Mikor van szükség az örökösödési nyilatkozatra?
A tulajdonjogi kötelezettségvállalás C táblázata tartalmazhat: Az elhunyt és házastársa családi állapotát és az örökösök teljes listáját tartalmazó, legalább két, nem érdekelt fél által megerősített, eskü alatt tett nyilatkozatot kell benyújtani, amely tartalmazza az elhunyt és házastársa családi állapotát, valamint az örökösök teljes listáját, és amelyhez csatolják az eredeti halotti bizonyítványt.
A jogtulajdonos cég itt kéri az örökösökre vonatkozó eskü alatt tett nyilatkozatot. A hagyatéki ügyben (végrendelet nélkül) a nyilatkozat célja a család történetének és körülményeinek leírása, valamint a valószínűsíthető örökösök azonosítása. A hagyatéki törvény 203. szakasza.001 részben kimondja:
(a) A bíróság az örökösödés megállapítására irányuló eljárásban vagy a tulajdonjogot érintő perben az örökhagyó családi történetére, genealógiájára, családi állapotára vagy örököseinek személyére vonatkozó tényeket tartalmazó nyilatkozatot a nyilatkozatban foglalt tények prima facie bizonyítékaként elfogadja, ha:
(1) a nyilatkozatot tartalmazza:
(A) eskü alatt tett nyilatkozat vagy más okirat, amelyet jogszerűen tettek és elismertek vagy eskü alatt tettek, és amelyet adott esetben az eskütételre vagy eskütételre jogosult tisztviselő hitelesített; vagy
(B) bírósági ítélet; és
(2) a nyilatkozatot tartalmazó eskü alatt tett nyilatkozat vagy okirat legalább öt éve szerepel az ezen állam azon megyéjének okirati nyilvántartásában, amelyben az ingatlan az ingatlan tulajdonjogát érintő per megindításának időpontjában található, vagy az ezen állam azon megyéjének okirati nyilvántartásában, amelyben az örökhagyó lakóhelye vagy állandó tartózkodási helye volt az örökhagyó halálának időpontjában.
A nyilatkozatot olyan személynek kell eskü alatt aláírnia, aki ismeri a családi körülményekre és a családi múltra vonatkozó tényeket, ami általában, de nem mindig egy családtag. Bár a jogszabály nem írja elő kifejezetten, hogy az eskü alatt tett nyilatkozatot érdektelen tanúk (azaz olyan személyek, akiknek nincs személyes vagy pénzügyi érdekeltségük az ügy kimenetelében) tanúsítsák, a jogtulajdonosi társaságok általában két érdektelen személy közjegyző által hitelesített aláírását kérik – a három aláírás a legmegfelelőbb.
A végrehajtás után az eskü alatt tett nyilatkozatot be kell iktatni az ingatlan fekvése szerinti megye ingatlan-nyilvántartásába. Ha az ingatlan átfedi a megyehatárokat, akkor minden olyan megyében, ahol az ingatlan megjelenik, külön eskü alatt tett nyilatkozatot kell benyújtani.
Title Company Policy
Az állami törvénykönyv 203.002. szakasza ajánlott formátumot biztosít az eskü alatt tett nyilatkozathoz, bár a formanyomtatvány szigorú betartása nem kötelező. Gyakorlatilag az ilyen eskü alatt tett nyilatkozatok tartalmát inkább a jogtulajdonosi társaság biztosítási politikája határozza meg, mintsem e jogszabály követelményei.
Az egyes jogtulajdonosi biztosítók eltérő követelményeket támasztanak. Az American Title Company által kihirdetett szabályok között a következők szerepelnek:
(1) az örökhagyónak legalább hat hónappal az eskü alatt tett nyilatkozat megtétele előtt meg kell halnia;
(2) az örökhagyóról szóló halotti bizonyítványt be kell mutatni a címtársaságnak;
(3) A nyilatkozatot legalább két, az örökhagyó családi történetét személyesen ismerő és az örökhagyót legalább tíz éve személyesen ismerő, nem érdekelt félnek kell aláírnia (nem érdekelt fél az, aki a nyilatkozat aláírásával semmilyen előnyben nem részesül – tehát ez kizárja az örökösödési érdekeltségre számító személy házastársát vagy gyermekét).
(4) a nyilatkozatot a nyilatkozattevő aláírása mellett az összes olyan nagykorú örökösnek is alá kell írnia, aki a hagyatéki törvények értelmében tulajdonjogot szerez;
(5) ha az érdektelen felek az örökhagyóval kapcsolatban állnak, akkor ezt nyilvánosságra kell hozni;
(6) a jogtulajdonosi társaság tulajdonjogának vizsgálata nem mutathat ellentmondást a nyilatkozatban állított tényekkel szemben;
(7) ha van olyan végrendelet, amelyet nem hagytak helyben, azt csatolni kell a nyilatkozathoz, és alá kell támasztania a nyilatkozatban állított tényeket; és
(8) a következő bekezdést kell tartalmaznia:
“Tisztában vagyok a szövetségi törvény szerinti hamis tanúzás büntetésével, amely magában foglalja a hamis eskü alatt tett nyilatkozat megtételét, a 18 U.S.C.S, 1621. szakasza, amelyben az szerepel, hogy akit bűnösnek találnak, legfeljebb 2000 dollár pénzbírsággal vagy legfeljebb 5 év szabadságvesztéssel vagy mindkettővel büntethető. Tudomásom van arról is, hogy a hamis eskü alatt tett hamis nyilatkozat megtétele a texasi büntető törvénykönyv 37.02 szakasza szerint bűncselekménynek minősül. Végül azzal is tisztában vagyok, hogy a texasi büntető törvénykönyv 32.46. szakasza szerint bűncselekményt követ el az a személy, aki csalás vagy károkozás szándékával, megtévesztéssel rávesz mást arra, hogy írjon alá vagy hajtson végre olyan dokumentumot, amely bármely személy tulajdonát vagy vagyoni érdekeit érinti, és hogy az e szakasz szerinti bűncselekmény harmadfokú bűncselekmény, amely 5 000 USD pénzbüntetéssel és a texasi büntetés-végrehajtási intézetben 10 évnél nem hosszabb vagy 2 évnél nem rövidebb ideig tartó elzárással büntetendő.”
Számítson arra, hogy a nagy összegű tranzakciókat extra vizsgálatnak – és esetleg további követelményeknek – vetik alá.”
Mivel más jogtulajdonosi társaságoknak az ebben a fejezetben említetteken kívül további vagy eltérő követelményeik lehetnek, és ezek idővel változhatnak, szinte lehetetlen olyan örökösödési nyilatkozatot megfogalmazni, amelyet a jövőben garantáltan minden jogtulajdonosi társaság mindenkor elfogad. Az ügyvéd feladata, hogy a lehető legközelebb kerüljön hozzá. Ha az ügyfél pontos és megbízható eredményt szeretne, akkor az alternatíva az, hogy a bíróságtól kérjen megállapító ítéletet.
Megfelelő esetjog
Hogyan zajlik valójában az örökösödési nyilatkozat a bíróságon? A következő egy jó példa: az Estates Code 203.001 szakasza szerint “az örökösödési nyilatkozat, mivel több mint öt éve szerepel az okirati nyilvántartásban, az abban foglalt tények prima facie bizonyítékául szolgál az örökösödés megállapítására irányuló eljárásban vagy az ingatlan vagy személyi tulajdonjogot érintő perben”. Ennek megfelelően a benyújtott eskü alatt tett nyilatkozat érvényesül, hacsak más felek “nem nyújtanak be olyan sommás bizonyítékot, amely elegendő ahhoz, hogy ténykérdést támasszon a kérdésben”. Jeter v. McGraw, 79 S.W.3d 211, 215 (Tex.App.-Beaumont 2002, pet. elutasítva).
Törvényes öröklés
Ha egy személy végrendelettel hal meg, a törvényes öröklés szabályai lépnek életbe. Lényegében Texas állam az Estates Code 201. fejezetével végrendelkezett a végrendelettel nem rendelkező örökhagyók számára.
Ha a végrendelettel nem rendelkező örökhagyó nem házas, akkor a 201.001. szakasz alkalmazandó, amely előírja, hogy a vagyon egyenlő arányban száll a gyermekekre, ha vannak ilyenek. Ha nincsenek, akkor a vagyon egyenlő arányban a szülőkre száll. Ha az örökhagyó házas volt, akkor közös vagyonról van szó, és a 201.003. szakasz alkalmazandó:
§ 201.003. Végrendelet nélkül elhunyt személy közös vagyona
(a) Ha a végrendelet nélkül elhunyt személy túlélő házastársat hagy hátra, az elhunyt házastárs közös vagyona az e szakaszban meghatározottak szerint száll át.
(a) Az elhunyt házastárs közös vagyona a túlélő házastársra száll, ha:
(1) az elhunyt házastárs egyetlen gyermeke vagy más leszármazója sem éli túl az elhunyt házastársat; vagy
(2) az elhunyt házastárs valamennyi túlélő gyermeke és leszármazója szintén a túlélő házastárs gyermeke vagy leszármazója.
(c) ha az elhunyt házastársat olyan gyermek vagy más leszármazó éli túl, aki nem a túlélő házastárs gyermeke vagy leszármazója is, a közös vagyon fele a túlélő házastársnál marad, a másik fele pedig az elhunyt házastárs gyermekeire vagy leszármazóira száll. A leszármazók a hagyatéknak csak azt a részét öröklik, amelyre a 201.101. szakasz szerint jogosultak lennének. A közös vagyon minden esetben a közös vagyont terhelő tartozásokkal együtt száll át.
A kielégítő örökösödési nyilatkozat alapvető követelményei
Egy jól megfogalmazott örökösödési nyilatkozat:
- alaposan áttekinti a releváns családi tényeket, beleértve azt, hogy az elhunyt végrendelettel halt-e meg vagy sem, az összes örökös és egyéb érdekelt fél nevét és címét, beleértve az elhunythoz való viszonyukat és (ha releváns) házassági előéletüket, valamint azt, hogy voltak-e gyermekeik vagy sem, a cél az elhunyt öröklési sorának egyértelmű feltérképezése a hagyatéki törvénykönyv vonatkozó szakaszaira való hivatkozással;
- azonosítsa az érintett ingatlant, mivel a megyei jegyzők így tudják bejegyezni az okiratot a tervezett tulajdonláncon belül (megdöbbentő, hogy hány örökösödési nyilatkozatban egyáltalán nem szerepel semmilyen ingatlan, ami kétes értékűvé teszi azokat); és
- megalapozott következtetést vonjon le az örökösök személyére és érdekeltségük összegére vonatkozóan. Az eskü alatt tett nyilatkozatnak pozitív állítással kell zárulnia, például: “A hagyatéki törvénykönyv 201.001. szakasza értelmében tehát kijelentem, hogy én vagyok az elhunyt John Jones egyetlen jogos örököse. Ennek megfelelően a tárgyi ingatlan egyszerű tulajdonjoga az örökhagyó halálának időpontjában kizárólag engem és senki mást nem illetett meg.”
Az örökösödési nyilatkozat benyújtásával az esküt tevő egy ügyet állít – azt az ügyet, hogy a megnevezett örökös vagy örökösök most teljes joggal rendelkeznek egy adott ingatlanra. Logikus, hogy ezt az ügyet a lehető leghatározottabban és legmeggyőzőbben kell előadni.
Kétlépcsős eljárás:
A tulajdonjog rendezése (az örökösödési kérdések megoldása) a hagyatéki bíróságon kívül általában kétlépcsős folyamat. Először is, az örökösödési nyilatkozatot olyasvalakinek kell elkészítenie és aláírnia, aki első kézből, személyesen ismeri a család történetét (házasságkötések, születések és halálesetek). Egy alapos és hatékony nyilatkozat elkészítése egyszerre művészet és tudomány, és érdemes ügyvédre bízni, aki biztosítja, hogy annak tartalma elfogadható és meggyőző legyen bármely jövőbeli peres eljárásban. Ennek megfelelően az internetes űrlapokat soha nem szabad erre vagy bármilyen más komoly jogi célra használni.
Az örökösödési nyilatkozatot általában igaznak tekintik, miután legalább öt évig nyilvántartásba vették, bár ez nem köti a tulajdonjogot biztosító biztosítót.
Az okirat előkészítése
A folyamat második lépése a nyilatkozat elkészítése, végrehajtása és benyújtása után az okirat átruházása, amely a tulajdonjogot egyetlen örökösre összpontosítja, aki ezután megtarthatja az ingatlant vagy eladhatja azt. Alternatív megoldásként valamennyi örökös aláírhatja (például), hogy az ingatlant egy harmadik fél vevőre ruházza át.
Az okirat általában különleges garanciális okirat vagy garancia nélküli okirat, de nem kilépési okirat, amely azért kerülendő, mert a jogtulajdonosi társaságok nem biztosíthatják azt. A nyilatkozatban megnevezett valamennyi örökösnek (vagy törvényes képviselőjüknek) alá kell írnia. Mindkét dokumentumot be kell iktatni az ingatlan nyilvántartásába abban a megyében, ahol az ingatlan található – először az eskü alatt tett nyilatkozatot, majd az okiratot.
Mire van szüksége az ügyvédnek az ügyféltől
Az ügyvédnek alapvető információkra van szüksége az ügyféltől ahhoz, hogy eljárhasson, beleértve:
(1) a családi történet és a körülmények magyarázatát (pl., ki kivel házasodott és kinek voltak gyermekei, ki halt meg végrendelettel vagy anélkül, ki vált el és házasodott újra, és így tovább);
(2) az ingatlanra vonatkozó meglévő bejegyzett okirat másolatát és, ha rendelkezésre áll, a tulajdonjogi kötelezettségvállalás másolatát;
(3) az összes releváns kapcsolódó fél nevét és címét; és
(4) az ügyfél szándékának magyarázatát. A cél a tulajdonjog egy vagy több örökösre történő összevonása? Vagy eladni az ingatlant egy harmadik félnek?
Az örökösök sok esetben az ország különböző részein élnek, és lehet, hogy elvesztették a kapcsolatot. Egyes örökösök esetleg nem írják alá, hacsak nem fizetnek nekik érte – és a családtagok közötti pénzügyi problémák csúnyán elmérgesedhetnek. Az ügyfelek gyakran csalódnak, amikor rájönnek, milyen nehéz és költséges lehet a folyamat. Előfordulhat, hogy az örökösök saját maguk, ügyvéd nélkül próbálják megoldani az örökösödési és tulajdonjogi kérdéseket (gyakran az internetről származó ócska nyomtatványok segítségével), és az eredmény még zavarosabb és kaotikusabb lesz, mint amikor elkezdték. Ezután előfordulhat, hogy a jegyzőkönyvek kijavítása érdekében újra el kell készíteni és újra be kell nyújtani a nyilatkozatokat és az okiratokat, ami meghosszabbítja az eljárást és növeli a költségeket.
A tulajdonjogi jelentés hasznossága
Az ügyfelek esetenként kérik, hogy ügyvédjük készítsen egy örökösödési nyilatkozatot, de csak részleges információkkal rendelkeznek a körülmények összességét illetően (az események évtizedes múltra tekinthetnek vissza), és csak az ingatlanra és annak történetére vonatkozó dokumentáció egy részének birtokában vannak. Ilyen esetekben hasznos, ha a folyamatot egy jogtulajdonosi cégtől származó tulajdonjogi jelentés beszerzésével kezdjük, amely tisztázza a tulajdonjog jelenlegi állapotát, valamint a bejegyzett követeléseket, zálogjogokat, értesítéseket és egyéb, potenciálisan releváns kérdéseket. A tulajdonjogról szóló jelentéssel, mint tényszerű forrással az ügyvéd jobban bízhat abban, hogy az örökösödési nyilatkozatban előadott tények valóban igazak és helyesek, így a nyilatkozat kevésbé valószínű, hogy később megtámadható lesz.
From Our Case Files
A leendő ügyfél felhív és azt mondja: “Édesanyám hat hónappal ezelőtt meghalt, és szükségem van egy okiratra a tanyájáról. Mennyit kér az okirat elkészítéséért?”
Az ügyvédnek sokkal több információt kell tudnia, mielőtt válaszolhatna, kezdve azzal a kérdéssel, hogy “végrendelettel halt meg?”. Az ügyfél elismeri, hogy tíz éve nem látta az édesanyját, de szerinte nem volt végrendelet. Majd így folytatja a kérdést: “De attól még megkaphatom az okiratot, nem igaz?”. Az ügyvéd további kérdései további információkat tárnak fel a családról. Az anya özvegy volt. Az apa két évvel korábban halt meg, szintén végrendelet nélkül. Ezenkívül kiderül, hogy az ügyfélnek több testvére is van, akik közül az egyik az apa korábbi házasságából származik. Egy másik eltűnt a szemünk elől, és évek óta nem hallottunk felőle. A pletykák szerint hajléktalan Los Angeles utcáin él. Egy másik testvér nemrégiben elhunyt, és két kisgyermeket hagyott hátra, akik jelenleg nevelőszülőknél vannak, mert a megmaradt szülőjük börtönben van. Emellett a legfiatalabb testvér az anyával élt és gondoskodott róla az anya halálakor, és továbbra is lakja az ingatlant, most azt állítja, hogy az ő birtoka, és azzal fenyegetőzik, hogy sörétes puskát használ mindenkire, aki az ő beleegyezése nélkül belép. Azt állítja, hogy anya megígérte, hogy a ház az övé lesz az utolsó betegsége alatti gondoskodásért cserébe.
Az ügyvéd kénytelen közölni az ügyféllel, hogy nem fog okiratot kapni, legalábbis addig nem, amíg az örökösödési kérdéseket nem tisztázzák, kezdve az apával és azzal, hogy mely személyek voltak jogosultak örökölni tőle, majd áttérve az anyára és annak örököseire. Az ügyfél gyanakvó. Azt mondja: “Nézze, a titkárnője azt mondta nekem, hogy az okirat díja 395 dollár. Ez úgy hangzik, mintha csak még több pénzt akarnának kérni tőlem. Én vagyok a legidősebb, és mindig azt mondták, hogy a birtok egy nap az enyém lesz. Most akarom az okiratot!” Sajnos, ez az eset tényállását tekintve egyszerűen nem lehetséges. Az ügyvéd nem csodatevő, és az ügyvédi iroda sem bíróság, ahol az ilyen jellegű nézeteltérések kötelező érvényű ítéletet kaphatnak.”
DISCLAIMER
A jelen cikkben szereplő információk kizárólag általános tájékoztatási és oktatási célokat szolgálnak, és nem jogi tanácsadásként szolgálnak, amelyre bárki támaszkodhat. A törvények változnak. Az Ön egyéni igényeire és körülményeire vonatkozó jogi tanácsadás tanácsos, mielőtt bármilyen jogi következményekkel járó intézkedést hozna. Konzultáljon adótanácsadójával is. Ez az iroda nem képviseli Önt, kivéve, ha és amíg kifejezetten és írásban meg nem bízzák erre.