzugen.

Die Zukunft

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts scheint es keine Pläne zu geben, das Gesetz in Bezug auf landwirtschaftliche Abgaben zu ändern oder zu aktualisieren, und mit dem Brexit, der jetzt die Aufmerksamkeit der Regierung in Anspruch nimmt, ist eine Reform in naher Zukunft unwahrscheinlich. Es sollte jedoch darauf hingewiesen werden, dass die bevorstehenden Änderungen des Kaufrechts Auswirkungen auf die landwirtschaftliche Sicherheit haben könnten. Insbesondere die Vorschläge der Rechtskommission zur Einführung eines „Warenhypothekengesetzes“ dürften sich auf die Sicherheiten auswirken, die den Banken (und anderen Kreditgebern) von Landwirten zur Verfügung stehen. In der Tat ist es wahrscheinlich, dass der erhöhte praktische Schutz, der durch ein Register der Sicherheiten an Fahrzeugen gewährt wird, der Sicherheit vorzuziehen ist, die durch eine landwirtschaftliche Grundschuld gewährt wird, die durch ein Gesetz aus dem Jahr 1928 eingeführt wurde. Obwohl sich die Gesetzgebungskommission in ihren Stellungnahmen zur Reform des Kaufvertragsrechts nicht zu landwirtschaftlichen Grundschulden äußert, muss (oder sollte) sich jede neue Gesetzgebung mit der Frage des Vorrangs z.B. eines Fahrzeugs, das mit einer landwirtschaftlichen Grundschuld belastet ist, und eines Fahrzeugs, das mit einer neuen Form der persönlichen Mobiliarhypothek belastet (und registriert) ist, befassen.

Fazit

Mit der Reform des Kaufrechts wird das Recht der landwirtschaftlichen Grundschuld wahrscheinlich etwas komplexer und vielleicht auch undurchsichtiger werden, da England einen weiteren Schritt zur Modernisierung seines Sicherheitsrechts macht. Nichtsdestotrotz sind und bleiben Agrarabgaben eine nützliche Form der Sicherheit für Banken, die Kredite an den Agrarsektor vergeben, und sollten, sofern sie noch nicht vorhanden sind, idealerweise von den Landwirten bei jeder neuen Kreditvergabe, Refinanzierung oder sonstigen Gelegenheit zur Sicherheitsleistung übernommen werden. Agrarabgaben bieten nicht nur den Vorteil zusätzlicher Vermögenswerte, sondern auch die Möglichkeit, potenziell teure, strittige und langwierige Gerichtsverfahren zu vermeiden, um die Kontrolle über einen landwirtschaftlichen Betrieb ohne eigene Rechtspersönlichkeit zu erlangen.