Cesiunea de contract imobiliar explicată

Dacă vă gândiți să cumpărați o proprietate imobiliară, există mai multe strategii de investiții imobiliare pe care le puteți lua în considerare. Printre acestea se numără cumpărarea de proprietăți de închiriat, casele flipping, investițiile BRRRR, cumpărarea și păstrarea și trusturile de investiții imobiliare (REIT). O altă strategie potențial profitabilă pentru a face bani în industria imobiliară este vânzarea cu ridicata. Acest lucru implică, în esență, găsirea de oferte imobiliare pe care nu intenționați de fapt să le cumpărați, ci intenționați să le transferați unui cumpărător final. Acest tip de tranzacție utilizează un principiu denumit cesiune de contract.

Ce este o cesiune de contract în domeniul imobiliar?

Cesiunea de contract are loc atunci când o parte la un contract (cedentul) transferă obligațiile legale ale contractului către o altă parte. Beneficiarul cesiunii (cesionarul) își asumă apoi responsabilitatea pentru termenii contractului. Cu alte cuvinte, puteți să întoarceți contractele imobiliare și să faceți bani dintr-o afacere imobiliară fără să dețineți de fapt proprietatea de venit.

Este o cesiune de contract legală?

Da, cesiunea de contract în domeniul imobiliar este legală. Cu toate acestea, cesiunea contractului nu va fi pusă în aplicare în următoarele circumstanțe:

• Nu există un consimțământ scris – Înainte ca un contract de cesiune imobiliară să fie pus în aplicare, toate părțile implicate trebuie să își dea consimțământul în scris.
• Contractul nu permite cesiunea – Unele contracte vin cu o clauză anti-cesiune care interzice orice cesiune.
• Cesiunea încalcă ordinea publică sau legea – Unele jurisdicții au legi care interzic sau limitează cesiunile.
• Proprietatea are restricții – Anumite proprietăți, cum ar fi casele HUD, REO și vânzările în lipsă ar putea avea restricții ale actului de proprietate care interzic cesiunea contractului imobiliar într-o anumită perioadă de timp.

Cum funcționează cesiunea în domeniul imobiliar?

Iată care sunt pașii obișnuiți pentru cesionarea unui contract:

1. Găsește o proprietate de investiții de vânzare

Primul lucru pe care trebuie să îl faceți este să găsiți un vânzător motivat care este dispus să își vândă casa la un preț care este sub valoarea de piață. Principala diferență între un vânzător motivat și un vânzător obișnuit este sentimentul de urgență al primului. Vânzătorii motivați doresc să vândă rapid din motive precum divorțul, faptul că locuiesc în afara statului, impozite neplătite sau transferuri de locuri de muncă. Acest simț al urgenței ar putea lucra în avantajul dumneavoastră la masa negocierilor.

Puteți folosi următoarele strategii pentru a găsi proprietari care vor să vândă rapid:

• Driving for dollars – După cum sugerează și numele, acest lucru presupune să conduceți sau să vă plimbați prin cartiere, căutând semne de proprietăți în dificultate. Semnele de suferință includ iarba crescută prea mult, supraîncărcarea ziarelor sau a corespondenței, ferestrele sparte, întreținerea amânată și semnele de aplicare a codului. Notați adresele unor astfel de locuințe și folosiți-le pentru a localiza proprietarul. Puteți vizita Mashboard și găsi aceste informații în câteva minute. Apoi, întrebați-i dacă sunt dispuși să vândă și faceți o ofertă.
• Căutați lista de impozite în întârziere a județului – Această listă este o mină de aur atunci când vine vorba de a găsi vânzători motivați într-o zonă. Este suficient să vizitați site-ul web sau birourile guvernului județului pentru a obține lista de impozite în întârziere.
• Mashvisor Property Marketplace – Acesta este cel mai bun loc pentru a găsi case ieftine, cum ar fi casele executate silit, casele deținute de bănci, vânzările rapide și casele scoase la licitație. Vă puteți restrânge căutarea de proprietăți în afara pieței folosind filtre precum locația, bugetul, tipul de proprietate, mile, numărul de băi, numărul de dormitoare și randamentul dorit în numerar. Calculatorul de proprietăți de investiții încorporat vă va ajuta să estimați venitul de închiriere, rata de ocupare, fluxul de numerar, randamentul în numerar și rata de capitalizare.

Relaționat: Cel mai bun instrument pentru a găsi proprietăți în afara pieței

1. Obțineți contractul

Puteți descărca cu ușurință un model de cesiune de contract de pe internet. Cu toate acestea, este recomandabil ca documentul să fie citit și aprobat de un avocat. Acest lucru vă va asigura că contractul este solid din punct de vedere juridic și că veți avea sprijinul avocatului în cazul în care vă veți afla în litigiu.

Un detaliu crucial care trebuie inclus în documentul de cesiune de contract este „și/sau cesionari” în dreptul numelui dumneavoastră. Această clauză este cea care vă autorizează să transferați proprietatea de investiții către un cumpărător interesat. Asigurați-vă că dezvăluiți această informație vânzătorului și, dacă este necesar, explicați-i semnificația clauzei. Dați-i asigurări că va primi în continuare suma de cumpărare convenită.

Relaționat: Bazele unui contract imobiliar cu ridicata și cum să pregătiți unul

1. Prezentați contractul

Chiar dacă procesul de cesiune a contractului variază de la un stat la altul, în general vi se va cere să prezentați contractul unui avocat de încheiere sau unei companii de titluri pentru o cercetare a titlului. Această căutare va examina istoricul casei pentru a se asigura că nu există sarcini atașate la titlu.

1. Găsește un cumpărător final

Găsirea cumpărătorilor este un pas important în strategia de cesiune a contractului imobiliar.

Puteți găsi potențiali cumpărători folosind metode precum apeluri telefonice, afișe și panouri, anunțuri în ziare, anunțuri în rețelele de socializare, Craigslist sau networking pe forumuri imobiliare. Alternativ, puteți solicita ajutorul unui agent imobiliar local. Indiferent de strategiile pe care le alegeți, asigurați-vă că găsiți un cumpărător înainte de expirarea contractului. De fapt, mulți investitori care folosesc această strategie lucrează la alcătuirea unei liste de cumpărători chiar înainte de a găsi o proprietate de vânzare. Luați în considerare și această abordare.

Relaționat: Iată cum să găsiți cumpărători în numerar pentru proprietăți imobiliare

1. Atribuiți contractul

După ce ați localizat un cumpărător interesat, primul lucru pe care trebuie să îl faceți este să cereți un depozit în numerar de garanție. Contractul dvs. ar trebui să menționeze în mod clar că banii de garanție vor fi plătiți în avans. Această clauză vă va proteja de orice încălcare a contractului. Având în vedere că avansul nu este rambursabil, sunteți asigurat de obținerea unui profit, indiferent dacă afacerea se încheie sau nu.

1. Primiți plata

În calitate de cedent, veți fi plătit odată ce cumpărătorul final depune fondurile pentru afacere. Diferența dintre valoarea convenită și prețul la care ați ajuns cu cumpărătorul va fi profitul dumneavoastră. De exemplu, dacă ați convenit cu vânzătorul că veți achiziționa proprietatea pentru 170.000 de dolari și apoi ați cesionat contractul cumpărătorului pentru 230.000 de dolari, profitul dumneavoastră (taxa de cesiune) va fi de 60.000 de dolari.

Concluzie

Cesiunea de contract imobiliar durează mai puțin timp în comparație cu alte strategii de investiții imobiliare și necesită puțin sau deloc capital. Cu toate acestea, lucrul cu vânzătorii și cumpărătorii care nu sunt familiarizați cu cesiunea de contract poate fi o provocare. În plus, este posibil să găsiți un cumpărător care va dori să se retragă în ultimul moment. Dacă doriți să întoarceți un contract imobiliar, ar trebui, prin urmare, să anticipați astfel de scenarii și să vă pregătiți în consecință.