Dopo aver scritto sull’economia del Nicaragua qualche settimana fa, ho ricevuto molte richieste su come fare un investimento immobiliare in Nicaragua. Leggete l’articolo sull’economia del Nicaragua – serve come una buona prefazione a questo articolo.
Mi concentrerò su San Juan Del Sur e Granada poiché sono le due principali destinazioni di investimento immobiliare all’estero e stile di vita in Nicaragua.
È difficile ottenere dati per una corretta analisi di mercato in quanto il mercato è molto frammentato e non ricco di dati.
Tuttavia, sulla base delle mie discussioni con vari agenti immobiliari, il consenso è che i prezzi sono aumentati sostanzialmente dal 2011, e poi sono crollati dopo le proteste del 2018. I prezzi sono crollati in media di circa il 30% in USD e hanno smesso di diminuire intorno al Q3-Q4 2019, a quel punto il volume delle transazioni ha iniziato ad aumentare, anche se a prezzi costanti. Il mercato aveva trovato supporto intorno a quella base ed era pronto per un rialzo.
Tuttavia, la chiusura dell’economia mondiale del Coronavirus ha cambiato tutto questo. Anche se il Nicaragua non ha attuato un blocco, l’economia è stata fortemente colpita, soprattutto in questi due punti caldi per il turismo.
Molto poche transazioni stanno avendo luogo in questo momento, ma occasionali fire-sales accadono; il più delle volte da venditori americani che hanno bisogno di contanti.
Prendendo questo in mente, ho incontrato alcuni agenti e sono andato a vedere alcuni annunci. Non ho visto tutti gli annunci qui sotto; alcuni li ho semplicemente presi online. Nessuna di queste è una raccomandazione, né sono le migliori offerte sul mercato. Quello che segue è semplicemente un elenco superiore alla media di proprietà che ho trovato avere attributi interessanti. Offrono uno sguardo alle opportunità del mercato attuale.
Un investimento immobiliare a San Juan Del Sur, Nicaragua
San Juan Del Sur, sulla costa meridionale del Pacifico, è ampiamente venerata per le sue onde lunghe un anno. Molti canadesi e americani, e alcuni europei, vivono qui a tempo pieno. C’è (di solito) un turismo vivace, grande surf, un’atmosfera rilassata, una scena consolidata di espatriati e persino una scuola bilingue per bambini. È un’opzione decente per una base invernale o per vivere tutto l’anno.
Se si considera che il Nicaragua offre un’assistenza sanitaria a prezzi accessibili, molteplici opzioni di residenza e un’ottima tassazione, inizia a sembrare più che decente.
Lo dico perché classificherei San Juan Del Sur come una decisione di stile di vita, più che una decisione di investimento. Avendo confrontato alcuni annunci con i tassi di affitto (sia a breve che a lungo termine), è abbastanza difficile ottenere un qualsiasi ritorno decente sull’investimento, anche ai prezzi “bassi” attuali.
Dopo tutti i costi di manutenzione, tasse, imposte, ecc, ci si può aspettare di fare meno del 2% di rendimento netto. Inutile dire che non vale tutto il rischio.
Questa casa massiccia si trova in una gated community, a pochi passi dalla città giù per alcune ripide scale. Offre una vista impareggiabile della baia, soprattutto al tramonto. Questa villa è enorme, composta da due unità. Si potrebbe scegliere di vivere in uno e affittare l’altro, o tenerlo tutto per voi.
Una volta quotato a $1,200.000, ora è sceso al prezzo di vendita di $494.000. Tenete a mente che si potrebbe negoziare il prezzo verso il basso ancora di più. Anche se queste misure includono le terrazze, state cercando $666 per m2 ($62 per ft2) per un immobile di così alta qualità. Il venditore sta sicuramente subendo una perdita sostanziale sulla vendita.
Sulla fascia più abbordabile è possibile ottenere questa graziosa casa con una camera da letto per 89.000 dollari. Si trova all’interno di una piccola comunità recintata con sicurezza 24/7. Per meno di $100.000 avete il vostro piano B. È a 20 minuti a piedi dalla città e dalla spiaggia, in una zona tranquilla.
Potresti pensare che sia un ottimo investimento. Ma sul mercato a lungo termine probabilmente otterrete solo 450 dollari al mese, e una volta pagate le quote HOA (forse 150 dollari), la tassa di ricerca per gli inquilini, la tassa di gestione, la manutenzione, le tasse e i mesi vuoti, vi ritrovate con un rendimento netto di meno del 2%.
Ripeto, San Juan Del Sur non è una destinazione di investimento – è una (bella) decisione di vita, con qualche potenziale denaro secondario per coprire le spese.
La proprietà jolly a San Juan Del Sur, Nicaragua per i prepper
- Credete che l’economia mondiale crollerà e la gente dovrà tornare a lavorare la terra?
- Sei un cristiano che si sente sempre più perseguitato nell’Occidente secolare e vuoi vivere in un paese devoto dove il cristianesimo è ampiamente praticato e rispettato?
- Vuoi prendere le distanze dai governi e dalle élite globali che vorranno imporre qualcosa a te e alla tua famiglia?
- Sei semplicemente stanco della gente e vuoi allontanarti da tutto questo?
- Vuoi vivere in sincronia con la natura?
Se hai risposto di sì a una delle domande precedenti, ho la proprietà perfetta per te.
In mezzo a una riserva naturale, questa proprietà si trova all’interno di uno sviluppo e ha 5 acri di terreno che vanta oltre 200 alberi da frutto, un pozzo privato, enormi serbatoi di stoccaggio dell’acqua e abbastanza pannelli solari per vivere in completa autarchia. Questa casa ha tutto.
La proprietà include anche uno studio separato per gli ospiti, lungo il sentiero di ciottoli. È a breve distanza in auto da San Juan Del Sur, ma abbastanza lontano per vivere in pace.
Acquista la casa, procurati un po’ di internet satellitare, scava un buco nel terreno per il tuo oro, compra alcune pistole e munizioni al mercato nero, e stai pronto ad affrontare qualsiasi tentativo criminale (governo o altro) di invadere la tua libertà. 🙂
Un investimento immobiliare a Granada, Nicaragua
Granada offre una proposta di valore molto diversa. Si tratta di una vivace cittadina coloniale di circa 100.000 anime, annidata sul grande lago del Nicaragua. La città storica è composta da piccole case coloniali e belle chiese cattoliche. È abbastanza turistica, ma a differenza di San Juan Del Sur non è dominata dagli espatriati. Quindi si può davvero vivere una vita locale. Ha anche una selezione di scuole bilingue.
La regione ha bellissimi parchi nazionali per le escursioni, insieme a una serie di vulcani, sia attivi che inattivi. La terra è estremamente fertile. Infine, si trova a poco più di un’ora di macchina dalla capitale Managua.
Granada ha più potenziale di investimento. Mentre il mercato immobiliare di San Juan Del Sur è principalmente guidato da stranieri, Granada ha un grande mercato locale. È anche una facile fuga di fine settimana per l’élite di Managua, molti dei quali hanno case per il fine settimana intorno a Granada.
Una mattina, quando ho preso l’autobus espresso per Managua, ho notato molti lavoratori della classe media che fanno i pendolari verso la capitale, come i medici. Invece di vivere in una grande città come Managua, la gente del posto può fare il pendolare per un’ora e vivere in una bella cittadina.
Data la demografia positiva del paese, con l’aumento dell’urbanizzazione e la crescita economica del paese, è probabile che Granada attragga sempre più domanda locale di immobili. Finché si evitano le costose case coloniali in città, che sono gonfiate dagli acquirenti internazionali, è possibile attingere alla classe media locale e al mercato di fascia alta, proprietà che sono meno soggette alla volatilità nel lungo periodo.
Questa casa è composta da quattro appartamenti separati (tre con due camere da letto e una camera da letto), e si trova a dieci minuti a piedi dal parco centrale. Le unità non sono molto da guardare, ma è un buon piano di pensionamento per qualcuno con un budget o anche come investimento.
Prezzato a 119.000 dollari, si può probabilmente ottenere 250 dollari al mese per unità in affitto a pensionati occidentali che vogliono trascorrere qualche mese al sole. Il mercato locale è anche un’opzione per +-$200 per unità. I costi di manutenzione sono bassi, e il primo di ogni mese puoi uscire dal tuo appartamento in pigiama e andare a bussare alle porte per raccogliere i tuoi soldi. Questo denaro sarebbe più che sufficiente per condurre una vita modesta a Granada.
Una vita modesta a Granada include assistenza sanitaria, pollo o pesce tutti i giorni, frutta fresca, e una birra o due ogni sera.
Ogni assegno di sicurezza sociale o reddito passivo da casa sarebbe puro risparmio.
Questa casa è anche una buona call option sulla vita. Potresti comprarla e prendere una società di gestione degli affitti per affittare le unità. Probabilmente otterresti un rendimento netto di circa il 4-5% dopo tutte le tasse e la manutenzione per le quattro unità. E una volta che sentirai il bisogno di scappare, allora avrai pronto il tuo piano B per fare cassa.
Vivere in pace vicino a Granada
A $215.000, questa bella casa con quattro camere da letto su quasi due acri di terreno ha una piscina, una terrazza con vista sul vulcano Mombacho, alberi da frutto, oltre 200 piante di caffè, recinti intorno alla proprietà e un cancello elettrico all’ingresso principale.
È un buon “piano B”, ma vicino ai servizi e alle comodità di una grande città (Granada) a pochi minuti lungo la strada, e di una grande città (Managua) con un aeroporto internazionale a poco più di un’ora.
Non aspettatevi che questa sia una buona proprietà in affitto. Il mercato degli affitti per tali alloggi è limitato.
Alcuni consigli per navigare nel mercato degli investimenti immobiliari in Nicaragua
- Tenete presente la situazione economica e geopolitica del Nicaragua. Ti suggerisco di leggere il mio articolo sull’argomento.
- Fatti consigliare da un buon avvocato per controllare accuratamente gli atti di proprietà e per assicurarti che la persona giusta stia firmando i documenti. A volte i terreni possono appartenere a diversi membri di una famiglia, e una persona prenderà “l’iniziativa” di vendere.
- Il mercato è abbastanza illiquido, quindi non aspettatevi di poter vendere facilmente.
- Il mercato degli espatriati è dominato dai nordamericani. Se sei europeo, devi capire questo. In generale, i nordamericani e gli europei hanno aspettative diverse quando si tratta di immobili. Ciò che può essere accettabile per un europeo potrebbe essere vecchio e malandato per un nordamericano. Gli immobili si svalutano molto più velocemente in Nord America che in Europa. Quindi stai attento a non prendere un coltello che cade e che nessun nordamericano vorrebbe comprare da te.
- E’ un mercato di compratori là fuori – negozia, prenditi il tuo tempo e sarai ricompensato con sconti a due cifre.
Un avvertimento sulle Home Owners Associations (HOA)
Il mercato degli espatriati ha un sacco di comunità recintate con Home Owners Associations (HOA). Dovete tenerne conto quando comprate.
Se non siete del Nord America, potreste non avere familiarità con il funzionamento di queste HOA e l’impatto che possono avere sulla vostra proprietà e sul vostro stile di vita. A volte, le HOA hanno dei costi fissi mensili molto alti che possono rendere il solo mantenimento della vostra proprietà una spesa significativa.
Chiedete di vedere le finanze dell’HOA. L’HOA è in debito? Gli altri membri dell’HOA stanno pagando le loro quote in tempo? L’HOA ha risparmiato denaro per la futura manutenzione strutturale e le riparazioni? Se la HOA è gestita male, la responsabilità diventa responsabilità condivisa, e vendere una proprietà con una HOA inadempiente può essere molto difficile.
Infine, chi gestisce la HOA? Non per essere politicamente scorretto, ma vuoi assicurarti che i valori dei manager HOA siano allineati con i tuoi valori. In alcuni casi, queste HOA possono essere gestite da annoiati pensionati anglosassoni che diventano tiranni completi e cercano di imporre regole infinite per il bene della sicurezza e del conformismo (multe per non tagliare il prato, ecc).
Questo non dovrebbe essere un gran problema in Nicaragua, dato che i pensionati più pignoli scelgono le gated communities in Florida o Arizona, ma comunque state attenti.
Tasse sul vostro investimento immobiliare in Nicaragua
Quando acquistate la vostra proprietà, aspettatevi di pagare circa il 6% in costi di transazione per spese legali e tasse varie. L’intero processo di acquisto richiede 2-3 mesi. Non è veloce, ma nemmeno particolarmente complicato. Il tuo avvocato si occuperà di tutto.
Le tasse annuali sulla proprietà sono circa l’1% del valore fiscale stimato, che è tipicamente inferiore al valore reale.
Le tasse sulle plusvalenze immobiliari in Nicaragua sono solo del 10%. Per quanto riguarda l’imposta sul reddito da locazione, dipende se hai comprato la proprietà a proprio nome o utilizzando una società.
Se la proprietà è a proprio nome, si può aspettare di pagare circa il 15% come non residente, e fino al 30% come residente. Il 30% è la fascia più alta dell’imposta sul reddito locale, quindi molto probabilmente verrete tassati molto meno. Se la proprietà è a nome di una società, aspettatevi di pagare circa il 30%, ma in questo caso molte deduzioni sono consentite.
Assicuratevi di avere un buon avvocato. Risparmiare sulle spese legali quando si acquista all’estero è uno dei più grandi errori che si possono fare. Se vuoi le informazioni di contatto di un buon avvocato, sentiti libero di metterti in contatto con me. Non usare gli avvocati raccomandati dalle agenzie immobiliari perché c’è un pregiudizio intrinseco.
Tendenze positive e negative che influenzano il tuo investimento immobiliare in Nicaragua
Positivo:
- Come l’economia si deteriora nei paesi occidentali, le pensioni e la sicurezza sociale avranno un impatto negativo. Aspettatevi un aumento dei boomers che si trasferiscono al sud dove l’assistenza sanitaria e il costo della vita sono più accessibili. Questo dovrebbe spingere più pensionati occidentali a considerare posti come il Nicaragua.
- Come l’economia si sposta online, i millennial preferiranno lavorare da basi a basso costo. Il Nicaragua condivide il fuso orario con il Nord America, e il suo sistema fiscale territoriale fa sì che solo il reddito di origine locale sia tassato, rendendolo un’opzione particolarmente interessante.
- Molte opzioni di residenza rendono il Nicaragua molto attraente, anche per i proprietari di case.
- Demografia locale positiva.
- Industria turistica poco sviluppata.
Negativo:
- Un potenziale problema di bilancia dei pagamenti in Nicaragua – che potrebbe portare ad un’ulteriore svalutazione del Cordoba.
- Le tasse rimangono basse, anche sugli immobili, ma il governo le aumenterà sicuramente per rimediare alle carenze di bilancio.
- L’instabilità politica esterna ed interna che limita gli investimenti nel paese.
- La prepotenza della politica estera americana che complicherà l’accesso ai fondi del FMI e della Banca Mondiale in caso di bisogno
Conclusione: Dovreste fare un investimento nel settore immobiliare in Nicaragua?
In questa fase, è soprattutto una decisione di stile di vita o di piano B. Non ci sono catalizzatori irresistibili che portano a credere che i prezzi aumenteranno a breve termine. Non è un brutto posto per avere una certa esposizione, ma non andare all-in. Alcuni investimenti immobiliari in Nicaragua hanno senso finché la valuta non si svaluta troppo. Con ogni probabilità, però, il deprezzamento della moneta accelererà.
Per un puro investimento immobiliare basato sui numeri, ci sono paesi che ho discusso nei post precedenti che offrono rendimenti migliori.
Se volete fare un investimento immobiliare in Nicaragua, non abbiate fretta. Attualmente è un mercato di compratori con molti occidentali che cercano di uscire dai loro investimenti. Vieni in Nicaragua, trascorri qualche settimana o mese se vuoi, e negozia. Dovresti essere in grado di atterrare qualche proprietà sottovalutata ad alcuni prezzi interessanti per il tuo stile di vita o piano B.
Se vuoi un buon agente dell’acquirente che può aiutarti a navigare nel mercato – mettiti in contatto con me. Può aiutarvi a risparmiare denaro evitando errori e condividendo intuizioni locali per fare il giusto acquisto.
Ho anche scritto sul mercato immobiliare nella capitale Managua e Gran Pacifica.
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Servizi disponibili in Nicaragua:
- Un avvocato immobiliare in Nicaragua
- Creare una società in Nicaragua
- Come ottenere la residenza in Nicaragua
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