Real Estate Assignment of Contract Explained

Wenn Sie über den Kauf von Immobilien nachdenken, gibt es mehrere Immobilien-Investitionsstrategien, die Sie in Betracht ziehen könnten. Dazu gehören der Kauf von Mietobjekten, das Umdrehen von Häusern, BRRRR-Investitionen, Buy and Hold und Real Estate Investment Trusts (REITs). Eine weitere potenziell lukrative Strategie, um in der Immobilienbranche Geld zu verdienen, ist der Großhandel. Dabei geht es im Wesentlichen darum, Immobiliengeschäfte zu finden, die Sie eigentlich nicht kaufen, sondern an einen Endkäufer weitergeben wollen. Bei dieser Art von Geschäften kommt das Prinzip der Vertragsabtretung zum Einsatz.

Was ist eine Vertragsabtretung in der Immobilienbranche?

Eine Vertragsabtretung liegt vor, wenn eine Vertragspartei (der Abtretende) die rechtlichen Verpflichtungen aus dem Vertrag auf eine andere Partei überträgt. Der Empfänger der Abtretung (der Abtretungsempfänger) übernimmt dann die Verantwortung für die Bedingungen des Vertrags. Mit anderen Worten: Sie können Immobilienverträge umdrehen und mit einem Immobiliengeschäft Geld verdienen, ohne die Immobilie zu besitzen.

Ist eine Vertragsabtretung legal?

Ja, die Abtretung von Verträgen im Immobilienbereich ist legal. Allerdings wird die Vertragsabtretung unter den folgenden Umständen nicht durchgesetzt:

• Es liegt keine schriftliche Zustimmung vor – Bevor ein Immobilienabtretungsvertrag durchgesetzt wird, müssen alle beteiligten Parteien schriftlich zustimmen.
• Der Vertrag lässt keine Abtretung zu – Einige Verträge enthalten eine Abtretungsverbotsklausel, die jegliche Abtretung untersagt.
• Die Abtretung verstößt gegen die öffentliche Ordnung oder das Gesetz – In einigen Ländern gibt es Gesetze, die Abtretungen verbieten oder einschränken.
• Die Immobilie unterliegt Beschränkungen – Bestimmte Immobilien wie HUD-Häuser, REOs und Leerverkäufe können urkundliche Beschränkungen haben, die die Abtretung von Immobilienverträgen innerhalb eines bestimmten Zeitraums verbieten.

Wie funktioniert die Abtretung in der Immobilienbranche?

Hier sind die üblichen Schritte für die Abtretung eines Vertrags:

1. Finden Sie eine zum Verkauf stehende Anlageimmobilie

Das erste, was Sie tun müssen, ist einen motivierten Verkäufer zu finden, der bereit ist, sein Haus zu einem Preis zu verkaufen, der unter dem Marktwert liegt. Der Hauptunterschied zwischen motivierten Verkäufern und normalen Verkäufern besteht darin, dass erstere ein Gefühl der Dringlichkeit haben. Motivierte Verkäufer wollen schnell verkaufen, z. B. weil sie sich scheiden lassen, außerhalb des Landes leben, Steuern zahlen müssen oder ihren Arbeitsplatz wechseln. Dieses Gefühl der Dringlichkeit könnte Ihnen bei den Verhandlungen zum Vorteil gereichen.

Sie können die folgenden Strategien anwenden, um Hausbesitzer zu finden, die schnell verkaufen wollen:

• Driving for Dollars – Wie der Name schon sagt, geht es darum, mit dem Auto oder zu Fuß durch die Nachbarschaft zu fahren und nach Anzeichen für notleidende Immobilien zu suchen. Zu den Anzeichen für eine Notlage gehören überwuchertes Gras, überfüllte Zeitungen oder Post, zerbrochene Fenster, unterlassene Instandhaltung und Schilder zur Durchsetzung von Vorschriften. Notieren Sie sich die Adressen solcher Häuser und suchen Sie anhand dieser Adressen den Hausbesitzer. Sie können Mashboard besuchen und diese Informationen in wenigen Minuten finden. Fragen Sie sie dann, ob sie bereit sind zu verkaufen, und machen Sie ein Angebot.
• Suchen Sie nach der Liste der säumigen Steuerzahler des Bezirks – Diese Liste ist eine Goldmine, wenn es darum geht, motivierte Verkäufer in einem Gebiet zu finden. Besuchen Sie einfach die Website oder die Büros der Bezirksregierung, um die Liste der säumigen Steuerzahler zu erhalten.
• Mashvisor Property Marketplace – Dies ist der beste Ort, um billige Häuser zu finden, wie z. B. zwangsversteigerte Häuser, Häuser in Bankbesitz, Leerverkäufe und versteigerte Häuser. Sie können Ihre Suche nach Immobilien, die nicht auf dem Markt sind, mit Hilfe von Filtern wie Standort, Budget, Immobilientyp, Kilometerzahl, Anzahl der Bäder, Anzahl der Schlafzimmer und gewünschter Rendite eingrenzen. Der integrierte Immobilienrechner hilft Ihnen bei der Schätzung der Mieteinnahmen, der Belegungsrate, des Cashflows, der Cash-on-Cash-Rendite und der Kapitalisierungsrate.

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1. Vertrag abschließen

Sie können eine Vertragsvorlage einfach aus dem Internet herunterladen. Es ist jedoch ratsam, das Dokument von einem Rechtsanwalt lesen und genehmigen zu lassen. So können Sie sicher sein, dass der Vertrag rechtlich einwandfrei ist und dass Sie im Falle eines Rechtsstreits auf die Unterstützung des Anwalts zählen können.

Ein entscheidendes Detail, das in die Vertragsabtretungsvorlage aufgenommen werden muss, ist die Klausel „und/oder Zessionare“ neben Ihrem Namen. Diese Klausel ermächtigt Sie zur Übertragung von Anlageimmobilien an einen interessierten Käufer. Legen Sie diese Information unbedingt dem Verkäufer offen und erklären Sie ihm gegebenenfalls die Bedeutung der Klausel. Geben Sie ihm die Sicherheit, dass er trotzdem den vereinbarten Kaufbetrag erhält.

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1. Vertrag einreichen

Auch wenn der Prozess der Vertragsabtretung von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist, müssen Sie den Vertrag in der Regel einem Anwalt oder einer Titelfirma für eine Titelprüfung vorlegen. Diese Suche wird in der Geschichte des Hauses zu suchen, um sicherzustellen, dass es keine Pfandrechte auf den Titel angebracht sind.

1. Finden Sie einen End-Käufer

Käufer zu finden ist ein wichtiger Schritt in der Strategie der Immobilien Übertragung von Vertrag.

Sie können potenzielle Käufer mit Methoden wie Kaltakquise, Plakaten und Schildern, Zeitungsanzeigen, Anzeigen in sozialen Medien, Craigslist oder Networking in Immobilienforen finden. Alternativ können Sie auch die Hilfe eines örtlichen Immobilienmaklers in Anspruch nehmen. Für welche Strategie Sie sich auch entscheiden, Sie sollten auf jeden Fall einen Käufer finden, bevor der Vertrag ausläuft. Viele Investoren, die diese Strategie anwenden, stellen bereits eine Käuferliste zusammen, bevor sie überhaupt eine Immobilie zum Verkauf finden. Ziehen Sie auch diesen Ansatz in Betracht.

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1. Auftragsvergabe

Wenn Sie einen interessierten Käufer gefunden haben, müssen Sie als Erstes eine Anzahlung in bar verlangen. In Ihrem Vertrag sollte eindeutig festgelegt sein, dass die Anzahlung im Voraus zu leisten ist. Diese Klausel schützt Sie vor einem Vertragsbruch. Da die Anzahlung nicht zurückerstattet wird, können Sie sicher sein, dass Sie einen Gewinn erzielen, unabhängig davon, ob das Geschäft zustande kommt oder nicht.

1. Bezahlt werden

Als Zedent werden Sie bezahlt, sobald der Endkäufer die Mittel für das Geschäft bereitstellt. Die Differenz zwischen dem vereinbarten Wert und dem Preis, den Sie mit dem Käufer erzielen, ist Ihr Gewinn. Wenn Sie beispielsweise mit dem Verkäufer vereinbart haben, die Immobilie für 170.000 $ zu kaufen, und den Vertrag dann für 230.000 $ an den Käufer abtreten, beläuft sich Ihr Gewinn (Abtretungsgebühr) auf 60.000 $.

Abschluss

Die Abtretung eines Immobilienvertrags nimmt im Vergleich zu anderen Immobilieninvestitionsstrategien weniger Zeit in Anspruch und erfordert wenig oder gar kein Kapital. Allerdings kann die Arbeit mit Verkäufern und Käufern, die mit der Vertragsübertragung nicht vertraut sind, eine Herausforderung darstellen. Außerdem kann es vorkommen, dass ein Käufer in letzter Minute einen Rückzieher machen will. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, sollten Sie daher solche Szenarien vorhersehen und sich entsprechend vorbereiten.