Wann ist eine eidesstattliche Erklärung über die Erbenstellung erforderlich?
In Anhang C der Verpflichtungserklärung kann angegeben werden: Uns ist eine eidesstattliche Erklärung vorzulegen, die von einem unmittelbaren Familienangehörigen ausgefertigt und von mindestens zwei unparteiischen Personen bestätigt worden ist und die den Familienstand des Verstorbenen und seines Ehegatten sowie eine vollständige Liste der Erben enthält, wobei ein Original der Sterbeurkunde beizufügen ist.
Das Grundbuchamt verlangt hier eine eidesstattliche Erklärung über die Erbenstellung. Der Zweck der eidesstattlichen Erklärung in einem Erbfall (ohne Testament) besteht darin, die Familiengeschichte und die Umstände zu beschreiben und die wahrscheinlichen Erben zu ermitteln. Estates Code Section 203.001 besagt unter anderem:
(a) Ein Gericht soll in einem Verfahren zur Feststellung der Erbenstellung oder in einem Rechtsstreit, bei dem es um Eigentumsrechte geht, eine Erklärung von Tatsachen über die Familiengeschichte, die Genealogie, den Familienstand oder die Identität der Erben eines Erblassers als Anscheinsbeweis für die in der Erklärung enthaltenen Tatsachen akzeptieren, wenn:
(1) die Erklärung enthalten ist in:
(A) einer eidesstattlichen Erklärung oder einer anderen Urkunde, die rechtsgültig ausgefertigt und vor einem zur Entgegennahme von Anerkennungen oder Eiden befugten Beamten anerkannt oder beglaubigt worden ist; oder
(B) einem Urteil eines ordentlichen Gerichts; und
(2) die eidesstattliche Erklärung oder die Urkunde, die die Erklärung enthält, ist seit fünf Jahren oder länger in den Urkundenbüchern eines Bezirks in diesem Staat, in dem sich die Immobilie zum Zeitpunkt des Beginns des Rechtsstreits über das Eigentum an der Immobilie befindet, oder in den Urkundenbüchern eines Bezirks in diesem Staat, in dem der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes seinen Wohnsitz oder einen festen Aufenthaltsort hatte, eingetragen.
Die eidesstattliche Erklärung muss von einer Person unterzeichnet werden, die mit den Tatsachen in Bezug auf die familiären Umstände und die Geschichte vertraut ist, was normalerweise, aber nicht immer, ein Familienmitglied ist. Obwohl das Gesetz nicht ausdrücklich vorschreibt, dass die eidesstattliche Erklärung von unbeteiligten Zeugen (d. h. Personen, die kein persönliches oder finanzielles Interesse am Ergebnis haben) beglaubigt werden muss, verlangen die Grundbuchämter routinemäßig zwei notariell beglaubigte Unterschriften von unbeteiligten Personen – drei Unterschriften sind ratsam.
Nach der Ausfertigung sollte die eidesstattliche Erklärung in den Grundbuchämtern des Bezirks, in dem sich die Immobilie befindet, hinterlegt werden. Überschneidet sich die Immobilie mit anderen Bezirken, sollte in jedem Bezirk, in dem die Immobilie auftaucht, eine separate eidesstattliche Erklärung abgegeben werden.
Title Company Policy
Estates Code Section 203.002 bietet ein empfohlenes Format für die eidesstattliche Erklärung, obwohl die strikte Einhaltung des Formulars nicht erforderlich ist. In der Praxis ist der Inhalt solcher eidesstattlichen Erklärungen eher von der Versicherungspolitik der Versicherungsgesellschaft als von den Anforderungen dieses Gesetzes abhängig.
Die Anforderungen der einzelnen Versicherungsgesellschaften sind unterschiedlich. Die American Title Company hat unter anderem die folgenden Regeln aufgestellt:
(1) der Erblasser muss mindestens sechs Monate vor der Unterzeichnung der eidesstattlichen Erklärung verstorben sein;
(2) eine Sterbeurkunde über den Erblasser muss der Title Company vorgelegt werden;
(3) Die eidesstattliche Erklärung muss von mindestens zwei unbeteiligten Personen unterzeichnet werden, die über persönliche Kenntnisse der Familiengeschichte des Erblassers verfügen und den Erblasser mindestens zehn Jahre lang persönlich gekannt haben (eine unbeteiligte Person ist eine Person, die durch die Unterzeichnung der eidesstattlichen Erklärung keinerlei Vorteile erhält – dies würde also einen Ehegatten oder ein Kind einer Person ausschließen, die ein Erbrecht zu erhalten erwartet).
(4) Die eidesstattliche Erklärung muss nicht nur die Unterschrift des Erklärenden tragen, sondern auch von allen volljährigen Erben unterzeichnet werden, die das Eigentum gemäß den Erbschaftsstatuten übernehmen;
(5) wenn die nicht interessierten Parteien mit dem Erblasser verwandt sind, muss dies offengelegt werden;
(6) die Prüfung des Eigentumsrechts durch die Eigentumsgesellschaft darf keine Diskrepanz zu den in der eidesstattlichen Erklärung behaupteten Tatsachen ergeben;
(7) wenn es ein Testament gibt, das nicht testiert wurde, muss es der eidesstattlichen Erklärung beigefügt werden und die in der eidesstattlichen Erklärung behaupteten Tatsachen unterstützen; und
(8) der folgende Absatz muss enthalten sein:
„Ich bin mir der Strafen für Meineid nach Bundesrecht bewusst, die die Abgabe einer falschen eidesstattlichen Erklärung gemäß 18 U.S.C.S., Abschnitt 1621, in dem vorgesehen ist, dass jeder, der für schuldig befunden wird, mit einer Geldstrafe von nicht mehr als 2.000 Dollar oder einer Freiheitsstrafe von nicht mehr als 5 Jahren oder beidem bestraft werden kann. Mir ist auch bekannt, dass Meineid bei der Abgabe einer falschen eidesstattlichen Erklärung gemäß Abschnitt 37.02 des texanischen Strafgesetzbuches eine Straftat darstellt. Schließlich ist mir auch bekannt, dass nach Abschnitt 32.46 des texanischen Strafgesetzbuches eine Person eine Straftat begeht, wenn sie in der Absicht, eine Person zu betrügen oder zu schädigen, eine andere Person durch Täuschung dazu veranlasst, ein Dokument zu unterzeichnen oder zu unterzeichnen, das das Eigentum oder die Vermögensinteressen einer Person berührt, und dass eine Straftat nach diesem Abschnitt ein Verbrechen dritten Grades ist, das mit einer Geldstrafe von 5.000 Dollar und einer Freiheitsstrafe von nicht mehr als 10 Jahren oder weniger als 2 Jahren in der texanischen Strafvollzugsbehörde geahndet wird.“
Rechnen Sie damit, dass Transaktionen mit hohen Beträgen einer besonderen Prüfung unterzogen werden – und möglicherweise zusätzlichen Anforderungen unterliegen.
Da andere Grundbuchämter zusätzliche oder andere Anforderungen als die in diesem Kapitel genannten haben können und diese sich im Laufe der Zeit ändern können, ist es nahezu unmöglich, eine eidesstattliche Erklärung über die Erbenstellung zu verfassen, die garantiert von allen Grundbuchämtern zu jeder Zeit in der Zukunft akzeptiert wird. Die Aufgabe des Anwalts besteht darin, sich so weit wie möglich anzunähern. Wenn der Mandant ein genaues und zuverlässiges Ergebnis wünscht, besteht die Alternative darin, eine gerichtliche Feststellungsklage zu erheben.
Anwendbare Rechtsprechung
Wie wirken sich eidesstattliche Erklärungen über die Erbschaft tatsächlich vor Gericht aus? Ein gutes Beispiel: Gemäß Estates Code Section 203.001 „dient die eidesstattliche Erklärung über die Erbschaft, die seit mehr als fünf Jahren in den Urkundenbüchern hinterlegt ist, als Anscheinsbeweis für die darin genannten Tatsachen in einem Verfahren zur Feststellung der Erbschaft oder in einem Rechtsstreit über das Eigentum an Immobilien oder persönlichen Gegenständen.“ Dementsprechend ist die eingereichte eidesstattliche Erklärung maßgebend, es sei denn, andere Parteien „legen Beweise für ein summarisches Urteil vor, die ausreichen, um eine Tatsachenfrage in dieser Angelegenheit aufzuwerfen“. Jeter v. McGraw, 79 S.W.3d 211, 215 (Tex.App.-Beaumont 2002, pet. denied).
Erbfolge von Todes wegen
Wenn eine Person von Todes wegen stirbt, gelten die Regeln der Erbfolge von Todes wegen. Im Wesentlichen hat der Bundesstaat Texas mit Kapitel 201 des Estates Code ein Testament für unbestimmte Erblasser erstellt.
Ist der unbestimmte Erblasser unverheiratet, so gilt Abschnitt 201.001, der vorsieht, dass das Vermögen zu gleichen Teilen an die Kinder geht, sofern welche vorhanden sind. Ist dies nicht der Fall, so geht das Vermögen zu gleichen Teilen an die Eltern. War der Erblasser verheiratet, so handelt es sich um gemeinschaftliches Vermögen, und Abschnitt 201.003 findet Anwendung:
§ 201.003. Gemeinschaftlicher Nachlass eines Erblassers
(a) Hinterlässt eine Person, die von Todes wegen verstirbt, einen überlebenden Ehegatten, so geht der gemeinschaftliche Nachlass des verstorbenen Ehegatten nach Maßgabe dieses Abschnitts über.
(a) Der gemeinschaftliche Nachlass des verstorbenen Ehegatten geht auf den überlebenden Ehegatten über, wenn:
(1) kein Kind oder sonstiger Nachkomme des verstorbenen Ehegatten den verstorbenen Ehegatten überlebt; oder
(2) alle überlebenden Kinder und Nachkommen des verstorbenen Ehegatten auch Kinder oder Nachkommen des überlebenden Ehegatten sind.
(c) hinterlässt der verstorbene Ehegatte ein Kind oder einen anderen Abkömmling, der nicht auch ein Kind oder ein Abkömmling des überlebenden Ehegatten ist, so verbleibt die eine Hälfte des gemeinschaftlichen Nachlasses dem überlebenden Ehegatten, während die andere Hälfte auf die Kinder oder Abkömmlinge des verstorbenen Ehegatten übergeht. Die Abkömmlinge erben nur den Teil des Nachlasses, der ihnen nach Abschnitt 201.101 zustehen würde. In jedem Fall geht der gemeinschaftliche Nachlass zu Lasten der Schulden auf den gemeinschaftlichen Nachlass über.
Kernanforderungen an eine zufriedenstellende eidesstattliche Erklärung über die Erbschaft
Eine gut formulierte eidesstattliche Erklärung über die Erbschaft wird:
- eine gründliche Überprüfung der relevanten familiären Tatsachen, einschließlich der Frage, ob der Verstorbene ein Testament hinterlassen hat oder nicht, der Namen und Adressen aller Erben und anderer Beteiligter, einschließlich ihrer Beziehung zum Verstorbenen und (falls zutreffend) ihres Ehelebens und ob sie Kinder hatten oder nicht, wobei das Ziel darin besteht, die Erbfolge des Verstorbenen unter Bezugnahme auf die anwendbaren Abschnitte des Erbschaftsgesetzes klar darzustellen;
- die betroffenen Immobilien zu benennen, da die Bezirksbeamten so in der Lage sind, die Urkunde in die vorgesehene Rechtskette einzutragen (es ist erstaunlich, wie viele eidesstattliche Erklärungen über die Erbschaft überhaupt keine Immobilien erwähnen, was sie von zweifelhaftem Wert macht); und
- eine begründete Schlussfolgerung über die Identität der Erben und die Höhe ihrer jeweiligen Anteile zu ziehen. Die eidesstattliche Erklärung sollte mit einer positiven Behauptung enden, zum Beispiel: „Gemäß Estates Code Section 201.001 behaupte ich daher, dass ich der alleinige rechtmäßige Erbe von John Jones, verstorben, bin. Dementsprechend lag das einfache Eigentumsrecht an der betreffenden Immobilie zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers ausschließlich bei mir und bei keiner anderen Person.“
Mit der Abgabe einer eidesstattlichen Erklärung über die Erbenstellung macht der Erklärende eine Behauptung auf, nämlich dass der oder die genannten Erben jetzt volle Rechte an einer bestimmten Immobilie haben. Es ist nur logisch, diese Behauptung so fest und überzeugend wie möglich aufzustellen.
Zweistufiger Prozess: Affidavit then Deed
Die Klärung des Eigentumsrechts (Lösung von Erbstreitigkeiten) außerhalb des Nachlassgerichts erfolgt in der Regel in zwei Schritten. Zunächst muss die eidesstattliche Erklärung über die Erbfolge von einer Person erstellt und unterzeichnet werden, die die Familiengeschichte (Eheschließungen, Geburten und Todesfälle) aus erster Hand kennt. Die Erstellung einer gründlichen und wirksamen eidesstattlichen Erklärung ist sowohl eine Kunst als auch eine Wissenschaft und sollte einem Anwalt überlassen werden, der sicherstellt, dass ihr Inhalt in einem künftigen Rechtsstreit zulässig und überzeugend ist. Dementsprechend sollten Formulare aus dem Internet niemals für diesen oder einen anderen ernsthaften juristischen Zweck verwendet werden.
Die eidesstattliche Erklärung über die Erbschaft wird im Allgemeinen als wahr angenommen, wenn sie mindestens fünf Jahre lang aktenkundig gemacht wurde, auch wenn kein Versicherer hieran gebunden ist.
Vorbereitung der Urkunde
Der zweite Schritt des Verfahrens nach der Erstellung, Ausfertigung und Einreichung der eidesstattlichen Erklärung ist die Übertragung der Urkunde, mit der das Eigentum auf einen einzigen Erben übertragen wird, der die Immobilie dann behalten oder verkaufen kann. Alternativ können alle Erben unterschreiben, dass die Immobilie an einen Dritten übertragen wird.
Bei der Urkunde handelt es sich in der Regel um eine besondere Gewährleistungsurkunde oder eine Urkunde ohne Gewährleistungen, nicht aber um eine Quitclaim Deed, die zu vermeiden ist, da sie von den Rechtsberatungsunternehmen nicht versichert werden kann. Alle in der eidesstattlichen Erklärung genannten Erben (oder deren Erziehungsberechtigte) müssen unterschreiben. Beide Dokumente werden im Grundbuch des Bezirks, in dem sich die Immobilie befindet, hinterlegt – zuerst die eidesstattliche Erklärung und dann die Urkunde.
Was der Anwalt vom Klienten benötigt
Der Anwalt benötigt grundlegende Informationen vom Klienten, um fortzufahren, einschließlich:
(1) eine Erklärung der Familiengeschichte und der Umstände (z. B., wer wen geheiratet hat und wer Kinder hatte, wer mit einem Testament oder ohne Testament gestorben ist, wer geschieden wurde und wieder geheiratet hat usw.);
(2) eine Kopie der bestehenden eingetragenen Urkunde für die Immobilie und, falls vorhanden, eine Kopie einer Titelzusage;
(3) die Namen und Adressen aller relevanten verwandten Parteien; und
(4) eine Erklärung der Absicht des Mandanten. Ist es das Ziel, das Eigentum auf einen oder mehrere Erben zu übertragen? Oder soll die Immobilie an eine dritte Partei verkauft werden?
In vielen Fällen sind die Erben über das ganze Land verstreut und haben möglicherweise den Kontakt verloren. Manche Erben unterschreiben nur, wenn sie dafür bezahlt werden, und finanzielle Probleme zwischen Familienmitgliedern können hässlich werden. Die Kunden sind oft enttäuscht, wenn sie feststellen, wie schwierig und teuer das Verfahren sein kann. Erben versuchen oft, Erbschafts- und Eigentumsfragen auf eigene Faust und ohne Anwalt zu klären (oft mit Hilfe von Schrottformularen aus dem Internet), und das Ergebnis ist verwirrender und chaotischer als zu Beginn. Eidesstattliche Erklärungen und Urkunden müssen dann unter Umständen erneut erstellt und eingereicht werden, um die Unterlagen zu berichtigen, was den Prozess verlängert und die Kosten in die Höhe treibt.
Die Nützlichkeit eines Rechtsgutachtens
Klienten bitten gelegentlich darum, dass ihr Anwalt eine eidesstattliche Erklärung über die Erbschaft erstellt, haben aber nur unvollständige Informationen über die Gesamtheit der Umstände (die Ereignisse können Jahrzehnte zurückliegen) und sind nur im Besitz eines Teils der Unterlagen über die Immobilie und ihre Geschichte. In solchen Fällen ist es hilfreich, zu Beginn des Prozesses einen Titelbericht von einer Titelgesellschaft einzuholen, der den aktuellen Status des Titels sowie alle eingetragenen Ansprüche, Pfandrechte, Mitteilungen und andere Angelegenheiten von potenzieller Relevanz klären wird. Mit einem Rechtsgutachten als Tatsachengrundlage kann der Anwalt darauf vertrauen, dass die in der eidesstattlichen Erklärung über die Erbfolge genannten Tatsachen tatsächlich wahr und korrekt sind, so dass die eidesstattliche Erklärung weniger wahrscheinlich Gegenstand einer späteren Anfechtung sein wird.
Aus unseren Akten
Ein potenzieller Mandant ruft an und sagt: „Meine Mutter ist vor sechs Monaten gestorben, und ich muss eine Urkunde für ihre Ranch bekommen. Wie viel berechnen Sie für die Erstellung einer Urkunde?“
Der Anwalt benötigt eine ganze Reihe weiterer Informationen, bevor er antworten kann, angefangen mit der Frage: „Hat sie ein Testament hinterlassen?“ Der Mandant gibt zu, dass er seine Mutter seit zehn Jahren nicht mehr gesehen hat, aber er glaubt, dass es kein Testament gibt. Er fragt weiter: „Aber ich kann doch trotzdem meine Urkunde bekommen, oder?“ Weitere Fragen des Anwalts bringen weitere Informationen über die Familie ans Licht. Die Mutter war eine Witwe. Der Vater war zwei Jahre zuvor gestorben, ebenfalls ohne Testament. Außerdem stellt sich heraus, dass der Mandant mehrere Geschwister hat, von denen eines aus der früheren Ehe des Vaters stammt. Ein weiteres hat sich aus den Augen verloren und man hat seit Jahren nichts mehr von ihm gehört. Es gibt Gerüchte, dass er als Obdachloser auf den Straßen von Los Angeles lebt. Ein weiteres Geschwisterkind ist vor kurzem verstorben und hinterlässt zwei kleine Kinder, die derzeit bei Pflegeeltern untergebracht sind, da ihr verbliebener Elternteil im Gefängnis sitzt. Außerdem lebte die jüngste Schwester zum Zeitpunkt von Moms Tod bei ihrer Mutter und kümmerte sich um sie. Sie bewohnt das Grundstück weiterhin, beansprucht es jetzt als ihr Eigenheim und droht, jeden mit einer Schrotflinte zu erschießen, der es ohne ihre Zustimmung betritt. Sie behauptet, dass ihre Mutter ihr versprochen habe, das Haus als Gegenleistung für die Pflege während ihrer letzten Krankheit zu übernehmen.
Der Anwalt sieht sich gezwungen, dem Mandanten zu sagen, dass er keine Urkunde erhalten wird, zumindest nicht, bevor die Erbsachen geklärt sind, angefangen mit dem Vater und den Personen, die von ihm erbberechtigt waren, und dann weiter zur Mutter und ihren Erben. Der Kunde ist misstrauisch. Er sagt: „Hören Sie, Ihre Sekretärin hat mir gesagt, dass die Gebühr für eine Urkunde 395 Dollar beträgt. Das hört sich an, als wollten Sie mir nur mehr Geld abverlangen. Ich bin der Älteste, und mir wurde immer gesagt, dass der Besitz eines Tages mir gehören würde. Ich will meine Urkunde jetzt!“ Leider ist das in Anbetracht des Sachverhalts einfach nicht möglich. Der Rechtsanwalt ist kein Wundertäter, und eine Anwaltskanzlei ist auch kein Gericht, in dem Streitigkeiten wie diese verbindlich entschieden werden können.
DISCLAIMER
Die Informationen in diesem Artikel werden nur zu allgemeinen Informations- und Bildungszwecken bereitgestellt und stellen keine Rechtsberatung dar, auf die sich jemand verlassen kann. Das Recht ändert sich. Bevor Sie Maßnahmen ergreifen, die rechtliche Konsequenzen haben, sollten Sie sich in Bezug auf Ihre individuellen Bedürfnisse und Umstände rechtlich beraten lassen. Konsultieren Sie auch Ihren Steuerberater. Die Kanzlei vertritt Sie nicht, es sei denn, sie wird ausdrücklich und schriftlich damit beauftragt.