Quando è richiesto un affidavit di eredità?
L’allegato C dell’impegno per il titolo può dichiarare: Ci deve essere fornito un affidavit eseguito da un membro immediato della famiglia e corroborato da almeno due parti disinteressate che contenga la storia matrimoniale del defunto e del suo coniuge e un elenco completo degli eredi, con allegato un certificato di morte originale.
La società di titoli chiede qui un affidavit di eredità. Lo scopo dell’affidavit in un caso di intestazione (senza testamento) è di descrivere la storia e le circostanze della famiglia e identificare i probabili eredi. La sezione 203 del Codice delle successioni.001 afferma in parte:
(a) Un tribunale riceverà in un procedimento per dichiarare l’eredità o una causa che coinvolge il titolo di proprietà una dichiarazione di fatti riguardanti la storia familiare, la genealogia, lo stato civile, o l’identità degli eredi di un deceduto come prova prima facie dei fatti contenuti nella dichiarazione se:
(1) la dichiarazione è contenuta in:
(A) un affidavit o altro strumento legalmente eseguito e riconosciuto o giurato davanti a, e certificato da un ufficiale autorizzato a prendere riconoscimenti o giuramenti, come applicabile; o
(B) una sentenza di un tribunale di record; e
(2) l’affidavit o l’atto contenente la dichiarazione è stato registrato per cinque anni o più nei registri degli atti di una contea di questo stato in cui si trova la proprietà al momento in cui la causa che coinvolge il titolo di proprietà è iniziata, o nei registri degli atti di una contea di questo stato in cui il deceduto era domiciliato o aveva una residenza fissa al momento della morte del deceduto.
L’affidavit deve essere firmato sotto giuramento da una persona che ha familiarità con i fatti relativi alle circostanze e alla storia della famiglia, che è di solito ma non sempre un membro della famiglia. Sebbene lo statuto non richieda espressamente che l’affidavit sia attestato da testimoni disinteressati (cioè, persone che non hanno interessi personali o finanziari nel risultato), le società di titoli richiedono abitualmente due firme autenticate di persone disinteressate – tre sono prudenti.
Dopo l’esecuzione, l’affidavit dovrebbe essere depositato nei registri immobiliari della contea in cui si trova la proprietà. Se la proprietà si sovrappone ai confini della contea, allora un affidavit separato dovrebbe essere depositato in ogni contea in cui la proprietà fa la sua comparsa.
Politica della società di titoli
La Sezione 203.002 del Codice degli Stati fornisce un formato consigliato per l’affidavit, anche se non è richiesta una stretta aderenza al modulo. In pratica, è più la politica di sottoscrizione della compagnia che i requisiti di questo statuto che guidano il contenuto di tali affidavit.
I singoli sottoscrittori di titoli variano nei loro requisiti. Le seguenti sono tra le regole che sono state promulgate dall’American Title Company:
(1) il deceduto deve essere deceduto almeno sei mesi prima dell’esecuzione dell’affidavit;
(2) un certificato di morte del deceduto deve essere fornito alla società di titoli;
(3) L’affidavit deve essere firmato da almeno due parti disinteressate che abbiano una conoscenza personale della storia familiare del deceduto e che conoscano personalmente il deceduto da almeno dieci anni (una parte disinteressata è quella che non riceverà alcun tipo di beneficio dalla firma dell’affidavit – quindi questo escluderebbe un coniuge o un figlio di una persona che si aspetta di ricevere un interesse di eredità).
(4) oltre a portare la firma del dichiarante, l’affidavit deve anche essere eseguito da tutti gli eredi adulti che stanno prendendo il titolo ai sensi degli statuti di intestazione;
(5) se le parti disinteressate sono collegate al deceduto, allora questo deve essere rivelato;
(6) l’esame della società di titoli di proprietà non può rivelare alcuna discrepanza con i fatti asseriti nell’affidavit;
(7) se c’è un testamento che non è stato provato, deve essere allegato all’affidavit e deve sostenere i fatti asseriti nell’affidavit; e
(8) il seguente paragrafo deve essere incluso:
“Sono a conoscenza delle sanzioni per falsa testimonianza secondo la legge federale, che include l’esecuzione di un falso affidavit, ai sensi del 18 U.S.C.S., Sezione 1621 in cui è previsto che chiunque sia trovato colpevole non sarà multato più di 2.000 dollari o imprigionato per non più di 5 anni o entrambe le cose. Sono anche consapevole che lo spergiuro nell’esecuzione di un falso affidavit è un atto criminale ai sensi della Sezione 37.02 del Codice Penale del Texas. Infine sono anche consapevole che ai sensi della Sezione 32.46 del Codice Penale del Texas, una persona commette un reato, se con l’intento di frodare o danneggiare una persona, egli, con l’inganno, induce un altro a firmare o eseguire qualsiasi documento che riguarda la proprietà o il servizio degli interessi pecuniari di qualsiasi persona, e che un reato ai sensi di tale sezione è un reato di terzo grado che è punibile con una multa di $ 5.000 e la reclusione nel Texas Department of Corrections per un periodo non superiore a 10 anni o inferiore a 2 anni.”
Aspettatevi che le transazioni ad alto valore ricevano un controllo extra e, forse, ulteriori requisiti.
Siccome altre compagnie di titoli possono avere requisiti aggiuntivi o diversi da quelli menzionati in questo capitolo, e questi possono cambiare nel tempo, è quasi impossibile redigere un affidavit di eredità che sia garantito per essere accettato da tutte le compagnie di titoli in ogni momento in futuro. Il lavoro dell’avvocato è quello di avvicinarsi il più possibile. Se il cliente vuole un risultato preciso e affidabile, allora l’alternativa è cercare una sentenza dichiarativa da un tribunale.
Giurisprudenza applicabile
Come si svolgono in realtà gli affidavit di eredità in tribunale? Il seguente è un buon esempio: secondo l’Estates Code Section 203.001, “l’affidavit di eredità, essendo stato archiviato nei registri degli atti per più di cinque anni, serve come prova prima facie dei fatti ivi dichiarati in un procedimento per dichiarare l’eredità o in una causa che riguarda il titolo di proprietà immobiliare o personale”. Di conseguenza, l’affidavit archivato prevale a meno che altri partiti “producano la prova di giudizio sommario sufficiente per sollevare un’edizione di fatto sulla materia.” Jeter contro McGraw, 79 S.W.3d 211, 215 (Tex.App.-Beaumont 2002, pet. negato).
Successione intestata
Quando una persona muore senza testamento, le regole della successione intestata subentrano. Essenzialmente, lo Stato del Texas ha, tramite l’Estates Code Chapter 201, fatto un testamento per i deceduti intestati.
Se il deceduto intestato non è sposato, allora si applica la Sezione 201.001, che prevede che la proprietà vada in parti uguali ai figli, se ce ne sono. In caso contrario, la proprietà va in parti uguali ai genitori. Se il defunto era sposato, allora è coinvolta la proprietà comune, e si applica la Sezione 201.003:
§ 201.003. Community Estate of an Intestate
(a) Se una persona che muore senza testamento lascia un coniuge superstite, la comunione dei beni del coniuge defunto passa come previsto da questa sezione.
(a) La comunione dei beni del coniuge deceduto passa al coniuge superstite se:
(1) nessun figlio o altro discendente del coniuge deceduto sopravvive al coniuge deceduto; o
(2) tutti i figli e discendenti del coniuge deceduto sono anche figli o discendenti del coniuge superstite.
(c) se il coniuge deceduto è superstite di un figlio o di un altro discendente che non è anche un figlio o un discendente del coniuge superstite, la metà dell’eredità comunitaria è trattenuta dal coniuge superstite e l’altra metà passa ai figli o discendenti del coniuge deceduto. I discendenti ereditano solo la parte di quel patrimonio a cui avrebbero diritto secondo la sezione 201.101. In ogni caso, l’eredità comunitaria passa con i debiti contro l’eredità comunitaria.
Requisiti fondamentali di una dichiarazione di eredità soddisfacente
Una dichiarazione di eredità ben redatta:
- Esaminare accuratamente i fatti di famiglia rilevanti, incluso se il defunto è morto con un testamento, i nomi e gli indirizzi di tutti gli eredi e altre parti in causa, incluso il loro rapporto con il defunto e (se rilevante) le loro storie matrimoniali e se hanno avuto figli, l’obiettivo è quello di tracciare chiaramente la linea di successione del defunto con riferimento alle sezioni applicabili del Codice delle Estates;
- identificare la proprietà immobiliare interessata, poiché questo è il modo in cui gli impiegati della contea sono in grado di registrare l’atto all’interno della catena di titoli prevista (è sorprendente come molti affidavit di eredità non menzionino alcuna proprietà, rendendoli di dubbio valore); e
- raggiungere una conclusione ragionata sull’identità degli eredi e l’ammontare dei loro rispettivi interessi. L’affidavit dovrebbe terminare con un’affermazione positiva, per esempio: “Ai sensi dell’Estates Code Section 201.001, affermo quindi di essere l’unico erede legittimo di John Jones, deceduto. Di conseguenza, il titolo semplice a pagamento per la proprietà in oggetto è stato conferito solo a me e a nessun’altra persona al momento della morte del defunto.”
Nel presentare un affidavit di eredità, un dichiarante sta facendo un caso, il caso che l’erede nominato o gli eredi hanno ora pieni diritti su una specifica proprietà immobiliare. È logico fare questo caso nel modo più fermo e persuasivo possibile.
Processo in due fasi: Affidavit then Deed
Curare il titolo (risolvere i problemi di eredità) al di fuori del tribunale per le successioni è di solito un processo in due fasi. In primo luogo, l’affidavit di eredità deve essere preparato e firmato da qualcuno con una conoscenza personale di prima mano della storia della famiglia (matrimoni, nascite e morti). Creare un affidavit completo ed efficace è sia arte che scienza e dovrebbe essere lasciato ad un avvocato che assicurerà che il suo contenuto sia ammissibile e persuasivo in qualsiasi controversia futura. Di conseguenza, i moduli Internet non dovrebbero mai essere usati per questo o qualsiasi altro serio scopo legale.
L’affidavit di eredità sarà generalmente presunto essere vero dopo che è stato archiviato per almeno cinque anni, sebbene nessun sottoscrittore di titoli sia vincolato da questo.
Preparazione dell’atto
Il secondo passo nel processo, dopo la stesura, l’esecuzione e il deposito dell’affidavit è un atto di trasferimento che concentra il titolo in un singolo erede che può poi tenere la proprietà o venderla. In alternativa, tutti gli eredi possono (per esempio) firmare il trasferimento della proprietà a un terzo acquirente.
L’atto è di solito un atto di garanzia speciale o un atto senza garanzie, ma non un quitclaim deed, che è da evitare perché le società di titoli non possono assicurarlo. Tutti gli eredi nominati nell’affidavit (o i loro tutori legali) devono firmare. Entrambi i documenti sono depositati nei registri immobiliari della contea in cui si trova la proprietà – prima l’affidavit e poi l’atto.
Cosa serve all’avvocato dal cliente
L’avvocato ha bisogno di informazioni di base dal cliente per poter procedere, tra cui:
(1) una spiegazione della storia familiare e delle circostanze (per esempio, chi ha sposato chi e chi ha avuto figli, chi è morto con o senza testamento, chi ha divorziato e si è risposato, e così via);
(2) una copia dell’atto registrato esistente per la proprietà e, se disponibile, una copia di un impegno di titolo;
(3) i nomi e gli indirizzi di tutte le parti correlate pertinenti; e
(4) una spiegazione dell’intenzione del cliente. L’obiettivo è quello di consolidare il titolo in uno o più eredi? O vendere la proprietà a una terza parte?
In molti casi, gli eredi sono sparsi in tutto il paese e possono aver perso il contatto. Alcuni eredi potrebbero non firmare a meno che non siano pagati per farlo, e le questioni finanziarie tra i membri della famiglia possono diventare spiacevoli. I clienti sono spesso delusi quando scoprono quanto possa essere difficile e costoso il processo. Gli eredi possono tentare di risolvere le questioni di eredità e di titolo da soli, senza un avvocato (spesso usando moduli spazzatura da Internet), e si ritrovano con un risultato più confuso e caotico di quando hanno iniziato. Gli affidavit e gli atti possono poi dover essere nuovamente preparati e depositati per correggere il record, prolungando il processo e aumentando le spese.
L’utilità di un Title Report
I clienti occasionalmente richiedono che il loro avvocato prepari un affidavit di eredità ma hanno solo informazioni parziali sulla totalità delle circostanze (gli eventi possono essere decenni nel passato) e sono in possesso solo di una parte della documentazione relativa alla proprietà e alla sua storia. In questi casi, è utile iniziare il processo ottenendo un rapporto sul titolo di proprietà da una società di titoli che chiarirà lo stato attuale del titolo così come qualsiasi rivendicazione registrata, pegni, avvisi e altre questioni di potenziale rilevanza. Con una relazione sul titolo di proprietà come risorsa fattuale, l’avvocato può avere più fiducia che i fatti citati nell’affidavit di eredità siano di fatto veri e corretti, rendendo meno probabile che l’affidavit sia oggetto di una successiva contestazione.
Dai nostri archivi
Un potenziale cliente chiama e dice: “Mia madre è morta sei mesi fa, e ho bisogno di ottenere un atto per il suo ranch. Quanto vi fate pagare per preparare un atto?”
L’avvocato ha bisogno di sapere molte più informazioni prima di poter rispondere, cominciando col chiedere: “È morta con un testamento? Il cliente ammette che non vede sua madre da dieci anni, ma crede che non ci sia stato un testamento. Continua chiedendo: “Ma posso ancora ottenere il mio atto, vero?”. Ulteriori domande dell’avvocato rivelano altre informazioni sulla famiglia. La madre era vedova. Il padre era morto due anni prima, anche lui senza testamento. Inoltre, si scopre che il cliente ha diversi fratelli, uno dei quali dal precedente matrimonio del padre. Un altro è sparito dalla circolazione e non si hanno notizie di lui da anni. Si dice che sia un senzatetto per le strade di Los Angeles. Un altro fratello è morto di recente, lasciando due bambini piccoli che sono attualmente in affidamento perché il genitore rimasto è in prigione. Inoltre, la sorella più giovane viveva con la mamma e si prendeva cura di lei al momento della morte della mamma, e continua ad occupare la proprietà, ora rivendicandola come sua proprietà e minacciando di usare un fucile da caccia su chiunque entri senza il suo consenso. Sostiene che la mamma ha promesso che la casa sarebbe stata sua in cambio delle cure durante la sua ultima malattia.
L’avvocato è costretto a dire al cliente che non otterrà l’atto, almeno non fino a quando le questioni di eredità non saranno chiarite, cominciando dal padre e da quali persone avevano diritto ad ereditare da lui, e poi passando alla madre e ai suoi eredi. Il cliente è sospettoso. Dice: “Senta, la sua segretaria mi ha detto che la tassa per un atto è di 395 dollari. Sembra che lei stia solo cercando di farmi pagare di più. Sono il più vecchio e mi è sempre stato detto che la proprietà sarebbe stata mia un giorno. Voglio il mio atto ora!”. Sfortunatamente, questo non è possibile, visti i fatti del caso. L’avvocato non è un operatore di miracoli, né uno studio legale è un tribunale dove differenze come queste possono ricevere una sentenza vincolante.
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