A területrendezés az első lépés, amelyet egy fejlesztő tesz egy terület megszerzése után. Gyakorlatilag mindenki, aki az építőmérnöki szakmában tevékenykedik, megtapasztalja, hogy valamiféle területrendező. Próbálja megkeresni a területrendező definícióját az interneten. Amit találni fog, az a “területrendezési tervezők” és a “várostervezők” és a “várostervezők” definíciói, de amikor a tanácsadók gyakran felsorolják a kínált szolgáltatási körüket, a “területrendezés” gyakran szerepel a cégautóikon, levélfejléceiken és honlapjaikon.
Ki jogilag a területrendező?
Az USA-ban nincs nyilvántartásba vétel vagy minősítés ahhoz, hogy Land Planner-ként ismerjék el. Tehát ki az, aki jogilag Land Planner? Bárki, aki azt állítja magáról, hogy az.
Pontosan mit csinál egy “Land Planner”?
Aki meghatározza az épületek, utcák, sétányok, szabad területek stb. helyét, az Land Planner. Ez nagyjából lefedi az építőmérnökök és földmérnökök által végzett feladatok egy részét, vagy nagy részét. Ha egy üres, beépítetlen telken keresztül építendő közművet tervezel, akkor te vagy a területrendező. Ez a közmű korlátozni fogja, hogy hol lehet épületeket elhelyezni, és valószínűleg az utcák és egyéb fejlesztések helyét is korlátozni fogja. Lehet, hogy a közművezetéket úgy helyezte el, hogy az megfeleljen a természetes terepviszonyoknak, de csökkentse azon telkek számát, amelyeknek meg kell felelniük az előírásoknak. Más szóval, egy mérnök, aki úgy gondolja, hogy a tervével 1000 dollár építési költséget takarított meg, lehet, hogy a sűrűség szempontjából 100 000 dollárral csökkentette a nettó haszonhozamot.
Amikor egy mérnök úgy határozza meg az infrastruktúra helyét, hogy nem tervezi meg a teljes elrendezést, hogyan befolyásolja a végső földhasználatot – úgy jár el, mint egy területrendező, de nem jó értelemben.
Miért kínálnak a mérnökök, földmérők és építészek területtervezést?
A területtervezés minden területfejlesztési folyamat első lépése (gyakran még a tényleges földterület megfelelő felmérése előtt). Az a cég, amely a földtervezést a szolgáltatásai közé sorolja, azzal a csalival kecsegtet, hogy horogra akasztja a fejlesztő ügyfelet – biztosítva a jövedelmező mérnöki munkát. Az a mérnök, aki a földtervezést nem sorolja fel szolgáltatásai részeként, biztosan veszít munkát a közelben lévő, a szolgáltatásokat felsoroló cégekkel szemben. Annak érdekében, hogy a fejlesztő biztosan horogra akadjon, a cég valószínűleg ingyen kínálja ezeket a szolgáltatásokat, amíg a fejlesztő elkötelezi magát a mérnöki szerződés mellett.
A tipikus területrendezési forgatókönyv:
A területrendezők az ügyfelüktől, a fejlesztőtől kapják az utasításokat, aki úgy döntött, hogy megbízza a céget. Ha a fejlesztő bejön, és azt mondja, hogy 200 triplex egységet akar a város R-3-as rendelete alapján kialakítani, a legtöbb területrendező kétségtelenül eleget tesz ennek. A fejlesztő most vásárolta meg a földet, és nyomás alatt van, hogy kitalálja, hány ilyen triplex egység fér el. A területrendező tehát feltételezi, hogy a fejlesztő elsődleges szempontja a kívánt egységek számának maximalizálása, minden más pedig másodlagos. A meglévő előírások szerint, ahol az R-3 övezeti minimumok szerepelnek, azt mutatja, hogy legalább 20′ hátsó udvar, 10′ oldalsó udvarok és 20′ első udvar megengedett. A megengedett maximális sűrűség 8 egység/hektár. Az előírások között keresgélve más korlátozás nem tűnik ki. Az építtető által benyújtott épületalapozási tervből a földtervező megállapítja, hogy a teljes alapozás 90′, a mélység pedig 60′. A szabályozás által megengedett magánbejárat 26′ széles, és a parkolási követelmények könnyen teljesíthetők, ha a garázskapu mögé egy 20′ mélységű (az előkertben egyébként is) bejáratot helyeznek el. Feltételezve, hogy a szabályozás által megengedett minimális méretek maximalizálják a sűrűséget, a területrendező minden lehetséges centiméter töredékét kipréseli a tervből, hogy az ügyfél elégedett legyen a területrendezési szolgáltatásokkal.
Mi a helyes telekhasználat?
Ez természetesen feltételezi, hogy az építtető valójában tudja, hogy mi a helyes telekhasználat, ezért a területrendező ritkán kérdezi meg, hogy az építtető miért kívánja a háromlakásos egységet valami más helyett. Az egyik ok, amiért senki sem kérdezi meg a fejlesztőt, az az, hogy ha a fejlesztő megkérdezi, hogy “miért akarja tudni”? A területrendezőnek jobb, ha van néhány jó válasza – ezért a legtöbben csak elfogadják a fejlesztő követeléseit, még akkor is, ha a javasolt felhasználás nem az optimális megoldás az adott területen. Sok fejlesztő csak megismétli, hogy mit adtak el a múltban, néhányan pedig piaci tanácsadókat alkalmaznak, hogy meghatározzák, mi a legjobb felhasználás.
Miben különbözik a területrendező a várostervezőtől?
A várostervezők szabályoznak és ritkán terveznek. A földtervezők terveznek, és benyújtják a városi tervezőnek a jóváhagyásra vonatkozó ajánlást (remélhetőleg).
Mi a különbség az építészeti és a mérnöki földtervezők között?
A mérnöki földtervezők a helyszínhez kapcsolódnak elsődlegesen, az építészet pedig másodlagosan. A mérnöki területrendező hajlamos lesz az épületeket összességében lapocskáknak vagy téglalapoknak tekinteni. Valószínűleg több erőfeszítést tesz az építmények elhelyezésénél, hogy csökkentse a domborzati problémákat vagy a vízelvezetési igényeket. Az építészeti területrendező a helyszínrajzot fogja használni az építmények építészeti erősségeinek keretezésére. A tereprendezés, a vízelvezetés és a közművek valószínűleg alacsonyan szerepelnek a prioritások között. Egyik fenti helyzet sem hoz létre olyan kiegyensúlyozott megoldást, amely fenntartható lehet.
A tipikus területrendezési forgatókönyv fenntartható?
Nem. Nem lehet fenntartható szomszédságot létrehozni az összes érintett tanácsadó közös erőfeszítése nélkül, akik együtt dolgoznak egy kiegyensúlyozott megközelítés létrehozásán. A cikksorozat előrehaladtával új tervezési és együttműködési módszereket fogunk megtanítani, amelyek egy kiegyensúlyozott megközelítéshez vezetnek, amely újraértelmezi a területrendezést.
Mi a helyzet a technológiával?
A technológia önmagában nem jelenthet megoldást, de az oktatás és az elkötelezett technológia kombinálása jelentős változást hozhat. Egy történet jut eszembe arról, hogy a szoftverektől való függés a megoldás kigondolásában hogyan vezethet kudarchoz. Huszonöt évvel ezelőtt, amikor a repüléstervező szoftverek először váltak széles körben elérhetővé, a legnagyobb nyilvánosságot kapott innovatív repülőgép a gyönyörű Prescott Pusher volt. Ezt a repülőgépet az tette forradalmivá, hogy szoftverek eredményeit használta a futurisztikus kialakításhoz és a repülési jellemzők (kezelhetőség és viselkedés) meghatározásához. A Prescott Pusher egy 180 LE-s Lycoming 0-360-as motort használt volna, amely 4 utas számára lehetővé tette volna a 190 MPH sebességű utazást 7500 láb magasságban. Bár ez képességeit tekintve hasonlónak tűnt a hagyományos Mooney 201-eshez, a Mooney szűken tömörített kabinja hozzájárult a teljesítményhez, a Prescott Pusher mégis kényelmesebb, barlangszerű helyet biztosított az emberek számára.
Egy új korszak ígérete érkezett el, ahol a számítógép által generált, másodpercek alatt lefuttatott forgatókönyvek felváltják az aerodinamikai felületek éveken át tartó, drága finomhangolását a terepen. Ahogy a Prescott Pusher a rajzasztaltól a valóságba lépett, gyakorlatilag minden repülési magazin bemutatta a számítógépes tervezés új korszakát – legalábbis addig, amíg a sajtó munkatársainak nem volt alkalmuk repülni a tényleges géppel. Az ígéret nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket, a repülési tulajdonságok keveseknek tetszettek, és a Prescott Pusher megtanította az iparágat arra, hogy a szoftverek nem képesek az “érzést” vagy az emberi élményt nyújtani.
Ez a szoftverekre is igaz. Aki területrendezőként tevékenykedik, annak ezt meg kell értenie ahhoz, hogy csodálatos helyeket hozzon létre az emberek számára, ahol élhetnek, és ehhez sokkal több kell, mint az utcák és telkek tömörítése a szabályozás által megengedett minimális szabványokba.
A területrendező felelőssége:
Tegyük fel, hogy a fenti 200 Triplex egységet tartalmazó forgatókönyv szerint a fejlesztés több mint egy évszázadon át fog tartani. Tegyük fel továbbá, hogy minden egységben átlagosan 3 ember fog lakni. A statisztikák azt mutatják, hogy az átlagos (amerikai) otthon hatévente kel el. A fejlesztés tehát minden évszázadban (100/6X3X200) 10 000 ember életszínvonalát fogja befolyásolni. Mennyi figyelmet fordítanak a környék “karakterére”, amikor a fejlesztést kizárólag a sűrűség maximalizálása érdekében tervezik? Mennyi időt fordítottak a tervezésre, hogy a lehető legkevesebb időt és energiát emésztsék fel a lakások megközelítése és elhagyása során? Minden üzletet úgy helyeztek el, hogy a potenciális vásárlók számára a lehető legjobban látható legyen? Mi a helyzet a lakások lakóteréből nyíló kilátással? A sétányokat úgy tervezték meg, hogy a környéken biztonságosan lehessen sétálni, vagy egyszerűen csak követik az utcákat? Úgy helyezték el az otthonokat, hogy kiküszöböljék a monotóniát? A területrendező fordított-e időt és erőfeszítést arra, hogy a tervezés során csökkentse a pazarlást?
A területrendezés sokkal többről szól, mint a sűrűségi cél eléréséről. Valójában a túlzott sűrítés csökkentheti a fejlesztés kívánatosságát, csökkentve a profitlehetőséget a lakások értékének csökkenésével.
Félelmetes felelősséget vállalsz, amikor felveszed a “Land Planner” kalapot.
Hálásak vagyunk Sir Richard Harrisonnak, amiért elküldte nekünk ezt a nagyon hasznos információt.
Nagyon hálásak vagyunk Sir Richard Harrisonnak, amiért elküldte nekünk ezt a nagyon hasznos információt.