Nachdem ich vor ein paar Wochen über die Wirtschaft in Nicaragua geschrieben hatte, erhielt ich viele Anfragen zu einer Immobilieninvestition in Nicaragua. Lesen Sie den Artikel über die Wirtschaft Nicaraguas – er dient als gute Einleitung zu diesem Artikel.
Ich werde mich auf San Juan Del Sur und Granada konzentrieren, da dies die beiden wichtigsten Ziele für ausländische Immobilieninvestitionen und Lebensstil in Nicaragua sind.
Es ist schwierig, Daten für eine richtige Marktanalyse zu erhalten, da der Markt sehr fragmentiert und nicht datenreich ist.
Aus meinen Gesprächen mit verschiedenen Immobilienmaklern geht jedoch hervor, dass die Preise seit 2011 erheblich gestiegen sind und dann nach den Protesten 2018 stark gefallen sind. Die Preise fielen im Durchschnitt um etwa 30 % in USD und hörten um das dritte bis vierte Quartal 2019 auf zu sinken, woraufhin das Transaktionsvolumen zu steigen begann, wenn auch zu konstanten Preisen. Der Markt hatte um diese Basis herum Unterstützung gefunden und war bereit für einen Aufschwung.
Doch der weltweite Wirtschaftsstillstand durch das Coronavirus änderte dies. Auch wenn in Nicaragua keine Abriegelung stattgefunden hat, wurde die Wirtschaft stark beeinträchtigt, vor allem in diesen beiden touristischen Hotspots.
Sehr wenige Transaktionen finden im Moment statt, aber gelegentliche Notverkäufe kommen vor; meistens von amerikanischen Verkäufern, die Bargeld brauchen.
In diesem Sinne traf ich mich mit ein paar Maklern und sah mir ein paar Angebote an. Ich habe mir nicht alle der unten aufgeführten Angebote angesehen; einige habe ich einfach online übernommen. Keines dieser Angebote ist eine Empfehlung, und es sind auch nicht die besten Angebote auf dem Markt. Es handelt sich lediglich um eine überdurchschnittliche Auswahl von Immobilien, die meiner Meinung nach interessante Eigenschaften aufweisen. Sie bieten einen Einblick in die Möglichkeiten auf dem aktuellen Markt.
Eine Immobilieninvestition in San Juan Del Sur, Nicaragua
San Juan Del Sur, an der südlichen Pazifikküste, ist weithin für seine ganzjährigen Wellen verehrt. Viele Kanadier und Amerikaner, sowie einige Europäer, leben hier in Vollzeit. Es gibt (normalerweise) einen lebhaften Tourismus, großartiges Surfen, eine entspannte Atmosphäre, eine etablierte Expat-Szene und sogar eine zweisprachige Schule für Kinder. Wenn man bedenkt, dass Nicaragua eine erschwingliche Gesundheitsversorgung, mehrere Residenzmöglichkeiten und eine hohe Steuerbelastung bietet, sieht es mehr als anständig aus.
Ich sage das, weil ich San Juan Del Sur eher als eine Lebensstilentscheidung denn als eine Investitionsentscheidung einstufen würde. Nachdem ich einige Angebote mit Mietpreisen (sowohl kurz- als auch langfristig) verglichen habe, ist es ziemlich schwierig, eine anständige Rendite zu erzielen, selbst bei den derzeitigen „niedrigen“ Preisen.
Nach allen Instandhaltungskosten, Steuern, Gebühren usw. kann man mit einer Nettorendite von weniger als 2 % rechnen. Unnötig zu sagen, dass dies das Risiko nicht wert ist.
Dieses massive Haus befindet sich in einer bewachten Wohnanlage, die über einige steile Treppen von der Stadt aus zu Fuß erreichbar ist. Es bietet einen unvergleichlichen Blick auf die Bucht, vor allem bei Sonnenuntergang. Diese Villa ist riesig und besteht aus zwei Einheiten. Sie könnten wählen, um in einem zu leben und vermieten die andere, oder halten Sie es ganz für sich.
Einst wurde es für $1,200.000 notiert, ist es jetzt auf den Ausverkaufspreis von 494.000 $ gesunken. Bedenken Sie, dass Sie den Preis noch weiter herunterhandeln können. Auch wenn die Terrassen in diesen Angaben enthalten sind, müssen Sie für eine so hochwertige Immobilie 666 $ pro m2 bezahlen. Der Verkäufer nimmt definitiv einen beträchtlichen Verlust in Kauf.
Am erschwinglicheren Ende können Sie dieses hübsche Haus mit einem Schlafzimmer für 89.000 $ erwerben. Es befindet sich in einer kleinen bewachten Wohnanlage mit 24/7-Sicherheitsdienst. Für weniger als 100.000 $ haben Sie Ihren Plan B. Es ist ein 20 Minuten zu Fuß von der Stadt und vom Strand, in einer ruhigen Gegend.
Sie denken vielleicht, dass es eine großartige Investition ist. Aber auf dem langfristigen Markt werden Sie wahrscheinlich nur 450 $ pro Monat dafür bekommen, und wenn Sie Ihre HOA-Gebühren (vielleicht 150 $), die Vermittlungsgebühr für Mieter, die Verwaltungsgebühr, die Instandhaltung, die Steuern und die Leermonate bezahlen, haben Sie am Ende eine Nettorendite von weniger als 2 %.
Ich wiederhole, San Juan Del Sur ist kein Investitionsziel – es ist eine (schöne) Lifestyle-Entscheidung, mit einigen potenziellen Nebeneinnahmen zur Deckung der Ausgaben.
Die Wildcard-Immobilie in San Juan Del Sur, Nicaragua für Prepper
- Glauben Sie, dass die Weltwirtschaft zusammenbricht und die Menschen wieder auf das Land zurückkehren müssen?
- Glauben Sie, dass die Regierungen im Westen immer tyrannischer werden und versuchen werden, Ihr Vermögen zu konfiszieren?
- Sind Sie ein Christ, der sich im säkularen Westen zunehmend verfolgt fühlt und in einem frommen Land leben möchte, in dem das Christentum weithin praktiziert und respektiert wird?
- Wollen Sie Abstand von den Regierungen und den globalen Eliten, die Ihnen und Ihrer Familie etwas aufzwingen wollen?
- Sind Sie einfach der Menschen überdrüssig und möchten von allem wegkommen?
- Möchten Sie im Einklang mit der Natur leben?
Wenn Sie eine der obigen Fragen mit Ja beantwortet haben, habe ich die perfekte Immobilie für Sie.
Inmitten eines Naturschutzgebietes liegt diese Immobilie innerhalb einer Siedlung und verfügt über 5 Hektar Land mit über 200 Obstbäumen, einem privaten Brunnen, massiven Wasserspeichern und genügend Sonnenkollektoren, um in völliger Autarkie zu leben. Dieses Haus hat alles, was es braucht.
Zum Anwesen gehört sogar ein separates Studio für Gäste, das über einen Kieselweg erreichbar ist. Es ist nur eine kurze Autofahrt von San Juan Del Sur entfernt, aber gerade weit genug, um in Ruhe zu leben.
Kaufen Sie das Haus, besorgen Sie sich Satelliteninternet, graben Sie ein Loch in den Boden für Ihr Gold, kaufen Sie ein paar Waffen und Munition auf dem Schwarzmarkt und halten Sie sich bereit für alle kriminellen (staatlichen oder nicht-staatlichen) Versuche, Ihre Freiheit einzuschränken.🙂
Eine Immobilieninvestition in Granada, Nicaragua
Granada bietet ein ganz anderes Wertangebot. Es ist eine lebendige kleine Kolonialstadt mit etwa 100.000 Einwohnern, eingebettet am großen See von Nicaragua. Die historische Stadt besteht aus hübschen kleinen Kolonialhäusern und schönen katholischen Kirchen. Sie ist recht touristisch, aber im Gegensatz zu San Juan Del Sur wird sie nicht von Auswanderern dominiert. Sie können also wirklich einheimisches Leben führen. Es gibt auch eine Auswahl an zweisprachigen Schulen.
Die Region hat wunderschöne Nationalparks zum Wandern sowie eine Reihe von aktiven und inaktiven Vulkanen. Der Boden ist äußerst fruchtbar. Und schließlich ist sie nur etwas mehr als eine Autostunde von der Hauptstadt Managua entfernt.
Granada hat mehr Investitionspotenzial. Während der Immobilienmarkt in San Juan Del Sur hauptsächlich von Ausländern genutzt wird, gibt es in Granada einen großen lokalen Markt. Es ist auch ein einfacher Wochenendausflug für die Elite von Managua, von denen viele Wochenendhäuser in der Nähe von Granada haben.
Als ich eines Morgens den Schnellbus nach Managua nahm, bemerkte ich viele Arbeiter aus der Mittelschicht, die in die Hauptstadt pendelten, wie Ärzte. Anstatt in einer Großstadt wie Managua zu leben, können die Einheimischen eine Stunde pendeln und in einer hübschen Kleinstadt wohnen.
Angesichts der positiven demographischen Entwicklung des Landes, der zunehmenden Verstädterung und des wirtschaftlichen Wachstums des Landes wird Granada wahrscheinlich immer mehr Nachfrage nach Immobilien anziehen. Solange man die teuren Kolonialwohnungen in der Stadt meidet, die von internationalen Käufern aufgebläht werden, kann man den lokalen Markt der Mittelklasse und des gehobenen Segments anzapfen, der auf lange Sicht weniger anfällig für Schwankungen ist.
Dieses Haus besteht aus vier separaten Wohnungen (drei mit zwei Schlafzimmern und eine mit einem Schlafzimmer) und liegt zehn Minuten zu Fuß vom zentralen Park entfernt. Die Wohnungen sind nicht sehr ansehnlich, aber sie eignen sich gut als Altersruhesitz für jemanden mit kleinem Budget oder sogar als Investition.
Bei einem Preis von 119.000 $ kann man wahrscheinlich 250 $ pro Monat und Wohnung an westliche Rentner vermieten, die ein paar Monate in der Sonne verbringen wollen. Der lokale Markt ist auch eine Option für +-$200 pro Einheit. Die Unterhaltskosten sind gering, und am 1. eines jeden Monats können Sie Ihre Wohnung im Schlafanzug verlassen und an die Türen klopfen, um Ihr Geld abzuholen. Dieses Geld würde mehr als ausreichen, um ein bescheidenes Leben in Granada zu führen.
Zu einem bescheidenen Leben in Granada gehören Gesundheitsfürsorge, tägliches Hähnchen oder Fisch, frisches Obst und ein oder zwei Biere jeden Abend.
Ein eventueller Scheck von der Sozialversicherung oder ein passives Einkommen von zu Hause wäre eine reine Ersparnis.
Dieses Haus ist auch eine gute Kaufoption auf Leben. Sie könnten es kaufen und eine Vermietungsgesellschaft beauftragen, die Einheiten zu vermieten. Sie würden wahrscheinlich eine Nettorendite von etwa 4-5% nach allen Gebühren und Wartungskosten für die vier Einheiten erzielen. Und wenn Sie einmal das Gefühl haben, dass Sie fliehen müssen, dann hätten Sie einen Plan B, der Ihnen Geld einbringt.
In Ruhe leben in der Nähe von Granada
Dieses schöne Haus mit vier Schlafzimmern auf einem fast zwei Hektar großen Grundstück kostet 215.000 $ und verfügt über einen Swimmingpool, eine Terrasse mit Blick auf den Vulkan Mombacho, Obstbäume, über 200 Kaffeepflanzen, Zäune um das Grundstück und ein elektrisches Tor am Haupteingang.
Es ist ein guter „Plan B“, und dennoch in der Nähe der Annehmlichkeiten und des Komforts einer großen Stadt (Granada), die nur wenige Minuten entfernt ist, und einer großen Stadt (Managua) mit einem internationalen Flughafen, die etwas mehr als eine Stunde entfernt ist.
Erwarten Sie nicht, dass es sich um eine gute Mietimmobilie handelt. Der Mietmarkt für solche Wohnungen ist begrenzt.
Ein paar Tipps für den Immobilienmarkt in Nicaragua
- Beachten Sie die wirtschaftliche und geopolitische Lage in Nicaragua. Ich empfehle Ihnen, meinen Artikel zu diesem Thema zu lesen.
- Ziehen Sie einen guten Anwalt hinzu, um die Eigentumsurkunden gründlich zu prüfen und sicherzustellen, dass die richtige Person die Dokumente unterschreibt. Manchmal gehören Grundstücke mehreren Familienmitgliedern, und eine Person ergreift die „Initiative“ zum Verkauf.
- Der Markt ist ziemlich illiquide, erwarten Sie also nicht, dass Sie leicht verkaufen können.
- Der Expat-Markt wird von Nordamerikanern beherrscht. Wenn Sie Europäer sind, müssen Sie das verstehen. Im Allgemeinen haben Nordamerikaner und Europäer unterschiedliche Erwartungen, wenn es um Immobilien geht. Was für einen Europäer akzeptabel sein mag, kann für einen Nordamerikaner alt und schäbig sein. Immobilien verlieren in Nordamerika viel schneller an Wert als in Europa. Seien Sie also vorsichtig, dass Sie kein fallendes Messer erwischen, das Ihnen kein Nordamerikaner abkaufen möchte.
- Es ist ein Käufermarkt da draußen – verhandeln Sie. Nehmen Sie sich Zeit und Sie werden mit zweistelligen Preisnachlässen belohnt.
Eine Warnung zu Home Owners Associations (HOA)
Auf dem Expat-Markt gibt es viele Gated Communities mit Home Owners Associations (HOA). Sie MÜSSEN dies beim Kauf berücksichtigen.
Wenn Sie nicht aus Nordamerika kommen, sind Sie vielleicht nicht damit vertraut, wie diese HOAs funktionieren und welche Auswirkungen sie auf Ihr Eigentum und Ihren Lebensstil haben können. Manchmal haben HOAs sehr hohe monatliche Fixkosten, die dazu führen können, dass allein der Besitz Ihrer Immobilie zu einem erheblichen Kostenfaktor wird.
Erkundigen Sie sich nach den Finanzen der HOA. Ist die HOA verschuldet? Bezahlen die anderen Mitglieder der HOA ihre Beiträge pünktlich?Hat die HOA Geld für künftige bauliche Instandhaltung und Reparaturen gespart? Wenn die HOA schlecht verwaltet wird, wird die Haftung zu einer Mithaftung, und der Verkauf einer Immobilie mit einer säumigen HOA kann sehr schwierig sein.
Schließlich, wer verwaltet die HOA? Ich will nicht politisch unkorrekt sein, aber Sie sollten sicherstellen, dass die Werte der HOA-Manager mit Ihren Werten übereinstimmen. In einigen Fällen können diese HOAs von gelangweilten angelsächsischen Rentnern verwaltet werden, die zu regelrechten Tyrannen werden und versuchen, im Namen der Sicherheit und Konformität endlose Regeln aufzustellen (Geldstrafen für nicht gemähten Rasen usw.).
Das sollte in Nicaragua kein großes Problem sein, da die pingeligsten Rentner sich für Gated Communities in Florida oder Arizona entscheiden, aber seien Sie trotzdem vorsichtig.
Steuern auf Ihre Immobilieninvestition in Nicaragua
Beim Kauf Ihrer Immobilie müssen Sie mit etwa 6 % Transaktionskosten für Anwaltskosten und verschiedene Steuern rechnen. Der gesamte Kaufprozess dauert 2-3 Monate. Es geht nicht schnell, ist aber auch nicht besonders kompliziert. Ihr Anwalt kümmert sich um alles.
Die jährlichen Grundsteuern belaufen sich auf etwa 1 % des geschätzten Steuerwertes, der in der Regel unter dem tatsächlichen Wert liegt.
Die Kapitalertragssteuer auf Immobilien in Nicaragua beträgt nur 10 %. Die Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen hängt davon ab, ob Sie die Immobilie in Ihrem eigenen Namen oder über eine Gesellschaft gekauft haben.
Wenn die Immobilie auf Ihren eigenen Namen lautet, müssen Sie als Nichtansässiger etwa 15 % und als Ansässiger bis zu 30 % zahlen. 30 % ist der höchste örtliche Einkommenssteuersatz, so dass Sie höchstwahrscheinlich viel weniger Steuern zahlen müssen. Wenn die Immobilie auf den Namen einer Kapitalgesellschaft lautet, müssen Sie mit etwa 30 % rechnen, aber in diesem Fall sind viele Abzüge möglich.
Sorgen Sie dafür, dass Sie einen guten Anwalt bekommen. Bei einem Kauf im Ausland an den Anwaltskosten zu sparen, ist einer der größten Fehler, die Sie machen können. Wenn Sie die Kontaktdaten eines guten Anwalts benötigen, können Sie sich gerne mit mir in Verbindung setzen. Benutzen Sie keine Anwälte, die von Immobilienagenturen empfohlen werden, da diese voreingenommen sind.
Positive und negative Trends, die Ihre Immobilieninvestition in Nicaragua beeinflussen
Positiv:
- Da sich die Wirtschaft in den westlichen Ländern verschlechtert, werden die Renten und die soziale Sicherheit negativ beeinflusst. Es ist zu erwarten, dass immer mehr Boomer in den Süden ziehen, wo die Gesundheitsversorgung und die Lebenshaltungskosten erschwinglicher sind. Dies dürfte dazu führen, dass mehr westliche Rentner Orte wie Nicaragua in Erwägung ziehen.
- Da sich die Wirtschaft ins Internet verlagert, werden Millennials es vorziehen, von kostengünstigen Standorten aus zu arbeiten. Nicaragua teilt sich die Zeitzonen mit Nordamerika, und sein territoriales Steuersystem führt dazu, dass nur lokal erwirtschaftetes Einkommen besteuert wird, was es zu einer besonders interessanten Option macht.
- Viele Wohnsitzoptionen machen Nicaragua sehr attraktiv, auch für Hausbesitzer.
- Positive lokale Demographie.
- Unterentwickelte Tourismusindustrie.
Negativ:
- Ein potenzielles Zahlungsbilanzproblem in Nicaragua – was zu einer weiteren Abwertung des Cordoba führen könnte.
- Die Steuern sind nach wie vor niedrig, selbst auf Immobilien, aber die Regierung wird sie sicherlich erhöhen, um Haushaltsdefizite zu beheben.
- Extern und intern bedingte politische Instabilität, die Investitionen in das Land einschränkt.
- Amerikanisches außenpolitisches Mobbing, das den Zugang zu Mitteln des IWF und der Weltbank im Bedarfsfall erschweren wird
Abschluss: Sollten Sie in Immobilien in Nicaragua investieren?
Zum jetzigen Zeitpunkt ist es hauptsächlich eine Lebensstil- oder Plan-B-Entscheidung. Es gibt keine zwingenden Katalysatoren, die einen glauben lassen, dass die Preise kurzfristig steigen werden. Es ist kein schlechter Ort, um sich dort zu engagieren, aber man sollte nicht alles auf eine Karte setzen. Einige Immobilieninvestitionen in Nicaragua sind sinnvoll, solange die Währung nicht zu stark abwertet. Aller Wahrscheinlichkeit nach wird sich die Abwertung der Währung jedoch beschleunigen.
Für eine reine Immobilieninvestition, die auf Zahlen basiert, gibt es Länder, die ich in früheren Beiträgen besprochen habe, die bessere Renditen bieten.
Wenn Sie eine Immobilieninvestition in Nicaragua tätigen wollen, sollten Sie nichts überstürzen. Es ist derzeit ein Käufermarkt mit vielen Westlern, die ihre Investitionen aufgeben wollen. Kommen Sie nach Nicaragua, bleiben Sie ein paar Wochen oder Monate, wenn Sie wollen, und verhandeln Sie. Sie sollten in der Lage sein, einige unterbewertete Immobilien zu attraktiven Preisen für Ihren Lebensstil oder Ihren Plan B zu ergattern.
Wenn Sie einen guten Käuferagenten suchen, der Ihnen hilft, sich auf dem Markt zurechtzufinden – nehmen Sie Kontakt mit mir auf. Er kann Ihnen helfen, Geld zu sparen, indem er Fehler vermeidet und Ihnen lokale Erkenntnisse vermittelt, um den richtigen Kauf zu tätigen.
Ich habe auch über den Immobilienmarkt in der Hauptstadt Managua und Gran Pacifica geschrieben.
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