Si está pensando en comprar bienes inmuebles, hay varias estrategias de inversión inmobiliaria que podría considerar. Esto incluye la compra de propiedades de alquiler, flipping casas, BRRRR invertir, comprar y mantener, y los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT). Otra estrategia potencialmente lucrativa para ganar dinero en el sector inmobiliario es la venta al por mayor. Básicamente, se trata de encontrar ofertas inmobiliarias que no se piensa comprar, sino que se piensa transferir a un comprador final. Este tipo de transacción utiliza un principio conocido como cesión de contrato.
¿Qué es una cesión de contrato en el sector inmobiliario?
La cesión de contrato tiene lugar cuando una de las partes de un contrato (el cedente) transfiere las obligaciones legales del contrato a otra parte. El receptor de la cesión (el cesionario) asume entonces la responsabilidad de los términos del contrato. En otras palabras, usted puede dar vuelta a los contratos de bienes raíces y hacer dinero de un acuerdo de bienes raíces sin ser realmente dueño de la propiedad de la renta.
¿Es una cesión de contrato legal?
Sí, la cesión de contrato en el sector inmobiliario es legal. Sin embargo, la cesión de contrato no se ejecutará en las siguientes circunstancias:
- No hay consentimiento por escrito – Antes de que se ejecute un contrato de cesión de bienes raíces, todas las partes involucradas deben dar su consentimiento por escrito.
- El contrato no permite la cesión – Algunos contratos vienen con una cláusula anti-cesión que prohíbe cualquier cesión.
- La cesión viola el orden público o la ley – Algunas jurisdicciones tienen leyes que prohíben o limitan las cesiones.
- La propiedad tiene restricciones – Ciertas propiedades como las casas HUD, REOs, y las ventas cortas pueden tener restricciones de escritura que prohíben la cesión del contrato de bienes raíces dentro de un período de tiempo específico.
¿Cómo funciona la asignación en el sector inmobiliario?
Aquí están los pasos comunes para ceder un contrato:
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Encontrar una propiedad de inversión en venta
Lo primero que hay que hacer es encontrar un vendedor motivado que esté dispuesto a vender su casa a un precio que esté por debajo del valor de mercado. La principal diferencia entre un vendedor motivado y un vendedor normal es el sentido de urgencia del primero. Los vendedores motivados quieren vender rápidamente debido a razones como el divorcio, el hecho de vivir fuera del estado, los impuestos atrasados o los traslados de trabajo. Este sentido de urgencia podría ser una ventaja para usted en la mesa de negociación.
Puede utilizar las siguientes estrategias para encontrar propietarios que quieran vender rápidamente:
- Conducir en busca de dólares – Como su nombre indica, esto implica conducir o caminar por los vecindarios en busca de señales de propiedades en dificultades. Los signos de aflicción incluyen la hierba crecida, el exceso de periódicos o el correo, las ventanas rotas, el mantenimiento diferido y las señales de aplicación del código. Anote las direcciones de esas casas y utilícelas para localizar al propietario. Puedes visitar Mashboard y encontrar esta información en cuestión de minutos. A continuación, pregúnteles si están dispuestos a vender y haga una oferta.
- Busque la lista de impuestos morosos del condado – Esta lista es una mina de oro cuando se trata de encontrar vendedores motivados en una zona. Simplemente visite el sitio web o las oficinas del gobierno del condado para obtener la lista de impuestos morosos.
- Mashvisor Property Marketplace – Este es el mejor lugar para encontrar casas baratas como casas embargadas, casas propiedad de los bancos, ventas en corto y casas subastadas. Puede limitar su búsqueda de propiedades fuera del mercado utilizando filtros como la ubicación, el presupuesto, el tipo de propiedad, las millas, el número de baños, el número de dormitorios y el rendimiento deseado de efectivo en efectivo. La calculadora de propiedades de inversión incorporada le ayudará a estimar los ingresos por alquiler, la tasa de ocupación, el flujo de caja, el rendimiento en efectivo y la tasa de capitalización.
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Consigue el contrato
Puedes descargar fácilmente una plantilla de cesión de contrato de Internet. Sin embargo, es aconsejable que un abogado lea y apruebe el documento. Esto le asegurará que el contrato es legalmente sólido y que tendrá el apoyo del abogado en caso de que se encuentre en un litigio.
Un detalle crucial que debe incluirse en el documento de cesión de contrato es «y/o asigna» junto a su nombre. Es esta cláusula la que le autoriza a transferir la propiedad de inversión a un comprador interesado. Asegúrese de revelar esta información al vendedor, y explíquele el significado de la cláusula si es necesario. Déle la seguridad de que seguirá recibiendo el importe de compra acordado.
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Presentar el contrato
Aunque el proceso de cesión del contrato varía de un estado a otro, por lo general se le pedirá que presente el contrato a un abogado de cierre o a una compañía de títulos para que realice una búsqueda de títulos. Esta búsqueda buscará en la historia de la casa para asegurarse de que no hay gravámenes adjuntos al título.
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Encontrar un comprador final
Encontrar compradores es un paso importante en la estrategia de asignación de bienes raíces del contrato.
Puede encontrar compradores potenciales utilizando métodos como llamadas en frío, carteles y letreros, anuncios en el periódico, anuncios en las redes sociales, Craigslist, o la creación de redes en los foros inmobiliarios. También puede solicitar la ayuda de un agente inmobiliario local. Sea cual sea la estrategia que elija, asegúrese de encontrar un comprador antes de que expire el contrato. De hecho, muchos inversores que utilizan esta estrategia trabajan en la elaboración de una lista de compradores incluso antes de encontrar una propiedad en venta. Considere este enfoque también.
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Asigne el contrato
Una vez que haya localizado un comprador interesado, lo primero que debe hacer es pedir un depósito de garantía en efectivo. Su contrato debe mencionar claramente que las arras se pagarán por adelantado. Esta cláusula te protegerá de cualquier incumplimiento de contrato. Dado que el depósito de garantía no es reembolsable, tendrá la seguridad de obtener un beneficio, tanto si la operación se cierra como si no.
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Recibir el pago
Como cedente, recibirá el pago una vez que el comprador final presente los fondos para la operación. La diferencia entre el valor acordado y el precio que alcances con el comprador será tu beneficio. Por ejemplo, si usted acordó con el vendedor que compraría la propiedad por 170.000 dólares y luego cedió el contrato al comprador por 230.000 dólares, su beneficio (comisión de cesión) será de 60.000 dólares.
Conclusión
La cesión de contratos inmobiliarios lleva menos tiempo en comparación con otras estrategias de inversión inmobiliaria y requiere poco o ningún capital. Sin embargo, trabajar con vendedores y compradores que no están familiarizados con la cesión de contrato puede ser un reto. Además, es posible que encuentre un comprador que quiera echarse atrás en el último momento. Por lo tanto, si quiere dar la vuelta a un contrato inmobiliario, debe anticiparse a estos escenarios y prepararse en consecuencia.