Când este necesară o declarație pe proprie răspundere de moștenitor?
În anexa C la angajamentul privind titlul de proprietate se poate menționa: Trebuie să ni se furnizeze o declarație sub jurământ executată de un membru apropiat al familiei și coroborată de cel puțin două părți dezinteresate, care să conțină istoricul marital al defunctului și al soțului său și o listă completă a moștenitorilor, împreună cu un certificat de deces original atașat.
Compania de titlu cere aici o declarație sub jurământ de moștenitor. Scopul declarației pe proprie răspundere într-un caz de succesiune ab intestat (fără testament) este de a descrie istoricul și circumstanțele familiei și de a identifica moștenitorii probabili. Secțiunea 203 din Codul succesoral.001 prevede în parte:
(a) O instanță primește, într-o procedură de declarare a calității de moștenitor sau într-un proces care implică titlul de proprietate, o declarație de fapte privind istoricul familiei, genealogia, starea civilă sau identitatea moștenitorilor unui decedat ca dovadă prima facie a faptelor conținute în declarație dacă:
(1) declarația este conținută în:
(A)(A) o declarație sub jurământ sau un alt instrument executat în mod legal și recunoscut sau depus sub jurământ în fața și certificat de un funcționar autorizat să ia recunoașteri sau jurăminte, după caz; sau
(B) o hotărâre judecătorească a unei instanțe înregistrate; și
(2) declarația sub jurământ sau instrumentul care conține declarația a fost înregistrat timp de cinci ani sau mai mult în registrele de acte dintr-un județ din acest stat în care se află proprietatea la momentul începerii procesului care implică titlul de proprietate sau în registrele de acte dintr-un județ din acest stat în care defunctul avea domiciliul sau reședința fixă la momentul decesului acestuia.
Declarația sub jurământ trebuie să fie semnată sub jurământ de către o persoană familiarizată cu faptele legate de circumstanțele și istoria familiei, care este de obicei, dar nu întotdeauna, un membru al familiei. Deși statutul nu cere în mod expres ca declarația pe proprie răspundere să fie atestată de martori dezinteresați (adică de persoane care nu au niciun interes personal sau financiar în rezultat), companiile de titluri de proprietate solicită în mod obișnuit două semnături notariale ale unor persoane dezinteresate – trei este prudent.
După executare, declarația pe proprie răspundere trebuie să fie depusă în registrele de proprietate imobiliară din județul în care se află proprietatea. În cazul în care proprietatea se suprapune peste granițele comitatelor, atunci ar trebui să se depună o declarație pe proprie răspundere separată în fiecare comitat în care proprietatea își face apariția.
Politica companiei de titluri de proprietate
Secțiunea 203.002 din Codul Statelor oferă un format recomandat pentru declarația pe proprie răspundere, deși nu este necesară respectarea strictă a formularului. Din punct de vedere practic, mai degrabă politica de subscriere a companiei de titluri de proprietate decât cerințele acestui statut sunt cele care determină conținutul unor astfel de declarații pe proprie răspundere.
Subscriitorii individuali de titluri de proprietate variază în ceea ce privește cerințele lor. Următoarele se numără printre regulile care au fost promulgate de American Title Company:
(1) defunctul trebuie să fi decedat cu cel puțin șase luni înainte de executarea declarației pe proprie răspundere;
(2) un certificat de deces al defunctului trebuie să fie furnizat companiei de titlu;
(3) declarația pe proprie răspundere trebuie să fie semnată de cel puțin două părți dezinteresate care cunosc personal istoricul familial al defunctului și care l-au cunoscut personal pe acesta timp de cel puțin zece ani (o parte dezinteresată este o parte care nu va primi niciun fel de beneficiu de pe urma semnării declarației pe proprie răspundere – acest lucru ar exclude un soț sau un copil al unei persoane care se așteaptă să primească un interes de moștenitor).
(4) pe lângă faptul că trebuie să poarte semnătura declarantului, declarația pe proprie răspundere trebuie, de asemenea, să fie semnată de toți moștenitorii adulți care preiau titlul de proprietate în conformitate cu legile privind succesiunea ab intestat;
(5) în cazul în care părțile dezinteresate sunt rude cu defunctul, atunci acest lucru trebuie dezvăluit;
(6) examinarea titlului de proprietate de către compania de titluri de proprietate nu poate dezvălui nicio discrepanță cu faptele afirmate în declarația pe proprie răspundere;
(7) în cazul în care există un testament care nu a fost validat, acesta trebuie anexat la declarația pe proprie răspundere și trebuie să susțină faptele afirmate în declarația pe proprie răspundere; și
(8) trebuie să fie inclus următorul paragraf:
„Sunt conștient de sancțiunile pentru sperjur în conformitate cu legislația federală, care include executarea unei declarații sub jurământ false, în conformitate cu 18 U.S.S.C.S., secțiunea 1621, în care se prevede că orice persoană găsită vinovată nu va primi o amendă mai mare de 2 000 de dolari sau o pedeapsă cu închisoarea nu mai mare de 5 ani sau ambele. Sunt, de asemenea, conștient de faptul că sperjurul în executarea unei declarații sub jurământ false este un act penal în conformitate cu secțiunea 37.02 din Codul penal din Texas. În cele din urmă, sunt, de asemenea, conștient de faptul că, în conformitate cu secțiunea 32.46 din Codul penal al Texasului, o persoană comite o infracțiune dacă, cu intenția de a frauda sau de a prejudicia o persoană, aceasta, prin înșelăciune, determină o altă persoană să semneze sau să execute orice document care afectează proprietatea sau serviciul de interes pecuniar al oricărei persoane, și că o infracțiune în temeiul acestei secțiuni este o infracțiune de gradul trei care se pedepsește cu o amendă de 5 000 de dolari și cu închisoarea în cadrul Departamentului penitenciar din Texas pe o perioadă de cel mult 10 ani sau mai puțin de 2 ani.”
Așteptați-vă ca tranzacțiile de mare valoare să facă obiectul unei examinări suplimentare – și, poate, a unor cerințe suplimentare.
Din moment ce alte companii de titluri de proprietate pot avea cerințe suplimentare sau diferite de cele menționate în acest capitol, iar acestea se pot schimba în timp, este aproape imposibil să se redacteze o declarație pe proprie răspundere de moștenitor care să garanteze că va fi acceptată de toate companiile de titluri de proprietate în orice moment în viitor. Sarcina avocatului este de a se apropia cât mai mult posibil. Dacă clientul dorește un rezultat precis și fiabil, atunci alternativa este să solicite o hotărâre judecătorească declarativă de la o instanță.
Ce jurisprudență aplicabilă
Cum funcționează, de fapt, affidavits of heirship în instanță? Următorul este un bun exemplu: în conformitate cu secțiunea 203.001 din Estates Code, „declarația pe proprie răspundere de moștenitor, care a fost depusă în registrele de acte de mai mult de cinci ani, servește ca dovadă prima facie a faptelor menționate în aceasta într-o procedură de declarare a calității de moștenitor sau într-un proces care implică titlul de proprietate imobiliară sau personală.” În consecință, declarația sub jurământ depusă prevalează, cu excepția cazului în care alte părți „produc dovezi de judecată sumară suficiente pentru a ridica o problemă de fapt cu privire la această chestiune.” Jeter v. McGraw, 79 S.W.3d 211, 215 (Tex.App.-Beaumont 2002, pet. negat).
Succesiune intestată
Când o persoană moare intestată, regulile succesiunii intestate preiau controlul. În esență, statul Texas a făcut, prin intermediul Capitolului 201 din Codul averilor (Estates Code Chapter 201), un testament pentru decedații ab intestat.
Dacă decedatul ab intestat este necăsătorit, atunci se aplică Secțiunea 201.001, care prevede că bunurile revin în cote egale copiilor, dacă există. În caz contrar, atunci bunurile revin în cote egale părinților. Dacă defunctul a fost căsătorit, atunci este vorba de bunuri comune, iar secțiunea 201.003 se aplică:
§ 201.003. Proprietatea comunitară a unei persoane ab intestat
(a) În cazul în care o persoană care moare ab intestat lasă un soț supraviețuitor, proprietatea comunitară a soțului decedat trece conform prevederilor prezentei secțiuni.
(a) Proprietatea comună a soțului decedat trece la soțul supraviețuitor dacă:
(1) niciun copil sau alt descendent al soțului decedat nu supraviețuiește soțului decedat; sau
(2) toți copiii și descendenții supraviețuitori ai soțului decedat sunt, de asemenea, copii sau descendenți ai soțului supraviețuitor.
(c) în cazul în care soțului decedat îi supraviețuiește un copil sau un alt descendent care nu este, de asemenea, un copil sau un descendent al soțului supraviețuitor, o jumătate din masa succesorală comună este reținută de soțul supraviețuitor, iar cealaltă jumătate se transmite copiilor sau descendenților soțului decedat. Descendenții moștenesc doar partea din această moștenire la care ar avea dreptul în conformitate cu secțiunea 201.101. În toate cazurile, masa succesorală comună trece cu datoriile asupra masei succesorale comune.
Core Requirements of a Satisfactory Affidavit of Heirship
Un affidavit de moștenitor bine redactat va:
- revizuiește temeinic faptele familiale relevante, inclusiv dacă defunctul a decedat sau nu cu un testament, numele și adresele tuturor moștenitorilor și ale altor părți interesate, inclusiv relația lor cu defunctul și (dacă este relevant) istoricul lor marital și dacă au avut sau nu copii, scopul fiind acela de a trasa în mod clar linia succesorală a defunctului cu referire la secțiunile aplicabile din Codul succesoral;
- identificați proprietatea imobiliară afectată, deoarece acesta este modul în care funcționarii din județ sunt capabili să înregistreze instrumentul în cadrul lanțului de titluri de proprietate prevăzut (este uimitor cât de multe declarații pe proprie răspundere de moștenitor nu menționează nicio proprietate, ceea ce le face să aibă o valoare îndoielnică); și
- ajungeți la o concluzie motivată cu privire la identitatea moștenitorilor și la valoarea intereselor lor respective. Declarația sub jurământ ar trebui să se încheie cu o afirmație pozitivă, de exemplu: „În conformitate cu secțiunea 201.001 din Codul succesoral, afirm, prin urmare, că sunt singurul moștenitor de drept al lui John Jones, decedat. În consecință, titlul de proprietate în regim de fee simple asupra proprietății în cauză mi-a revenit exclusiv mie și nu altor persoane la momentul decesului defunctului.”
În depunerea unei declarații pe proprie răspundere de moștenitor, un declarant prezintă un caz – cazul în care moștenitorul sau moștenitorii numiți au acum drepturi depline asupra unei proprietăți imobiliare specifice. Este logic să prezinte acest caz cât mai ferm și mai convingător posibil.
Proces în două etape: Affidavit then Deed
Cercetarea titlului de proprietate (rezolvarea problemelor legate de moștenire) în afara instanței succesorale este, de obicei, un proces în două etape. În primul rând, declarația sub jurământ de moștenitor trebuie să fie întocmită și semnată de o persoană care are cunoștințe personale, de primă mână, despre istoria familiei (căsătorii, nașteri și decese). Elaborarea unei declarații sub jurământ minuțioase și eficiente este atât artă, cât și știință și ar trebui lăsată în seama unui avocat care să se asigure că conținutul acesteia este admisibil și convingător în orice litigiu viitor. În consecință, formularele de pe internet nu ar trebui să fie folosite niciodată în acest scop sau în orice alt scop juridic serios.
Afidavitul de moștenitor va fi, în general, prezumat ca fiind adevărat după ce a fost depus la dosar timp de cel puțin cinci ani, deși niciun subscriitor de titluri nu este obligat de acest lucru.
Pregătirea actului de proprietate
A doua etapă a procesului, după redactarea, executarea și depunerea declarației pe proprie răspundere, este transferul actului de proprietate care concentrează titlul de proprietate într-un singur moștenitor care poate apoi să păstreze proprietatea sau să o vândă. Alternativ, toți moștenitorii pot (de exemplu) semna transferul proprietății către un terț cumpărător.
Actul este, de obicei, un act de garanție specială sau un act fără garanții, dar nu un act de renunțare, care este de evitat deoarece companiile de titluri de proprietate nu îl pot asigura. Toți moștenitorii numiți în declarația pe proprie răspundere (sau tutorii lor legali) trebuie să semneze. Ambele documente sunt depuse în registrele de proprietate imobiliară din comitatul în care se află proprietatea – mai întâi declarația pe proprie răspundere (affidavitul) și apoi actul de proprietate.
Ce are nevoie avocatul de la client
Avocatul are nevoie de informații de bază de la client pentru a proceda, inclusiv:
(1) o explicație a istoriei și circumstanțelor familiale (de ex, cine s-a căsătorit cu cine și cine a avut copii, cine a murit cu sau fără testament, cine a divorțat și s-a recăsătorit și așa mai departe);
(2) o copie a actului de proprietate existent înregistrat și, dacă este disponibil, o copie a unui angajament de titlu de proprietate;
(3) numele și adresele tuturor părților conexe relevante; și
(4) o explicație a intenției clientului. Scopul este acela de a consolida titlul de proprietate în favoarea unuia sau mai multor moștenitori? Sau de a vinde proprietatea unei terțe părți?
În multe cazuri, moștenitorii sunt răspândiți în toată țara și este posibil să fi pierdut legătura. Este posibil ca unii moștenitori să nu semneze decât dacă sunt plătiți să o facă – iar problemele financiare dintre membrii familiei pot deveni urâte. Clienții sunt adesea dezamăgiți atunci când descoperă cât de dificil și de costisitor poate fi procesul. Moștenitorii pot încerca să rezolve problemele legate de moștenire și de titlu de proprietate pe cont propriu, fără un avocat (adesea folosind formulare de doi bani de pe internet), și se aleg cu un rezultat mai confuz și mai haotic decât atunci când au început. Este posibil ca declarațiile pe proprie răspundere și actele să trebuiască apoi să fie din nou pregătite și depuse din nou pentru a corecta dosarul, ceea ce prelungește procesul și crește cheltuielile.
Utilitatea unui raport de titlu de proprietate
Clienții solicită ocazional ca avocatul lor să pregătească o declarație pe proprie răspundere privind calitatea de moștenitor, dar au doar informații parțiale cu privire la totalitatea circumstanțelor (evenimentele pot fi de zeci de ani în trecut) și sunt în posesia doar a unei părți din documentația referitoare la proprietate și la istoricul acesteia. În astfel de cazuri, este util să se înceapă procesul prin obținerea unui raport asupra titlului de proprietate de la o companie de titluri de proprietate care va clarifica situația actuală a titlului, precum și orice revendicări înregistrate, privilegii, notificări și alte aspecte cu relevanță potențială. Având un raport asupra titlului de proprietate ca resursă factuală, avocatul poate avea mai multă încredere în faptul că faptele menționate în declarația pe proprie răspundere a moștenitorilor sunt de fapt adevărate și corecte, ceea ce face ca declarația pe proprie răspundere să fie mai puțin susceptibilă de a face obiectul unei contestații ulterioare.
Din dosarele noastre de caz
Un potențial client sună și spune: „Mama mea a murit acum șase luni și trebuie să obțin un act de proprietate pentru ferma ei. Cât cereți pentru întocmirea unui act de proprietate?”
Avocatul trebuie să știe mult mai multe informații înainte de a putea răspunde, începând cu întrebarea: „A murit cu un testament?”. Clientul recunoaște că nu și-a mai văzut mama de zece ani, dar crede că nu a existat niciun testament. În continuare, el întreabă: „Dar pot totuși să-mi iau actul de proprietate, nu-i așa?”. Alte întrebări ale avocatului dezvăluie mai multe informații despre familie. Mama era văduvă. Tatăl a murit cu doi ani mai devreme, tot fără testament. În plus, se pare că clientul are mai mulți frați, dintre care unul era din căsătoria anterioară a tatălui. Un altul a dispărut din peisaj și nu s-a mai auzit nimic de el de ani de zile. Există zvonuri că ar fi fără adăpost pe străzile din Los Angeles. Un alt frate a decedat recent, lăsând în urmă doi copii mici care se află în prezent în plasament familial, deoarece părintele rămas este în închisoare. De asemenea, cel mai tânăr frate locuia cu mama și avea grijă de ea în momentul morții acesteia, iar ea continuă să ocupe proprietatea, revendicând-o acum ca fiind proprietatea ei și amenințând că va folosi o pușcă de vânătoare împotriva oricui va intra fără consimțământul ei. Ea susține că mama i-a promis că casa va fi a ei în schimbul îngrijirii în timpul ultimei sale boli.
Avocatul este nevoit să-i spună clientului că nu va obține un act de proprietate, cel puțin nu până când nu vor fi clarificate problemele legate de moștenire, începând cu tatăl și ce persoane au fost îndreptățite să moștenească de la el, și apoi trecând la mamă și la moștenitorii ei. Clientul este suspicios. El spune: „Uite, secretara dumneavoastră mi-a spus că taxa pentru un act este de 395 de dolari. Se pare că încercați doar să îmi cereți mai mulți bani. Eu sunt cel mai în vârstă și mi s-a spus întotdeauna că proprietatea va fi a mea într-o zi. Îmi vreau actul de proprietate acum!” Din păcate, acest lucru nu este posibil, având în vedere faptele din acest caz. Avocatul nu este un făcător de minuni și nici un cabinet de avocatură nu este o instanță de judecată în care astfel de diferende pot primi o hotărâre obligatorie.
DISCLAIMER
Informațiile din acest articol sunt furnizate doar în scop informativ și educațional general și nu sunt oferite ca un sfat juridic pe care cineva se poate baza. Legea se schimbă. Consilierea juridică referitoare la nevoile și circumstanțele dumneavoastră individuale este recomandată înainte de a întreprinde orice acțiune care are consecințe juridice. Consultați, de asemenea, consilierul dumneavoastră fiscal. Această firmă nu vă reprezintă decât dacă și până când nu este reținută în mod expres în scris să facă acest lucru.
.