După ce am scris despre economia din Nicaragua în urmă cu câteva săptămâni, am primit multe întrebări despre realizarea unei investiții imobiliare în Nicaragua. Citiți articolul despre economia din Nicaragua – servește ca o bună prefață la acest articol.
Mă voi concentra pe San Juan Del Sur și Granada, deoarece acestea sunt cele două principale destinații de investiții imobiliare străine și de stil de viață din Nicaragua.
Este greu de obținut date pentru o analiză adecvată a pieței, deoarece piața este foarte fragmentată și nu este bogată în date.
Cu toate acestea, pe baza discuțiilor mele cu diverși agenți imobiliari, consensul este că prețurile au crescut substanțial din 2011, iar apoi s-au prăbușit în urma protestelor din 2018. Prețurile s-au prăbușit în medie cu aproximativ 30% în USD și au încetat să mai scadă în jurul T3-T4 2019, moment în care volumul tranzacțiilor a început să crească, deși la prețuri constante. Piața găsise suport în jurul acelei baze și era pregătită pentru o creștere.
Cu toate acestea, oprirea economiei mondiale Coronavirus a schimbat acest lucru. Chiar dacă Nicaragua nu a pus în aplicare un blocaj, economia a fost puternic afectată, în special în aceste două puncte fierbinți pentru turiști.
Mai puține tranzacții au loc în acest moment, dar ocazional au loc vânzări incendiare; cel mai adesea de către vânzătorii americani care au nevoie de bani lichizi.
Cu acest lucru în minte, m-am întâlnit cu câțiva agenți și am mers să văd câteva anunțuri. Nu am văzut toate anunțurile de mai jos; pe unele le-am luat pur și simplu online. Niciuna dintre acestea nu este o recomandare și nici nu sunt cele mai bune oferte de pe piață. Ceea ce urmează este pur și simplu o listă scurtă, peste medie, de proprietăți care mi s-a părut că au atribute interesante. Ele oferă o privire asupra oportunităților de pe piața actuală.
O investiție imobiliară în San Juan Del Sur, Nicaragua
San Juan Del Sur, pe coasta sudică a Pacificului, este venerată pe scară largă pentru valurile sale care durează tot anul. Mulți canadieni și americani, precum și unii europeni, locuiesc aici cu normă întreagă. Există un turism (de obicei) vibrant, surfing excelent, o atmosferă relaxată, o scenă stabilită de expatriați și chiar o școală bilingvă pentru copii. Este o opțiune decentă pentru o bază de iarnă sau pentru a locui pe tot parcursul anului.
Când luați în considerare faptul că Nicaragua oferă asistență medicală la prețuri accesibile, mai multe opțiuni de rezidență și o fiscalitate excelentă, începe să pară mai mult decât decentă.
Spun acest lucru pentru că aș clasifica San Juan Del Sur ca fiind mai mult o decizie de stil de viață, decât o decizie de investiție. După ce am comparat unele anunțuri cu ratele de închiriere (atât pe termen scurt, cât și pe termen lung), este destul de greu să obții un randament decent al investiției, chiar și la prețurile „scăzute” actuale.
După toate costurile de întreținere, impozite, taxe etc., vă puteți aștepta să obțineți un randament net mai mic de 2%. Inutil să mai spun că nu merită toate riscurile.
Această casă masivă se află într-o comunitate închisă, la distanță de mers pe jos de oraș, coborând câteva trepte abrupte. Oferă vederi de neegalat ale golfului, mai ales la apus. Această vilă este masivă, formată din două unități. Ați putea alege să locuiți într-una și să o închiriați pe cealaltă, sau să o păstrați doar pentru dumneavoastră.
Într-o vreme cotată la 1$,200.000 de dolari, acum a scăzut la prețul de vânzare incendiară de 494.000 de dolari. Țineți cont de faptul că ați putea negocia prețul și mai jos. Deși aceste măsurători includ și terasele, vă costă 666 de dolari pe m2 (62 de dolari pe picior pătrat) pentru o astfel de proprietate imobiliară de înaltă calitate. Vânzătorul își asumă cu siguranță o pierdere substanțială din această vânzare.
La un preț mai accesibil puteți obține această casă drăguță cu un dormitor pentru 89.000 de dolari. Ea se află în cadrul unei mici comunități închise cu pază 24/7. Pentru mai puțin de 100.000 $ aveți planul B. Se află la 20 de minute de mers pe jos de oraș și de plajă, într-o zonă liniștită.
Ai putea crede că este o investiție excelentă. Dar, pe piața pe termen lung, veți obține probabil doar 450 de dolari pe lună pentru ea, iar după ce plătiți cotizația HOA (poate 150 de dolari), taxa de găsire a chiriașilor, taxa de administrare, întreținerea, impozitele și lunile goale, veți ajunge la un randament net de mai puțin de 2%.
Repetesc, San Juan Del Sur nu este o destinație de investiții – este o decizie (minunată) de stil de viață, cu niște potențiali bani colaterali pentru a acoperi cheltuielile.
Proprietatea sălbatică din San Juan Del Sur, Nicaragua pentru cei care se pregătesc
- Credeți că economia mondială se va prăbuși și că oamenii vor trebui să se întoarcă la munca pământului?
- Credeți că guvernele din Occident vor deveni din ce în ce mai tiranice și vor încerca să vă confiște averea?
- Ești un creștin care se simte din ce în ce mai persecutat în Occidentul secular și vrei să trăiești într-o țară evlavioasă în care creștinismul este practicat și respectat pe scară largă?
- Vrei să te distanțezi de guvernele și elitele globale care vor dori să îți injecteze cu forța ceva în tine și în familia ta?
- Ești pur și simplu sătul de oameni și vrei să te îndepărtezi de tot?
- Vrei să trăiești în sincronizare cu natura?
Dacă ai răspuns afirmativ la oricare dintre cele de mai sus, am proprietatea perfectă pentru tine.
În mijlocul unei rezervații naturale, această proprietate se află în cadrul unei dezvoltări și are 5 acri de teren care se mândrește cu peste 200 de pomi fructiferi, o fântână privată, rezervoare masive de stocare a apei și suficiente panouri solare pentru a trăi în autarhie completă. Această casă le are pe toate.
Proprietatea include chiar și un studio separat pentru oaspeți, în josul căii cu pietriș. Este la o distanță scurtă cu mașina de San Juan Del Sur, dar suficient de departe pentru a trăi în liniște.
Cumpărați casa, procurați-vă internet prin satelit, săpați o groapă în pământ pentru aurul dumneavoastră, cumpărați câteva arme și muniție de pe piața neagră și fiți gata să înfruntați orice încercări criminale (guvernamentale sau de altă natură) de a vă încălca libertatea. 🙂
O investiție imobiliară în Granada, Nicaragua
Granada oferă o propunere de valoare foarte diferită. Este un orășel colonial plin de viață de aproximativ 100.000 de suflete, cuibărit pe marele lac din Nicaragua. Orașul istoric este alcătuit din mici case coloniale încântătoare și frumoase biserici catolice. Este destul de turistic, dar, spre deosebire de San Juan Del Sur, nu este dominat de expatriați. Așadar, puteți trăi cu adevărat o viață locală. Are, de asemenea, o selecție de școli bilingve.
Regiunea are parcuri naționale frumoase pentru drumeții, împreună cu un șir de vulcani, atât activi cât și inactivi. Pământul este extrem de fertil. În cele din urmă, se află la puțin peste o oră de mers cu mașina de capitala Managua.
Granada are mai mult potențial investițional. În timp ce piața imobiliară din San Juan Del Sur este în mare parte condusă de străini, Granada are o piață locală mare. Este, de asemenea, o evadare ușoară de weekend pentru elita din Managua, mulți dintre ei având case de weekend în jurul Granada.
Într-o dimineață, când am luat autobuzul expres spre Managua, am observat mulți muncitori din clasa de mijloc care făceau naveta în capitală, cum sunt medicii. În loc să locuiască într-un oraș mare, cum ar fi Managua, localnicii pot face naveta timp de o oră și pot trăi într-un orășel drăguț.
Datorită demografiei pozitive a țării, pe măsură ce urbanizarea crește și pe măsură ce țara se dezvoltă din punct de vedere economic, este probabil ca Granada să atragă tot mai multă cerere locală pentru proprietăți imobiliare. Atâta timp cât evitați locuințele coloniale scumpe din oraș, care sunt umflate de cumpărătorii internaționali, puteți profita de clasa de mijloc locală și de piața high-end, proprietăți care sunt mai puțin predispuse la volatilitate pe termen lung.
Această casă este formată din patru apartamente separate (trei cu două dormitoare și unul cu un dormitor) și este situată la zece minute de mers pe jos de parcul central. Unitățile nu sunt prea arătoase, dar este un bun plan de pensionare pentru cineva cu un buget redus sau chiar ca investiție.
La un preț de 119.000 de dolari, se pot obține probabil 250 de dolari pe lună pe unitate închiriată pensionarilor occidentali care vor să petreacă câteva luni la soare. Piața locală este, de asemenea, o opțiune pentru +-$200 pe unitate. Costurile de întreținere sunt mici, iar la data de 1 a fiecărei luni puteți ieși din apartament în pijamale și puteți merge să bateți la uși pentru a vă încasa banii. Acești bani ar fi mai mult decât suficienți pentru a duce o viață modestă în Granada.
O viață modestă în Granada include asistență medicală, pui sau pește în fiecare zi, fructe proaspete și o bere sau două în fiecare seară.
Orice cec de securitate socială sau venit pasiv de acasă ar fi pure economii.
Această casă este, de asemenea, o bună opțiune de cumpărare pe viață. Ai putea să o cumperi și să iei o firmă de management locativ care să închirieze unitățile. Probabil că ai obține un randament net de aproximativ 4-5% după toate taxele și întreținerea pentru cele patru unități. Și odată ce simțiți că aveți nevoie să evadați, atunci ați avea pregătit planul B care să vă aducă bani.
Locuind în liniște aproape de Granada
La 215.000 de dolari, această casă frumoasă cu patru dormitoare situată pe aproape două hectare de teren are o piscină, o terasă cu vedere la vulcanul Mombacho, pomi fructiferi, peste 200 de plante de cafea, garduri în jurul proprietății și o poartă electrică la intrarea principală.
Este un bun „plan B”, dar aproape de facilitățile și confortul unui oraș mare (Granada) la câteva minute pe drum și de un oraș mare (Managua) cu un aeroport internațional la puțin peste o oră distanță.
Nu vă așteptați ca aceasta să fie o bună proprietate de închiriat. Piața de închiriere pentru astfel de locuințe este limitată.
Câteva sfaturi pentru a naviga pe piața de investiții imobiliare din Nicaragua
- Țineți cont de situația economică și geopolitică din Nicaragua. Vă sugerez să citiți articolul meu pe această temă.
- Căutați un avocat bun pentru a verifica amănunțit titlurile de proprietate și pentru a vă asigura că persoana potrivită semnează documentele. Uneori, terenul poate aparține mai multor membri ai unei familii, iar o persoană va lua „inițiativa” de a vinde.
- Piața este destul de ilichidă, așa că nu vă așteptați să puteți vinde cu ușurință.
- Piața expatriaților este dominată de nord-americani. Dacă sunteți european, trebuie să înțelegeți acest lucru. În general, nord-americanii și europenii au așteptări diferite când vine vorba de imobiliare. Ceea ce poate fi acceptabil pentru un european poate fi vechi și șubred pentru un nord-american. Imobiliarele se depreciază mult mai repede în America de Nord decât în Europa. Așa că aveți grijă să nu prindeți un cuțit în cădere pe care niciun nord-american nu ar vrea să îl cumpere de la dumneavoastră.
- Este o piață a cumpărătorilor acolo – negociați.Nu vă grăbiți și veți fi răsplătiți cu reduceri de două cifre.
Avertisment cu privire la Asociațiile de Proprietari de Locuințe (HOA)
Piața expatriaților are o mulțime de comunități închise cu Asociații de Proprietari de Locuințe (HOA). TREBUIE să țineți cont de acest lucru atunci când cumpărați.
Dacă nu sunteți din America de Nord, s-ar putea să nu fiți familiarizat cu modul în care funcționează aceste HOA și cu impactul pe care îl pot avea asupra proprietății și stilului dumneavoastră de viață. Uneori, HOA au taxe lunare fixe foarte mari, ceea ce poate însemna să facă din simpla deținere a proprietății dvs. o cheltuială semnificativă.
Solicitați să vedeți finanțele HOA. HOA are datorii? Ceilalți membri ai HOA își plătesc cotizațiile la timp?A economisit HOA bani pentru întreținerea și reparațiile structurale viitoare? Dacă HOA este prost gestionată, răspunderea devine o răspundere partajată, iar vânzarea unei proprietăți cu un HOA în incapacitate de plată poate fi foarte dificilă.
În cele din urmă, cine gestionează HOA? Nu vreau să fiu incorect din punct de vedere politic, dar trebuie să vă asigurați că valorile managerilor HOA sunt aliniate cu valorile dumneavoastră. În unele cazuri, aceste HOA pot fi gestionate de pensionari anglo-saxoni plictisiți care devin tirani complecși și caută să impună reguli nesfârșite de dragul siguranței și al conformității (amenzi pentru că nu se tunde gazonul, etc.).
Aceasta nu ar trebui să fie o problemă prea mare în Nicaragua, deoarece pensionarii cei mai perspicace se orientează spre comunitățile închise din Florida sau Arizona, dar, cu toate acestea, fiți atenți.
Impozite pe investiția dvs. imobiliară în Nicaragua
Când vă cumpărați proprietatea, așteptați-vă să plătiți aproximativ 6% din costurile de tranzacție pentru taxe legale și diverse taxe. Întregul proces de cumpărare durează 2-3 luni. Nu este rapid, dar nici nu este deosebit de complicat. Avocatul dvs. se va ocupa de tot.
Impozitele anuale pe proprietate sunt de aproximativ 1% din valoarea impozabilă, care este de obicei mai mică decât valoarea reală.
Impozitele pe câștigurile de capital pentru proprietățile imobiliare din Nicaragua sunt de numai 10%. În ceea ce privește impozitul pe venitul din chirii, acesta depinde de faptul dacă ați cumpărat proprietatea în nume propriu sau folosind o corporație.
Dacă proprietatea este în nume propriu, vă puteți aștepta să plătiți aproximativ 15% ca nerezident și până la 30% ca rezident. 30% este cea mai mare tranșă de impozit pe venit la nivel local, așa că cel mai probabil veți fi impozitat mult mai puțin. Dacă proprietatea este pe numele unei corporații, așteptați-vă să plătiți aproximativ 30%, dar în acest caz sunt permise multe deduceri.
Asigurați-vă că vă luați un avocat bun. Să vă zgârciți cu taxele legale atunci când cumpărați în străinătate este una dintre cele mai mari greșeli pe care le puteți face. Dacă doriți datele de contact ale unui avocat bun, nu ezitați să luați legătura cu mine. Nu folosiți avocați recomandați de agențiile imobiliare, deoarece există o prejudecată inerentă.
Tendințe pozitive și negative care influențează investiția dvs. imobiliară în Nicaragua
Positiv:
- Pe măsură ce economia se deteriorează în țările occidentale, pensiile și securitatea socială vor fi afectate în mod negativ. Așteptați-vă la o creștere a numărului de boomeri care se mută în sud, unde asistența medicală și costul vieții sunt mai accesibile. Acest lucru ar trebui să determine mai mulți pensionari occidentali să ia în considerare locuri precum Nicaragua.
- Pe măsură ce economia se mută online, milenialii vor prefera să lucreze de la baze cu costuri reduse. Nicaragua împarte fusurile orare cu America de Nord, iar sistemul său fiscal teritorial are ca rezultat faptul că sunt impozitate doar veniturile de origine locală, ceea ce o face o opțiune deosebit de interesantă.
- Multe opțiuni de rezidență fac Nicaragua foarte atractivă, inclusiv pentru proprietarii de locuințe.
- Demografie locală pozitivă.
- Industria turismului subdezvoltată.
Negative:
- O potențială problemă a balanței de plăți în Nicaragua – care ar putea duce la o devalorizare suplimentară a monedei Cordoba.
- Impozitele rămân scăzute, chiar și pe proprietățile imobiliare, dar guvernul le va crește cu siguranță pentru a remedia deficiențele bugetare.
- Instabilitate politică determinată extern și intern care limitează investițiile în țară.
- Intimidarea politicii externe americane care va complica accesul la fonduri de la FMI și Banca Mondială în caz de nevoie
Concluzie: Ar trebui să faceți o investiție în Nicaragua în domeniul imobiliar?
În acest stadiu, este mai ales o decizie legată de stilul de viață sau de planul B. Nu există catalizatori convingători care să ne facă să credem că prețurile vor crește pe termen scurt. Nu este un loc rău pentru a avea o anumită expunere, dar nu mergeți all-in. Unele investiții imobiliare în Nicaragua au sens atâta timp cât moneda nu se depreciază prea mult. Cel mai probabil însă, deprecierea monedei se va accelera.
Pentru o investiție imobiliară pură, bazată pe cifre, există țări despre care am discutat în postările anterioare și care oferă randamente mai bune.
Dacă doriți să faceți o investiție imobiliară în Nicaragua, nu vă grăbiți. În prezent, este o piață a cumpărătorilor, mulți occidentali căutând să iasă din investițiile lor. Veniți în Nicaragua, petreceți câteva săptămâni sau luni, dacă doriți, și negociați. Ar trebui să puteți ateriza niște proprietăți subevaluate la niște prețuri atractive pentru stilul dvs. de viață sau pentru planul B.
Dacă doriți un bun agent de cumpărători care să vă ajute să navigați pe piață – luați legătura cu mine. El vă poate ajuta să economisiți bani prin evitarea greșelilor și prin împărtășirea cunoștințelor locale pentru a face achiziția corectă.
Am scris, de asemenea, despre piața imobiliară din capitala Managua și Gran Pacifica.
Alte articole despre Nicaragua:
- Investiția într-o plantație de lemn de tec, merită?
- Este Nicaragua o destinație de investiții valoroasă?
- O investiție imobiliară în Managua sau Gran Pacifica, Nicaragua?
Servicii disponibile în Nicaragua:
- Un avocat imobiliar în Nicaragua
- Crearea unei companii în Nicaragua
- Cum să obțineți rezidența în Nicaragua
Dacă doriți să citiți mai multe articole de acest gen despre alte piețe imobiliare din lume, mergeți în partea de jos a paginii mele de Servicii imobiliare internaționale.
Subscrieți-vă la LISTA PRIVATĂ de mai jos pentru a nu pierde viitoarele articole despre investiții și urmăriți-mă pe Youtube, LinkedIn și Facebook.
Dacă doriți să discutați despre planurile dvs. de internaționalizare și diversificare, rezervați o sesiune de consultanță* sau trimiteți-mi un e-mail.
*o sesiune de consultanță este o discuție despre portofoliul și obiectivele dvs. Nu constituie consultanță juridică, financiară, fiscală sau de investiții.
.