- Sectorul agricol continuă să se confrunte cu presiuni financiare. Taxele agricole rămân o formă importantă de garanție la dispoziția băncilor atunci când acordă împrumuturi sectorului agricol, dar, cu toate acestea, cât de utile pot fi acestea și economiile de costuri pe care le pot aduce în ceea ce privește executarea silită nu sunt adesea pe deplin apreciate.
- Deși termenul de „obligațiune a fermierului” este, într-un fel, util pentru a transmite puterile de care dispune o bancă în cadrul unei taxe agricole, acesta poate fi înșelător dacă este aplicat fără a se gândi la activele care pot fi grevate de o taxă agricolă.
- Dacă acest aspect nu este abordat în mod specific, în viitor, legea referitoare la taxele agricole poate deveni mai complexă după reforma Legii privind actele de vânzare și introducerea unei noi forme de garanție personală asupra bunurilor mobile.
Introducere
Sunt multe presiuni cu care se confruntă sectorul agricol. Costurile mai mari cu angajații, prețurile de vânzare mai mici și o lira sterlină slabă, toate joacă un rol în această situație. Atunci când vine vorba de a lua garanții de la fermieri – și de a pune în aplicare aceste garanții – taxa agricolă este esențială.
Aceste bănci (și consilieri) care acordă împrumuturi sectorului agricol vor fi familiarizate cu conceptul de taxă agricolă acordată de un fermier. Cu toate acestea, pentru cei neinițiațiat, taxa agricolă este un concept străin. Este o garanție asupra bunurilor mobile acordată de o persoană fizică (deși dintr-o anumită categorie de persoane fizice), care nu este supusă acelorași cerințe bizantine ale Bills of Sale Acts și care poate crea o garanție reală mobiliară flotantă asupra activelor unei persoane fizice. Cu toate acestea, chiar și pentru cei inițiați, garanția agricolă poate păstra unele surprize.
Ce este o „garanție agricolă”?
În mod tradițional, întreprinderile care activează în sectorul agricol au funcționat ca întreprinderi individuale sau parteneriate familiale. În timp ce unele întreprinderi sunt constituite în societăți comerciale, modelul neîncorporat este încă de departe cel mai des întâlnit. În anii 1920, s-a stabilit că trebuie să existe o formă specială de garanție disponibilă pentru creditorii specifici ai întreprinderilor agricole neîncorporate pentru a răspunde nevoilor de finanțare ale sectorului agricol. Astfel, a fost adoptată Legea creditelor agricole din 1928 (ACA 1928) și a fost creat conceptul de taxă agricolă. O garanție agricolă poate fi acordată numai de către un „fermier” (astfel cum este definit în ACA 1928) în favoarea unei „bănci” (astfel cum este definită în ACA 1928). Odată creată, taxa este înregistrată la departamentul de credite agricole prin depunerea formularului necesar AC1. Cercetările pentru a determina dacă există sau nu sarcini agricole de rang anterior se efectuează prin trimiterea unui formular AC6 completat la departamentul de credite agricole.
Ce se percepe?
ACA 1928 este prescriptiv în ceea ce privește ceea ce poate și ceea ce nu poate fi perceput. Cele două categorii de active stabilite și definite în ACA 1928 sunt „stocul agricol” și „alte active agricole”. Stocul agricol cuprinde principalele categorii de active care pot fi imputate și include, în esență, culturile, animalele (inclusiv progeniturile), semințele, îngrășămintele, vehiculele agricole, instalațiile și utilajele. Cu toate acestea, definiția cuprinde mai multe elemente decât cele menționate în acest articol și, în cazul în care există un activ deosebit de valoros, ar merita să se verifice cu un consilier juridic dacă acesta este inclus în definiție. Alte active agricole cuprind dreptul chiriașului la despăgubiri în temeiul Agricultural Holdings Act 1986 și Agricultural Holdings Act 1995 (cu unele excluderi) și alte drepturi ale chiriașului.
Gravurile create asupra activelor vor fi fixe în măsura în care aceste active sunt prevăzute în documentul de sarcini și, ceea ce este important, această sarcină fixă se extinde la orice echipament de înlocuire sau urmași de animale, în măsura în care acestea sunt prevăzute. Orice active achiziționate după constituirea sarcinii sunt supuse unei sarcini flotante. Având în vedere că nu există o parte prescrisă aplicabilă parteneriatelor agricole insolvabile, distincția dintre activele cu sarcină fixă și cele cu sarcină flotantă pare să aibă un impact limitat la: (i) aprobarea onorariilor titularului de birou pentru a se ocupa de activul respectiv; și (ii) capacitatea fermierului de a înstrăina activul și de a gestiona în mod liber veniturile obținute din vânzare.
Primăria agricolă nu a fost menită să interfereze cu legea privind garanțiile referitoare la bunurile imobiliare sau să afecteze poziția în ceea ce privește datoriile contabile în conformitate cu Legea privind falimentul din 1914 [a se vedea în prezent articolul 344 din Legea privind insolvența din 1986 (Insolvency Act 1986 (IA 1986)]. În consecință, o garanție agricolă nu poate greva un teren și nici înregistrarea acesteia nu poate acționa ca un act de vânzare pentru a constitui o garanție asupra creanțelor contabile în sensul articolului 344 din IA 1986. Pentru a reaminti, articolul 344 din IA 1986 prevede că orice cesiune generală a datoriilor contabile ale unei persoane fizice este nulă față de un administrator judiciar în caz de faliment dacă nu este înregistrată ca act de vânzare. Rezultă că datoriile contabile și bunurile imobiliare ale unui fermier trebuie să fie garantate și perfecționate în alte moduri.
În timp ce poziția în ceea ce privește bunurile imobiliare nu este surprinzătoare și este relativ lipsită de valoare, poziția în ceea ce privește datoriile contabile ar trebui să fie analizată în continuare în legătură cu efectul practic pe care aceasta îl poate avea asupra instalațiilor și utilajelor înregistrate ca activ în contabilitate. Echipamentele agricole sunt costisitoare, iar fermierii și comercianții deopotrivă au apelat la contracte de cumpărare în rate pentru a finanța achizițiile. Mulți bancheri pot considera că „capitalul propriu” al fermierului în echipamentul achiziționat în rate („capitalul propriu HP”) se încadrează în rețeaua de garanții a băncii. Acest lucru este de înțeles, deoarece mulți vor vedea pur și simplu taxa agricolă ca pe o formă de „obligațiune a fermierului” și vor aplica ceea ce recunosc în cazul insolvenței societăților comerciale la taxele agricole și la fermieri. Cu toate acestea, există mai multe aspecte care trebuie luate în considerare înainte de a concluziona dacă „capitalurile proprii” ale HP sunt sau nu capturate de sarcina (fie că este fixă sau flotantă).
În primul rând, sarcina agricolă grevează doar proprietatea care aparține fermierului. „Capitalul propriu” al HP nu este propriu-zis o proprietate aparținând fermierului, deoarece este doar promisiunea contractuală a societății de închiriere de a plăti excedentul încasat la vânzarea echipamentului în compensare cu suma datorată societății de închiriere în temeiul contractului și cu plățile primite de la fermier. Într-adevăr, utilizarea cuvântului „equity” este înșelătoare și este folosită în mod colocvial din cauza analogiei eronate cu dreptul de răscumpărare al unui debitor ipotecar în cadrul unei ipoteci. Dreptul fermierului la „echitatea” HP este doar o promisiune contractuală
din partea societății de închiriere de a plăti fonduri fermierului, nu un drept de proprietate echitabil echivalent cu dreptul de răscumpărare al unui creditor ipotecar. Este mai bine să privim „capitalul” HP ca pe o datorie contabilă, care, în lipsa unei cesiuni specifice sau a unei cesiuni generale protejate prin înregistrarea ca act de vânzare, nu ar fi la dispoziția unei bănci la executarea unei sarcini agricole. Nu pare să existe o jurisprudență care să susțină acest punct de vedere, dar logica acestuia pare să merite o abordare precaută atunci când se întocmesc
declarațiile privind rezultatele estimate sau atunci când se include „capitalul propriu” al HP în orice evaluare a garanției.
Puncte cheie pentru bănci
Deși garanția agricolă este o parte standard a garanției agricole, raritatea relativă a unei executări agricole înseamnă că aceasta nu este adesea pe deplin înțeleasă și nici puterile sale nu sunt apreciate de băncile care le dețin. Mai jos sunt prezentate câteva dintre punctele-cheie care nu sunt adesea înțelese:
- După cum s-a precizat mai sus, o sarcină fixă creată asupra unui bun rămâne fixă în raport cu orice bun achiziționat pentru a-l înlocui (sau cu progenitura în cazul animalelor).
- Agricultorul trebuie să dea socoteală băncii în legătură cu veniturile obținute din vânzarea oricărei sarcini flotantă sau să reinvestească aceste venituri în achiziționarea de active care devin apoi, de asemenea, supuse sarcinii flotantă.
- Băncile trebuie să ia în considerare natura activelor grevate de sarcina agricolă atunci când evaluează garanția. La executarea animalelor este costisitoare pentru întreținere și este supusă prioritar obligațiilor de bunăstare, este, de asemenea, relativ ușor de dispus la nivel local și dificil de urmărit.
- Dacă este deținută împreună cu alte sarcini (de exemplu, asupra terenurilor), o bancă care deține o sarcină agricolă poate fi un deținător de sarcină flotantă calificată în sensul Insolvent Partnership’s Order 1994 (cu modificările ulterioare) și, prin urmare, are dreptul de a numi administratori pentru un parteneriat agricol utilizând procedura extrajudiciară. Aceasta este o putere importantă și, de obicei, nu este apreciată. Cu toate acestea, economiile de timp și de bani față de procedura de numire în instanță vor fi semnificative, ca să nu mai vorbim de avantajul de a prelua controlul asupra activelor care, altfel, sunt prea ușor de transformat în numerar (de exemplu, animale, siloz, echipamente mici, dar vitale etc.).
- Dispozițiile cu privire la partea prescrisă nu se aplică în cazul administrării unei societăți agricole și, prin urmare, nu va exista o reducere corespunzătoare a sumei disponibile pentru o bancă în cadrul realizărilor sale de floating charge.
- Interdicția privind administratorii judiciari nu a fost transpusă în interdicția de a numi administratori judiciari agricoli și, prin urmare, această opțiune rămâne deschisă pentru băncile care dețin sarcini agricole după septembrie 2003. Cu toate acestea, în practică, este probabil ca majoritatea profesioniștilor în insolvență să prefere regimul de administrare mai familiar.
Futurele
În momentul redactării acestui document, se pare că nu există planuri de modificare sau de actualizare a legii în ceea ce privește taxele agricole și, având în vedere că Brexitul acaparează acum atenția guvernului, este puțin probabil să asistăm la o reformă în viitorul apropiat. Cu toate acestea, merită să subliniem faptul că viitoarele modificări ale legii referitoare la facturile de vânzare pot avea un impact asupra garanțiilor agricole. În special, propunerile Comisiei juridice cu privire la introducerea unei „Legi privind ipotecile asupra bunurilor” este posibil să aibă un impact asupra garanției de care dispun băncile (și alți creditori) din partea agricultorilor. Într-adevăr, este posibil ca protecția practică sporită oferită de un registru de garanții asupra vehiculelor să fie preferabilă garanției oferite de o garanție agricolă instituită printr-o lege adoptată în 1928. Cu toate că propunerile Comisiei juridice în legătură cu reforma actelor de vânzare nu se referă la taxele agricole, orice nouă legislație va trebui (sau ar trebui) să abordeze problema priorității în cazul, de exemplu, al unui vehicul grevat de o taxă agricolă și al unui vehicul grevat (și înregistrat) în temeiul oricărei noi forme de ipotecă mobiliară personală.
Concluzie
În momentul în care regimul efectelor de vânzare va fi reformat, este posibil ca legea privind taxele agricole să devină puțin mai complexă și, poate, mai obscură, pe măsură ce Anglia face un nou pas spre modernizarea dreptului său în materie de garanții. Acestea fiind spuse, taxele agricole sunt și vor rămâne o formă de garanție utilă pentru băncile care acordă împrumuturi sectorului agricol și, dacă nu sunt deja deținute, în mod ideal ar trebui să fie luate de la fermieri în cazul oricărui nou împrumut, refinanțare sau altă oportunitate de a lua garanții. Taxele agricole oferă nu doar avantajul unor active suplimentare, ci și oportunitatea de a evita proceduri judiciare potențial costisitoare, contestate și de lungă durată pentru a obține controlul unei întreprinderi agricole neîncorporate.
.