A lakástulajdonossá válás nem nehéz, de ez egy folyamat. Bár van néhány speciális lépés, amely a VA-hitel előnyeit igénybe vevőkre vonatkozik, az általános folyamat hasonló minden lakásvásárló számára.
És a jó hír: nem bonyolult. Tény, hogy 2019 első három hónapjában 130 691 veterán és aktív szolgálatot teljesítő katona vásárolt vagy refinanszírozott jelzáloghitelt VA-hitellel. Ha ezeknek a katonatársaknak sikerült, akkor Önnek is sikerülhet.
Tudja meg, mi a következő lépés a lakásvásárlási folyamatban, ha kapcsolatba lép egy hitelezővel.
Munkálja ki, mit engedhet meg magának
Ez azt jelenti, hogy alaposan meg kell vizsgálnia a háztartása költségvetését. Ha most azt kérdezi, hogy “Milyen háztartási költségvetést?”, akkor el kell foglalnia magát, és össze kell állítania egyet. (A Szövetségi Kereskedelmi Bizottságnál van egy jó sablon, vagy találhat pénzügyi alkalmazásokat az interneten.)
Gyakorlatilag tudnia kell, hová megy a pénze minden hónapban. Ez tájékoztatja Önt a potenciális vásárlóerejéről (vagyis arról, hogy mennyi házat engedhet meg magának) és a havi jelzáloghitel-fizetés összegéről, amelyet kezelni tud. Attól függően, hogy mit találsz, dönthetsz úgy, hogy lefaragsz néhány nem létfontosságú tételt, így tudsz spórolni és megengedhetsz magadnak egy szebb otthont. Vagy dönthet úgy, hogy egy szerényebbet vásárol, és fenntartja az életstílusát. Ne feledje azt sem, hogy a lakástulajdonosoknak extra kiadásai vannak, beleértve az ingatlanadót, a lakástulajdonosi biztosítást és a lakásjavításokat.
A költségvetés elkészítése nem feltétele a hitelbírálatnak, de tájékozottabb fogyasztóvá teszi Önt. Olyan, mintha katasztrófahelyzetben mentőtáska nélkül indulna útnak. Valószínűleg nem lesz jó vége.
Kérjen előzetes jóváhagyást
Az előzetes jóváhagyás “komoly vevői” státuszt ad az eladók és az ingatlanügynökök szemében. Ez azt jelenti, hogy beszéltél egy jelzáloghitelezővel, aki átfutotta a pénzügyeidet. Ez magában foglalja a VA-hitelre való jogosultság megállapítását, a hitelképességed ellenőrzését, a jövedelmed megerősítését és annak kiszámítását, hogy mekkora jelzáloghitelt engedhetsz meg magadnak.
Amikor ez megtörtént, a hitelező küld egy levelet, amelyben megerősíti a hitelösszegedet. Ez azt jelenti, hogy az eladók és az ügynökök sokkal komolyabban veszik Önt. És előnyt jelent Önnek az ártárgyalások során, különösen akkor, ha olyan potenciális vevőkkel áll szemben, akik nem kaptak jóváhagyást.
Ne keverje össze az előzetes jóváhagyást és az előminősítést. Az előminősítés jobb, mint a semmi, de ez csak azt jelenti, hogy a hitelező feltett Önnek néhány kérdést, és az Ön válaszaira támaszkodva (nulla ellenőrzés mellett) megbecsüli, hogy mennyi kölcsönt tud felvenni. Ez sokkal kevésbé hiteles, mint az előzetes jóváhagyás.
Hitelezők keresése
Azt gondolhatja, hogy a VA-hitel az VA-hitel az VA-hitel az VA-hitel. De egyes hitelezők nagyszerű ajánlatokat kínálnak, mások kevésbé nagyszerűek – vagy egyenesen rosszak. Tényleg körül kell vásárolnia a hitelezők között, hogy megtalálja a legjobb ajánlatot az Ön számára. De ezt nem csak mi mondjuk.
A Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) tavaly azt írta:
A jelzáloghitelek kamatlábai és hitelfeltételei jelentősen eltérhetnek a különböző hitelezők között. Ennek ellenére sok lakásvásárló nem végez összehasonlító vásárlást a jelzáloghiteleivel kapcsolatban. A közelmúltban végzett tanulmányok szerint a hitelfelvevők több mint 30 százaléka számolt be arról, hogy nem hasonlította össze a jelzáloghitelét, és a hitelfelvevők több mint 75 százaléka arról számolt be, hogy csak egyetlen hitelezőnél igényelt jelzáloghitelt. A Bureau korábbi kutatásai szerint a jelzáloghitel-összehasonlítás elmulasztása évente körülbelül 300 dollárba, a hitel futamideje alatt pedig sok ezer dollárba kerül az átlagos lakásvásárlónak.”
A hitelezők kötelesek elküldeni Önnek egy hitelkalkulációt, amely részletezi mindazt, amit a felkínált jelzáloghitelről tudnia kell. A CFPB-nek van egy rendkívül hasznos útmutatója arról, hogyan kell ezeket elolvasni – és hogyan kell összehasonlítani őket.
Bővebben:
Találjon egy jó hírű vevői ingatlanügynököt
Vásárlóként általában nem kerül Önnek semmibe egy ingatlanügynök megbízása. Ennek oka, hogy az eladók általában fizetik a vevő ingatlanügynökének jutalékát. Nem minden vevőnek van ügynöke, de jó ötlet. Az ingatlanügynök az egyik legnagyobb előnye lehet a tranzakció során. (Csak ne ugyanazt az ügynököt használja, mint az eladó. Elsődleges kötelességük az eladóval szemben áll fenn.)
Egy jó ingatlanügynök a következőkben segít Önnek:
- Megtalálni álmai otthonát
- Tárgyalni a lehető legjobb vételi ajánlatot
- A vételi papírok kitöltésében
- A tranzakció minden egyes lépésénél végigkíséri Önt
- A problémák megoldásában
Megtalálni az otthonát
Ez általában a szórakoztató rész. Bár a helyi ingatlanpiactól függően ez eltarthat egy ideig. Gondolj előre a jövőbeli igényeidre és a meglévőkre is. Ha lehetséges és reális, válasszon olyan otthont, amely hosszú évekre kielégíti az igényeit.
Ne csábuljon el egy gyors vásárlásra azzal a várakozással, hogy néhány év múlva újra költözhet. A lakásvásárlás és -eladás drága, az ingatlanpiac pedig kiszámíthatatlan – ne akarja ezt gyakrabban megtenni, mint amennyiszer feltétlenül szükséges.
Tegyen ajánlatot
Ez az a pillanat, amikor egy jó ingatlanügynök a legértékesebbnek bizonyul. Hallgasson tehát a tanácsaikra.
Az ingatlanügynök feladata, hogy a legjobb üzletet kösse Önnel, és rendelkeznie kell az ehhez szükséges tudással és szakértelemmel. Ezért bízza rájuk a tárgyalásokat. Természetesen az ingatlanügynöknek át kell beszélnie veled a taktikát. Alapvetően arról, hogyan tegyen olyan ajánlatot, amely nem idegeníti el a tulajdonost, de a lehető legkisebb összeget kell fizetnie.
Az ingatlanügynöke tanácsot fog adni az esetleges “függő feltételekről” is, amelyeket bele kell foglalnia az ajánlatába. Ezek olyan tételek, amelyek lehetővé teszik, hogy bizonyos eshetőségek felmerülése esetén ingyenesen elálljon az ajánlattól, mint például az ellenőrzési feltétel (ha a lakásellenőrzés váratlan problémákat tár fel) vagy a finanszírozási feltétel (ha a jelzáloghitelével problémák merülnek fel). Lehetnek egyéb feltételek is.
Fizetni a foglaló pénzt
Jellemzően elvárják Öntől, hogy foglaló pénzt fizessen, amikor az ajánlatát elfogadják. Az ügynöke tárgyalhat az összegről, de számoljon azzal, hogy a vételár 1-5 százalékát kell fizetnie.
Amint a neve is mutatja, a foglaló jelzi az eladónak, hogy Ön komoly (azaz komoly) vevő. Ez azonban nem elveszett pénz. Visszakapja vagy a zárási költségekből való levonásként, vagy ha a zárási költségeket egy harmadik fél fedezi, akkor az összeget visszatérítik Önnek.
Vizsgáltassa meg a lakást
A lakásvizsgálat nem kötelező a lakásvásárláshoz, de erősen ajánlott – különösen, ha régebbi lakást vásárol. A házellenőrzés egy felülről lefelé irányuló értékelést ad az otthonról és az ingatlanról, beleértve a tetőt és a ház külsejét, és nem tévesztendő össze a VA-házértékeléssel.
Tipikusan visszaléphet az ajánlatától, és visszakaphatja a foglalóját, amennyiben az adásvételi szerződésben szerepel egy “ellenőrzési feltétel”.
A VA-házértékelésre a VA-hitelhez van szükség, és azt a VA-hitelezője intézi. Az értékbecslés az ingatlant a VA minimális ingatlankövetelményei (MPR) szerint értékeli, és célja, hogy megvédje Önt attól, hogy olyan ingatlant vásároljon, amely nem biztonságos, ép és higiénikus; továbbá megállapítja az ingatlan valós értékét.
Bővebben: VA Appraisal & Home Inspection Checklist
Update your lender documentation
A kölcsön jóváhagyásához használt minden dokumentumnak a legfrissebbnek kell lennie. Végső soron a hitelezője kérni fogja, amire szüksége van, de elkerülheti a késedelmeket, ha mindent előre elkészít. Gyűjtse össze személyes dokumentumainak másolatát, beleértve a legutóbbi fizetési csekkeket és bankszámlakivonatokat.
Az aláírt adásvételi szerződés egy példányát is elküldi hitelezőjének. Ez lehetővé teszi hitelezője számára, hogy megrendelje a VA-értékbecslést, és frissítse hitelkérelmét a következő otthona címével.
Ebben a pillanatban megkérhetik, hogy írja alá a jelzáloggal kapcsolatos közzétételi dokumentumokat. Ezeket a hitelezője küldi el Önnek, és részletesen ismertetik a hitel feltételeit – a feltételek változhattak most, hogy megtalálták a konkrét otthont és megállapodtak a vételárban.
Bővebben: VA Mortgage Loan Document Checklist
Megfelel a hitelezője kockázatvállalási feltételeinek
Mihelyt rendelkezik az összes szükséges dokumentációval, a hitelezője benyújtja a kérelmét a kockázatvállalási osztályának. Ez az utolsó lépés a jelzáloghitelének hivatalos jóváhagyásához. Nem ritka, hogy a hitelbiztosítók ebben a szakaszban további információkat – úgynevezett feltételeket – kérnek. Általában csak további dokumentációra van szükség.
Miután az underwriter megadja a végleges hitelengedélyt, hitelezője elküldi a végleges hiteldokumentumokat egy letéti társaságnak.
A végső papírmunka aláírása
Valószínűleg elmegy a letéti ügynök irodájába, hogy aláírja az összes végső papírmunkát. Alaposan tekintse át az összes dokumentumot. Hasonlítsa össze a legutóbbi hitelkalkulációját a zárónyilatkozattal. (A CFPB szerint a zárási közzétételek végleges bontásban tartalmazzák a hitel összes részletét, beleértve a “tervezett havi törlesztőrészleteket, valamint azt, hogy mennyit kell fizetnie díjak és egyéb költségek formájában a jelzáloghitel megszerzéséért (zárási költségek)”.)
Ha eltérések vannak a zárási közzétételek és a legutóbbi hitelbecslés között, a hitelezőnek meg kell indokolnia azokat. Míg egyes költségek növekedhetnek a záráskor, mások jogilag nem. Azonnal hívja fel hitelezőjét, ha valami nem stimmel.
Ha zárási költségeket kell fizetnie, azokat is ekkor kell kifizetnie. A dokumentumok aláírásakor hozzon pénztári csekket vagy más igazolt pénzeszközt a letéti irodába; a letéti társaság megadja a szükséges teljes összeget.
A hitel státuszának nyomon követése
A hitel sajnos nem teljes, amikor aláírja a dokumentumokat. A hitelezőjének akár egy hétig vagy tovább is eltarthat, amíg véglegesíti a hitelét és átutalja a pénzt. Amint a hitelező finanszírozza a kölcsönt, az eladó és minden más fél kifizetésre kerül. (Az utolsó lépés: amikor a tranzakciót bejegyzik az Ön joghatóságának hivatalos nyilvántartásába.)
Azt gondolhatja, hogy most már itt az ideje a pihenésnek. Hamarosan megteheti. De még nem egészen.
A lakásvásárlók közül kevesen tudják, hogy a hitelezők a zárás előtt rendszeresen végeznek egy második (vagy harmadik) hitelellenőrzést. Ha a hitelminősítése megromlott, a hitelező felmondhatja a hitelét – vagy megemelheti a jelzáloghitel kamatát. Ez azt jelenti, hogy nincs késedelmes fizetés, nincs új hitelszámla és alacsony hitelkártyaegyenleg.
Egyszerre csak egy lépés
Ha még csak most kezdi, akkor fontolja meg a VA lakáshitelt. A VA-hitelek általában alacsonyabb kamatlábakkal járnak, mint a legtöbb más jelzáloghitel. Az Ellie Mae Origination Insight Report szerint következetesen alacsonyabbak, mint az FHA és a hagyományos hitelek kamatai. A VA lakáshitelekhez nulla előlegre és folyamatos magán jelzálogbiztosításra sincs szükség.
Nézze meg, hogy jogosult-e VA lakáshitelre.