Att bli husägare är inte svårt, men det är en process. Även om det finns några specifika steg som är relevanta för dem som använder sina VA-låneförmåner är den övergripande processen likartad för alla bostadsköpare.
Och den goda nyheten: Det är inte komplicerat. Faktum är att 130 691 veteraner och aktiva soldater köpte eller refinansierade bolån med ett VA-lån under de första tre månaderna av 2019. Om alla dessa militärkollegor klarade det kan du också göra det.
Ta reda på ditt nästa steg i bostadsköpsprocessen genom att ta kontakt med en långivare.
Utforska vad du har råd med
Detta innebär att du måste ta en noggrann titt på din hushållsbudget. Om du nu frågar dig: ”Vilken hushållsbudget?” måste du sätta igång och göra en. (Federal Trade Commission har en bra mall eller så kan du hitta finansiella appar på nätet.)
I grund och botten måste du veta vart dina pengar tar vägen varje månad. Detta informerar dig om din potentiella köpkraft (aka hur mycket hus du har råd med) och det månatliga bolånebetalningsbelopp du kan hantera. Beroende på vad du hittar kan du välja att skära ner på vissa icke nödvändiga saker, så att du kan spara och ha råd med ett finare hem. Eller så kanske du bestämmer dig för att köpa ett mer blygsamt hus och behålla din livsstil. Tänk också på att husägare har extrakostnader som fastighetsskatt, hemförsäkring och hemreparationer.
Att skapa en budget är inget krav för att kvalificera sig för ett lån, men det gör dig till en mer välinformerad konsument. Det är som att ge sig ut i en katastrof utan en go-bag. Chansen är stor att det inte slutar bra.
Få ett förhandsgodkännande
Få ett förhandsgodkännande ger dig status som ”seriös köpare” i säljarnas och fastighetsmäklarnas ögon. Det innebär att du har pratat med en hypotekslånare som har gått igenom din ekonomi. Det inkluderar att fastställa din behörighet för ett VA-lån, kontrollera din kreditvärdighet, bekräfta din inkomst och räkna ut hur stort lån du har råd med.
När det är klart skickar långivaren dig ett brev som bekräftar ditt lånebelopp. Detta innebär att säljare och mäklare tar dig på mycket större allvar. Och, ger dig en fördel när du förhandlar om priset, särskilt när du ställs mot andra potentiella köpare som inte är godkända.
Förväxla inte mellan preapproval och prekvalificering. Prekvalificering är bättre än ingenting, men det betyder bara att långivaren ställde några frågor till dig och förlitade sig på dina svar (utan någon som helst verifiering) för att uppskatta hur mycket du kan låna. Det är mycket mindre trovärdigt än preapproval.
Shoppa efter långivare
Du kanske tror att ett VA-lån är ett VA-lån är ett VA-lån är ett VA-lån. Men vissa långivare erbjuder bra erbjudanden och andra mindre bra – eller rent ut sagt dåliga. Du måste verkligen shoppa runt mellan långivare för att hitta det allra bästa erbjudandet för dig. Men det är inte bara vi som säger det.
Förra året skrev Consumer Financial Protection Bureau (CFPB):
Hypoteksräntor och lånevillkor kan variera avsevärt mellan olika långivare. Trots detta faktum är det många bostadsköpare som inte jämför sina hypotekslån. I nyligen genomförda studier rapporterade mer än 30 procent av låntagarna att de inte jämförde sina lån, och mer än 75 procent av låntagarna rapporterade att de ansökte om ett lån hos endast en långivare. Tidigare forskning från Bureau tyder på att det kostar den genomsnittliga bostadsköparen cirka 300 dollar per år och många tusen dollar under lånets löptid att inte jämföra sina lån.”
Långivare är skyldiga att skicka dig en låneberäkning med detaljer om allt du behöver veta om det lån som du erbjuds. CFPB har en exceptionellt hjälpsam guide om hur man läser dessa – och hur man jämför dem.
Läs mer: Frågor att ställa innan du väljer en långivare.
Hitta en välrenommerad fastighetsmäklare för köpare
Som regel kostar det dig som köpare ingenting att anlita en fastighetsmäklare. Detta beror på att säljarna i allmänhet betalar köparens fastighetsmäklares provisioner. Alla köpare har inte en mäklare, men det är en bra idé. Din fastighetsmäklare kan vara en av dina största tillgångar under hela transaktionen. (Använd bara inte samma som säljaren använder. Deras första plikt är gentemot säljaren.)
En bra fastighetsmäklare hjälper dig med följande:
- Finns ditt drömhus
- Förhandlar om bästa möjliga köpeavtal
- Hanterar köpehandlingarna
- Guidar dig genom varje steg i transaktionen
- Frågar ut eventuella problem
Finns ditt hus
Det här är oftast den roliga delen. Men beroende på din lokala fastighetsmarknad kan det ta ett tag. Tänk framåt om dina framtida behov såväl som dina befintliga behov. Välj ett hem som uppfyller dina krav under många år framöver om det är möjligt och realistiskt.
Låt dig inte frestas av ett snabbköp med förhoppningen att du kan flytta igen om några år. Att köpa och sälja en bostad är dyrt och fastighetsmarknaden oförutsägbar – du vill inte göra det oftare än du absolut måste.
Ge ett bud
Det är i det här ögonblicket som en bra fastighetsmäklare visar sig vara mest värdefull. Lyssna därför på deras råd.
Det är en fastighetsmäklares uppgift att skaffa dig den bästa affären och de bör ha den kunskap och expertis som krävs för att uppnå detta. Så överlåt förhandlingarna till dem. Naturligtvis bör din fastighetsmäklare prata igenom taktik med dig. I grund och botten, hur du lägger fram ett bud som inte gör ägaren främmande men som gör att du betalar så lite som möjligt.
Din fastighetsmäklare kommer också att ge dig råd om eventuella ”villkor” som bör ingå i ditt bud. Detta är saker som gör det möjligt för dig att gå därifrån utan kostnad om vissa eventualiteter uppstår, t.ex. en inspektionsförutsättning (om bostadsinspektionen avslöjar oväntade problem) eller en finansieringsförutsättning (om ditt hypotekslån skulle ha problem). Det kan finnas andra också.
Betalar en earnest money
Du förväntas vanligtvis betala en earnest money när ditt erbjudande accepteras. Din agent kan förhandla om beloppet, men räkna med att betala mellan 1 och 5 procent av köpeskillingen.
Som namnet antyder, anger earnest money till säljaren att du är en seriös (aka earnest) köpare. Detta är dock inte förlorade pengar. Du får tillbaka dem antingen som ett avdrag från dina slutkostnader, eller om dina slutkostnader täcks av en tredje part får du tillbaka beloppet.
Få en hembesiktning
Hembesiktningar är inte obligatoriska för att köpa en bostad, men de rekommenderas starkt – särskilt om du köper en äldre bostad. En hembesiktning ger dig en utvärdering uppifrån och ner av hemmet och fastigheten, inklusive taket och husets exteriör, och bör inte förväxlas med en VA-hemvärdering.
Typiskt sett kan du backa tillbaka från ditt erbjudande och få dina pengar tillbaka så länge det finns en ”inspektionsförutsättning” inskriven i köpekontraktet.
Va-hemvärderingen krävs för ett VA-huslån och arrangeras av din VA-långivare. Den utvärderar fastigheten i enlighet med VA:s minimikrav för fastigheter (MPR) och är avsedd att skydda dig från att köpa en fastighet som inte är säker, sund och sanitär; den fastställer också ett rättvist värde på fastigheten.
Läs mer: VA Appraisal & Home Inspection Checklist
Uppdatera din långivardokumentation
Alla dokument som används för att godkänna ditt lån måste vara de senaste. I slutändan kommer din långivare att be om det den behöver, men du kan undvika förseningar genom att ha allt klart i förväg. Samla ihop kopior av dina personliga dokument, inklusive dina senaste lönebesked och kontoutdrag.
Du skickar också en kopia av det undertecknade köpekontraktet till din långivare. Detta gör det möjligt för din långivare att beställa VA-värderingen och uppdatera din låneansökan med adressen till ditt nästa hem.
I det här läget kan du bli ombedd att underteckna dokument med information om hypoteket. Dessa skickas till dig av din långivare och beskriver villkoren för ditt lån i detalj – villkoren kan ha ändrats nu när ett specifikt hem har hittats och köpeskillingen har överenskommits.
Läs mer: Läs mer: VA Mortgage Loan Document Checklist
Möt din långivares villkor för kreditgivning
När den har all nödvändig dokumentation skickar din långivare in din ansökan till sin kreditvärderingsavdelning. Detta är det sista steget för att officiellt godkänna ditt hypotekslån. Det är inte ovanligt att underwriters begär mer information – så kallade villkor – i detta skede. Vanligtvis är ytterligare dokumentation allt som behövs.
När underwritern ger det slutliga lånegodkännandet skickar din långivare dina slutliga lånedokument till ett escrow-företag.
Signera de slutliga papperen
Du kommer troligen att gå till escrow-agentens kontor för att signera alla slutliga papper. Gå igenom alla dokument noggrant. Jämför din senaste lånekalkyl med den avslutande informationen. (Slutredovisningar ger en slutlig uppdelning av alla detaljer om ditt lån, inklusive ”beräknade månadsbetalningar och hur mycket du kommer att betala i avgifter och andra kostnader för att få ditt lån (slutkostnader)”, enligt CFPB.)
Om det finns skillnader mellan din slutredovisning och din senaste låneuppskattning måste din långivare motivera dem. Vissa kostnader kan öka vid avslutningen, men andra kan juridiskt sett inte göra det. Ring din långivare omedelbart om något inte ser rätt ut.
Om du behöver betala några slutkostnader betalar du även dessa vid detta tillfälle. Ta med en check eller andra certifierade medel till escrow-kontoret när du skriver under dokumenten; ditt escrow-bolag tillhandahåller det totala beloppet som behövs.
Bevaka statusen på ditt lån
Det är tyvärr så att ditt lån inte är färdigt när du skriver under dokumenten. Din långivare kan ta upp till en vecka eller mer för att slutföra ditt lån och överföra pengarna. När långivaren finansierar lånet betalas säljaren och alla andra parter. (Det sista steget: när transaktionen registreras i din jurisdiktions officiella register.)
Du kanske tror att det är dags att slappna av nu. Det kan du snart göra. Men inte riktigt än.
Få bostadsköpare inser att långivarna rutinmässigt genomför en andra (eller tredje) kreditprövning innan köpet avslutas. Om din kreditvärdighet har tagit stryk kan din långivare säga upp ditt lån – eller höja din bolåneränta. Det innebär inga sena betalningar, inga nya kreditkonton och låga kreditkortsaldon.
Ett steg i taget
Om du bara har börjat överväga ett VA-huslån. VA-lån har vanligtvis lägre räntor än de flesta andra hypotekslån. Ellie Maes Origination Insight Report visar att de konsekvent är lägre än FHA- och konventionella låneräntor. VA-huslån kräver också noll pengar ner och ingen fortsatt privat hypoteksförsäkring.
Se om du är berättigad till ett VA-huslån.