Még több ilyen cikket szeretne?
Még ma hozzon létre egy fiókot, hogy a BiggerPocket legjobb blogcikkei a postaládájába érkezzenek
Regisztráljon ingyen
Amint elkezd befektetni az ingatlanokba, valószínűleg hallani fogja, hogy az emberek arról beszélnek, hogy egy ingatlan A, B vagy C helyen van. Akárcsak az iskolában, a városrészek is kapnak egy osztályzatot – bár a besorolás egy kicsit szubjektívebb. Nincs olyan kormányzati szervezet, testület vagy vállalat, amely egyenesen meghatározza az ingatlankezelési osztályt.
Az ingatlanosztályok őszintén szólva inkább egy íratlan szabály, amelyet a legtöbb befektető elfogad, és a vonalak nem hihetetlenül egyértelműek. Lehet, hogy Ön úgy gondolja, hogy egy helyszín A helyszín (egyszerűen fogalmazva “a legjobb”), míg egy másik befektető úgy gondolja, hogy ez egy B helyszín – vagy a második legjobb. De a befektetők többnyire egyetértenek az osztályok megkülönböztetésében. A különböző államok és városok eltéréseket kínálhatnak az osztályozás módját illetően.
Az egyes osztályok különböző kockázatokkal és jutalmakkal járnak. Meg kell vizsgálnia, hogy melyik osztály a megfelelő befektetés az Ön számára.
Tudjon meg többet: A osztályú, B osztályú és C osztályú ingatlanok értékelése
A különböző osztályozási skálák
Egyes befektetők A-tól C-ig terjedő skálán osztályozzák a helyszíneket, míg mások A-tól F-ig terjedő skálán. Más szóval, Ön mondhatja, hogy egy helyszín “C” helyszín – vagy Ön szerint a legrosszabb -, de valaki, aki A-F skálán osztályoz, azt gondolhatja, hogy a “C” az út közepét jelenti. Az egyértelműség kedvéért A-tól C-ig terjedő skálát használunk.
Az osztályzatot kapott helyszín mellett maga az ingatlan is besorolható A, B vagy C kategóriába. Tehát hallhatod, hogy valaki azt mondja: “Van egy A-s ingatlanom egy B-s területen”. Hogy még konkrétabbá tegyék a besorolási rendszert, egyesek még pluszt vagy mínuszt is hozzáadnak ezekhez az osztályzatokhoz. Hallhatja, hogy “Az ingatlan egy B mínuszos ház egy B pluszos területen”. Egyelőre elhagyjuk a plusz és mínusz megjelöléseket, de nyugodtan használhatja őket, ha a befektetés megkezdésekor konkrétságot szeretne hozzáadni.
A ingatlan A osztályú
Az A osztályú helyszín olyan terület, ahol új épületek, menő éttermek, remek iskolák… és drága ingatlanok találhatók. A bérlők magas jövedelmet keresnek, és az ingatlanok ritkán állnak üresen. Ez valóban a legjobb elhelyezkedés, amit találhat, és a legjobb minőségű bérlők akarnak itt bérelni.
Az A osztályú épület általában újabb – valószínűleg kevesebb, mint 10 éves – és így kevesebb karbantartási problémája van. Az épület modern felszereltséggel rendelkezik, például gránit munkalapokkal és keményfa padlóval. Az ingatlanok jó elhelyezkedésűek, például a vízparton, a belvárosban vagy egy külvárosban, a területtől függően.
Az A osztályú ingatlanok általában a legmagasabb bérleti díjat kínálják, de a “könnyű befektetés” iránti nagy kereslet miatt alacsonyabb összegű cash flow-t biztosíthatnak. Ez azt jelenti, hogy a beszerzési árak magasabbak lesznek – és a cash flow alacsonyabb.
B osztályú ingatlan
A B osztályú helyszín lehet, hogy valamivel idősebb, mint az A osztályú unokatestvére, de még mindig tisztességes éttermekkel, bevásárlási lehetőségekkel és iskolákkal rendelkezik. Jellemzően ezeken a területeken 50 százalékban tulajdonosok laknak, a másik 50 százalék pedig befektetői tulajdonban van, és bérlik. Ez lehet a középosztálybeli terület, ahol a bérlők jövedelme valamivel alacsonyabb, mint az A osztályú ingatlanoké.
A B osztályú épület valószínűleg 15-30 éves. Ezekből az otthonokból hiányzik az A osztályú ingatlanok csillogása. A bérleti díjbevétel alacsonyabb, a fenntartási költségek pedig magasabbak az otthon kora miatt.
Mégis lehet itt értéket teremteni. Ezek az ingatlanok felújításokkal és fejlesztésekkel könnyen B-plusz vagy akár A kategóriás ingatlanná fejleszthetők. A cash flow, a növekedési potenciál és a kínált kilépési stratégia miatt a B osztályú ingatlanok szilárd alapot teremtenek minden olyan befektető számára, aki egy jelentős készpénzforgalmú ingatlanportfóliót szeretne felépíteni.
Kapcsolódó: 13 proaktív mód a bérleti díj növelésére & Adjon értéket a bérleményének
C osztályú ingatlanok
A C osztályú helyszíneken jellemzően alacsonyabb jövedelmű bérlők laknak, mint a B osztályú területeken, és a lakások 30 évesek vagy annál idősebbek, történelmi értékelés nélkül. Ez a terület kevésbé kívánatos, és sok ingatlan látható romlást mutat. Néhányat akár be is deszkázhatnak. A környék valószínűleg messze van a bevásárlási lehetőségektől, éttermektől és tömegközlekedéstől.
A C osztályú épületek is valószínűleg 30 évnél régebbiek, és úgy néznek ki, ahogy kell. Gyakori javításokat igényelnek, ezért tervezzen folyamatos karbantartást. Az olyan rendszerek, mint a vízvezeték- és villanyszerelés, elavultak lehetnek, és folyamatos figyelmet igényelnek. Az ingatlanok bérleti díja jellemzően alacsonyabb, de sokkal megfizethetőbb lesz.
Ezek az ingatlanok túlnyomórészt befektetői tulajdonban vannak, és bérlők lakják őket. Bár ezek kínálják a legmagasabb cash flow-t az összes osztály közül, gyakorlati, teljes munkaidős felügyeletet és menedzsmentet igényelnek.
Keres olyan ingatlankezelőt, aki erre a területre specializálódott.
Kapcsolódó:
Melyik osztályt válasszam?
Sok nagy portfólió nyugszik erős, B-osztályú alapokon, amelyeket a lehető legkevesebb adóssággal szerzett.
Miután felépített egy erős alapot, amely minden hónapban tisztességes mennyiségű pénzforgalmat generál, fontolja meg, hogy több kockázatot vállaljon. Használjon tőkeáttételt a C osztályú területek diverzifikálásához, amelyek tovább növelik a havi cash flow-t, és lehetővé teszik, hogy gyorsabb ütemben növelje portfólióját.
Disclaimer: Vannak rémtörténetek és mesék ebben a hit-or-miss eszközosztályban. Végezzen egy tonna átvilágítást, mielőtt befektetne, és győződjön meg róla, hogy a legjobb ingatlankezelőt keresi.
(Mi a helyzet az A osztályú ingatlanokkal? Hagyja ki őket. Ahelyett, hogy azt mondogatnád magadnak, hogy “bárcsak ott laknék”, költözz oda, ha már felépítettél egy nagy portfóliót!)
Amint korábban említettük, az osztályok megkülönböztetése nem túl merev vagy meghatározott, de az itt vázolt osztályozás általános támpontot adhat ahhoz, hogy a befektetők hogyan tekintenek az ingatlanokra és a környékekre. Vizsgálja meg a saját piacát, hogy megtudja, melyik stratégia működik a legjobban az Ön számára.
Melyik ingatlanosztályba fektet legszívesebben?
Mondja el nekünk alább!