Grundstücksplanung ist der erste Schritt, den ein Bauunternehmer unternimmt, wenn er ein Grundstück erwirbt. Nahezu jeder, der im Bauwesen tätig ist, wird in irgendeiner Form mit der Planung von Grundstücken zu tun haben. Versuchen Sie einmal, die Definition eines Raumplaners im Internet zu finden. Was Sie finden werden, sind Definitionen von „Landnutzungsplanern“ und „Stadtplanern“ und „Stadtplanern“, aber wenn Berater ihr Dienstleistungsangebot auflisten, steht „Landplanung“ oft auf ihren Geschäftswagen, Briefköpfen und Websites.
Wer ist rechtlich ein Landplaner?
In den USA gibt es keine Registrierung oder Zertifizierung, um als Landplaner anerkannt zu werden. Wer ist also rechtlich gesehen ein Landplaner? Jeder, der behauptet, einer zu sein.
Was genau macht ein „Land Planner“?
Jeder, der die Lage von Gebäuden, Straßen, Wegen, Freiflächen usw. festlegt, ist ein Land Planner. Damit sind einige oder die meisten Aufgaben abgedeckt, mit denen Bauingenieure und Vermessungsingenieure konfrontiert werden. Wenn Sie ein Versorgungsunternehmen planen, das auf einem unbebauten Grundstück gebaut werden soll, sind Sie ein Landplaner. Die Versorgungsleitung schränkt den Platz ein, an dem Gebäude errichtet werden können, und wahrscheinlich auch die Lage von Straßen und anderen Einrichtungen. Möglicherweise haben Sie die Versorgungsleitung so verlegt, dass sie mit dem natürlichen Gelände übereinstimmt, aber die Anzahl der Grundstücke, die den Vorschriften entsprechen müssen, reduziert. Mit anderen Worten: Ein Ingenieur, der glaubt, mit seinem Entwurf 1.000 Dollar an Baukosten eingespart zu haben, hat möglicherweise den Nettogewinn in Bezug auf die Bebauungsdichte um 100.000 Dollar verringert.
Wenn ein Ingenieur die Lage der Infrastruktur festlegt, ohne das Gesamtlayout zu planen, wie die letztendliche Flächennutzung beeinflusst wird – dann handelt er wie ein Landplaner, aber nicht auf eine gute Weise.
Warum bieten Ingenieure, Vermessungsingenieure und Architekten Landnutzungsplanung an?
Landnutzungsplanung ist der erste Schritt in jedem Landentwicklungsprozess (oft bevor das eigentliche Land richtig vermessen wird). Das Unternehmen, das die Flächennutzungsplanung als Teil seiner Dienstleistungen anbietet, hat einen Köder in der Hand, um den Bauherrn zu ködern und sich die lukrativen Ingenieurarbeiten zu sichern. Das Ingenieurbüro, das die Landplanung nicht als Teil seiner Dienstleistungen aufführt, wird mit Sicherheit Aufträge an Firmen in der Nähe verlieren, die diese Dienstleistungen anbieten. Um sicherzugehen, dass der Bauträger gebunden ist, wird die Firma diese Dienstleistungen wahrscheinlich kostenlos anbieten, solange der Bauträger den Ingenieurvertrag abschließt.
Das typische Szenario für die Landplanung:
Landplaner erhalten ihre Anweisungen von ihrem Kunden, dem Bauträger, der sich für die Beauftragung der Firma entschieden hat. Wenn der Bauträger kommt und sagt, er wolle 200 Triplex-Wohnungen gemäß der R-3-Verordnung der Stadt errichten, werden die meisten Planer dem zweifellos nachkommen. Der Bauträger hat das Grundstück gerade erst erworben und steht nun unter dem Druck, herauszufinden, wie viele dieser Triplex-Wohnungen darauf Platz finden. Der Landplaner geht also davon aus, dass das Hauptanliegen des Bauträgers darin besteht, die Anzahl der gewünschten Einheiten zu maximieren und alles andere zweitrangig ist. Die bestehenden Vorschriften, in denen die Mindestmaße für R-3-Zonen aufgeführt sind, sehen einen Hinterhof von mindestens 20′, Seitenhöfe von 10′ und einen Vorgarten von 20′ vor. Die maximal zulässige Dichte beträgt 8 Einheiten pro Hektar. Bei der Durchsicht der Vorschriften fallen keine weiteren Einschränkungen auf. Aus dem vom Bauträger vorgelegten Gebäudefundamentplan entnimmt der Landplaner, dass die Gesamtfundamentlänge 90′ und die Tiefe 60′ beträgt. Eine private Zufahrt, die nach den Vorschriften zulässig ist, hat eine Breite von 26′, und die Anforderungen an das Parken können leicht erfüllt werden, indem eine 20′ tiefe Zufahrt (im Vorgarten) hinter dem Garagentor angelegt wird. In der Annahme, dass die gesetzlich zulässigen Mindestmaße die Dichte maximieren, quetscht der Landplaner jeden möglichen Bruchteil eines Zentimeters aus dem Entwurf heraus, damit der Kunde mit den Landplanungsleistungen zufrieden ist.
Was ist die richtige Nutzung des Grundstücks?
Natürlich setzt dies voraus, dass der Bauträger die richtige Nutzung seines Grundstücks kennt, so dass der Landplaner nur selten fragt, warum der Bauträger die Dreifamilienhauseinheit anstelle von etwas anderem wünscht. Ein Grund dafür, dass niemand den Bauträger befragt, ist, dass der Bauträger auf die Frage „Warum wollen Sie das wissen? Der Landplaner sollte besser ein paar gute Antworten parat haben – daher gehen die meisten einfach auf die Forderungen des Bauträgers ein, selbst wenn die vorgeschlagene Nutzung nicht die optimale Lösung für den jeweiligen Standort ist. Viele Bauträger wiederholen einfach, was sich in der Vergangenheit verkauft hat, manche beauftragen Marktberater, um die beste Nutzung zu ermitteln.
Wie unterscheidet sich ein Landplaner von einem Stadtplaner?
Stadtplaner regulieren und entwerfen selten. Der Landplaner entwirft und legt dem Stadtplaner eine Empfehlung für die Genehmigung vor.
Was ist der Unterschied zwischen architektonischen und ingenieurtechnischen Landplanern?
Der ingenieurtechnische Landplaner wird sich in erster Linie auf den Standort beziehen, während die Architektur zweitrangig ist. Der technische Planer wird die Gebäude eher als Flächen oder Rechtecke sehen. Bei der Positionierung der Gebäude wird er sich mehr Mühe geben, um Probleme mit dem Gefälle oder der Entwässerung zu verringern. Der architektonische Landplaner wird den Lageplan nutzen, um die architektonischen Stärken der Gebäude zu definieren. Geländeplanierung, Entwässerung und Versorgungseinrichtungen werden wahrscheinlich nicht zu den Prioritäten gehören. Keine der beiden oben genannten Situationen führt zu einer ausgewogenen Lösung, die nachhaltig sein kann.
Ist das typische Landplanungsszenario nachhaltig?
Nein. Es ist nicht möglich, eine nachhaltige Nachbarschaft zu schaffen, ohne dass alle beteiligten Berater zusammenarbeiten, um einen ausgewogenen Ansatz zu entwickeln. Im Laufe dieser Artikelserie werden wir Ihnen neue Methoden der Planung und Zusammenarbeit vermitteln, die zu einem ausgewogenen Ansatz führen, der die Raumplanung neu definiert.
Was ist mit der Technologie?
Technologie allein kann keine Lösung bieten, aber die Kombination von Bildung und spezieller Technologie kann einen großen Unterschied ausmachen. Mir fällt eine Geschichte ein, die zeigt, wie die Abhängigkeit von Software bei der Erarbeitung einer Lösung zum Scheitern führen kann. Vor fünfundzwanzig Jahren, als Konstruktionssoftware für die Luftfahrt zum ersten Mal weithin verfügbar war, war das bekannteste innovative Flugzeug der wunderschöne Prescott Pusher. Was dieses Flugzeug revolutionär machte, war die Tatsache, dass es Software-Ergebnisse nutzte, um das futuristische Design zu entwerfen und seine Flugeigenschaften (Handling und Manieren) zu bestimmen. Die Prescott Pusher sollte mit einem 180 PS starken Lycoming 0-360-Motor ausgestattet sein, der 4 Passagieren eine Reisegeschwindigkeit von 190 MPH bei einer Höhe von 7.500 Fuß ermöglichen sollte. Während dies von den Fähigkeiten her der konventionellen Mooney 201 ähnlich zu sein schien, trug die enge Kabine einer Mooney zur Leistung bei, doch die Prescott Pusher bot einen komfortableren, höhlenartigen Platz für Menschen.
Das Versprechen einer neuen Ära war da, in der computergenerierte Szenarien, die in Sekundenschnelle abliefen, jahrelange teure Feinabstimmungen der aerodynamischen Oberflächen im Feld ersetzen würden. Als der Prescott Pusher vom Reißbrett in die Realität umgesetzt wurde, berichtete praktisch jedes Luftfahrtmagazin über diese neue Ära der computergestützten Konstruktion – zumindest solange, bis die Pressevertreter die Möglichkeit hatten, das Flugzeug selbst zu fliegen. Das Versprechen wurde nicht eingelöst, und die Flugeigenschaften gefielen nur wenigen, und der Prescott Pusher lehrte die Branche, dass Software kein „Gefühl“ oder die menschliche Erfahrung vermitteln kann.
Das gilt auch für Software. Diejenigen, die als Landplaner tätig sind, müssen dies verstehen, um wunderbare Orte zum Leben zu schaffen, und dazu gehört viel mehr als die Komprimierung von Straßen und Grundstücken auf die gesetzlich zulässigen Mindeststandards.
Die Verantwortung des Landplaners:
Nehmen wir das obige Szenario von 200 Dreifamilienhäusern an und gehen davon aus, dass die Entwicklung mehr als ein Jahrhundert dauern wird. Außerdem nehmen wir an, dass jede Einheit durchschnittlich 3 Personen beherbergen wird. Statistiken zeigen, dass das durchschnittliche (amerikanische) Haus alle sechs Jahre verkauft wird. Die Siedlung wird also den Lebensstandard von (100/6X3X200) 10.000 Menschen in jedem Jahrhundert ihres Bestehens beeinflussen. Wie viel Aufmerksamkeit wird dem „Charakter“ des Viertels gewidmet, wenn die Bebauung nur darauf ausgerichtet ist, die Dichte zu maximieren? Wie viel Zeit wurde in die Planung investiert, um sicherzustellen, dass der Weg zu und von den Häusern so wenig Zeit und Energie wie möglich in Anspruch nimmt? Wurde jedes Geschäft so platziert, dass es für potenzielle Kunden möglichst gut sichtbar ist? Wie sieht es mit der Aussicht aus den Wohnbereichen der Häuser aus? Wurden die Wege so angelegt, dass man sicher durch die Nachbarschaft schlendern kann, oder folgen sie einfach nur den Straßen? Wurden die Häuser so platziert, dass keine Monotonie entsteht? Hat sich der Planer die Zeit und Mühe genommen, Verschwendung zu vermeiden?
Bei der Raumplanung geht es um viel mehr als das Erreichen eines Dichteziels. Eine übermäßige Verdichtung kann die Attraktivität eines Bauvorhabens mindern und das Gewinnpotenzial verringern, da der Wert der Häuser sinkt.
Sie übernehmen eine große Verantwortung, wenn Sie den Hut des Raumplaners aufsetzen.
Wir danken Sir Richard Harrison für die Übermittlung dieser sehr nützlichen Informationen.