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Quando si inizia a investire nel settore immobiliare, è probabile che si senta parlare di una proprietà in una posizione A, B, o C. Proprio come a scuola, i quartieri ricevono un voto, anche se la classificazione è un po’ più soggettiva. Non c’è un’organizzazione governativa, un consiglio o un’azienda che definisca chiaramente una classe di gestione della proprietà.
Le classi di proprietà sono, onestamente, più di una regola non scritta accettata dalla maggior parte degli investitori, e le linee non sono incredibilmente chiare. Si potrebbe pensare che una posizione sia una posizione A (in parole povere, “la migliore”), mentre un altro investitore potrebbe pensare che sia una posizione B o la seconda migliore. Ma per la maggior parte, gli investitori sono d’accordo sulle distinzioni di classe. Diversi stati e città possono offrire variazioni su come le classificazioni sono classificate.
Con ogni classe, ci sono diversi rischi e ricompense. Avrete bisogno di fare la vostra due diligence per scoprire quale classe è l’investimento giusto per voi.
Per saperne di più: Come valutare le proprietà di classe A, B e C
Le diverse scale di valutazione
Alcuni investitori valutano le località su una scala A-to-C, mentre altri valutano su una scala A-to-F. In altre parole, voi potreste dire che una location è una “C” – o pensate che sia la peggiore – ma qualcuno che valuta su una scala A-F potrebbe pensare che “C” significhi metà della strada. Per motivi di chiarezza, useremo una scala da A a C.
Oltre al luogo che riceve un voto, la proprietà stessa può essere classificata come una proprietà A, B o C. Quindi potreste sentire qualcuno dire: “Ho una proprietà A in una zona B”. Per aggiungere più specificità al sistema di classificazione, alcuni aggiungono anche un più o un meno a questi gradi. Si potrebbe sentire: “La proprietà è una casa B-minus in una zona B-plus”. Per ora, ometteremo le denominazioni più e meno, ma sentitevi liberi di usarle se volete aggiungere specificità quando iniziate a investire.
Classe di proprietà A
Una posizione di classe A è una zona con nuovi edifici, ristoranti caldi, ottime scuole… e immobili costosi. Gli inquilini guadagnano alti redditi e le proprietà sono raramente vacanti. Questa è veramente la migliore posizione che si possa trovare, e gli inquilini di più alta qualità vogliono affittare qui.
Un edificio di classe A è generalmente più nuovo – probabilmente ha meno di 10 anni – e quindi ha meno problemi di manutenzione. L’edificio ha servizi moderni, come piani di lavoro in granito e pavimenti in legno duro. Le proprietà saranno ben situate, ad esempio sul lungomare, in centro o in un sobborgo, a seconda della zona.
Le proprietà di classe A generalmente comandano l’affitto più alto ma possono fornire una minore quantità di flusso di cassa a causa della forte domanda di un “investimento facile”. Questo significa che i prezzi d’acquisto saranno più alti e il flusso di cassa più basso.
Proprietà di classe B
Una posizione di classe B potrebbe essere leggermente più vecchia del suo cugino di classe A, ma ha ancora ristoranti decenti, negozi e scuole. Di solito, queste aree sono occupate per il 50% da proprietari e per il restante 50% da investitori e affittuari. Questa potrebbe essere la tua zona di classe media, dove gli inquilini hanno un reddito leggermente inferiore a quelli nelle proprietà di classe A.
Un edificio di classe B ha probabilmente dai 15 ai 30 anni. Queste case non hanno lo splendore di una proprietà di classe A. Il reddito da locazione è inferiore, e i costi di manutenzione sono più alti a causa dell’età della casa.
Tuttavia, è possibile aggiungere valore qui. Queste proprietà si aggiornano facilmente a una proprietà di classe B-plus o addirittura A con ristrutturazioni e miglioramenti. Grazie al flusso di cassa, al potenziale di crescita e alla strategia di uscita offerta, le proprietà di classe B creano una solida base per qualsiasi investitore che cerca di costruire un portafoglio di proprietà sostanziale e con flusso di cassa.
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Proprietà di classe C
Le località di classe C hanno tipicamente inquilini con redditi inferiori rispetto alle aree di classe B, e le case sono vecchie-30 anni o più, senza alcuna valutazione storica. Quest’area è meno desiderabile, e molte proprietà mostrano un visibile deterioramento. Alcune possono anche essere imbarcate. Il quartiere è probabilmente lontano dai negozi, dai ristoranti e dai trasporti pubblici.
Anche un edificio di classe C è probabilmente più vecchio di 30 anni e ha l’aspetto di una parte. Hanno bisogno di frequenti riparazioni, quindi pianificate una manutenzione continua. I sistemi, come l’impianto idraulico ed elettrico, possono essere obsoleti e richiedono un’attenzione continua. Le proprietà in genere si affittano per meno, ma sono molto più accessibili.
Queste proprietà sono prevalentemente di proprietà di investitori e occupate da affittuari. Mentre offrono il più alto flusso di cassa di tutte le classi, richiedono monitoraggio e gestione a tempo pieno.
Cercate un property manager specializzato in questa particolare area.
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Quale classe dovrei scegliere?
Molti grandi portafogli poggiano su solide fondamenta di classe B acquisite con la minor quantità di debito possibile.
Dopo aver costruito una solida base che genera una quantità decente di flusso di cassa ogni mese, considerate di assumere più rischio. Usa la leva finanziaria per diversificare in aree di classe C, che aumentano ulteriormente il flusso di cassa mensile e ti permettono di far crescere il tuo portafoglio ad un ritmo più rapido.
Disclaimer: Ci sono storie dell’orrore e favole in questa classe di attività che colpisce o scompare. Conducete una tonnellata di due diligence prima di investire, e assicuratevi di cercare la migliore gestione della proprietà.
(E le proprietà di classe A? Saltatele. Invece di dire a te stesso, “Vorrei vivere lì”, trasferisciti lì una volta che hai costruito un grande portafoglio!)
Come detto in precedenza, le distinzioni di classe non sono molto rigide o definite, ma le classificazioni qui delineate dovrebbero darti un’indicazione generale di come gli investitori vedono le proprietà e i quartieri. Ricercate il vostro mercato per scoprire quale strategia funziona meglio per voi.
In quale classe di proprietà preferite investire?
Diteci qui sotto!