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Cuando empieces a invertir en bienes raíces, es probable que escuches a la gente hablar de que una propiedad está en una ubicación A, B o C. Al igual que en la escuela, los barrios reciben una calificación, aunque la clasificación es un poco más subjetiva. No hay ninguna organización gubernamental, junta o empresa que defina directamente una clase de gestión de la propiedad.
Las clases de propiedad son, honestamente, más bien una regla no escrita aceptada por la mayoría de los inversores, y las líneas no son increíblemente claras. Usted puede pensar que una ubicación es una ubicación A (simplemente, «la mejor»), mientras que otro inversor puede pensar que es una ubicación B, o la segunda mejor. Pero, en su mayor parte, los inversores están de acuerdo en las distinciones de clase. Diferentes estados y ciudades pueden ofrecer variaciones en la forma de clasificar.
Con cada clase, hay diferentes riesgos y recompensas. Usted tendrá que hacer su debida diligencia para averiguar qué clase es la inversión adecuada para usted.
Aprenda más: Cómo evaluar las propiedades de clase A, clase B y clase C
Las diferentes escalas de calificación
Algunos inversores califican los lugares en una escala de la A a la C, mientras que otros lo hacen de la A a la F. En otras palabras, usted puede decir que un local es un «C» -o cree que es el peor-, pero alguien que califica en una escala de la A a la F puede pensar que «C» significa medio de la carretera. En aras de la claridad, utilizaremos una escala de la A a la C.
Además de la ubicación que recibe una calificación, la propiedad en sí misma puede ser clasificada como una propiedad A, B o C. Así, se puede escuchar a alguien decir: «Tengo una propiedad A en una zona B». Para añadir más especificidad al sistema de clasificación, algunos incluso añaden un más o un menos a esas calificaciones. Podrías oír: «La propiedad es una casa de B-menos en una zona de B-más». Por ahora, omitiremos las designaciones de más y menos, pero siéntase libre de utilizarlas si quiere añadir especificidad cuando empiece a invertir.
Clase de propiedad A
Una ubicación de clase A es una zona con nuevos edificios, restaurantes de moda, grandes escuelas… y bienes inmuebles caros. Los inquilinos ganan altos ingresos y las propiedades rara vez están vacías. Esta es realmente la mejor ubicación que se puede encontrar, y los inquilinos de mayor calidad quieren alquilar aquí.
Un edificio de clase A es generalmente más nuevo-probablemente de menos de 10 años de antigüedad-y por lo tanto tiene menos problemas de mantenimiento. El edificio cuenta con servicios modernos, como encimeras de granito y suelos de madera. Las propiedades estarán bien ubicadas, por ejemplo, a lo largo de la costa, en el centro de la ciudad o en un suburbio, dependiendo de su área.
Las propiedades de clase A generalmente exigen el alquiler más alto, pero pueden proporcionar una menor cantidad de flujo de efectivo debido a la alta demanda de una «inversión fácil». Eso significa que los precios de compra serán más altos y el flujo de caja es menor.
Propiedades de clase B
Una ubicación de clase B puede ser ligeramente más antigua que su prima de clase A, pero todavía tiene restaurantes decentes, tiendas y escuelas. Normalmente, estas zonas están ocupadas en un 50% por sus propietarios, y el otro 50% por inversores y arrendatarios. Esta podría ser su zona de clase media, donde los inquilinos tienen unos ingresos ligeramente inferiores a los de las propiedades de clase A.
Un edificio de clase B tiene probablemente entre 15 y 30 años. Estas viviendas carecen del brillo de una propiedad de clase A. Los ingresos por alquiler son más bajos, y los costes de mantenimiento son más altos debido a la edad de la casa.
Sin embargo, usted puede añadir valor aquí. Estas propiedades se convierten fácilmente en una propiedad B-plus o incluso A con renovaciones y mejoras. Debido al flujo de caja, al potencial de crecimiento y a la estrategia de salida que ofrecen, las propiedades de clase B crean una base sólida para cualquier inversor que busque construir una cartera de propiedades con un flujo de caja considerable.
Relacionado: 13 formas proactivas de aumentar el alquiler &Añadir valor a su propiedad de alquiler
Las propiedades de clase C
Las ubicaciones de clase C suelen tener inquilinos con ingresos más bajos que en las zonas de clase B, y las viviendas son antiguas -30 años o más-, sin ninguna valoración histórica. Esta zona es menos deseable, y muchas propiedades muestran un deterioro visible. Algunas pueden incluso estar tapiadas. Es probable que el vecindario esté alejado de las tiendas, los restaurantes y el transporte público.
También es probable que un edificio de clase C tenga más de 30 años de antigüedad y tenga un aspecto lamentable. Necesitan reparaciones frecuentes, por lo que hay que prever un mantenimiento continuo. Los sistemas, como la fontanería y la electricidad, pueden estar anticuados y requerir una atención continua. Las propiedades suelen alquilarse por menos dinero, pero son mucho más asequibles.
Estas propiedades son predominantemente propiedad de inversores y están ocupadas por inquilinos. Aunque ofrecen el mayor flujo de caja de todas las clases, requieren una supervisión y gestión a tiempo completo.
Busque un administrador de propiedades que se especialice en esta área en particular.
Relacionado: ¿Qué hace un administrador de propiedades?
¿Qué clase debo elegir?
Muchas grandes carteras se apoyan en bases sólidas de clase B adquiridas con la menor cantidad de deuda posible.
Después de haber construido una base sólida que genere una cantidad decente de flujo de caja cada mes, considere asumir más riesgo. Utilice el apalancamiento para diversificar en áreas de clase C, que aumentan aún más el flujo de caja mensual y le permiten hacer crecer su cartera a un ritmo más rápido.
Descargo de responsabilidad: Hay historias de terror y cuentos de hadas en esta clase de activos de éxito o fracaso. Lleve a cabo un montón de diligencia debida antes de invertir, y asegúrese de buscar la mejor gestión de la propiedad.
(¿Qué pasa con las propiedades de clase A? Sáltese de ellas. En lugar de decirse a sí mismo «ojalá viviera allí», ¡muévase allí una vez que haya construido una gran cartera!)
Como se ha mencionado anteriormente, las distinciones de clase no son muy rígidas ni están definidas, pero las clasificaciones aquí expuestas deberían darle una indicación general de cómo ven los inversores las propiedades y los barrios. Investigue su mercado para averiguar qué estrategia le funciona mejor.
¿En qué clase de propiedad prefiere invertir?
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