La planificación del terreno es el primer paso que da un promotor al adquirir un terreno. Prácticamente todos los que se dedican a la ingeniería civil tienen la experiencia de ser una especie de planificador del terreno. Intente encontrar la definición de un planificador de terrenos buscando en Internet. Lo que encontrará son definiciones de «planificadores del uso del suelo» y «planificadores urbanos» y «planificadores de la ciudad», pero cuando los consultores suelen enumerar su gama de servicios ofrecidos, «planificación del suelo» suele figurar en sus coches comerciales, membretes y sitios web.
¿Quién es legalmente un planificador del suelo?
En EE.UU. no existe un registro o certificación para ser reconocido como Land Planner. Entonces, ¿quién es legalmente un Land Planner? Cualquiera que diga serlo.
¿Qué hace exactamente un «Land Planner»?
Cualquiera que establezca la ubicación de edificios, calles, paseos, espacios abiertos, etc. es un Land Planner. Esto abarca la mayor parte de las tareas que realizan los ingenieros civiles y los topógrafos. Si estás diseñando un servicio público que se va a construir en una propiedad vacía no urbanizada, eres un planificador del terreno. Ese servicio público restringirá la ubicación de los edificios y es probable que también restrinja la ubicación de las calles y otras mejoras. Es posible que haya ubicado la línea de servicios públicos de forma que se ajuste al terreno natural pero reduciendo el número de lotes que deben ajustarse a la normativa. En otras palabras, un ingeniero que piense que su diseño ha ahorrado 1.000 dólares en costes de construcción puede haber reducido el rendimiento neto en términos de densidad en 100.000 dólares.
Cuando un ingeniero establece la ubicación de las infraestructuras sin planificar el trazado total de cómo se ve afectado el uso final del suelo, actúa como un planificador del terreno, pero no en el buen sentido.
¿Por qué los ingenieros, topógrafos y arquitectos ofrecen planificación del terreno?
La planificación del terreno es el primer paso en cualquier proceso de desarrollo del terreno (a menudo antes de que el terreno se mida correctamente). La empresa que incluye la planificación del terreno como parte de sus servicios tiene el cebo de enganchar a ese cliente promotor – asegurando el lucrativo trabajo de ingeniería. El ingeniero que no incluya la planificación territorial entre sus servicios perderá seguramente trabajo a favor de las empresas cercanas que sí incluyan estos servicios. Para asegurarse de que el promotor está enganchado, es probable que la empresa ofrezca estos servicios sin coste alguno siempre que el promotor se comprometa con el contrato de ingeniería.
El escenario típico de la planificación del territorio:
Los planificadores del territorio reciben instrucciones de su cliente, el promotor, que ha decidido contratar a la empresa. Si el promotor viene y dice que quiere diseñar 200 unidades triplex según la ordenanza R-3 de la ciudad, la mayoría de los urbanistas cumplirán sin duda alguna. El promotor acaba de comprar el terreno y está presionado para averiguar cuántas de esas unidades triplex pueden caber. Así, el planificador del suelo asume que la principal preocupación del promotor es maximizar el número de unidades deseadas y que todo lo demás es secundario. Según la normativa vigente, donde se enumeran los mínimos de la zonificación R-3, muestra que permite un patio trasero mínimo de 20′, un patio lateral de 10′ y un patio delantero de 20′. La densidad máxima permitida es de 8 unidades por acre. Buscando en la normativa, no destacan otras restricciones. A partir del plan de cimentación del edificio suministrado por el promotor, el planificador del terreno determina que la cimentación total con es de 90′ y la profundidad es de 60′. La entrada privada permitida por la normativa es de 26′ de ancho y los requisitos de aparcamiento se cumplen fácilmente colocando una entrada de 20′ de profundidad (el patio delantero de todos modos) detrás de la puerta del garaje. Asumiendo que las dimensiones mínimas permitidas por la normativa maximizan la densidad, el Planificador del Terreno exprime cada fracción de pulgada posible del diseño para que el cliente esté contento con los servicios de Planificación del Terreno.
¿Cuál es el uso correcto del terreno?
Por supuesto, esto asume que el promotor conoce realmente el uso correcto de su terreno, por lo que el Planificador del Terreno rara vez pregunta por qué el promotor desea la unidad de tres complejos en lugar de otra cosa. Una de las razones por las que nadie pregunta al promotor es que, si éste pregunta «¿por qué querría saberlo? Más vale que el planificador tenga buenas respuestas, así que la mayoría se limita a aceptar las exigencias del promotor, aunque el uso propuesto no sea la solución óptima en ese lugar concreto. Muchos promotores se limitan a repetir lo que se ha vendido en el pasado, algunos contratan a consultores de mercado para determinar cuál es el mejor uso.
¿En qué se diferencia un urbanista de un planificador urbano?
Los planificadores urbanos regulan y rara vez diseñan. Los planificadores del territorio diseñan y presentan al planificador de la ciudad su recomendación (con suerte) para las aprobaciones.
¿Cuál es la diferencia entre los planificadores del territorio de arquitectura y de ingeniería?
El planificador del territorio de ingeniería se relacionará con el sitio como el enfoque principal con la arquitectura secundaria. El planificador del terreno de ingeniería tenderá a ver los edificios como almohadillas o rectángulos globales. Es probable que se esfuerce más en el posicionamiento de las estructuras para reducir los problemas de nivelación o disminuir las demandas de drenaje. El planificador arquitectónico del terreno utilizará el plano del emplazamiento para enmarcar los puntos fuertes arquitectónicos de las estructuras. Es probable que la nivelación del terreno, el drenaje y los servicios públicos ocupen una posición baja en el conjunto de prioridades. Ninguna de las situaciones anteriores crea una solución equilibrada que pueda ser sostenible.
¿Es sostenible el típico escenario de planificación del terreno?
No. No es posible crear un vecindario sostenible sin un esfuerzo de colaboración por parte de todos los consultores que están involucrados trabajando juntos para crear un enfoque equilibrado. A medida que avanza esta serie de artículos, le enseñaremos nuevos métodos de diseño y colaboración que conduzcan a un enfoque equilibrado que redefina la ordenación del territorio.
¿Qué pasa con la tecnología?
La tecnología por sí sola no puede proporcionar una solución, pero la combinación de la educación con la tecnología dedicada puede marcar una gran diferencia. Me viene a la mente una historia sobre cómo la dependencia del software para idear una solución puede llevar al fracaso. Hace veinticinco años, cuando el software de diseño aeronáutico empezó a estar ampliamente disponible, el avión innovador más publicitado era el hermoso Prescott Pusher. Lo que hizo revolucionario a este avión fue que utilizó los resultados del software para crear el diseño futurista y determinar sus características de vuelo (manejo y maneras). El Prescott Pusher utilizaría un motor Lycoming 0-360 de 180 CV que permitiría a 4 pasajeros volar a 190 MPH a 7.500 pies. Aunque esto parecía similar al Mooney 201 convencional en cuanto a capacidad, la apretada cabina de un Mooney contribuía al rendimiento, aunque el Prescott Pusher proporcionaba un lugar cavernoso más cómodo para las personas.
La promesa de una nueva era había llegado, en la que los escenarios generados por ordenador y ejecutados en segundos reemplazarían años de costosos ajustes finos de las superficies aerodinámicas en el campo. Cuando el Prescott Pusher pasó de la mesa de dibujo a la realidad, prácticamente todas las revistas de aviación presentaron esta nueva era de diseño asistido por ordenador, al menos hasta que los periodistas tuvieron la oportunidad de volar el avión real. La promesa no se cumplió, y a pocos les gustaron las características de vuelo, y el Prescott Pusher enseñó a la industria que el software no puede ofrecer la «sensación» o la experiencia humana.
Esto también es cierto con el software. Aquellos que actúan como planificadores del territorio deben entender esto para crear lugares maravillosos para que la gente viva, y eso requiere mucho más que comprimir las calles y los lotes a los estándares mínimos permitidos por la normativa.
La responsabilidad del planificador del territorio:
Tomando el escenario anterior de 200 unidades Tri-plex, asumamos que el desarrollo durará más de un siglo. Supongamos también que cada unidad albergará una media de 3 personas. Las estadísticas muestran que la vivienda media (estadounidense) se vende cada seis años. Por tanto, la urbanización afectará al nivel de vida de (100/6X3X200) 10.000 personas cada siglo que exista. ¿Cuánta atención se presta al «carácter» del barrio cuando se diseña la urbanización únicamente para maximizar la densidad? ¿Cuánto tiempo se dedicó al diseño para asegurarse de que se consumiera el menor tiempo y energía posible al ir y venir de las viviendas? ¿Se ubicaron todos los negocios para maximizar la exposición a los clientes potenciales? ¿Y las vistas desde el interior de las viviendas? ¿Se diseñaron los paseos de forma que fuera fácil recorrer el barrio con seguridad, o simplemente siguen las calles? ¿Se han colocado las viviendas de forma que se elimine la monotonía? ¿Se tomó el planificador del suelo el tiempo y el esfuerzo necesarios para reducir cualquier desperdicio en el diseño?
Hay mucho más en la planificación del suelo que lograr un objetivo de densidad. De hecho, la densificación excesiva puede reducir el atractivo de una urbanización, lo que disminuye el potencial de beneficios al reducir el valor de las viviendas.
Usted asume una gran responsabilidad cuando se pone el sombrero de «planificador del suelo».
Agradecemos a Sir Richard Harrison que nos haya enviado esta información tan útil.