Miután néhány hete írtam a nicaraguai gazdaságról, sok megkeresést kaptam a nicaraguai ingatlanbefektetéssel kapcsolatban. Olvassa el a Nicaragua gazdaságáról szóló cikket – jó előszóul szolgál ehhez a cikkhez.
San Juan Del Surra és Granadára fogok koncentrálni, mivel ez a két fő külföldi ingatlanbefektetési és életmódbeli célpont Nicaraguában.
Nehéz adatokat szerezni egy megfelelő piacelemzéshez, mivel a piac nagyon széttöredezett és nem adatgazdag.
A különböző ingatlanügynökökkel folytatott beszélgetéseim alapján azonban az a konszenzus, hogy az árak 2011-től jelentősen emelkedtek, majd a 2018-as tüntetéseket követően zuhantak. Az árak átlagosan mintegy 30%-kal zuhantak USD-ben számolva, és 2019 harmadik negyedéve körül megállt a csökkenés, és ekkor a tranzakciós volumen növekedni kezdett, bár állandó árak mellett. A piac e bázis körül talált támaszt, és készen állt az emelkedésre.
A koronavírusos világgazdasági leállás azonban megváltoztatta ezt. Bár Nicaragua nem hajtott végre zárlatot, a gazdaságot erősen érintette, különösen ebben a két turisztikai gócpontban.
Nagyon kevés tranzakció zajlik most, de alkalmanként előfordulnak tűzesetek; leggyakrabban amerikai eladók által, akiknek készpénzre van szükségük.
Ezt szem előtt tartva találkoztam néhány ügynökkel, és megnéztem néhány hirdetést. Nem láttam az összes alábbi listát; néhányat egyszerűen online vettem. Ezek egyike sem ajánlás, és nem is a legjobb ajánlatok a piacon. Az alábbiak egyszerűen csak egy átlagon felüli szűkített listája azoknak az ingatlanoknak, amelyek szerintem érdekes tulajdonságokkal rendelkeztek. Ezek bepillantást nyújtanak a jelenlegi piaci lehetőségekbe.
Ingatlanbefektetés San Juan Del Surban, Nicaraguában
San Juan Del Sur, a Csendes-óceán déli partján, széles körben tisztelik az egész évben tartó hullámai miatt. Sok kanadai és amerikai, valamint néhány európai él itt teljes munkaidőben. Van (általában) élénk turizmus, nagyszerű szörfözés, nyugodt légkör, kialakult expat szcéna, és még kétnyelvű iskola is a gyerekeknek. Ez egy tisztességes lehetőség téli bázisnak vagy egész éves életre.
Ha figyelembe vesszük, hogy Nicaragua megfizethető egészségügyi ellátást, többféle letelepedési lehetőséget és nagyszerű adózást kínál, akkor kezd többnek tűnni, mint tisztességes.
Azt mondom, mert San Juan Del Sur-t inkább életmóddöntésnek, mint befektetési döntésnek minősíteném. Összehasonlítva néhány listát a bérleti díjakkal (mind rövid, mind hosszú távon), elég nehéz tisztességes megtérülést elérni, még a jelenlegi “alacsony” árak mellett is.
Minden fenntartási költség, adó, illeték stb. után kevesebb, mint 2% nettó hozamra számíthatsz. Mondanom sem kell, hogy ez nem éri meg a sok kockázatot.
Ez a masszív ház egy zárt közösségben van, gyalogos távolságra a várostól néhány meredek lépcsőn lefelé. Páratlan kilátás nyílik az öbölre, különösen naplementekor. Ez a villa masszív, két egységből áll. Választhatja, hogy az egyikben él, és bérbe adja a másikat, vagy megtartja az egészet magának.
Egyszer 1 dollárért jegyezték,200.000 dollárért, most lement a 494.000 dolláros vételárra. Ne feledje, hogy az árat még lejjebb is lealkudhatja. Bár ezek a mérések a teraszokat is tartalmazzák, egy ilyen kiváló minőségű ingatlanért 666 $/m2-ért (62 $/ft2) kell fizetni. Az eladó minden bizonnyal jelentős veszteséget könyvel el az eladáson.
A megfizethetőbb oldalon már 89 000 dollárért megkaphatja ezt a csinos, egy hálószobás házat. Ez egy kis zárt közösségen belül van, amely 24/7-es biztonsággal rendelkezik. Kevesebb, mint 100 ezer dollárért megvan a B-terv. 20 perc sétára van a várostól és a tengerparttól, csendes környéken.
Azt gondolhatja, hogy ez egy nagyszerű befektetés. De a hosszú távú piacon valószínűleg mindössze havi 450 dollárt kapsz érte, és miután kifizetted a HOA-díjakat (talán 150 dollár), a bérlők keresési díját, a kezelési díjat, a karbantartást, az adókat és az üres hónapokat, a végén kevesebb mint 2%-os nettó hozamot kapsz.
Még egyszer mondom, San Juan Del Sur nem befektetési célpont – ez egy (szép) életmódbeli döntés, némi potenciális mellékpénzzel a kiadások fedezésére.
A vadóc ingatlan San Juan Del Surban, Nicaraguában preppereknek
- Hiszed, hogy a világgazdaság összeomlik, és az embereknek vissza kell térniük a földműveléshez?
- Hiszed, hogy a nyugati kormányok egyre zsarnokibbak lesznek, és megpróbálják majd elkobozni a vagyonodat?
- Keresztény vagy, aki egyre inkább üldözöttnek érzi magát a világi Nyugaton, és egy olyan hívő országban akarsz élni, ahol a kereszténységet széles körben gyakorolják és tiszteletben tartják?
- Távolságra vágysz a kormányoktól és a globális elittől, akik be akarnak majd erőltetni valamit neked és a családodnak?
- Egyszerűen eleged van az emberekből, és el akarsz menekülni az egészből?
- Szinkronban akar élni a természettel?
Ha a fentiek bármelyikére igennel válaszolt, akkor van a tökéletes ingatlanom az Ön számára.
Ez az ingatlan egy természetvédelmi terület közepén, egy fejlesztésen belül helyezkedik el, és 5 hektárnyi földterület több mint 200 gyümölcsfával, saját kúttal, hatalmas víztároló tartályokkal és elegendő napelemmel büszkélkedhet, hogy teljes autarkiában éljen. Ebben a házban minden megvan.
Az ingatlanban még egy külön stúdió is található a vendégek számára, a kavicsos út mentén. Rövid autóútra van San Juan Del Sur-tól, de éppen elég messze ahhoz, hogy nyugalomban élhessen.
Vásárolja meg a házat, szerezzen be műholdas internetet, ásson egy gödröt a földbe az aranyának, vegyen néhány fegyvert és lőszert a feketepiacon, és álljon készen arra, hogy szembenézzen minden olyan (kormányzati vagy más) bűnözővel, aki megpróbálja megzavarni a szabadságát. 🙂
A nicaraguai Granada
Granada egészen más értéket kínál. Ez egy élénk, körülbelül 100 000 lelket számláló gyarmati kisváros, amely Nicaragua nagy tavának partján fekszik. A történelmi város kedves kis gyarmati házakból és gyönyörű katolikus templomokból áll. Eléggé turistás, de San Juan Del Surral ellentétben itt nem a külföldiek dominálnak. Így valóban helyi életet élhetsz. Kétnyelvű iskolákból is van választék.
A régió gyönyörű nemzeti parkokkal rendelkezik, ahol túrázni lehet, valamint egy sor aktív és inaktív vulkánnal. A föld rendkívül termékeny. Végül valamivel több mint egy órányi autóútra van a fővárostól, Managuától.
Granada több befektetési lehetőséggel rendelkezik. Míg a San Juan Del Sur-i ingatlanpiacot leginkább a külföldiek mozgatják, addig Granadában nagy a helyi piac. Emellett könnyű hétvégi kiruccanás a managuai elit számára, akik közül sokaknak van hétvégi házuk Granada környékén.
Egy reggel, amikor felszálltam a Managuába tartó expresszbuszra, észrevettem, hogy sok középosztálybeli munkás ingázik a fővárosba, ilyenek az orvosok. Ahelyett, hogy egy olyan nagyvárosban élnének, mint Managua, a helyiek egy órát ingázhatnak, és egy kedves kisvárosban élhetnek.
Az ország pozitív demográfiai adatai miatt, ahogy az urbanizáció növekszik, és ahogy az ország gazdaságilag növekszik, Granada valószínűleg egyre nagyobb helyi keresletet fog vonzani az ingatlanok iránt. Mindaddig, amíg elkerüli a drága gyarmati lakásokat a városban, amelyeket a nemzetközi vásárlók felfújnak, megcsapolhatja a helyi középosztály és a felső kategóriás piacot, olyan ingatlanokat, amelyek hosszú távon kevésbé hajlamosak az ingadozásra.
Ez a ház négy különálló lakásból áll (három két hálószobás és egy egy hálószobás), és tíz perc sétára található a központi parktól. Az egységek nem túl szépek, de jó nyugdíjasoknak, vagy akár befektetésnek is.
119.000 dollárért valószínűleg havi 250 dollárt lehet kapni egységenként, ha nyugati nyugdíjasoknak adják ki, akik néhány hónapot szeretnének a napon tölteni. A helyi piac is egy lehetőség +-$200 egységenként. A fenntartási költségek alacsonyak, és minden hónap 1-jén kijöhetsz a lakásodból a pizsamádban, és elmehetsz kopogtatni az ajtókon, hogy összegyűjtsd a készpénzed. Ez a készpénz több mint elég lenne ahhoz, hogy szerény életet élj Granadában.
A szerény élet Granadában magában foglalja az egészségügyi ellátást, a mindennapi csirkét vagy halat, a friss gyümölcsöt és minden este egy-két sört.
Az esetleges társadalombiztosítási csekk vagy az otthonról származó passzív jövedelem tiszta megtakarítás lenne.
Ez a ház is jó vételi lehetőség az életre. Megvehetnéd, és egy bérbeadással foglalkozó céggel kiadhatnád a lakásokat. Valószínűleg 4-5% körüli nettó hozamot kapnál az összes díj és karbantartás után a négy egységre. És ha egyszer úgy érzi, hogy menekülnie kell, akkor máris kész lenne a készpénzt hozó B-terv.
Békében élni Granada közelében
Ez a szép, négy hálószobás, közel kéthektáros telken álló ház 215 000 dollárba kerül, úszómedencével, a Mombacho vulkánra néző terasszal, gyümölcsfákkal, több mint 200 kávénövénnyel, kerítéssel a telek körül és elektromos kapuval a főbejáratnál.
Ez egy jó “B terv”, mégis közel van egy nagyváros (Granada) kényelme és komfortja néhány percre az út mentén, és egy nagyváros (Managua) nemzetközi repülőtérrel alig több mint egy órányira.
Ne számítson arra, hogy ez egy jó bérlemény lesz. Az ilyen lakások bérleti piaca korlátozott.
Néhány tipp a nicaraguai ingatlanbefektetési piacon való eligazodáshoz
- Tartsuk szem előtt Nicaragua gazdasági és geopolitikai helyzetét. Javaslom, hogy olvassa el az erről szóló cikkemet.
- Kérjen egy jó ügyvédet, hogy alaposan ellenőrizze a tulajdoni lapokat, és győződjön meg arról, hogy a megfelelő személy írja alá a dokumentumokat. Előfordulhat, hogy a föld egy család több tagjához is tartozik, és egy személy “kezdeményezi” az eladást.
- A piac meglehetősen illikvid, ezért ne számítson arra, hogy könnyen el tudja adni.
- A külföldiek piacát az észak-amerikaiak uralják. Ha európai vagy, akkor ezt meg kell értened. Általánosságban elmondható, hogy az észak-amerikaiak és az európaiak más elvárásokat támasztanak az ingatlanokkal szemben. Ami egy európai számára elfogadható lehet, az egy észak-amerikai számára régi és lepukkant lehet. Az ingatlanok sokkal gyorsabban értéktelenednek Észak-Amerikában, mint Európában. Legyen tehát óvatos, nehogy olyan hulló kést fogjon, amit egyetlen észak-amerikai sem akarna megvenni Öntől.
- A vásárlók piaca van odakint – tárgyaljon.Szánjon időt rá, és kétszámjegyű árengedményekkel jutalmazzák meg.
A figyelmeztetés a háztulajdonosok egyesületeiről (HOA)
A külföldiek piacán sok a zárt közösség, amelyekben háztulajdonosok egyesületei (HOA) működnek. Ezt figyelembe KELL vennie vásárláskor.
Ha Ön nem Észak-Amerikából származik, nem biztos, hogy tisztában van ezeknek a HOA-knak a működésével és azzal, hogy milyen hatással lehetnek az Ön ingatlanára és életmódjára. Néha a HOA-knak nagyon magas fix havi díjai vannak, ami azt jelentheti, hogy már az ingatlan tartása is jelentős kiadást jelenthet.
Kérdezze meg a HOA pénzügyeit. A HOA eladósodott? A HOA többi tagja időben fizeti a tagdíjat?A HOA megtakarított-e pénzt a jövőbeli strukturális karbantartásra és javításokra? Ha a HOA-t rosszul kezelik, a felelősség közös felelősséggé válik, és egy olyan ingatlan eladása, amelynek HOA-ja nem teljesít, nagyon nehéz lehet.
Végezetül, ki irányítja a HOA-t? Nem akarok politikailag inkorrekt lenni, de meg kell győződnie arról, hogy a HOA vezetőinek értékrendje megegyezik az Ön értékrendjével. Bizonyos esetekben ezeket a HOA-kat unatkozó angolszász nyugdíjasok irányíthatják, akik teljes zsarnokká válnak, és a biztonság és a megfelelés érdekében végtelen szabályokat igyekeznek bevezetni (bírságok a fűnyírás elmulasztásáért stb.).
Nicaraguában ez nem jelenthet különösebb problémát, mivel a legperszexiásabb nyugdíjasok a floridai vagy arizonai zárt közösségeket választják, de ettől függetlenül vigyázzon.
A nicaraguai ingatlanbefektetés adója
Az ingatlan megvásárlásakor számoljon azzal, hogy körülbelül 6% tranzakciós költséget kell fizetnie a jogi költségek és különböző adók miatt. A teljes vásárlási folyamat 2-3 hónapot vesz igénybe. Nem gyors, de nem is különösebben bonyolult. Az ügyvédje mindent elintéz.
Az éves ingatlanadó a becsült adóérték körülbelül 1%-a, ami általában kevesebb, mint a valós érték.
A nicaraguai ingatlanok tőkenyereségadója mindössze 10%. Ami a bérbeadásból származó jövedelem után fizetendő jövedelemadót illeti, ez attól függ, hogy az ingatlant a saját nevében vagy egy társaság segítségével vásárolta-e.
Ha az ingatlan a saját nevében van, nem rezidensként körülbelül 15%-os, rezidensként pedig akár 30%-os adófizetésre is számíthat. A 30% a legmagasabb helyi jövedelemadó-kulcs, így valószínűleg sokkal kevesebb adót kell fizetnie. Ha az ingatlan egy társaság nevén van, körülbelül 30%-os adófizetésre számíthat, de ebben az esetben számos levonás megengedett.
Gondoskodjon arról, hogy jó ügyvédet fogadjon. Külföldi vásárláskor a jogi költségeken való spórolás az egyik legnagyobb hiba, amit elkövethet. Ha egy jó ügyvéd elérhetőségére van szüksége, bátran vegye fel velem a kapcsolatot. Ne használjon ingatlanügynökségek által ajánlott ügyvédeket, mivel azokban benne rejlik az elfogultság.
Pozitív és negatív tendenciák, amelyek befolyásolják az ingatlanbefektetést Nicaraguában
Pozitív:
- Mivel a nyugati országok gazdasága romlik, a nyugdíjak és a társadalombiztosítás negatívan fog hatni. Számítani kell a boomerek számának növekedésére, akik délre költöznek, ahol az egészségügyi ellátás és a megélhetési költségek megfizethetőbbek. Ez több nyugati nyugdíjast fog arra késztetni, hogy olyan helyeket vegyenek fontolóra, mint Nicaragua.
- Amint a gazdaság az internetre költözik, az ezredfordulósok inkább az alacsony költségű bázisokról fognak dolgozni. Nicaragua osztozik az időzónákon Észak-Amerikával, és területi adórendszere azt eredményezi, hogy csak a helyben keletkezett jövedelem adóztatható, ami különösen érdekes opcióvá teszi.
- Nicaraguát számos letelepedési lehetőség teszi nagyon vonzóvá, többek között a lakástulajdonosok számára is.
- Pozitív helyi demográfiai adatok.
- Elfejletlen turisztikai ipar.
Negatív:
- Potenciális fizetési mérlegprobléma Nicaraguában – ami a Cordoba további leértékelődéséhez vezethet.
- Az adók továbbra is alacsonyak, még az ingatlanok után is, de a kormány biztosan emelni fogja őket a költségvetési hiányosságok orvoslása érdekében.
- A külső és belső politikai instabilitás korlátozza az országba irányuló befektetéseket.
- Az amerikai külpolitikai megfélemlítés, ami szükség esetén megnehezíti az IMF és a Word Bank forrásaihoz való hozzáférést
Következtetés:
A jelen szakaszban ez leginkább egy életmód vagy B-terv döntés. Nincsenek olyan kényszerítő katalizátorok, amelyek arra engednének következtetni, hogy az árak rövid távon emelkedni fognak. Nem rossz hely egy kis kitettségre, de ne menj bele mindenbe. Néhány ingatlanbefektetésnek Nicaraguában van értelme, amíg a valuta nem értékelődik le túlságosan. Minden valószínűség szerint azonban a valuta leértékelődése fel fog gyorsulni.
A számok alapján történő tiszta ingatlanbefektetéshez vannak olyan országok, amelyeket korábbi bejegyzésekben már tárgyaltam, és amelyek jobb hozamot kínálnak.
Ha mégis Nicaraguában szeretne ingatlanbefektetést eszközölni, ne siessen. Jelenleg vásárlói piac van, sok nyugati ember szeretne kiszállni a befektetéseiből. Jöjjön Nicaraguába, töltsön el néhány hetet vagy hónapot, ha akar, és tárgyaljon. Képesnek kell lennie arra, hogy néhány alulértékelt ingatlant landoljon néhány vonzó áron az életstílusához vagy a B-tervéhez.
Ha szeretne egy jó vevői ügynököt, aki segít eligazodni a piacon – lépjen kapcsolatba velem. Segíthet pénzt megtakarítani a hibák elkerülésével és a helyes vásárláshoz szükséges helyi ismeretek megosztásával.
A főváros, Managua és Gran Pacifica ingatlanpiacáról is írtam.
Más cikkek Nicaraguáról:
- Befektetni egy teakfa ültetvénybe, megéri?
- Megéri Nicaragua befektetési célpont?
- Ingatlanbefektetés Managuában vagy Gran Pacificában, Nicaraguában?
Elérhető szolgáltatások Nicaraguában:
- Ingatlanjogász Nicaraguában
- Cégalapítás Nicaraguában
- Hogyan szerezzen rezidenciát Nicaraguában
Ha több ilyen cikket szeretne olvasni a világ más ingatlanpiacairól, menjen a Nemzetközi ingatlanszolgáltatások oldalam aljára.
Iratkozzon fel az alábbi PRIVÁT LISTÁRA, hogy ne maradjon le a jövőbeli befektetési bejegyzésekről, és kövessen a Youtube-on, a LinkedIn-en és a Facebookon.
Ha szeretné megvitatni a nemzetköziesítési és diverzifikációs terveit, foglaljon egy konzultációs ülést* vagy küldjön nekem egy e-mailt.
*a konzultációs ülés az Ön portfóliójáról és céljairól szóló megbeszélés. Nem minősül jogi, pénzügyi, adózási vagy befektetési tanácsadásnak.
