La pianificazione del territorio è il primo passo che uno sviluppatore fa quando acquisisce un sito. Praticamente tutti coloro che sono coinvolti nell’ingegneria civile avranno l’esperienza di essere una sorta di pianificatore del territorio. Provate a trovare la definizione di un pianificatore territoriale cercando su internet. Quello che troverete sono definizioni di “Land-Use Planners” e “Urban Planners” e “City Planners”, ma quando i consulenti spesso elencano la loro gamma di servizi offerti, “Land Planning” è spesso sulle loro auto aziendali, teste di lettera e siti web.
Chi è legalmente un Land Planner?
Negli Stati Uniti, non esiste una registrazione o certificazione per essere riconosciuti come Land Planner. Quindi, chi è legalmente un Land Planner? Chiunque dichiari di esserlo.
Cosa fa esattamente un “Land Planner”?
Chiunque stabilisca la posizione di edifici, strade, passeggiate, spazi aperti, ecc. è un Land Planner. Questo copre più o meno alcuni, o la maggior parte, dei compiti che gli ingegneri civili e i geometri incontrano. Se stai progettando un servizio di pubblica utilità da costruire attraverso una proprietà libera e non sviluppata, sei un pianificatore del territorio. Quel servizio limiterà dove possono essere posizionati gli edifici e probabilmente limiterà anche la posizione delle strade e di altri miglioramenti. Potreste aver posizionato la linea di servizio in un modo conforme al terreno naturale ma riducendo il numero di lotti che devono essere conformi ai regolamenti. In altre parole, un ingegnere che pensa che il suo progetto abbia fatto risparmiare 1.000 dollari in costi di costruzione potrebbe aver ridotto il rendimento netto in termini di densità di 100.000 dollari.
Quando un ingegnere stabilisce la posizione delle infrastrutture senza pianificare il layout totale di come l’uso finale del terreno viene influenzato – agisce come un pianificatore del territorio, ma non in un buon modo.
Perché gli ingegneri, i geometri e gli architetti offrono la pianificazione del territorio?
La pianificazione del territorio è il primo passo in qualsiasi processo di sviluppo del territorio (spesso prima che il terreno effettivo sia rilevato correttamente). L’azienda che inserisce la pianificazione del territorio come parte dei suoi servizi ha un’esca per agganciare quel cliente sviluppatore – assicurandosi il lucrativo lavoro di ingegneria. L’ingegnere che non elenca la pianificazione del territorio come parte dei suoi servizi perderà sicuramente lavoro a favore di aziende vicine che elencano i servizi. Per assicurarsi che lo sviluppatore sia agganciato, è probabile che l’azienda offra questi servizi gratuitamente finché lo sviluppatore si impegna nel contratto di ingegneria.
Il tipico scenario di pianificazione territoriale:
Gli urbanisti prendono le loro istruzioni dal loro cliente, lo sviluppatore, che ha deciso di assumere l’azienda. Se lo sviluppatore arriva e dice che vuole sistemare 200 unità triplex secondo l’ordinanza R-3 della città, la maggior parte degli urbanisti si conformerà senza dubbio. Lo sviluppatore ha appena acquistato il terreno ed è sotto pressione per capire quante di quelle unità triplex ci possono stare. Il Land Planner assume quindi che la preoccupazione principale dello sviluppatore sia quella di massimizzare il numero di unità desiderate e che tutto il resto sia secondario. Secondo i regolamenti esistenti dove sono elencati i minimi di zonizzazione R-3, mostra che permette un minimo di 20′ di cortile posteriore, 10′ di cortile laterale, e 20′ di cortile anteriore. La densità massima consentita è di 8 unità per acro. Cercando i regolamenti, non spiccano altre restrizioni. Dal piano di fondazione dell’edificio fornito dallo sviluppatore, il Land Planner determina che la fondazione totale con è 90′ e la profondità è 60′. Un vialetto privato consentito dal regolamento è largo 26′ e i requisiti di parcheggio sono facilmente soddisfatti mettendo un vialetto di 20′ di profondità (il cortile anteriore comunque) dietro la porta del garage. Assumendo che le dimensioni minime permesse dal regolamento massimizzino la densità, il pianificatore del territorio spreme ogni possibile frazione di pollice dal progetto in modo che il cliente sia contento dei servizi di pianificazione del territorio.
Qual è l’uso corretto del terreno?
Ovviamente questo presuppone che lo sviluppatore conosca effettivamente l’uso corretto del suo terreno, così il pianificatore del territorio raramente chiede perché lo sviluppatore desidera l’unità a tre complessi invece di qualcos’altro. Una ragione per cui nessuno fa domande allo sviluppatore è che se lo sviluppatore chiede “perché vorresti saperlo”? È meglio che il pianificatore abbia delle buone risposte – così la maggior parte si accontenta delle richieste dello sviluppatore anche se l’uso proposto non è la soluzione ottimale per quel particolare sito. Molti sviluppatori ripetono semplicemente ciò che ha venduto in passato, alcuni assumono consulenti di mercato per determinare qual è l’uso migliore.
Come differisce un Land Planner da un City Planner?
I City Planner regolano e raramente progettano. I Land Planner progettano sottoponendo all’Urbanista la loro raccomandazione (si spera) per le approvazioni.
Qual è la differenza tra i Land Planner architettonici e ingegneristici?
Il Land Planner ingegneristico si relazionerà al sito come obiettivo primario con l’architettura secondaria. Il Land Planner ingegneristico tenderà a vedere gli edifici come blocchi o rettangoli complessivi. È probabile che venga fatto un maggiore sforzo nel posizionamento delle strutture per ridurre i problemi di classificazione o diminuire le richieste di drenaggio. Il pianificatore architettonico userà il piano del sito per inquadrare i punti di forza architettonici delle strutture. Il livellamento del sito, il drenaggio e i servizi pubblici saranno probabilmente in fondo alla lista delle priorità. Nessuna delle due situazioni di cui sopra crea una soluzione equilibrata che può essere sostenibile.
Il tipico scenario di pianificazione territoriale è sostenibile?
No. Non è possibile creare un quartiere sostenibile senza uno sforzo collaborativo di tutti i consulenti coinvolti che lavorano insieme per creare un approccio equilibrato. Con il progredire di questa serie di articoli vi insegneremo nuovi metodi di progettazione e collaborazione che portano a un approccio equilibrato che ridefinisce la pianificazione del territorio.
E la tecnologia?
La tecnologia da sola non può fornire una soluzione, ma la combinazione di educazione e tecnologia dedicata può fare una grande differenza. Mi viene in mente una storia su come la dipendenza dal software per pensare una soluzione può portare al fallimento. Venticinque anni fa, quando il software di progettazione aeronautica era ampiamente disponibile, l’aereo innovativo più pubblicizzato era il bellissimo Prescott Pusher. Ciò che aveva reso questo aereo rivoluzionario era che utilizzava i risultati del software per creare il design futuristico e determinare le sue caratteristiche di volo (maneggevolezza e maniere). Il Prescott Pusher avrebbe usato un motore Lycoming 0-360 da 180HP che avrebbe permesso a 4 passeggeri di navigare a 190 MPH a 7.500 piedi. Mentre questo sembrava simile al convenzionale Mooney 201 in termini di capacità, la cabina strettamente compatta di un Mooney contribuiva alle prestazioni, ma il Prescott Pusher forniva un posto più confortevole e cavernoso per le persone.
La promessa di una nuova era era era arrivata, dove scenari generati dal computer eseguiti in pochi secondi avrebbero sostituito anni di costosa messa a punto delle superfici aerodinamiche sul campo. Mentre il Prescott Pusher passava dal tavolo da disegno alla realtà, praticamente ogni rivista di aviazione presentava questa nuova era di progettazione assistita dal computer – almeno finché quelli della stampa non ebbero la possibilità di far volare l’aereo vero e proprio. La promessa non è stata mantenuta, e a pochi sono piaciute le caratteristiche di volo, e il Prescott Pusher ha insegnato all’industria che il software non può fornire il “feeling” o l’esperienza umana.
Questo è vero anche per il software. Quelli che agiscono come pianificatori del territorio devono capirlo per creare luoghi meravigliosi in cui le persone possano vivere, e questo richiede molto di più che comprimere strade e lotti agli standard minimi consentiti dalla normativa.
La responsabilità del pianificatore del territorio:
Prendendo lo scenario precedente di 200 unità tri-plex, assumiamo che lo sviluppo durerà più di un secolo. Supponiamo anche che ogni unità ospiterà una media di 3 persone. Le statistiche mostrano che la casa media (americana) si vende ogni sei anni. Lo sviluppo influenzerà quindi il tenore di vita di (100/6X3X200) 10.000 persone per ogni secolo di esistenza. Quanta attenzione al “carattere” del quartiere è stata data nel tracciare lo sviluppo solo per massimizzare la densità? Quanto tempo è stato dedicato alla progettazione per assicurarsi che ci fosse il minor tempo ed energia consumati per andare e tornare dalle case? Ogni attività commerciale è stata localizzata per massimizzare l’esposizione ai potenziali clienti? Che dire delle viste dall’interno delle aree di vita delle case? Le passeggiate sono state progettate in modo da rendere facile passeggiare nel quartiere in modo sicuro, o seguono semplicemente le strade? Le case sono state posizionate in modo da eliminare la monotonia? Il pianificatore si è preso il tempo e lo sforzo di ridurre qualsiasi spreco nella progettazione?
C’è molto di più nella pianificazione territoriale che raggiungere un obiettivo di densità. Infatti l’eccessiva densificazione può abbassare la desiderabilità di uno sviluppo, riducendo il potenziale di profitto e il valore delle case.
Ti assumi una grande responsabilità quando indossi quel cappello da “Pianificatore del territorio”.
Siamo grati a Sir Richard Harrison per averci fornito queste informazioni molto utili.