Planificarea terenurilor este primul pas pe care îl face un dezvoltator în momentul achiziționării unui teren. Practic, toți cei implicați în ingineria civilă vor avea experiența de a fi un fel de planificator de terenuri. Încercați să găsiți definiția unui planificator de terenuri căutând pe internet. Ceea ce veți găsi sunt definiții de „planificatori de utilizare a terenurilor” și „planificatori urbani” și „planificatori urbani” și „planificatori de orașe”, dar atunci când consultanții își enumeră adesea gama de servicii oferite, „planificarea terenurilor” se află adesea pe mașinile lor de afaceri, pe capetele de scrisori și pe site-urile web.
Cine este din punct de vedere legal un planificator de terenuri?
În SUA, nu există nicio înregistrare sau certificare pentru a fi recunoscut ca Land Planner. Așadar, cine este în mod legal un Land Planner? Oricine care pretinde că este.
Ce face mai exact un „Land Planner”?
Cineva care stabilește amplasarea clădirilor, străzilor, plimbărilor, spațiilor deschise etc. este un Land Planner. Acest lucru acoperă destul de mult unele, sau majoritatea sarcinilor pe care le vor întâlni inginerii civili și topografii. Dacă proiectați o rețea de utilități care urmează să fie construită pe o proprietate neamenajată liberă, sunteți un planificator de terenuri. Această utilitate va restricționa locul în care pot fi amplasate clădirile și, probabil, va restricționa și amplasarea străzilor și a altor îmbunătățiri. Este posibil să fi amplasat linia de utilitate într-un mod care să se conformeze terenului natural, dar să reducă numărul de loturi care trebuie să se conformeze reglementărilor. Cu alte cuvinte, un inginer care crede că proiectul său a economisit 1.000 de dolari în costurile de construcție poate să fi redus randamentul net al profitului în termeni de densitate cu 100.000 de dolari.
Când un inginer stabilește locația infrastructurii fără a planifica aspectul total al modului în care este afectată utilizarea finală a terenului – acesta acționează ca un planificator de terenuri, dar nu într-un mod bun.
De ce inginerii, topografii și arhitecții oferă servicii de planificare a terenurilor?
Planificarea terenurilor este primul pas în orice proces de dezvoltare a terenurilor (adesea înainte ca terenul propriu-zis să fie măsurat corespunzător). Firma care plasează planificarea terenului ca parte a serviciilor sale are momeala de a agăța acel client dezvoltator – asigurându-și lucrarea lucrativă de inginerie. Inginerul care nu enumeră planificarea terenurilor ca parte a serviciilor sale va pierde cu siguranță lucrări în favoarea firmelor din apropiere care enumeră aceste servicii. Pentru a se asigura că dezvoltatorul este agățat, este probabil ca firma să ofere aceste servicii gratuit, atâta timp cât dezvoltatorul se angajează să încheie contractul de inginerie.
Scenariul tipic de planificare a terenurilor:
Planificatorii de terenuri primesc instrucțiuni de la clientul lor, dezvoltatorul, care a decis să angajeze firma. Dacă dezvoltatorul vine și spune că vrea să amenajeze 200 de unități triplex în conformitate cu ordonanța R-3 a orașului, majoritatea planificatorilor de terenuri se vor conforma fără îndoială. Dezvoltatorul tocmai a cumpărat terenul și este presat să își dea seama câte dintre aceste unități triplex pot încăpea. Astfel, planificatorul imobiliar presupune că principala preocupare a dezvoltatorului este de a maximiza numărul de unități dorite și că orice altceva este secundar. În conformitate cu reglementările existente în care sunt enumerate minimele de zonare R-3, se arată că acestea permit o curte posterioară de cel puțin 20′, o curte laterală de 10′ și o curte frontală de 20′. Densitatea maximă permisă este de 8 unități pe acru. În urma cercetării reglementărilor, nu se remarcă alte restricții. Din planul de fundație al clădirii furnizat de dezvoltator, planificatorul imobiliar stabilește că fundația totală este de 90′ și adâncimea de 60′. O alee privată permisă de regulament are o lățime de 26 de metri, iar cerințele de parcare sunt ușor de îndeplinit prin plasarea unei alei de 20 de metri adâncime (în curtea din față, oricum) în spatele ușii garajului. Presupunând că dimensiunile minime permise de regulament maximizează densitatea, planificatorul de terenuri stoarce fiecare fracțiune de centimetru posibilă din proiect, astfel încât clientul să fie mulțumit de serviciile de planificare a terenului.
Care este utilizarea corectă a terenului?
Desigur, acest lucru presupune că dezvoltatorul știe de fapt care este utilizarea corectă a terenului său, astfel încât planificatorul de terenuri rareori întreabă de ce dezvoltatorul dorește o unitate de trei complexe în loc de altceva. Unul dintre motivele pentru care nimeni nu îl întreabă pe dezvoltator este că, dacă dezvoltatorul întreabă „de ce ați vrea să știți”? ar fi bine ca planificatorul de terenuri să aibă niște răspunsuri bune – așa că cei mai mulți sunt de acord cu cererile dezvoltatorului, chiar dacă utilizarea propusă nu este soluția optimă pentru acel loc anume. Mulți dezvoltatori doar repetă ceea ce s-a vândut în trecut, iar unii angajează consultanți de piață pentru a determina care este cea mai bună utilizare.
În ce se deosebește un planificator funciar de un planificator urban?
Planificatorii urbani reglementează și rareori proiectează. Planificatorii de terenuri proiectează, prezentând planificatorului municipal pentru recomandarea acestuia (sperăm) pentru aprobări.
Care este diferența dintre planificatorii de terenuri de arhitectură și de inginerie?
Planificatorul de terenuri de inginerie se va raporta la amplasament ca obiectiv principal, arhitectura fiind secundară. Planificatorul funciar ingineresc va avea tendința de a vedea clădirile ca pe niște plăcuțe sau dreptunghiuri generale. Este probabil să se depună mai multe eforturi în poziționarea structurilor pentru a reduce problemele de nivelare sau pentru a diminua cerințele de drenaj. Planificatorul arhitectural al terenului va folosi planul de amplasament pentru a încadra punctele forte arhitecturale ale structurilor. Este probabil ca nivelarea terenului, drenajul și utilitățile să nu se regăsească pe lista de priorități. Niciuna dintre situațiile de mai sus nu creează o soluție echilibrată care să poată fi sustenabilă.
Scenariul tipic de planificare a terenurilor este sustenabil?
Nu. Nu este posibilă crearea unui cartier sustenabil fără un efort de colaborare între toți consultanții care sunt implicați și care lucrează împreună pentru a crea o abordare echilibrată. Pe măsură ce această serie de articole avansează, vă vom învăța noi metode de proiectare și colaborare care să conducă la o abordare echilibrată care redefinește Planificarea Teritorială.
Cum rămâne cu tehnologia?
Tehnologia singură nu poate oferi o soluție, dar combinarea educației cu tehnologia dedicată poate face o diferență majoră. Îmi vine în minte o poveste despre cum dependența de un software pentru a gândi o soluție poate duce la eșec. În urmă cu douăzeci și cinci de ani, când software-ul de proiectare aeronautică a fost pentru prima dată disponibil pe scară largă, cel mai mediatizat avion inovator a fost frumosul Prescott Pusher. Ceea ce a făcut ca acest avion să fie revoluționar a fost faptul că a folosit rezultatele unui software pentru a crea designul futurist și pentru a-i determina caracteristicile de zbor (manevrabilitate și maniere). Prescott Pusher urma să folosească un motor Lycoming 0-360 de 180 CP care permitea celor 4 pasageri să zboare la 190 MPH la 7.500 de picioare. Deși acest lucru părea similar cu Mooney 201 convențional din punct de vedere al capacităților, cabina foarte compactă a unui Mooney a contribuit la performanță, însă Prescott Pusher a oferit un loc mai confortabil și mai cavernos pentru oameni.
Promisiunea unei noi ere a sosit, în care scenariile generate pe calculator și rulate în câteva secunde vor înlocui anii de ajustare fină costisitoare a suprafețelor aerodinamice pe teren. Pe măsură ce Prescott Pusher trecea de la planșa de desen la realitate, aproape toate revistele de aviație au prezentat această nouă eră a proiectării asistate de calculator – cel puțin până când cei din presă au avut ocazia să zboare cu avionul real. Promisiunea nu a fost îndeplinită, puține persoane au apreciat caracteristicile de zbor, iar Prescott Pusher a învățat industria că software-ul nu poate oferi „sentimentul” sau experiența umană.
Acest lucru este valabil și în cazul software-ului. Cei care acționează în calitate de planificatori de terenuri trebuie să înțeleagă acest lucru pentru a crea locuri minunate în care oamenii să trăiască, iar acest lucru necesită mult mai mult decât comprimarea străzilor și a loturilor la standardele minime permise de reglementări.
Responsabilitatea planificatorului de terenuri:
Să luăm scenariul de mai sus de 200 de unități Tri-plex, să presupunem că dezvoltarea va dura mai mult de un secol. Să presupunem, de asemenea, că fiecare unitate va găzdui în medie 3 persoane. Statisticile arată că locuința medie (americană) se vinde la fiecare șase ani. Prin urmare, dezvoltarea va afecta standardele de viață a (100/6X3X200) 10.000 de persoane în fiecare secol de existență. Cât de multă atenție se acordă „caracterului” cartierului atunci când se amenajează proiectul de dezvoltare doar pentru a maximiza densitatea? Cât timp a fost alocat proiectării pentru a se asigura că se consumă cât mai puțin timp și energie pentru a ajunge și a pleca de la locuințe? Fiecare afacere a fost amplasată astfel încât să fie expusă cât mai mult potențialilor clienți? Cum rămâne cu priveliștile din interiorul zonelor de locuit ale locuințelor? Au fost proiectate plimbările în așa fel încât să fie ușor să te plimbi în siguranță prin cartier sau pur și simplu urmează străzile? Au fost amplasate casele astfel încât să elimine monotonia? Și-a făcut planificatorul imobiliar timp și efort pentru a reduce orice risipă în proiectare?
Planificarea imobiliară înseamnă mult mai mult decât atingerea unui obiectiv de densitate. De fapt, densificarea excesivă poate scădea atractivitatea unei dezvoltări, reducând potențialul de profit prin reducerea valorii locuințelor.
Îți asumi o responsabilitate impresionantă atunci când îți pui pălăria de „planificator de terenuri”.
Suntem recunoscători lui Sir Richard Harrison pentru că ne-a trimis aceste informații foarte utile.
.