Ingatlan átruházás szerződés magyarázata

Ha ingatlanvásárláson gondolkodik, többféle ingatlanbefektetési stratégia is szóba jöhet. Ezek közé tartozik a bérlakásvásárlás, a házak átforgatása, a BRRRR befektetés, a buy and hold, valamint az ingatlanbefektetési alapok (REIT). Egy másik potenciálisan jövedelmező stratégia az ingatlanpiacon való pénzkeresésre a nagykereskedés. Ez alapvetően olyan ingatlanügyletek felkutatását jelenti, amelyeket valójában nem tervez megvásárolni, hanem egy végső vevőnek tervez átadni. Ez a fajta tranzakció egy olyan elvet használ, amelyet szerződésátruházásnak neveznek.

Mi az ingatlanpiaci szerződésátruházás?

A szerződésátruházásra akkor kerül sor, amikor a szerződés egyik fele (az átruházó) a szerződésben foglalt jogi kötelezettségeket egy másik félre ruházza át. Az engedményezés címzettje (az engedményezett) ekkor felelősséget vállal a szerződés feltételeiért. Más szóval, ingatlanszerződések átruházásával pénzt kereshet egy ingatlanügyletből anélkül, hogy ténylegesen a jövedelemszerző ingatlan tulajdonosa lenne.

Törvényes-e a szerződés átruházása?

Igen, a szerződésátruházás az ingatlanügyletekben legális. A szerződésátruházás azonban a következő körülmények között nem érvényesíthető:

• Nincs írásbeli hozzájárulás – Az ingatlanátruházási szerződés érvényesítéséhez az összes érintett félnek írásbeli hozzájárulást kell adnia.
• A szerződés nem teszi lehetővé az átruházást – Egyes szerződések átruházásellenes záradékkal rendelkeznek, amely tiltja az átruházást.
• Az átruházás sérti a közrendet vagy a törvényt – Egyes joghatóságok törvényei tiltják vagy korlátozzák az átruházást.
• Az ingatlan korlátozásokkal rendelkezik – Bizonyos ingatlanok, például a HUD-házak, a REO-k és a short sales-ek olyan okirati korlátozásokkal rendelkezhetnek, amelyek tiltják az ingatlanszerződés meghatározott időn belüli átruházását.

Hogyan működik az engedményezés az ingatlanügyletekben?

Itt vannak a szerződés engedményezésének általános lépései:

1. Keresd meg az eladó befektetési ingatlant

Az első dolog, amit tenned kell, hogy találj egy motivált eladót, aki hajlandó eladni az otthonát a piaci érték alatti áron. A fő különbség a motivált eladó és a rendes eladó között az előbbiek sürgető érzése. A motivált eladók gyorsan akarnak eladni olyan okok miatt, mint a válás, az államon kívüli élet, a késedelmes adók vagy a munkahelyváltás. Ez a sürgősségérzet az Ön előnyére válhat a tárgyalóasztalnál.

A következő stratégiákat használhatja a gyorsan eladni akaró lakástulajdonosok felkutatására:

• Driving for dollars – Ahogy a neve is sugallja, ez magában foglalja a vezetést vagy járkálást a környékeken a bajba jutott ingatlanok jeleit keresve. A nyomorúság jelei közé tartozik a benőtt fű, az újságok vagy a posta túlzsúfoltsága, a törött ablakok, a késleltetett karbantartás és a kódvégrehajtási táblák. Írja fel az ilyen házak címét, és ezek alapján keresse meg a lakástulajdonost. Meglátogathatja a Mashboardot, és percek alatt megtalálhatja ezt az információt. Ezután kérdezze meg őket, hogy hajlandóak-e eladni, és tegyen ajánlatot.
• Keresse meg a megye elmaradt adók listáját – Ez a lista aranybánya, amikor motivált eladókat talál egy területen. Egyszerűen látogasson el a megyei önkormányzat weboldalára vagy irodáiba, hogy megkapja a késedelmes adók listáját.
• Mashvisor Property Marketplace – Ez a legjobb hely, ahol olcsó házakat találhat, például elárverezett házakat, banki tulajdonú házakat, rövid eladásokat és árverezett házakat. A piacon kívüli ingatlanok keresését olyan szűrőkkel szűkítheti, mint a helyszín, a költségvetés, az ingatlan típusa, a mérföldek, a fürdőszobák száma, a hálószobák száma és a kívánt készpénz-visszatérítés. A beépített befektetési ingatlan kalkulátor segít megbecsülni a bérleti díjat, a kihasználtsági arányt, a cash flow-t, a készpénzes hozamot és a tőkemegtérülési rátát.

Kapcsolódó: A legjobb eszköz a piacon kívüli ingatlanok kereséséhez

1. Szerezd meg a szerződést

Az internetről könnyen letölthetsz egy megbízási szerződéssablont. Célszerű azonban ügyvéddel elolvastatni és jóváhagyatni a dokumentumot. Ez biztosítja Önt arról, hogy a szerződés jogilag megalapozott, és hogy az ügyvéd támogatását élvezheti abban az esetben, ha peres ügybe keveredik.

A szerződésátruházási dokumentumban az egyik fontos részlet, amelyet szerepeltetni kell, az Ön neve melletti “és/vagy megbízza”. Ez a záradék az, amely felhatalmazza Önt arra, hogy átruházza a befektetési ingatlant egy érdeklődő vevőre. Feltétlenül közölje ezt az információt az eladóval, és szükség esetén magyarázza el a záradék jelentését. Adjon nekik biztosítékot arra, hogy továbbra is megkapják a megállapodás szerinti vételárat.

Related: A nagykereskedelmi ingatlanszerződés alapjai és elkészítése

1. A szerződés benyújtása

Noha a szerződés átruházásának folyamata államonként eltérő, a szerződést általában be kell nyújtania egy záró ügyvédnek vagy jogtulajdonosi cégnek jogcímvizsgálat céljából. Ez a keresés megvizsgálja az otthon történetét, hogy megbizonyosodjon arról, hogy nincsenek a címhez kapcsolódó zálogjogok.

1. Végső vevőt találni

A vevők megtalálása fontos lépés az ingatlan szerződés átruházásának stratégiájában.

A potenciális vevőket olyan módszerekkel találhatja meg, mint a hideghívás, plakátok és táblák, újsághirdetések, hirdetések a közösségi médiában, a Craigslist vagy az ingatlanfórumokon való kapcsolatépítés. Alternatívaként egy helyi ingatlanügynök segítségét is igénybe veheti. Bármilyen stratégiát is választ, mindenképpen találjon vevőt a szerződés lejárta előtt. Valójában sok befektető, aki ezt a stratégiát alkalmazza, azon dolgozik, hogy összeállítson egy vevőlistát, mielőtt még találna egy eladó ingatlant. Fontolja meg ezt a megközelítést is.

Hoz kapcsolódóan: Így találhatsz készpénzes vevőket ingatlanra

1. A szerződés átruházása

Mihelyt megtaláltad az érdeklődő vevőt, az első dolog, amit tenned kell, hogy kérsz egy komoly készpénz letétet. A szerződésének egyértelműen meg kell említenie, hogy a foglaló pénzt előre kell fizetni. Ez a záradék megvédi Önt a szerződésszegéstől. Mivel a foglaló pénz nem visszatérítendő, biztos lehetsz benne, hogy nyereséget kapsz, akár lezárul az üzlet, akár nem.

1. Fizetés

Mint megbízó, akkor kapsz fizetést, ha a végső vevő benyújtja a pénzt az üzletre. A megállapodás szerinti érték és a vevővel elért ár közötti különbség lesz az Ön nyeresége. Például, ha Ön megállapodott az eladóval, hogy az ingatlant 170 000 dollárért vásárolja meg, majd a szerződést 230 000 dollárért engedményezi a vevőre, az Ön nyeresége (engedményezési díj) 60 000 dollár lesz.

Következtetés

Az ingatlanra vonatkozó szerződés engedményezése más ingatlanbefektetési stratégiákkal összehasonlítva kevesebb időt vesz igénybe, és kevés vagy egyáltalán nem igényel tőkét. Kihívást jelenthet azonban a szerződésátruházással nem tisztában lévő eladókkal és vevőkkel való munka. Ráadásul előfordulhat, hogy olyan vevőre bukkan, aki az utolsó pillanatban vissza akar lépni. Ha ingatlanszerződést akar forgatni, ezért számolnia kell az ilyen forgatókönyvekkel, és ennek megfelelően fel kell készülnie.