När krävs ett arvsintyg?
Schedule C i äganderättsavtalet kan innehålla följande: Vi ska förses med en affidavit utförd av en närstående familjemedlem och bekräftad av minst två ointresserade parter som innehåller den avlidnes och hans makes äktenskapliga historia och en fullständig förteckning över arvingar, tillsammans med en bifogad dödsattest i original.
Tillståndsbolaget frågar här efter en affidavit om arvsrätt. Syftet med affidavit i ett intestacy case (inget testamente) är att beskriva familjehistoria och omständigheter och identifiera de troliga arvtagarna. Estates Code Section 203.001 står delvis:
(a) En domstol ska i ett förfarande för att fastställa arvskifte eller i ett mål som rör äganderätt till egendom ta emot en redogörelse för fakta om familjehistoria, släktforskning, civilstånd eller identiteten hos arvtagarna till en avliden person som prima facie-bevisning för de fakta som ingår i redogörelsen om:
(1) redogörelsen ingår i:
(A) en affidavit eller ett annat instrument som är lagligen utfört och erkänt eller svurit inför och bestyrkt av en tjänsteman som är behörig att ta emot erkännanden eller eden, beroende på vad som är tillämpligt, eller
(B) en dom från en registrerad domstol; och
(2) den försäkran eller det instrument som innehåller uttalandet har varit registrerat i fem år eller mer i handlingarna i ett län i denna stat där egendomen är belägen vid den tidpunkt då talan om äganderätten till egendomen inleds, eller i handlingarna i ett län i denna stat där den avlidne hade hemvist eller en fast bosättningsort vid tidpunkten för den avlidnes död.
Den edliga förklaringen måste undertecknas under ed av en person som är bekant med fakta om familjeförhållanden och familjehistoria, vilket vanligtvis men inte alltid är en familjemedlem. Även om lagen inte uttryckligen kräver att affidavit ska intygas av ointresserade vittnen (dvs. personer som inte har några personliga eller ekonomiska intressen i utgången), kräver titelföretag rutinmässigt två notariellt bestyrkta underskrifter av ointresserade personer – tre är klokt.
När affidavit har genomförts ska den arkiveras i fastighetsregistret i det län där egendomen är belägen. Om fastigheten överlappar länsgränser bör en separat affidavit lämnas in i varje län där fastigheten förekommer.
Title Company Policy
Estates Code Section 203.002 ger ett rekommenderat format för affidavit, även om strikt följsamhet till formuläret inte är ett krav. I praktiken är det snarare titelföretagets policy än kraven i denna lag som styr innehållet i sådana affidavits.
Individuella titelförsäkringsbolag varierar i sina krav. Följande är några av de regler som har utfärdats av American Title Company:
(1) Den avlidne måste ha avlidit minst sex månader innan affidaviten skrevs ut;
(2) en dödsattest på den avlidne måste tillhandahållas till titelbolaget;
(3) Den edliga förklaringen måste undertecknas av minst två ointresserade parter som har personlig kännedom om den avlidnes familjehistoria och som personligen har känt den avlidne i minst tio år (en ointresserad part är en part som inte kommer att få någon fördel av något slag genom att underteckna den edliga förklaringen – detta skulle alltså utesluta en make/maka eller ett barn till en person som förväntar sig att få ett arvsintresse).
(4) Förutom att den försäkran ska vara undertecknad av intygsgivaren måste den försäkran också undertecknas av alla vuxna arvingar som tar över äganderätten i enlighet med intestacy statutes;
(5) om de ointresserade parterna är relaterade till den avlidne måste detta avslöjas;
(6) titelföretagets undersökning av äganderätten får inte avslöja några avvikelser från de fakta som påstås i affidavit;
(7) om det finns ett testamente som inte har prövats måste det bifogas affidavit och stödja de fakta som påstås i affidavit, och
(8) följande stycke måste inkluderas:
”Jag är medveten om påföljderna för mened enligt federal lag, vilket inbegriper utfärdande av en falsk försäkran, i enlighet med 18 U.S.C.S, avsnitt 1621, där det föreskrivs att den som befinns skyldig inte får bötfällas med mer än 2 000 dollar eller fängslas i högst fem år, eller både och. Jag är också medveten om att mened vid utfärdande av en falsk försäkran är en brottslig handling enligt avsnitt 37.02 i Texas strafflag. Slutligen är jag också medveten om att enligt avsnitt 32.46 i Texas strafflag begår en person ett brott om han, i syfte att lura eller skada en person, genom bedrägeri får en annan person att underteckna eller utföra ett dokument som påverkar egendom eller tjänar någons ekonomiska intressen, och att ett brott enligt det avsnittet är ett brott av tredje graden som kan bestraffas med böter på 5 000 US-dollar och med fängelse i Texas Department of Corrections under en tid av högst 10 år eller mindre än 2 år.”
Förvänta dig att transaktioner med höga belopp kommer att få extra granskning – och kanske ytterligare krav.
Då andra titelbolag kan ha ytterligare eller andra krav än de som nämns i detta kapitel, och dessa kan förändras med tiden, är det nästan omöjligt att utforma ett affidavit of heirship som garanterat kommer att accepteras av alla titelbolag vid alla tidpunkter i framtiden. Advokatens uppgift är att komma så nära som möjligt. Om klienten vill ha ett exakt och tillförlitligt resultat är alternativet att söka en förklarande dom från en domstol.
Användbar rättspraxis
Hur fungerar affidavits of heirship faktiskt i domstol? Följande är ett bra exempel: Enligt avsnitt 203.001 i Estates Code ”tjänar den edliga arvsförsäkran, som har funnits i handlingarna i mer än fem år, som prima facie-bevisning för de fakta som anges däri i ett förfarande för att förklara arvskifte eller i en process som rör äganderätt till fast eller personlig egendom”. Följaktligen har den inlämnade affidavit företräde om inte andra parter ”lägger fram bevis för en summarisk dom som är tillräckliga för att ge upphov till en sakfråga i frågan”. Jeter v. McGraw, 79 S.W.3d 211, 215 (Tex.App.-Beaumont 2002, pet. denied).
Intestate Succession
När en person avlider intestat tar reglerna för intestat succession över. I huvudsak har delstaten Texas genom Estates Code Chapter 201 upprättat ett testamente för intestate decedents.
Om den intestate decedent är ogift gäller avsnitt 201.001, som föreskriver att egendomen går i lika delar till barnen, om det finns några. Om inte, går egendomen till lika delar till föräldrarna. Om den avlidne var gift är det fråga om samboegendom och avsnitt 201.003 är tillämpligt:
§ 201.003. Gemenskapsgods för en testamentstagare
(a) Om en person som avlider i intestat efterlämnar en efterlevande make eller maka, övergår den avlidne makens gemenskapsgods på det sätt som föreskrivs i detta avsnitt.
(a) Den avlidne makens gemensamma egendom övergår till den efterlevande maken om:
(1) inget barn eller annan ättling till den avlidne maken överlever den avlidne maken, eller
(2) alla efterlevande barn och ättlingar till den avlidne maken också är barn eller ättlingar till den efterlevande maken.
(c) Om den avlidne maken efterlämnar ett barn eller annan ättling som inte också är barn eller ättling till den efterlevande maken, behåller den efterlevande maken hälften av samfälligheten och den andra hälften övergår till den avlidne makens barn eller ättlingar. Avkomlingarna ärver endast den del av denna egendom som de skulle ha rätt till enligt avsnitt 201.101. I samtliga fall övergår samfällighetsgodset med skulder som belastar samfällighetsgodset.
Kärnkrav för ett tillfredsställande arvsintyg
Ett väl utformat arvsintyg kommer att:
- Gruntligt granska relevanta familjefakta, inklusive huruvida den avlidne avled med ett testamente eller inte, namn och adresser på alla arvingar och andra intressenter, inklusive deras relation till den avlidne och (om det är relevant) deras äktenskapliga historia och huruvida de hade barn eller inte, med målet att tydligt kartlägga den avlidnes arvslinje med hänvisning till tillämpliga avsnitt i Estates Code;
- identifiera den berörda fastigheten, eftersom det är på så sätt som länsskrivare kan registrera instrumentet i den avsedda äganderättskedjan (det är häpnadsväckande hur många affidavits of heirship som inte nämner någon fastighet överhuvudtaget, vilket gör dem av tvivelaktigt värde), och
- komma fram till en motiverad slutsats om arvingarnas identitet och storleken på deras respektive intressen. Den edliga förklaringen bör avslutas med ett positivt påstående, till exempel: ”I enlighet med Estates Code Section 201.001 hävdar jag därför att jag är den ende rättmätige till John Jones, avliden. Följaktligen tillföll den enkla äganderätten till den aktuella fastigheten endast mig och ingen annan person vid tidpunkten för den avlidnes död.”
När han eller hon lämnar in en affidavit om arvsrätt gör han eller hon en sakframställan – en sakframställan om att den namngivna arvtagaren eller de namngivna arvtagarna nu har fullständiga rättigheter till en specifik fastighet. Det är bara logiskt att göra detta fall så bestämt och övertygande som möjligt.
Process i två steg: Affidavit then Deed
Avskrivning av äganderätten (lösning av arvsfrågor) utanför en boutredningsdomstol är vanligtvis en process i två steg. För det första måste den edliga förklaringen om arvsrätt utarbetas och undertecknas av någon som har personlig kännedom om familjens historia (äktenskap, födslar och dödsfall). Att utforma en grundlig och effektiv affidavit är både konst och vetenskap och bör överlåtas till en advokat som kan se till att innehållet är tillåtet och övertygande i eventuella framtida tvister. Internetformulär bör därför aldrig användas för detta eller något annat seriöst juridiskt syfte.
En affidavit om arvsrätt kommer i allmänhet att antas vara sann efter att den har varit registrerad i minst fem år, även om ingen titelförsäkrare är bunden av detta.
Förberedelse av lagfarten
Det andra steget i processen, efter utarbetande, utförande och arkivering av affidavit, är en lagfartsöverföring som fokuserar äganderätten till en enda arvinge som sedan kan behålla egendomen eller sälja den. Alternativt kan alla arvingar (till exempel) skriva under och överlåta egendomen till en tredjepartsköpare.
Den handling som överlåts är vanligen en särskild garantihandling eller en handling utan garantier, men inte en kvittningshandling, som ska undvikas eftersom titelföretag kanske inte försäkrar den. Alla arvingar som nämns i affidavit (eller deras vårdnadshavare) måste skriva under. Båda dokumenten arkiveras i fastighetsregistret i det län där egendomen är belägen – först affidavit och sedan handling.
Vad advokaten behöver från klienten
Avokaten behöver grundläggande information från klienten för att kunna gå vidare, bland annat:
(1) en förklaring av familjehistoria och omständigheter (t.ex, vem som gifte sig med vem och fick barn, vem som dog med eller utan testamente, vem som skilde sig och gifte om sig och så vidare);
(2) en kopia av den befintliga registrerade lagfarten på egendomen och, om den finns tillgänglig, en kopia av ett åtagande om äganderätt;
(3) namn och adresser på alla relevanta närstående parter; och
(4) en förklaring av klientens avsikt. Är målet att konsolidera äganderätten till en eller flera arvingar? Eller att sälja egendomen till en tredje part?
I många fall är arvingarna spridda över hela landet och kan ha tappat kontakten. Vissa arvingar kanske inte skriver under om de inte får betalt för att göra det – och ekonomiska problem mellan familjemedlemmar kan bli obehagliga. Klienterna blir ofta besvikna när de upptäcker hur svår och dyr processen kan vara. Arvingar kan försöka lösa arvs- och äganderättsfrågor på egen hand, utan advokat (ofta med hjälp av skräpformulär från Internet), och lämnas med ett resultat som är mer förvirrande och kaotiskt än när de började. Affidavits och handlingar kan då behöva utarbetas på nytt och arkiveras på nytt för att rätta till uppgifterna, vilket förlänger processen och ökar kostnaderna.
Nyttan av en titelrapport
Klienter begär ibland att deras advokat ska utarbeta en affidavit om arvskifte, men de har bara partiell information om samtliga omständigheter (händelserna kan ligga flera decennier tillbaka i tiden) och innehar bara en del av dokumentationen om egendomen och dess historia. I sådana fall är det bra att inleda processen genom att skaffa en titelrapport från ett titelföretag som klargör den aktuella statusen för äganderätten samt eventuella registrerade anspråk, panträtter, anmälningar och andra frågor av potentiell relevans. Med en titelrapport som faktaunderlag kan advokaten känna sig mer säker på att de fakta som anges i arvsintyget faktiskt är sanna och korrekta, vilket gör det mindre troligt att intyget senare kommer att ifrågasättas.
Från våra fallfiler
En potentiell klient ringer och säger: ”Min mamma dog för sex månader sedan, och jag måste få en handling till hennes ranch. Hur mycket tar du betalt för att göra en handling?”
Advokaten måste få veta mycket mer information innan han eller hon kan svara, och börjar med att fråga: ”Dog hon med ett testamente?”. Klienten medger att han inte har sett sin mamma på tio år, men han tror att det inte fanns något testamente. Han fortsätter med att fråga: ”Men jag kan väl ändå få min handling?”. Ytterligare frågor från advokaten avslöjar mer information om familjen. Modern var änka. Fadern dog två år tidigare, också han utan testamente. Dessutom visar det sig att klienten har flera syskon, varav en var från faderns tidigare äktenskap. Ett annat har försvunnit ur sikte och har inte hörts av på flera år. Det finns rykten om att han är hemlös på Los Angeles gator. Ett annat syskon gick nyligen bort och lämnade efter sig två små barn som för närvarande är placerade i fosterhem eftersom deras kvarvarande förälder sitter i fängelse. Det yngsta syskonet bodde också hos mamma och tog hand om henne vid tidpunkten för mammas död, och hon fortsätter att bo på fastigheten och hävdar nu att den är hennes hem och hotar att använda ett hagelgevär mot alla som kommer in utan hennes medgivande. Hon hävdar att mamma lovade att huset skulle bli hennes i utbyte mot vård under hennes sista sjukdom.
Advokaten tvingas tala om för klienten att han inte kommer att få någon handling, åtminstone inte förrän arvsfrågorna är utredda, med början hos fadern och vilka personer som var berättigade att ärva efter honom, och sedan vidare till mamman och hennes arvingar. Klienten är misstänksam. Han säger: ”Din sekreterare sa till mig att avgiften för en handling är 395 dollar. Det låter som om du bara försöker ta ut mer pengar av mig. Jag är äldst, och jag har alltid fått höra att egendomen skulle bli min en dag. Jag vill ha min handling nu!” Tyvärr är det helt enkelt inte möjligt med tanke på omständigheterna i det här fallet. Advokaten är ingen mirakelmakare och en advokatbyrå är inte heller en domstol där meningsskiljaktigheter som dessa kan få ett bindande avgörande.
DISCLAIMER
Informationen i denna artikel tillhandahålls endast i allmänt informations- och utbildningssyfte och erbjuds inte som juridisk rådgivning som någon kan förlita sig på. Lagen ändras. Juridisk rådgivning avseende dina individuella behov och omständigheter är tillrådligt innan du vidtar någon åtgärd som har rättsliga konsekvenser. Rådgör också med din skatterådgivare. Den här firman företräder dig inte om och tills den uttryckligen skriftligen har fått i uppdrag att göra det.