Cessione di contratto immobiliare spiegata

Se state pensando di acquistare beni immobili, ci sono diverse strategie di investimento immobiliare che potreste considerare. Queste includono l’acquisto di proprietà in affitto, il flipping delle case, l’investimento BRRRR, il buy and hold, e i real estate investment trusts (REITs). Un’altra strategia potenzialmente redditizia per fare soldi nel settore immobiliare è il wholesaling. Si tratta fondamentalmente di trovare offerte immobiliari che in realtà non si prevede di acquistare, ma di trasferire a un acquirente finale. Questo tipo di transazione utilizza un principio chiamato cessione del contratto.

Che cos’è una cessione del contratto nel settore immobiliare?

La cessione del contratto avviene quando una parte di un contratto (il cedente) trasferisce gli obblighi legali del contratto ad un’altra parte. Il destinatario della cessione (il cessionario) si assume quindi la responsabilità dei termini del contratto. In altre parole, è possibile girare i contratti immobiliari e fare soldi da un affare immobiliare senza possedere effettivamente la proprietà di reddito.

È legale una cessione di contratto?

Sì, la cessione del contratto nel settore immobiliare è legale. Tuttavia, l’assegnazione del contratto non sarà applicata nelle seguenti circostanze:

• Non c’è consenso scritto – Prima che un contratto di assegnazione immobiliare sia applicato, tutte le parti coinvolte devono dare il consenso scritto.
• Il contratto non consente l’assegnazione – Alcuni contratti sono dotati di una clausola anti-assegnazione che vieta qualsiasi assegnazione.
• L’assegnazione viola l’ordine pubblico o la legge – Alcune giurisdizioni hanno leggi che vietano o limitano le assegnazioni.
• La proprietà ha restrizioni – Alcune proprietà come le case HUD, REO, e vendite allo scoperto potrebbero avere restrizioni di atto che vietano l’assegnazione del contratto immobiliare entro un periodo di tempo specifico.

Come funziona l’assegnazione nel settore immobiliare?

Questi sono i passi comuni per l’assegnazione di un contratto:

1. Trovare un investimento immobiliare in vendita

La prima cosa da fare è trovare un venditore motivato che sia disposto a vendere la propria casa ad un prezzo inferiore al valore di mercato. La differenza principale tra un venditore motivato e un venditore normale è il senso di urgenza del primo. I venditori motivati vogliono vendere velocemente per ragioni come il divorzio, vivere fuori dallo stato, tasse delinquenziali, o trasferimenti di lavoro. Questo senso di urgenza potrebbe lavorare a vostro vantaggio al tavolo delle trattative.

È possibile utilizzare le seguenti strategie per trovare i proprietari di casa che vogliono vendere velocemente:

• Guida per dollari – Come suggerisce il nome, si tratta di guidare o camminare per i quartieri alla ricerca di segni di proprietà in difficoltà. I segni di sofferenza includono erba troppo cresciuta, sovraccarico di giornali o posta, finestre rotte, manutenzione differita, e segni di applicazione del codice. Annota gli indirizzi di queste case e usali per localizzare il proprietario di casa. Puoi visitare Mashboard e trovare queste informazioni in pochi minuti. Poi, chiedi loro se sono disposti a vendere e fai un’offerta.
• Cerca l’elenco delle tasse arretrate della contea – Questo elenco è una miniera d’oro quando si tratta di trovare venditori motivati in una zona. Basta visitare il sito web del governo della contea o uffici per ottenere l’elenco delinquenti fiscali.
• Mashvisor Property Marketplace – Questo è il posto migliore per trovare case a buon mercato come le case pignorate, case di proprietà delle banche, vendite allo scoperto, e case all’asta. Potete restringere la vostra ricerca di proprietà fuori mercato usando filtri come la posizione, il budget, il tipo di proprietà, i chilometri, il numero di bagni, il numero di camere da letto, e il ritorno di cassa desiderato. La calcolatrice incorporata per gli investimenti immobiliari ti aiuterà a stimare il reddito da locazione, il tasso di occupazione, il flusso di cassa, il rendimento in contanti e il cap rate.

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1. Ottieni il contratto

Puoi facilmente scaricare un modello di cessione del contratto da internet. Tuttavia, è consigliabile far leggere e approvare il documento da un avvocato. Questo vi assicurerà che il contratto è legalmente valido e che avrete il supporto dell’avvocato nel caso vi troviate in una controversia.

Un dettaglio cruciale che deve essere incluso nel documento di cessione del contratto è “e/o assegna” accanto al vostro nome. È questa clausola che vi autorizza a trasferire l’investimento immobiliare a un acquirente interessato. Assicuratevi di rivelare questa informazione al venditore, e spiegate il significato della clausola se necessario. Date loro l’assicurazione che otterranno ancora l’importo di acquisto concordato.

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1. Presentare il contratto

Anche se il processo di assegnazione del contratto varia da stato a stato, vi sarà generalmente richiesto di presentare il contratto ad un avvocato di chiusura o ad una società di titoli per una ricerca di titoli. Questa ricerca esaminerà la storia della casa per assicurare che non ci siano pegni attaccati al titolo.

1. Trovare un acquirente finale

La ricerca di acquirenti è un passo importante nella strategia di cessione di contratto immobiliare.

È possibile trovare potenziali acquirenti utilizzando metodi come la chiamata a freddo, manifesti e cartelli, annunci sui giornali, annunci sui social media, Craigslist, o networking sui forum immobiliari. In alternativa, si potrebbe sollecitare l’aiuto di un agente immobiliare locale. Qualsiasi strategia scegliate, assicuratevi di trovare un acquirente prima della scadenza del contratto. Infatti, molti investitori che usano questa strategia lavorano per mettere insieme una lista di acquirenti prima ancora di trovare una proprietà in vendita. Considerate anche questo approccio.

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1. Assegnare il contratto

Una volta trovato un acquirente interessato, la prima cosa da fare è chiedere un deposito in contanti. Il vostro contratto dovrebbe menzionare chiaramente che la caparra sarà pagata in anticipo. Questa clausola vi proteggerà da qualsiasi violazione del contratto. Dal momento che la caparra confirmatoria non è rimborsabile, si è sicuri di fare un profitto, se l’affare si chiude o no.

1. Essere pagati

Come cedente, sarete pagati una volta che l’acquirente finale presenta i fondi per l’affare. La differenza tra il valore concordato e il prezzo raggiunto con l’acquirente sarà il vostro profitto. Per esempio, se avete concordato con il venditore che avreste acquistato la proprietà per 170.000 dollari e avete poi assegnato il contratto all’acquirente per 230.000 dollari, il vostro profitto (tassa di assegnazione) sarà di 60.000 dollari.

Conclusione

L’assegnazione immobiliare del contratto richiede meno tempo per completare rispetto ad altre strategie di investimento immobiliare e richiede poco o nessun capitale. Tuttavia, lavorare con venditori e acquirenti che non conoscono la cessione del contratto può essere difficile. Inoltre, potreste trovare un acquirente che vorrà tirarsi indietro all’ultimo minuto. Se vuoi girare un contratto immobiliare, dovresti quindi anticipare questi scenari e prepararti di conseguenza.