¿Cuándo se requiere una declaración jurada de herederos?
El Anexo C del compromiso de título puede indicar: Se nos debe proporcionar una declaración jurada ejecutada por un miembro inmediato de la familia y corroborada por al menos dos partes desinteresadas que contenga el historial marital del fallecido y su cónyuge y una lista completa de herederos, junto con un certificado de defunción original adjunto.
La compañía de títulos está pidiendo aquí una declaración jurada de herederos. El propósito de la declaración jurada en un caso de sucesión intestada (sin testamento) es describir la historia y las circunstancias de la familia e identificar a los posibles herederos. El artículo 203 del Código de Sucesiones.001 establece en parte:
(a) Un tribunal recibirá en un procedimiento para declarar la condición de heredero o en un juicio que involucre el título de propiedad una declaración de hechos concernientes a la historia familiar, la genealogía, el estado civil o la identidad de los herederos de un difunto como evidencia prima facie de los hechos contenidos en la declaración si:
(1) la declaración está contenida en:
(A) una declaración jurada u otro instrumento legalmente ejecutado y reconocido o jurado ante, y certificado por un funcionario autorizado para tomar reconocimientos o juramentos, según sea el caso; o
(B) una sentencia de un tribunal registrado; y
(2) la declaración jurada o el instrumento que contenga la declaración haya estado registrado durante cinco años o más en los registros de escrituras de un condado de este estado en el que se encuentre la propiedad en el momento en que se inicie la demanda que implique el título de la propiedad, o en los registros de escrituras de un condado de este estado en el que el difunto estuviera domiciliado o tuviera un lugar de residencia fijo en el momento del fallecimiento del difunto.
La declaración jurada debe ser firmada bajo juramento por una persona que conozca los hechos relacionados con las circunstancias y la historia de la familia, que suele ser, aunque no siempre, un familiar. Aunque la ley no exige expresamente que la declaración jurada sea atestiguada por testigos desinteresados (es decir, personas que no tienen ningún interés personal o financiero en el resultado), las compañías de títulos de propiedad exigen habitualmente dos firmas notariadas de personas desinteresadas; lo prudente es que sean tres.
Después de la ejecución, la declaración jurada debe archivarse en los registros de la propiedad inmobiliaria del condado donde se encuentra la propiedad. Si la propiedad sobrepasa los límites del condado, se debe presentar una declaración jurada separada en cada condado donde la propiedad aparezca.
Política de la compañía de títulos de propiedad
La Sección 203.002 del Código de los Estados proporciona un formato recomendado para la declaración jurada, aunque no se requiere una adhesión estricta al formulario. En la práctica, es más la política de suscripción de la compañía de títulos que los requisitos de este estatuto lo que determina el contenido de dichas declaraciones juradas.
Los suscriptores de títulos individuales varían en sus requisitos. Las siguientes son algunas de las normas que han sido promulgadas por American Title Company:
(1) el difunto debe haber fallecido al menos seis meses antes de la ejecución de la declaración jurada;
(2) se debe proporcionar a la compañía de títulos un certificado de defunción del difunto;
(3) La declaración jurada debe estar firmada por al menos dos partes desinteresadas que tengan conocimiento personal de la historia familiar del difunto y que hayan conocido personalmente al difunto durante al menos diez años (una parte desinteresada es aquella que no recibirá ningún tipo de beneficio por firmar la declaración jurada, por lo que esto excluiría al cónyuge o al hijo de una persona que espera recibir un interés hereditario).
(4) además de llevar la firma del declarante, la declaración jurada también debe ser ejecutada por todos los herederos mayores de edad que están tomando el título de conformidad con los estatutos de sucesión;
(5) si las partes desinteresadas están relacionadas con el difunto, entonces esto debe ser revelado;
(6) el examen del título por parte de la compañía de títulos no puede revelar ninguna discrepancia con los hechos afirmados en la declaración jurada;
(7) si hay un testamento que no ha sido legalizado, debe adjuntarse a la declaración jurada y debe apoyar los hechos afirmados en la declaración jurada; y
(8) debe incluirse el siguiente párrafo:
«Soy consciente de las penas de perjurio según la Ley Federal, que incluye la ejecución de una declaración jurada falsa, de acuerdo con 18 U.S.C.S., Sección 1621, en la que se establece que cualquier persona declarada culpable no será multada con más de 2.000 dólares o encarcelada no más de 5 años, o ambas cosas. También soy consciente de que el perjurio en la ejecución de una declaración jurada falsa es un acto criminal de acuerdo con la Sección 37.02 del Código Penal de Texas. Por último, también soy consciente de que, en virtud de la Sección 32.46 del Código Penal de Texas, una persona comete un delito, si con la intención de defraudar o perjudicar a una persona, él, mediante el engaño, hace que otro firme o ejecute cualquier documento que afecte a la propiedad o el servicio del interés pecuniario de cualquier persona, y que un delito en virtud de dicha sección es un delito grave de tercer grado que se castiga con una multa de $ 5,000 y el confinamiento en el Departamento de Correcciones de Texas por un término de no más de 10 años o menos de 2 años.»
Espere que las transacciones de alto valor reciban un escrutinio adicional y, tal vez, requisitos adicionales.
Como otras compañías de títulos pueden tener requisitos adicionales o diferentes a los mencionados en este capítulo, y éstos pueden cambiar con el tiempo, es casi imposible redactar una declaración jurada de herederos que garantice ser aceptada por todas las compañías de títulos en todo momento en el futuro. El trabajo del abogado es acercarse lo más posible. Si el cliente quiere un resultado preciso y fiable, la alternativa es solicitar una sentencia declaratoria a un tribunal.
Jurisprudencia aplicable
¿Cómo se desarrollan realmente las declaraciones juradas de herederos en los tribunales? El siguiente es un buen ejemplo: según el artículo 203.001 del Código de Bienes Raíces, «la declaración jurada de heredero, al haber estado archivada en los registros de escrituras durante más de cinco años, sirve como prueba prima facie de los hechos que en ella se exponen en un procedimiento para declarar la condición de heredero o en un juicio que implique la titularidad de bienes muebles o inmuebles». En consecuencia, la declaración jurada presentada prevalece a menos que otras partes «presenten pruebas de juicio sumario suficientes para plantear una cuestión de hecho sobre el asunto». Jeter v. McGraw, 79 S.W.3d 211, 215 (Tex.App.-Beaumont 2002, pet. denied).
Sucesión intestada
Cuando una persona muere intestada, se aplican las reglas de la sucesión intestada. Esencialmente, el Estado de Texas, mediante el Capítulo 201 del Código de Sucesiones, ha hecho un testamento para los difuntos intestados.
Si el difunto intestado es soltero, entonces se aplica la Sección 201.001, que establece que los bienes van en partes iguales a los hijos si los hay. Si no los hay, los bienes se reparten a partes iguales entre los padres. Si el difunto estaba casado, se trata de bienes gananciales y se aplica el artículo 201.003:
§ 201.003. Comunidad de bienes de un intestado
(a) Si una persona que muere intestada deja un cónyuge sobreviviente, la comunidad de bienes del cónyuge fallecido pasa como se establece en esta sección.
(a) El patrimonio ganancial del cónyuge fallecido pasa al cónyuge superviviente si:
(1) ningún hijo u otro descendiente del cónyuge fallecido sobrevive a éste; o
(2) todos los hijos y descendientes supervivientes del cónyuge fallecido son también hijos o descendientes del cónyuge superviviente.
(c) si al cónyuge fallecido le sobrevive un hijo u otro descendiente que no sea también hijo o descendiente del cónyuge supérstite, la mitad del patrimonio ganancial queda en manos del cónyuge supérstite, y la otra mitad pasa a los hijos o descendientes del cónyuge fallecido. Los descendientes sólo heredan la parte de ese patrimonio a la que tendrían derecho según el artículo 201.101. En todos los casos, el patrimonio ganancial pasa con cargo a las deudas contra el patrimonio ganancial.
Requisitos básicos de una declaración jurada de herederos satisfactoria
Una declaración jurada de herederos bien redactada:
- revisar minuciosamente los hechos familiares relevantes, incluyendo si el fallecido murió con un testamento o no, los nombres y direcciones de todos los herederos y otras partes interesadas, incluyendo su relación con el fallecido y (si es relevante) sus historiales matrimoniales y si tenían o no hijos, siendo el objetivo trazar claramente la línea de sucesión del fallecido con referencia a las secciones aplicables del Código de Sucesiones;
- identificar los bienes inmuebles afectados, ya que así es como los secretarios del condado pueden registrar el instrumento dentro de la cadena de titularidad prevista (es sorprendente la cantidad de declaraciones juradas de herederos que no mencionan ninguna propiedad, lo que las hace de dudoso valor); y
- llegar a una conclusión razonada en cuanto a la identidad de los herederos y el importe de sus respectivos intereses. La declaración jurada debe terminar con una afirmación positiva, por ejemplo «De conformidad con el artículo 201.001 del Código de Sucesiones, afirmo que soy el único heredero legítimo de John Jones, fallecido. En consecuencia, el título simple de la propiedad en cuestión recayó únicamente en mí y en ninguna otra persona en el momento de la muerte del difunto».
Al presentar una declaración jurada de heredero, el declarante está planteando un caso: el caso de que el heredero o herederos nombrados tienen ahora plenos derechos sobre una propiedad real específica. Es lógico que este caso sea tan firme y persuasivo como sea posible.
Proceso de dos pasos: Declaración jurada y luego escritura
El saneamiento del título (la resolución de los problemas de los herederos) fuera del tribunal testamentario suele ser un proceso de dos pasos. En primer lugar, la declaración jurada de herederos debe ser preparada y firmada por alguien con conocimiento personal y de primera mano de la historia familiar (matrimonios, nacimientos y fallecimientos). La elaboración de una declaración jurada minuciosa y eficaz es tanto un arte como una ciencia y debe dejarse en manos de un abogado que garantice que su contenido sea admisible y persuasivo en cualquier litigio futuro. Por lo tanto, los formularios de Internet nunca deben utilizarse para este o cualquier otro propósito legal serio.
La declaración jurada de herederos generalmente se presume que es verdadera después de que se ha presentado en el registro durante al menos cinco años, aunque ningún asegurador de títulos está obligado por esto.
Preparación de la Escritura
El segundo paso en el proceso, después de la redacción, ejecución y presentación de la declaración jurada, es una transferencia de la escritura que concentra el título en un solo heredero que puede entonces mantener la propiedad o venderla. Alternativamente, todos los herederos pueden (por ejemplo) firmar la transferencia de la propiedad a un tercer comprador.
La escritura suele ser una escritura de garantía especial o una escritura sin garantías, pero no una escritura de renuncia, que debe evitarse porque las compañías de títulos pueden no asegurarla. Todos los herederos nombrados en la declaración jurada (o sus tutores legales) deben firmar. Ambos documentos se presentan en los registros de la propiedad inmobiliaria del condado en el que se encuentra la propiedad: primero la declaración jurada y luego la escritura.
Lo que el abogado necesita del cliente
El abogado necesita información básica del cliente para poder proceder, incluyendo:
(1) una explicación de la historia y las circunstancias familiares (por ejemplo, quién se casó con quién y quién tuvo hijos, quién murió con o sin testamento, quién se divorció y se volvió a casar, etc.);
(2) una copia de la escritura registrada existente de la propiedad y, si está disponible, una copia de un compromiso de título;
(3) los nombres y direcciones de todas las partes relacionadas relevantes; y
(4) una explicación de la intención del cliente. ¿El objetivo es consolidar el título en uno o más herederos? ¿O vender la propiedad a un tercero?
En muchos casos, los herederos están repartidos por todo el país y pueden haber perdido el contacto. Algunos herederos no firman a menos que se les pague por hacerlo, y los problemas financieros entre los miembros de la familia pueden ponerse feos. Los clientes suelen sentirse decepcionados cuando descubren lo difícil y caro que puede ser el proceso. Los herederos pueden intentar resolver los problemas de sucesión y titularidad por su cuenta, sin un abogado (a menudo utilizando formularios basura de Internet), y se quedan con un resultado más confuso y caótico que cuando empezaron. Las declaraciones juradas y las escrituras pueden tener que volverse a preparar y a presentar para corregir el registro, lo que prolonga el proceso y aumenta los gastos.
La utilidad de un informe sobre el título de propiedad
En ocasiones, los clientes solicitan a su abogado que prepare una declaración jurada de herederos, pero sólo tienen información parcial sobre la totalidad de las circunstancias (los acontecimientos pueden ser de hace décadas) y sólo tienen en su poder parte de la documentación relacionada con la propiedad y su historia. En estos casos, es útil comenzar el proceso obteniendo un informe de título de una empresa de títulos que aclare el estado actual del título, así como cualquier reclamación registrada, gravámenes, avisos y otros asuntos de potencial relevancia. Con un informe de título como recurso fáctico, el abogado puede tener más confianza en que los hechos recitados en la declaración jurada de herederos son de hecho verdaderos y correctos, lo que hace que la declaración jurada tenga menos probabilidades de ser objeto de una impugnación posterior.
De nuestros archivos de casos
Un posible cliente llama y dice: «Mi madre murió hace seis meses, y necesito obtener una escritura de su rancho. ¿Cuánto cobran por preparar una escritura?»
El abogado necesita saber mucha más información antes de poder responder, empezando por preguntar: «¿Murió con un testamento?». El cliente admite que no ha visto a su madre en diez años, pero cree que no hubo testamento. Continúa preguntando: «Pero aún puedo obtener mi escritura, ¿no?». Otras preguntas del abogado revelan más información sobre la familia. La madre era viuda. El padre murió dos años antes, también sin testamento. Además, resulta que el cliente tiene varios hermanos, uno de ellos del anterior matrimonio del padre. Otro ha desaparecido de la vista y no se sabe nada de él desde hace años. Se rumorea que está sin hogar en las calles de Los Ángeles. Otro hermano ha fallecido recientemente, dejando a dos niños pequeños que actualmente están en régimen de acogida porque el padre que les queda está en prisión. Además, la hermana menor vivía con mamá y la cuidaba en el momento de la muerte de ésta, y sigue ocupando la propiedad, reclamándola ahora como su hogar y amenazando con usar una escopeta contra cualquiera que entre sin su consentimiento. Sostiene que mamá le prometió que la casa sería suya a cambio de que la cuidara durante su última enfermedad.
El abogado se ve obligado a decirle al cliente que no va a conseguir una escritura, al menos no hasta que se aclaren las cuestiones de la herencia, empezando por el padre y las personas que tenían derecho a heredar de él, y siguiendo por la madre y sus herederos. El cliente sospecha. Dice: «Mire, su secretaria me ha dicho que los honorarios por una escritura son 395 dólares. Parece que sólo quiere cobrarme más dinero. Soy el mayor y siempre me dijeron que la propiedad sería mía algún día. Quiero mi escritura ahora». Por desgracia, eso no es posible, dados los hechos del caso. El abogado no hace milagros, ni un despacho de abogados es un tribunal en el que diferencias como éstas puedan recibir una sentencia vinculante.
DISCLAIMER
La información contenida en este artículo se proporciona únicamente con fines informativos y educativos generales y no se ofrece como consejo legal en el que nadie pueda confiar. La ley cambia. Se aconseja el asesoramiento legal en relación con sus necesidades y circunstancias individuales antes de tomar cualquier acción que tenga consecuencias legales. Consulte también a su asesor fiscal. Esta empresa no le representa a menos que y hasta que sea contratada expresamente por escrito para hacerlo.