Guida interna: Spese di trasferimento e quotazioni

Pagina in evidenza

Il problema che devi affrontare

Molte offerte di trasferimento sono fatte per ingannarti, quindi stai attento!

Perché il trasferimento è diventato un business così competitivo, molte aziende impiegano trucchi per far sembrare i loro preventivi di trasferimento più economici di quanto siano in realtà.

Questa è la vostra guida su quali costi dovrebbero (e non dovrebbero) essere inclusi in un preventivo online (o off-line).

Questa informazione vi impedirà di essere fregati.

La verità sulle tariffe

L’intuizione chiave da conoscere quando si acquista un trasferimento è questa…

I preventivi accurati dovrebbero avere due parti:

Parte #1 – La tariffa di base del trasportatore

Questo è il costo di base del tempo (e della competenza) del vostro avvocato per elaborare la vostra transazione.

Può variare molto da uno studio all’altro (uno spread di 500 sterline non è insolito).

Per ora basta tenere a mente due punti:

1. Un costo elevato non equivale automaticamente a un servizio migliore.
2. Tutto ciò che è troppo economico dovrebbe far suonare un campanello d’allarme.

Parte #2 – Esborsi

Gli esborsi sono voci che il vostro conveyancing solicitor dovrà pagare per vostro conto a terze parti e sono solitamente pagabili indipendentemente dal fatto che il vostro conveyancer offra o meno un servizio ‘no move no fees’.

Il costo di ogni esborso dovrebbe essere più o meno lo stesso da un preventivo di trasferimento al prossimo …

Sono dopo tutto, spese fisse e li elencherò tutti (insieme a quello che dovrebbero costare) un po ‘più avanti.

Durante il corso della transazione, inevitabili esborsi aggiuntivi potrebbero dover essere acquistati. Il vostro trasportatore dovrebbe informarvi di tali costi non appena vengono alla luce.

Costo totale = Onorario di base del Conveyancer + Esborsi

Quanto dovreste aspettarvi di pagare?

Solo per la vendita (< proprietà da 500 mila sterline)

• Aspettatevi che un buon trasportatore costi 600-£800 se vendete una proprietà libera con un mutuo.
• Aggiungete £150-£400 se è in leasehold
• Sottraete £50 se non c’è ipoteca.
• Un servizio di ‘Premier league’ conveyancing costerà £1,000 – £2,000 ma è raramente necessario quando si vende.

Diffidate di qualsiasi servizio in cui il ‘conveyancer’s basic fee’ è molto meno di £500 (vendita freehold) o £600 (vendita leasehold)

Compra solo (<£500k property)

• Aspettatevi un buon conveyancing che costi £1,000-£1,500 (non incluso SDLT) se l’acquisto di una proprietà freehold con un mutuo.
• Aggiungete £150-£400 se è in leasehold.
• Sottraete £100 se state comprando in contanti.
• Un servizio di trasferimento di ‘Premier league’ costerà £1,500 – £3,000.
• Andare in ‘Premier league’ vale la pena considerare se l’acquisto; nuova costruzione, leasehold o qualsiasi cosa fuori dall’ordinario.
• Conveyancing quando si acquista è tutto su come proteggere voi di atterrare in possesso di un ‘money pit’.
• Buona consulenza non è a buon mercato quindi cercate di non lasciare la vostra scelta di conveyancer scendere esclusivamente al costo.

Diffidate di qualsiasi servizio in cui il ‘conveyancer’s basic fee’ sia molto inferiore a £600 (vendita freehold) o £750 (vendita leasehold)

Quando si pagano le tasse?

Quando si incarica un conveyancer o solicitor è necessario inviare loro un ‘pagamento anticipato in acconto’.

Questo è di solito £250-£500 ma può essere un po’ di più a seconda del conveyancer e se la proprietà è leasehold o non registrata.

Questo denaro copre i costi di terze parti relativi agli esborsi iniziali, come:

• Online ID checking fees
• Searchches
• Purchase of official copies from HM Land Registry
• etc..

Il vostro conveyancer che ha ‘fondi sul conto’ risparmia tempo e il ‘fattore faff’ di dover richiedere denaro da voi diverse volte durante il corso della vostra transazione.

Acquisto: Cosa aspettarsi?

• Sull’istruzione si paga £100 – £500 al vostro conveyancer in modo che possano ordinare le vostre ricerche di proprietà.
• Non c’è poi più nulla da pagare fino allo scambio di contratti dove in genere è necessario pagare il 10% del prezzo di acquisto (questo non è sempre il caso e il vostro conveyancer consiglierà).
• Il saldo del denaro viene pagato il giorno prima del completamento (compresa l’imposta di bollo, il registro fondiario gratuito e il saldo degli onorari del vostro trasportatore).

Vendere: Cosa aspettarsi?

• Su istruzione si paga £150 – £500 al vostro conveyancer e poi il saldo del denaro viene pagato al completamento.
• E’ pratica comune per il conveyancing solicitor prendere le loro spese di trasferimento e pagare tutti gli altri esborsi e le spese di agenzia immobiliare dal ricavato della vendita al completamento.

A cosa fare attenzione quando si confrontano i preventivi

Un piccolo trucco che alcune ditte di trasferimento amano impiegare è quello di inventare gli esborsi.

Queste ditte prendono compiti e spese che dovrebbero essere coperti dalla tariffa base del trasportatore – chiamandoli; ‘potenziali esborsi aggiuntivi’ (o li nascondono in caratteri piccoli) e mettono un prezzo pesante su di loro.

Questo fa tre cose:

• Crea subdolamente un profitto extra per la ditta di trasferimento.
• Vi dà l’impressione che la loro tariffa di base per fare il lavoro sia inferiore a quella reale.
• Trasforma quello che inizialmente sembra un preventivo di trasferimento economico in qualcosa di molto più costoso.

Se vi imbattete in un preventivo di trasferimento ultra-economico online (sotto le 300 sterline), è una scommessa sicura assumere che questo trucco è stato usato per travisare il vero costo del servizio.

Ci sarà un pungiglione nella coda quando riceverete il conto finale alla fine della transazione.

Due regole per confrontare accuratamente i preventivi

Regola #1 – Diffidate di qualsiasi preventivo che non elenca completamente tutte le spese.

Ecco un esempio del tipo di cosa a cui fare attenzione:

• Ora, questo è un esempio fittizio ma come potete vedere, questo preventivo fornisce solo il minimo indispensabile (solo la tariffa di base dell’avvocato) e come risultato, sembra molto economico.
• Molte compagnie citano in questo modo e ti fanno cercare abbastanza a lungo per trovare un link alla ripartizione dettagliata dei costi di tutti gli esborsi.
• Prima di incaricarli, assicuratevi di trovare gli esborsi e di vedere l’intera portata di tutti i costi che vi saranno addebitati.

Regola #2 – Spulciare sempre le scritte in piccolo per trovare costi aggiuntivi nascosti o inaspettati.

Le società trasparenti avranno solo una lista molto breve di costi aggiuntivi giusti e ragionevoli.

Le ditte poco serie avranno una lista lunga quanto il vostro braccio dove la maggior parte dei ‘potenziali’ costi aggiuntivi dovrebbero semplicemente già far parte della parcella di base del conveyancer.

Ecco tutte le ‘spese extra’ più comuni a breve…

È impossibile che le quotazioni iniziali siano accurate al 100%

Acquisto: Come il processo di trasferimento progredisce, il vostro conveyancer può raccomandare ricerche specialistiche extra al fine di accedere completamente al rischio di acquistare la proprietà – Questi saranno molto probabilmente inevitabili e imprevisti.

Vendere: Se avete perso dei documenti importanti, il vostro acquirente potrebbe insistere per comprare una polizza assicurativa per coprire la sua responsabilità futura.

La vostra reazione iniziale può essere di indignazione, ma molte transazioni sull’orlo del fallimento sono state salvate perché il venditore ha avuto il buon senso di vedere il costo di un’assicurazione di indennità (di solito £100-£200) come un piccolo prezzo da pagare per portare a termine l’affare.

Bottom Line

• La maggior parte dei calcolatori di spese di trasferimento online fanno un lavoro abbastanza buono di dettagliare tutte le spese medie di trasferimento che ci si deve aspettare.
• Detto questo, ci sono uno o due siti là fuori che vanno fuori del loro modo di nascondere gli esborsi nella stampa piccola per far sembrare deliberatamente le loro tasse più economiche di quanto siano in realtà.
• Qualunque cosa dica la stima del preventivo online, dovete controllare la ripartizione dettagliata delle tasse che sarà esposta chiaramente nella iniziale ‘lettera di assistenza al cliente’ del vostro conveyancer (la riceverete all’inizio del processo di trasferimento, prima che qualsiasi tassa sia richiesta o pagabile).

VENDITA: Ripartizione tipica del preventivo di Conveyancing

Costi dettagliati da aspettarsi:	Costo tipico:
Tassa base del trasportatore	£300-£1,500 +IVA
Controllo carta d’identità	£6-£20 +IVA
Tassa TT	£20-£50 +IVA
Copie d’ufficio & Piano dei titoli	£6-£24 (senza IVA)
Comuni potenziali extra:
Supplemento proprietà ipotecata	£50-£150 + IVA
Supplemento proprietà in affitto	£100-£200 +IVA
Copia ufficiale del titolo & di locazione	£6-£12 (senza IVA)

Pro Tip: Se un preventivo online manca di elementi dalla lista di cui sopra, considera quel preventivo incompleto.

Contattate la ditta di trasferimento e fate chiarezza sul costo di qualsiasi voce mancante in modo da poter avere una presa su quello che è il vero costo del loro servizio è probabile che sia.

Costi standard & esborsi

Tassa base del trasportatore (£300 – £1,500) + IVA

• Questo è il costo del tempo & di competenza del trasportatore nel trattamento della vostra transazione.
• Troverete che i solicitors &convogliatori autorizzati tendono ad addebitare in 1 di 3 modi:

1. Su una base ‘fissasu base ‘fissa’ (abbastanza raro)
2. Su una scala che lega il loro onorario al valore della proprietà che stai comprando o vendendo (il più comune)
3. Su una base ‘all’ora’ (ragionevolmente comune)

Controllo dell’identità (£6 – £20) + IVA

• Per rispettare le norme sul riciclaggio di denaro il tuo conveyancer deve ottenere una prova della tua identità.
• Non c’è un solo modo per farlo e quindi il processo (e il costo) può differire tra le società di trasferimento.
• Per esempio, alcuni possono usare servizi di verifica dell’identità di terze parti mentre altri eseguiranno controlli di identità online usando Equifax.

Tasse bancarie TT (£20 – £50) + IVA

• Le commissioni di trasferimento telegrafico (TT) sono addebitate da una banca o società di costruzioni per inviare somme di denaro superiori a £60.000.
• Al di sotto di questo importo, il denaro può essere inviato gratuitamente tramite il Bank Automated Clearing System (BACS).
• Se avete un’ipoteca da riscattare, sarà necessario pagare un’altra tassa TT.

Land Registry Office / Official Copies (£6 – £24) senza IVA

• Quando il vostro conveyancer prepara il ‘pre contract pack’ da inviare al conveyancer dell’acquirente all’inizio della transazione, devono includere copie ufficiali aggiornate del freehold Title Register e del File Title Plan tenuto presso HM Land Registry.
• Insieme questi sono conosciuti come ‘Office Copy Entries’.
• Questi documenti provano che il venditore possiede la proprietà e inoltre dettagliano qualsiasi ‘Oneri legali’ o ‘Avvisi’ registrati contro il titolo.

Costi aggiuntivi potenziali ragionevoli & esborsi

Tassa per il supplemento di proprietà ipotecata (£50 – £150) + IVA

• Se avete un mutuo, il vostro trasportatore avrà un lavoro aggiuntivo di collegamento con il vostro prestatore e di elaborazione del riscatto del vostro mutuo.
• Tutto questo lavoro extra dovrebbe essere riflesso nel preventivo come un aumento della loro tariffa di base o come una tariffa supplementare a sé stante.

Tassa supplementare per proprietà non registrata (£100 – £200) +IVA

• La maggior parte delle proprietà sono ‘registrate’ con HM Land Registry, alcune non lo sono.
• Il trasferimento di una proprietà non registrata richiede un lavoro extra, non ultimo perché una copia fisica degli atti di proprietà dovrà essere trovata o, se persa, la prova presentata al Land Registry per dimostrare la vostra proprietà.
• Tutto questo lavoro extra dovrebbe essere riflesso nel preventivo come un aumento della loro tassa di base o come una tassa supplementare a sé stante.

Tassa supplementare per proprietà in leasehold (£100 – £200) + IVA

• Quando si vende una proprietà in leasehold, molti conveyancer aumentano la loro tariffa di base per tenere conto del fatto che il trasferimento della proprietà in leasehold è più complicato e richiede tempo.
• Tutto questo lavoro extra dovrebbe essere riflesso nel preventivo come un aumento della loro tariffa di base o come una tariffa supplementare a sé stante.

Copie ufficiali del titolo & di locazione (£6 – £12) senza IVA

• Per le proprietà in leasehold, devono essere prodotte copie ufficiali sia del titolo di leasehold che di freehold e quelle relative a qualsiasi proprietario intermediario.
• La copia ufficiale del contratto di locazione dovrà anche essere recuperata in modo da poterla passare all’acquirente.

Managing Agents Pack (£150 – £300) +VAT

• Se la proprietà è in leasehold l’acquirente si aspetterà che un pacchetto del Managing Agent sia fornito e pagato dal venditore.
• Questo pacchetto contiene informazioni sulla proprietà, comprese le spese di servizio, l’affitto del terreno, i lavori principali, le informazioni sui conti della società, ecc.
• Non troverete spesso questo costo incluso nelle scomposizioni dei preventivi di trasferimento online perché il trasportatore non ha controllo su di esso.

Leasehold Management Information Pack (£150 – £500) +VAT

• Se la proprietà è in leasing, voi o il vostro trasportatore avrà bisogno di ottenere questo pacchetto di informazioni dal proprietario o agente di gestione.
• Questi documenti descriveranno in dettaglio cose come l’affitto di terra da pagare, qualsiasi costo di servizio, informazioni su imminenti lavori importanti a cui gli affittuari dovranno contribuire e se gli affittuari hanno chiesto di acquistare la proprietà libera.
• Dovrebbe anche includere i conti della società di gestione per gli ultimi tre anni.
• Non troverete spesso questo costo incluso nelle scomposizioni delle citazioni di trasferimento online perché il trasportatore non ha controllo su di esso.

Polizze di indennità (£20 – £300) +VAT

• A seconda dei risultati della ricerca e delle richieste, l’acquirente può richiedere al venditore di acquistare una polizza assicurativa per proteggerlo da responsabilità future – per esempio non è stato richiesto il consenso per la costruzione (o la modifica) di un edificio esterno o mancano i certificati di installazione professionale ecc.
• L’acquisto di qualsiasi polizza potenziale dovrebbe essere controllato con voi.

Acquisto: Tipico Preventivo di Conveyancing Breakdown

Costi standardizzati da aspettarsi:	Costo tipico:
Tassa base del trasportatore	£400-£2,000 +IVA
Pacchetto di ricerca*	£150-£300 (senza IVA)
Tasse TT	£20-£50 +IVA
Controllo d’identità	£6-£25 +IVA
Fallimento & ricerche pre-completamento	£2-£30 (senza IVA)
Tasse del registro fondiario	Scala fissa
Tassa di registro	Scala fissa
Tassa di restituzione SDDT	£50-£100 +IVA
Comune potenziale extra:
Supplemento proprietà ipotecata	£100-£300 +IVA
Supplemento proprietà in affitto	£100-£300 +IVA
Avvocato Checker	£10-£15 +IVA
Help-To-Buy ISA admin fee	£12 (no VAT)
Ricerca mineraria / estrazione di minerali	£25-£120 (senza IVA)
Ricerca di responsabilità per riparazioni del coro	£20-£90 (senza IVA)
*Il ‘Pacchetto di ricerca’ dovrebbe (come minimo) includere: 1. Ricerca delle autorità locali 2. Drenaggio & Ricerca dell’acqua 3. Ricerca ambientale

Pro Tip: Se un preventivo online manca delle voci della lista ‘costi dettagliati da aspettarsi’ sopra, considerate quel preventivo incompleto.

Contattare la ditta di trasferimento e ottenere chiarezza sul costo di qualsiasi voce mancante in modo da poter ottenere una presa su ciò che il vero costo del loro servizio è probabile che sia.

Costi standard & esborsi

Tassa di base del trasportatore (£ 400 – £ 1.500) + IVA

• Questo è il costo del tempo & dell’esperienza del trasportatore nel trattamento della transazione.
• Troverete che i solicitors &convogliatori autorizzati tendono ad addebitare in 1 di 3 modi:

1. Sulla base di una ‘tassa fissa’ (abbastanza raro)
2. Su una scala che collega la loro tassa al valore della proprietà che stai comprando o vendendo (il più comune)
3. Sulla base ‘per ora’ (ragionevolmente comune)

Pacchetto di ricerca (£180-£300) senza IVA

Le ricerche sono indagini fatte per vostro conto dal vostro avvocato / conveyancer autorizzato a varie autorità che detengono informazioni sulla vostra proprietà, il terreno su cui si trova o i fattori che possono direttamente (o indirettamente) influenzarlo.

Un pacchetto di ricerca completo dovrebbe contenere:

• Ricerca delle autorità locali – per controllare il registro locale degli oneri fondiari per le aree di conservazione, gli ordini di conservazione degli alberi, le designazioni degli edifici elencati, i contributi di miglioramento o ristrutturazione, le zone di controllo del fumo, & sviluppi futuri. Indaga anche: storia del controllo degli edifici, storia del controllo della pianificazione, schemi stradali vicini e autostrade, terreni contaminati e gas radon.
• Drenaggio & Ricerca dell’acqua – questo controlla le posizioni di scarichi e fogne, come l’acqua viene scaricata e se la proprietà è collegata alla rete idrica.
• Ricerca ambientale – questo principalmente indagare il rischio di contaminazione del terreno.

A seconda della zona in cui si sta acquistando la vostra proprietà, altre ricerche raccomandate può essere richiesto, ma questo sarà consigliato al punto di istruzione dal vostro trasportatore.

Le ricerche aggiuntive più comuni sono:

• Ricerche minerarie specifiche della zona (£25-£120) – se si vive una zona di carbone storico, stagno, calcare, argilla cinese o salamoia Cheshire miniere, queste ricerche scoprirà quando le lavorazioni cessato e se la subsidenza è stato un problema.
• Ricerca sulla responsabilità della riparazione del presbiterio (£20-£90) – per scoprire se ci si aspetta che tu contribuisca alla manutenzione della chiesa parrocchiale; un costo che potrebbe raggiungere le decine di migliaia.

Tasse bancarie TT (£20 – £50) + IVA

• Le tasse di trasferimento telegrafico (TT) sono addebitate da una banca o società di costruzioni per inviare somme di denaro superiori a £60.000.

Controllo dell’identità (£6 – £25) + IVA

• Per rispettare le norme sul riciclaggio di denaro, il vostro conveyancer deve ottenere una prova della vostra identità.
• Non c’è un solo modo per farlo e quindi il processo (e il costo) può differire tra le società di trasferimento.
• Per esempio, alcuni possono usare servizi di verifica dell’identità di terze parti mentre altri eseguiranno controlli di identità online usando Equifax.

Stamp Duty Land Tax (aliquote fisse) no VAT

• Questa è una tassa di trasferimento pagata al governo dall’acquirente di una casa o terreno in Inghilterra, Galles e Irlanda del Nord.
• Se si acquista una proprietà o un terreno in Scozia, si paga invece la Land and Buildings Transactions Tax (LBTT).
• La maggior parte dei preventivi online calcolano automaticamente quanto SDLT si dovrà pagare, tuttavia, alcuni preventivi sfacciati non includono l’imposta di bollo (e come tali possono sembrare fenomenalmente economici).
• SDLT funziona come l’imposta sul reddito in quanto si pagano le aliquote richieste sugli importi che rientrano in ogni fascia.

Le attuali aliquote standard sono:

Stamp Duty Land Tax Rates

fasce	rate
Fino a £125,000	0%
La parte da £125,001-£250,000	2%
La parte da £250,001-£925,000	5%
La parte da £925,001-£1.5m	10%
La parte sopra £1.5m+	12%
fonte: GOV.UK

• Se la proprietà che state acquistando conta come una residenza “aggiuntiva” (cioè se siete già proprietari o comproprietari di una proprietà) pagherete un ulteriore 3% sull’intero prezzo.
• Questo potrebbe essere rimborsabile se vendete la vostra casa ad un certo punto entro i prossimi 36 mesi.
• L’imposta di registro è pagabile all’HMRC entro 30 giorni dal completamento, ma i fondi saranno richiesti dal vostro trasportatore o avvocato prima di poter completare.

Più: Stamp duty land tax explained

Compilazione della Stamp Duty Tax Return (£20-£50) +VAT

• Nel 2003 il modulo dell’imposta è passato dall’essere un documento di una sola pagina ad avere sette pagine. Alcuni conveyancer includono questo lavoro nella loro tariffa di base, altri lo elencano come un costo separato.
• Dove non dovrebbe essere è nascosto nella stampa piccola.
• Dato che la maggior parte degli acquisti sono soggetti a SDLT, è necessario sapere se il vostro conveyancer vi farà pagare un extra o no.

Fallimento e ricerche pre-completamento (£2-£30) senza IVA

• Queste ricerche sono fatte dopo lo scambio di contratti per assicurarsi che nulla sia cambiato riguardo alla proprietà o alla vostra capacità di acquistare la proprietà.

Tasse del registro fondiario (£20-£455) senza IVA

• Questo è un pagamento all’HM Land Registry per l’aggiornamento delle registrazioni in loro possesso circa la proprietà che state acquistando e per registrarvi come nuovo proprietario.
• Il costo di questo dipende dal prezzo della proprietà che si sta acquistando.
• C’è una scala di tasse fissata e la maggior parte dei preventivi istantanei dovrebbe lavorare fuori per voi.

Per riferimento, la scala delle tasse di base è:

HM Land Registry Fees

Prezzo pagato per la vostra proprietà:	Tassa da pagare:
0 a £80,000	£20
£80,0001 a £100,000	£40
£100,001 a £200,000	£95
£200,001 a £500,000	£135
£500,001 a £1,000,000	£270
£1,000,001 e oltre	£455
fonte: HM Land Registry

Costi aggiuntivi potenziali ragionevoli & esborsi

Onere di supplemento per proprietà ipotecata (£100 – £300) + IVA

• Se state acquistando con un mutuo, il vostro conveyancer avrà un lavoro aggiuntivo di collegamento con il vostro prestatore.
• Tutto questo lavoro extra dovrebbe essere riflesso nel preventivo come un aumento della loro tassa di base o come una tassa di supplemento a sé stante.

Tassa di supplemento per proprietà in leasehold (£100 – £200) + IVA

• Acquistare una proprietà in leasehold è più complicato e comporta più lavoro per i conveyancer.
• Tutto questo lavoro extra dovrebbe essere riflesso nel preventivo come un aumento della loro tariffa di base o come una tariffa supplementare a sé stante.

Tassa supplementare per l’aiuto all’acquisto (£200 – £350) + IVA

• Se state prendendo un prestito di capitale ci sarà più lavoro per il vostro conveyancer.
• Molti preventivi online hanno la possibilità di segnalarlo e di farlo classificare come un esborso aggiuntivo o aggiunto alla tariffa base del trasportatore.

Tassa Help-to-Buy ISA (£12 – £50) senza IVA

• Questa è una tassa legale addebitabile solo se avete un Help-to-Buy ISA che richiede al vostro conveyancer di ottenere il bonus dallo schema.

Onorario del locatore/agente di gestione (sconosciuto)

• Quando si acquista una proprietà in leasehold, il vostro conveyancer dovrà trattare con il vostro locatore e/o la società di gestione dopo il completamento per gestire il cambio di proprietà.
• La società di gestione probabilmente si farà pagare per occuparsi dell’amministrazione di questo e di qualsiasi altro requisito del contratto di locazione.

Lawyer Checker (£10-£15) +VAT

• Se il trasportatore che agisce per il venditore è sconosciuto al vostro trasportatore, completeranno una ricerca avvocato checker per confermare i dettagli del trasportatore e prevenire il rischio di frode.
• Non tutti trasportatori fanno questo come standard così controllare come il rischio di frode è reale (e crescente).

Costi aggiuntivi ragionevoli in circostanze eccezionali

Questa non è una lista definitiva, ma copre i principali costi eccezionali che si possono incontrare:

Costi aggiuntivi eccezionali di Conveyancing

Item:	Costo tipico:
Corrispondere e raccogliere in fondi da terzi	£80-£150 più IVA
Titolo non registrato per freehold	£80-£150 più IVA
Titolo non registrato per leasehold	£80-£150 più IVA
Deed of Covenant	£125-£200 più IVA
Creazione di una polizza d’indennizzo	£80-£120 più IVA
Termine di cambio richiesto entro 21 giorni lavorativi o ricezione del contratto	£100-£200 più IVA
Scadenza richiesta entro 21 giorni lavorativi dal ricevimento del contratto	£100-£200 più IVA
Completamento entro 5 giorni lavorativi dallo scambio di contratti	£100-£200 più IVA
Esecuzione di un’ipoteca individuale (diversa dal rimborso della prima ipoteca) o altra voce di natura finanziaria	£95-£150 più IVA
Trattamento di titoli difettosi	£50-£100 più IVA
Qualora sia coinvolto un garante	£150-£300 più IVA
Gestione dei problemi di terreni contaminati	£95-£150 più IVA
Affrontare due titoli	£50-£80 più IVA
Acquisto di una quota di titolo freehold in combinazione con titolo leasing	£95-£150 più IVA
Affrontare il certificato di conformità sia per la proprietà libera che per quella in leasing	£95-£150 più IVA
Affrontare la documentazione del pannello solare	£100-£150 più IVA
Riguardo al drenaggio privato	£75-£150 più IVA
Riguardo alla notifica di applicazione del regolamento edilizio	£50-£100 più IVA
Riguardo a questioni strutturali o di sottofondo	£100-£200 più IVA
Riguardo alla dichiarazione legale standard	£75-£150 più IVA
Revisione del contratto di affitto garantito esistente all’acquisto	£75-£150 più IVA
Gestione e amministrazione delle ritenute	£50-£100 più IVA
Gestione dei moduli HMLR ID1	£50-£100 più IVA
Gestione delle restrizioni sul registro con HMLR	£75-£300 più IVA
Gestione del certificato di fallimento registrato come qualsiasi entry sul titolo	£50-£100 più IVA
Gestione di HMO (Houses in Multiple Occupation)	£75-£150 più IVA
Gestione dei requisiti di trasferimento da mutui esistenti a nuovi mutui	£95-£150 più IVA

Fate attenzione a questi extra nascosti

Sono costi (che quasi certamente dovrete pagare) che spesso vengono nascosti o chiamati ‘potenziali costi aggiuntivi’.

…Non c’è niente di ‘potenziale’ in loro!

Quando confrontate i preventivi, assicuratevi che il costo di queste voci sia stato preso in considerazione.

In questo modo farete un vero confronto ‘simile per simile’ e vi proteggerete dal ricevere un grande shock quando arriverà il conto finale.

Pi Contribution (£50 – £100) +VAT

• Il termine ‘PI’ sta per ‘Professional Indemnity’ ed è un piccolo costo particolarmente odioso.
• Fondamentalmente l’azienda lo sta provando e dovrebbe essere già incluso come parte della tariffa base del conveyancing solicitor!
• Non usate un’azienda che prova questo trucco con voi. Si tratta di una spesa generale della loro attività e non hanno alcun diritto di chiedervi di dare un contributo.

Posta, fotocopie &Chiamate telefoniche (£5 – £50) + IVA

• Queste sono spese generali dell’attività e dovrebbero essere coperte dalla tariffa base del conveyancer, non elencate nella stampa piccola come un potenziale costo aggiuntivo.
• Chiamate telefoniche internazionali &Spese postali forse, ma solo se sono completamente dettagliate!

SDLT Return Filing Fee (£20 – £50) +VAT

• Non solo la vostra dichiarazione SDLT deve essere compilata, ma deve anche essere presentata alla HMRC.
• Anche se sei sotto la soglia SDLT, una dichiarazione SDLT dovrà essere presentata alla HMRC.
• Come tale, questo è un costo che dovrai sostenere (a meno che tu non abbia voglia di compilare la dichiarazione SDLT da solo).

Tassa per l’archiviazione / conservazione dei file – (£15 – £50) + IVA

• Dopo il completamento il vostro trasportatore dovrebbe tenere i vostri documenti di file per un certo numero di anni.
• La maggior parte dei trasportatori conservano i documenti del cliente come standard, ma alcuni fanno pagare extra.
• Vorrete pagare per questo perché potreste aver bisogno di scavare nel file se i problemi post-completamento vengono alla luce.

La ‘Dichiarazione di completamento’ spiegata

Quando si acquista:

• La dichiarazione di completamento è fondamentalmente ‘il conto’ per il vostro acquisto di proprietà.
• È un documento datovi dal vostro Solicitor/Licensed Conveyancer, che dettaglia tutti i pagamenti che avete fatto (e dovete pagare) a loro durante la vostra transazione (incluse le loro spese di trasferimento).
• Una bozza di dichiarazione di completamento vi viene inviata al ricevimento da parte del vostro conveyancer della vostra offerta di mutuo o se comprate con contanti, prima dello scambio di contratti quando richiedete i soldi del deposito.
• Un’ulteriore seconda bozza viene inviata tra lo scambio e il completamento e una finale viene inviata al completamento.
• Tutto nella dichiarazione di completamento deve essere pagato e liquidato con la banca prima della scadenza di completamento per un acquisto per andare attraverso.
• Il vostro trasportatore vi invierà anche un documento separato per il vostro riferimento che rompe completamente come la porzione di spese di trasferimento della dichiarazione di completamento è stata calcolata.

Quando si vende:

• Al completamento della vostra vendita, il vostro trasportatore vi invierà una dichiarazione finale che dettaglia tutte le deduzioni che sono venute fuori dai proventi della vendita prima che il saldo finale sia trasferito a voi.
• Le detrazioni tipiche sono: la tassa dell’agente immobiliare, la tassa del trasportatore & gli esborsi.

Come posso lamentarmi del mio avvocato che fa pagare spese extra?

La maggior parte delle persone sono felici con il loro conveyancer – secondo il The Legal Services Consumer Panel’s Tracker Survey 2017, il 93% dei consumatori che utilizzano servizi legali per il conveyancing sono soddisfatti.

Ma i problemi possono verificarsi, quindi leggi attentamente la tua dichiarazione di completamento e interroga qualsiasi spesa che non capisci. Può essere che il vostro fornitore di trasferimento può chiarire qualsiasi confusione.

Detto questo…

Se pensate di essere stati sovraccaricati e volete fare un reclamo formale, fate così:

fase 1: Scrivete alla vostra società legale per spiegare quale azione vorreste che facessero.

fase 2: Se questo non risolve il problema, devi seguire la procedura ufficiale di reclamo interna dell’azienda (i cui dettagli dovrebbero esserti stati dati quando hai dato l’incarico per la prima volta. Se non lo è stata, sarà disponibile su richiesta).

fase 3: Se dopo 8 settimane non avete avuto una risposta soddisfacente e non è possibile raggiungere una risoluzione, potete portare il vostro reclamo all’Ombudsman legale.

Più: Come fare reclami & risolvere i problemi con i trasportatori

Servizi di trasferimento a pagamento spiegati

I solicitors di trasferimento a pagamento fisso offrono un servizio ad un prezzo ‘fisso’ – il che significa che il prezzo citato all’inizio sarà il prezzo che pagherete per i loro servizi legali e qualsiasi esborso incluso.

Come lavorano?

• È importante notare che le offerte a tariffa fissa non sono uguali per tutti, quindi se un amico vi ha raccomandato un conveyancer o un solicitor a tariffa fissa, non pagherete automaticamente lo stesso prezzo che pagheranno loro.
• “Fisso” si riferisce in genere al prezzo dei servizi legali forniti, non a tutte le spese legali di terzi sostenute durante il processo.
• L’elemento fisso del preventivo non include gli esborsi, anche se questi dovrebbero essere inclusi nel preventivo, in quanto potrebbe sorgere la necessità di ulteriori ricerche.

Pros &Cons (e affermazioni fuorvianti)

Pros

Ti dà l’opportunità di prevedere più accuratamente le tue spese legali con, almeno teoricamente, senza spese nascoste e sorprese.

Cons

Una comunicazione poco chiara può causare malintesi sui costi, quindi:

1. Dare all’avvocato/contraente tutte le informazioni che avete sulla transazione in modo che possano preparare un preventivo accurato. Dite loro se la proprietà è in leasehold, Shared Ownership, comporta un accordo Help to Buy ecc.
2. Leggete attentamente le clausole scritte in piccolo per controllare se ci sono spese nascoste e il potenziale di aumento dei costi.
3. Interrogate qualsiasi costo che non capite e chiedete chiarimenti su quanto sarà il costo finale.

L’aumento del prezzo fisso di trasferimento

In passato, la maggior parte delle persone usavano il loro avvocato locale per effettuare il trasferimento di proprietà, pagando a ore. Ma questo ha lo svantaggio che i costi possono presto andare fuori controllo.

Negli ultimi anni c’è stata una tendenza verso il modello ‘a tariffa fissa’, con sempre più trasportatori autorizzati in particolare che offrono offerte a tariffa fissa; il 70% nel 2016, salendo al 73% nel 2017, secondo il Legal Services Consumer Panel.

L’aumento dell’uso di internet significa anche che i consumatori possono guardarsi intorno e accedere ai servizi di una più ampia gamma di imprese, anche se meno persone lo fanno di quanto ci si potrebbe aspettare.

Il Tracker Survey 2017 del Legal Services Consumer Panel riporta:

• In generale, solo il 27% delle persone si guarda intorno per i servizi legali (non solo il trasferimento di proprietà)
• 79% dei consumatori afferma di avere una discreta o grande quantità di scelta quando si tratta di trasferimento di proprietà
• 51% dei consumatori utilizza l’e-mail o Internet durante il processo di trasferimento di proprietà
• Di coloro che utilizzano un avvocato, Il 76% sceglie un’azienda locale

Le nuove regole, che permettono ai non avvocati di gestire gli studi legali, significano che i trasferimenti di proprietà a tariffa fissa e le aziende solo su internet stanno aumentando, e le agenzie immobiliari e i broker di mutui sono in grado di muoversi anche nel mercato dei trasferimenti residenziali.

Le grandi aziende online sono spesso definite “fabbriche di trasferimenti di proprietà”, e si teme che alcune di queste mettano il volume di affari al di sopra del servizio clienti, in particolare quando una transazione è tutt’altro che semplice.

No sale no fee conveyancing services explained

Un servizio ‘no sale, no fee’ o ‘no move, no fee’ vale la pena guardare fuori per …

Ma tenete a mente, la sua non strettamente accurata a pensare che non si paga un centesimo al vostro avvocato o conveyancer se la transazione immobiliare cade attraverso.

È solo la tassa di base del trasportatore per il loro tempo trascorso a trattare con il nostro caso che si ottiene lasciato fuori.

Avrete ancora una fattura per eventuali pagamenti il trasportatore ha fatto per conto tuo a terzi, come; fornitori di ricerca, agenti di gestione o il Land Registry ecc

Pro & Contro

Pro

1. Se l’acquisto o la vendita fallisce – spesso a causa di fattori fuori dal vostro controllo – non dovrete pagare le spese legali
2. Il vostro rappresentante legale dovrebbe avere un buon incentivo per mantenere le cose in movimento – poiché, se la vendita fallisce, non saranno pagati per il loro tempo.

Cons

1. Non esistono pranzi gratis, quindi il costo di un pacchetto “no sale, no fee” può essere leggermente più alto per compensare la società legale per tutte quelle vendite che falliscono.
2. Alcune società meno che scrupolose nascondono ulteriori ‘esborsi’ nella stampa in piccolo, così si finisce ancora per pagarli per cose che dovrebbero essere considerate normali spese generali, come spese postali, telefonate e fotocopie.

Gli avvocati di trasferimento a buon mercato sono una falsa economia?

L’acquisto di una proprietà è un acquisto importante con il potenziale per una massiccia perdita finanziaria e aggravamento.

Hai bisogno di un avvocato che cerca soluzioni non problemi e uno, che è proattivo, non ‘reattivo’.

Quando i budget sono ridotti, si può essere tentati di tagliare gli angoli dove è possibile, ma un trasferimento a basso costo è raramente una buona idea:

• Le società possono offrire offerte a basso costo solo prendendo grandi volumi di casi – il che significa che faranno fatica a dare al vostro l’attenzione necessaria, rallentando la vostra transazione.
• Saranno probabilmente bloccati da problemi, mettendo il vostro caso in fondo alla pila mentre cancellano le transazioni più “facili”, che devono completare o scambiare quella settimana.
• I trasferimenti a basso costo sono di solito offerti da grandi fabbriche di trasferimenti – si può lottare per parlare con la stessa persona due volte ed è improbabile che venga dato un contatto nominato con un numero diretto o un indirizzo e-mail.
• Il prezzo economico che citano è raramente il prezzo che pagherai, perché molto probabilmente ci saranno costi aggiuntivi o la parola ‘preventivo’ nascosta nella stampa in piccolo.
• Senza un’attenta attenzione al tuo caso, le cose possono essere mancate che ti costano nel lungo periodo.

Recap: Cosa dovreste aspettarvi di pagare?

Vendere solo (< proprietà da 500 mila sterline)

• Aspettatevi un costo di trasferimento decente di 600-800 sterline se vendete una proprietà libera con un mutuo.
• Aggiungete £150-£400 se è in leasehold
• Sottraete £50 se non c’è ipoteca.
• Un servizio di ‘Premier league’ conveyancing costerà £1,000 – £2,000 ma è raramente necessario quando si vende.

Diffidate di qualsiasi servizio dove il ‘conveyancer’s basic fee’ è molto meno di £500 (vendita freehold) o £600 (vendita leasehold)

Solo acquisto (<£500k property)

• Aspettatevi un buon conveyancing che costi £1,000-£1,500 (non incluso SDLT) se acquistate una proprietà freehold con un mutuo.
• Aggiungete £150-£400 se è in leasehold.
• Sottraete £100 se state comprando in contanti.
• Un servizio di trasferimento di ‘Premier league’ costerà £2,000 – £3,000.
• Andare in ‘Premier league’ vale la pena considerare se si acquista; nuova costruzione, leasehold o qualsiasi cosa fuori dall’ordinario.
• Conveyancing quando si acquista è tutto su come proteggere voi di atterrare in possesso di un ‘money pit’.
• Un buon consiglio non è economico, quindi cercate di non lasciare che la vostra scelta del conveyancer si riduca esclusivamente al costo.

Diffidate di qualsiasi servizio in cui la ‘tassa di base del conveyancer’ sia molto inferiore a £600 (vendita freehold) o £750 (vendita leasehold)

Il costo del conveyancing è in aumento?

Sì.

Ma, secondo la Law Society, le tariffe sono aumentate più lentamente di quelle applicate da agenti immobiliari e geometri :

• I trasferimenti di proprietà sono costati in media 1.419 £ nel 2014, con un aumento del 37% rispetto al 2004, quando la media era di 1.039 £.
• Come percentuale dei costi complessivi, il conveyancing è sceso – nel 2004 rappresentava il 14% dei costi di trasloco, ma nel 2014 era il 12%.
• Nello stesso periodo, gli onorari degli agenti immobiliari sono aumentati del 61% e quelli dei geometri del 51%, ed entrambi sono aumentati leggermente come percentuale dei costi complessivi di trasloco.

Nonostante gli aumenti di prezzo, un numero crescente di consumatori ritiene di ottenere un buon rapporto qualità-prezzo dai loro servizi di trasferimento; 62% nel 2017 rispetto al 55% nel 2016 .

Key Takeaways

#1.

• Controlla sempre le clausole scritte in piccolo e calcola sempre il prezzo totale reale quando confronti un preventivo con un altro.
• Siiiii diffida dei prezzi economici, perché se sembra troppo bello per essere vero, di solito lo è.

#2. Non siate timidi a farvi avanti

• Quando cercate dei preventivi, date alla ditta di trasferimento tutte le informazioni che avete sulla proprietà per evitare qualsiasi addebito a sorpresa quando arriva il conto finale.
• Leasehold, ipotecato, help to buy, shared ownership sono tutte questioni di cui dovete avvisare il conveyancer.

#3. Gli esborsi non sono mai gratuiti

Se la vostra vendita non va in porto, vi saranno comunque addebitate le ricerche, le registrazioni delle copie d’ufficio, ecc. che sono già state ordinate e pagate.

#4. Non è saggio scegliere il vostro trasportatore in base al costo

• Gli errori di trasferimento possono accadere e accadono.
• Quando accadono, vi costeranno cari sia finanziariamente che emotivamente (e richiedono molto tempo per essere risolti).
• Utilizzare un servizio economico aumenta il rischio di errori nella vostra transazione.

Guide correlate

• Che cos’è il trasferimento?
• Vendere: Il processo di Conveyancing spiegato
• Acquisto: Processo di trasferimento spiegato
• Trasferimento facile
• Scegliere gli avvocati di trasferimento
• Gestione dei reclami di trasferimento & problemi
• Scambio e e completamento dei contratti spiegati
• Perquisizioni di trasferimento spiegate
• Guida passo passo all’estensione del contratto di locazione
• Imposta di registro (SDLT) spiegata