ランドプランニングとは、デベロッパーが用地を取得する際に行う最初のステップのことである。 土木に携わる人なら、ほぼ全員がある種のランドプランニングを経験することになる。 インターネットで検索して、ランドプランナーの定義を探してみてください。 しかし、コンサルタントが提供するサービスの範囲を記載する場合、ビジネスカーやレターヘッド、Webサイトには「Land Planning」と記載されていることが多いのです。
米国では、Land Plannerとして認められるための登録や資格はありません。 では、誰が合法的にLand Plannerなのでしょうか？ そう主張する人なら誰でもです。
「ランドプランナー」は具体的に何をするのか。
建物、道路、散歩道、オープンスペースなどの位置を設定する人は誰でもランドプランナーです。 土木技師や土地家屋調査士が遭遇する仕事の一部、あるいはほとんどをカバーしています。 例えば、未開発の空き地に建設される公共施設の設計を行う場合、あなたはランドプランナーである。 そのユーティリティは、建物を配置できる場所を制限し、道路やその他の改良物の位置も制限する可能性があります。 あなたは、自然の地形に適合するようにユーティリティラインを配置したかもしれませんが、規制に適合しなければならない区画の数を減らすことができます。 言い換えれば、エンジニアが自分の設計で建設費を 1,000 ドル節約したと思っても、密度という点では純利益を 10 万ドル減らしているかもしれません。
エンジニアが究極の土地利用がどう影響を受けるかという全体レイアウトを計画せずにインフラの位置を設定すると – 彼らはランド プランナーとして行動しますが、良い意味でのプランナーはありません。
なぜエンジニア、測量士、建築家はランドプランニングを行うのか
ランドプランニングは、あらゆる土地開発プロセスの最初のステップです（実際の土地が適切に測量される前に行われることが多いです）。 ランドプランニングをサービスの一部として位置づけている会社は、開発業者のクライアントを引っかけるための餌を用意しており、有利なエンジニアリングの仕事を確保することができます。 ランドプランニングをサービスの一部として掲載しないエンジニアは、近隣のランドプランニングを掲載している会社に仕事を奪われることは間違いない。
典型的なランドプランニングのシナリオ:
ランドプランナーは、その会社を雇うことを決めたクライアントであるデベロッパーから指示を受けます。 開発者がやってきて、市のR-3条例のもとで200戸の三軒家を配置したいと言えば、ほとんどのランドプランナーは疑うことなくそれに従います。 開発者は、土地を購入したばかりで、その三世帯住宅を何戸建てられるか、というプレッシャーにさらされているのです。 このように、ランドプランナーは、開発者の最大の関心事は、希望するユニット数を最大化することであり、他のすべては二の次であると仮定している。 R-3ゾーニングの最低条件が記載されている既存の規制では、後庭20フィート、側庭10フィート、前庭20フィート以上が許可されています。 最大密度は1エーカーあたり8ユニットです。 その他に目立った規制はない。 デベロッパーから提供された建物の基礎図から、ランドプランナーは基礎の長さが90フィート、奥行きが60フィートであると判断した。 規則で認められている私道は幅26フィートで、駐車場の要件はガレージドアの後ろに奥行き20フィートの私道（とにかく前庭）を配置することで簡単に満たされる。
What is the Correct Use of the Land?
もちろん、これは開発者が自分の土地の正しい使い方を知っていると仮定しているので、ランドプランナーは、開発者がなぜ他の何かではなく、3プレックスを希望しているかを尋ねることはほとんどない。 誰も開発者に質問しない理由の一つは、もし開発者が「なぜ知りたいのですか」と尋ねたら、それは「なぜ知りたいのですか」と答えるからです。 そのため、提案された用途がその土地に最適な解決策でなくても、ほとんどの場合、開発者の要求に従うだけなのです。 多くの開発業者は、過去に売れたものを繰り返すだけで、何が最適な利用法なのかを判断するために市場コンサルタントを雇うところもあります。
ランドプランナーとシティプランナーの違い
シティプランナーは規制を行い、設計を行うことはほとんどありません。
建築とエンジニアリングのランドプランナーの違いは何ですか？
エンジニアリングのランドプランナーは、建築を二の次にして、サイトに第一の焦点を合わせます。 エンジニアリング・ランド・プランナーは、建物を全体的なパッドまたは長方形として見る傾向があります。 グレーディングの問題を軽減したり、排水の要求を減らすために、構造物の配置にもっと努力が払われるようです。 建築のランドプランナーは、敷地計画を使って、建築の強みを表現します。 敷地の勾配、排水、ユーティリティは、優先順位が低いようです。 上記のどちらの状況も、持続可能なバランスの取れた解決策にはなりません。
典型的な土地計画シナリオは持続可能か？ この連載が進むにつれ、ランド プランニングを再定義するバランスの取れたアプローチにつながる、設計とコラボレーションの新しい手法をお伝えしていきます。 解決策を考えるのにソフトウェアに依存すると失敗する、という話がひとつ思い浮かびます。 25年前、航空設計ソフトウェアが広く普及し始めた頃、最も世間を騒がせた革新的な飛行機は、美しいプレスコット・プッシャーでした。 この飛行機が画期的だったのは、ソフトウェアの結果で未来的なデザインを作り、飛行特性（操縦性、マナー）を決定していたことだ。 プレスコット・プッシャーは、180HPのライカム0-360エンジンを使用し、4人の乗客が7,500フィートで190MPHの巡航が可能であった。 従来のムーニー201型と同様の性能でありながら、ムーニーの狭いキャビンが性能に貢献し、プレスコット・プッシャーがより快適な空間を提供したのです。 プレスコット・プッシャーが図面から現実のものとなったとき、事実上すべての航空雑誌はこのコンピュータ支援設計の新時代を特集した-少なくとも報道関係者が実際の飛行機を飛ばす機会があるまでは。 そしてプレスコット・プッシャーは、ソフトウェアでは「感覚」や「人間の体験」を提供できないことを業界に教えてくれたのです。
これはソフトウェアにも当てはまります。 ランド プランナーとして活動する人は、人々が住む素晴らしい場所を作るためにこのことを理解しなければならず、それは規制によって許される最小限の基準に道路や土地を圧縮することよりもずっと多くのことを必要とします。 また、各ユニットに平均3人が住むと仮定しましょう。 統計によると、平均的な（アメリカの）住宅は6年ごとに売られるそうです。 したがって、この開発は、1世紀ごとに（100/6X3X200）万人の生活水準に影響を与えることになる。 密度を最大化するためだけに開発をレイアウトするとき、近隣の「特徴」にどれだけ注意を払うだろうか？ 住宅への行き来で消費される時間とエネルギーが最小になるように、どれだけの設計時間が与えられたでしょうか？ すべてのビジネスは、潜在的な顧客に対して最大限の露出をするように配置されたのでしょうか？ 住宅のリビングエリアからの眺めはどうだろうか？ 散歩道は、安全に散歩ができるように設計されているか、それとも単に道路に沿っているか？ 住宅は単調にならないように配置されているか？
土地計画には、密度目標を達成すること以外にも多くのことが含まれます。 実際、過密化は、住宅の価値を下げることで利益の可能性を減らし、開発の望ましさを低下させます。
「ランドプランナー」の帽子をかぶったとき、あなたは素晴らしい責任を負うことになります。