Efter att ha skrivit om ekonomin i Nicaragua för några veckor sedan fick jag många förfrågningar om att göra en fastighetsinvestering i Nicaragua. Läs artikeln om Nicaraguas ekonomi – den fungerar som ett bra förord till den här artikeln.
Jag kommer att fokusera på San Juan Del Sur och Granada eftersom de är de två viktigaste destinationerna för utländska investeringar i fastigheter och livsstil i Nicaragua.
Det är svårt att få fram data för en ordentlig marknadsanalys eftersom marknaden är mycket fragmenterad och inte datainriktad.
Hursomhelst, baserat på mina diskussioner med olika fastighetsmäklare, är konsensus att priserna ökade väsentligt från 2011, för att sedan störtdyka efter protesterna 2018. Priserna rasade i genomsnitt med cirka 30 % i USD och slutade sjunka runt Q3-Q4 2019, då transaktionsvolymen började öka, om än till konstanta priser. Marknaden hade hittat stöd runt den basen och var redo för en uppgång.
Men den världsomspännande ekonomiska nedstängningen av Coronavirus förändrade detta. Även om Nicaragua inte har genomfört en avspärrning har ekonomin påverkats kraftigt, särskilt i dessa två turisthotpots.
Väldigt få transaktioner äger rum just nu, men enstaka brandförsäljningar sker; oftast av amerikanska säljare som behöver kontanter.
Med detta i åtanke träffade jag ett par agenter och åkte för att titta på ett par listor. Jag såg inte alla nedanstående listor; vissa tog jag helt enkelt online. Ingen av dessa är rekommendationer och de är inte heller de bästa erbjudandena på marknaden. Nedanstående är helt enkelt en över genomsnittet liggande kortlista över fastigheter som jag tyckte hade intressanta egenskaper. De ger en glimt av möjligheterna på den nuvarande marknaden.
En fastighetsinvestering i San Juan Del Sur, Nicaragua
San Juan Del Sur, på södra Stillahavskusten, är allmänt vördad för sina året-runt-vågor. Många kanadensare och amerikaner, och en del européer, bor här på heltid. Det finns (vanligtvis) en livlig turism, fantastisk surfing, en avslappnad atmosfär, en etablerad expatscen och till och med en tvåspråkig skola för barn. Det är ett anständigt alternativ för en vinterbas eller ett årslångt boende.
När man betänker att Nicaragua erbjuder prisvärd hälsovård, flera bosättningsalternativ och bra beskattning börjar det se mer än anständigt ut.
Jag säger det här för att jag skulle klassificera San Juan Del Sur som mer av ett livsstilsbeslut än ett investeringsbeslut. Efter att ha jämfört några listor med hyressatser (både kort- och långsiktigt) är det ganska svårt att få någon anständig avkastning på investeringen, även vid de nuvarande ”låga” priserna.
Efter alla underhållskostnader, skatter, avgifter osv. kan du räkna med att göra mindre än 2 % nettoavkastning. Det är onödigt att säga att det inte är värt alla risker.
Detta massiva hus ligger i ett gated community, på gångavstånd från staden nerför några branta trappor. Det erbjuder oöverträffad utsikt över bukten, särskilt vid solnedgången. Denna villa är massiv och består av två enheter. Du kan välja att bo i den ena och hyra ut den andra, eller behålla den helt för dig själv.
En gång noterad till 1 dollar,200 000 dollar, är det nu nere till brandförsäljningspriset 494 000 dollar. Tänk på att du kan förhandla ner priset ännu mer. Även om dessa mätningar inkluderar terrasserna, får du 6666 dollar per m2 (62 dollar per ft2) för en sådan högkvalitativ fastighet. Säljaren tar definitivt en betydande förlust på försäljningen.
På den mer prisvärda sidan kan du få detta söta hus med ett sovrum för 89 000 dollar. Det ligger i ett litet gated community med säkerhet dygnet runt. För mindre än 100 000 dollar har du din plan B. Det ligger 20 minuters promenad från stan och från stranden, i ett lugnt område.
Du kanske tycker att det är en bra investering. Men på den långsiktiga marknaden får du förmodligen bara 450 dollar i månaden för den, och när du väl har betalat din HOA-avgift (kanske 150 dollar), hittelön för hyresgäster, förvaltningsavgift, underhåll, skatter och tomma månader, hamnar du på en nettoavkastning på mindre än 2 %.
Jag upprepar: San Juan Del Sur är inte en investeringsdestination – det är ett (härligt) livsstilsbeslut, med en del potentiella sidopengar för att täcka utgifterna.
Den vilda fastigheten i San Juan Del Sur, Nicaragua för preppers
- Trodde du att världsekonomin kommer att krascha och att folk kommer att behöva gå tillbaka till att arbeta på jorden?
- Trodde du att regeringarna i västvärlden kommer att bli alltmer tyranniska och försöka konfiskera dina tillgångar?
- Är du en kristen som känner dig alltmer förföljd i det sekulära västvärlden och vill leva i ett troende land där kristendomen praktiseras och respekteras i stor utsträckning?
- Vill du ha distans till regeringar och globala eliter som kommer att vilja tvinga in något i dig och din familj?
- Är du helt enkelt trött på människor och vill komma bort från allt?
- Vill du leva i synk med naturen?
Om du har svarat ja på något av ovanstående har jag den perfekta fastigheten för dig.
Mitten i ett naturreservat ligger den här fastigheten inom en utveckling och har 5 tunnland mark med över 200 fruktträd, en privat brunn, massiva vattenlagringstankar och tillräckligt med solpaneler för att leva i fullständig autarki. Det här huset har allt.
I fastigheten finns till och med en separat studio för gäster, nerför den steniga stigen. Det är en kort bilresa från San Juan Del Sur, men precis tillräckligt långt bort för att kunna leva i fred.
Köp huset, skaffa satellitinternet, gräv ett hål i marken för ditt guld, köp några vapen och ammunition på den svarta marknaden och stå redo att möta alla kriminella (statliga eller andra) försök att inkräkta på din frihet. 🙂
En fastighetsinvestering i Granada, Nicaragua
Granada erbjuder ett helt annat värdeförslag. Det är en livlig liten kolonialstad med cirka 100 000 själar, inbäddad vid Nicaraguas stora sjö. Den historiska staden består av vackra små kolonialhus och vackra katolska kyrkor. Den är ganska turisttät, men till skillnad från San Juan Del Sur domineras den inte av expats. Så du kan verkligen leva ett lokalt liv. Den har också ett urval av tvåspråkiga skolor.
Regionen har vackra nationalparker för vandring, tillsammans med ett pärlband av vulkaner, både aktiva och inaktiva. Jorden är extremt bördig. Slutligen ligger den en bit över en timmes bilresa från huvudstaden Managua.
Granada har större investeringspotential. Medan fastighetsmarknaden i San Juan Del Sur främst drivs av utlänningar har Granada en stor lokal marknad. Det är också en enkel weekendresa för eliten i Managua, varav många har weekendbostäder runt Granada.
En morgon när jag tog expressbussen till Managua såg jag många medelklassarbetare som pendlade till huvudstaden, sådana läkare. I stället för att bo i en storstad som Managua kan lokalbefolkningen pendla en timme och bo i en härlig liten stad.
Med tanke på landets positiva demografi, i takt med att urbaniseringen ökar och i takt med att landet växer ekonomiskt, är det troligt att Granada kommer att locka till sig en allt större lokal efterfrågan på fastigheter. Så länge du undviker de dyra kolonialhusen i staden, som är uppblåsta av internationella köpare, kan du utnyttja den lokala medelklassen och högklassiga marknaden, fastigheter som är mindre utsatta för volatilitet i det långa loppet.
Detta hus består av fyra separata lägenheter (tre med två sovrum och en med ett sovrum), och ligger på tio minuters gångavstånd från den centrala parken. Lägenheterna är inte mycket att titta på, men det är en bra pensionsplan för någon med en budget eller till och med som en investering.
Med ett pris på 119 000 dollar kan man förmodligen få 250 dollar i månaden per lägenhet genom att hyra ut till västerländska pensionärer som vill tillbringa några månader i solen. Den lokala marknaden är också ett alternativ för +-$200 per enhet. Underhållskostnaderna är låga, och den 1:a varje månad kan du gå ut ur lägenheten i pyjamas och knacka dörr för att samla in dina pengar. Dessa pengar skulle vara mer än tillräckligt för att du ska kunna leva ett anspråkslöst liv i Granada.
Ett anspråkslöst liv i Granada inkluderar sjukvård, kyckling eller fisk varje dag, färsk frukt och en öl eller två varje kväll.
En eventuell socialförsäkringscheck eller passiv inkomst från hemlandet skulle vara rena besparingar.
Detta hus är också ett bra köpalternativ på livet. Du skulle kunna köpa det och få ett hyresförvaltningsbolag att hyra ut enheterna. Du skulle förmodligen få en nettoavkastning på cirka 4-5 procent efter alla avgifter och underhåll för de fyra enheterna. Och när du känner att du behöver fly skulle du ha din kassaflödande plan B klar.
Livande i fred nära Granada
För 215 000 dollar har detta underbara hus med fyra sovrum som ligger på nästan två hektar mark en pool, en terrass med utsikt över Mombacho-vulkanen, fruktträd, över 200 kaffeplantor, staket runt fastigheten och en elektrisk grind vid huvudingången.
Det är en bra ”plan B”, men ändå nära till bekvämligheterna och komforten i en stor stad (Granada) några minuter bort och i en stor stad (Managua) med en internationell flygplats en dryg timme bort.
Förvänta dig inte att detta ska vara ett bra hyresobjekt. Hyresmarknaden för sådana bostäder är begränsad.
För att navigera på fastighetsinvesteringsmarknaden i Nicaragua
- Håller du den ekonomiska och geopolitiska situationen i Nicaragua i minnet. Jag föreslår att du läser min artikel om saken.
- Få en bra advokat som noggrant kontrollerar äganderättshandlingarna och ser till att det är rätt person som undertecknar dokumenten. Ibland kan mark tillhöra flera familjemedlemmar och en person tar ”initiativet” till att sälja.
- Marknaden är ganska illikvid, så förvänta dig inte att kunna sälja lätt.
- Den utlandsbaserade marknaden domineras av nordamerikaner. Om du är europé måste du förstå detta. Generellt sett har nordamerikaner och européer olika förväntningar när det gäller fastigheter. Det som kan vara acceptabelt för en europé kan vara gammalt och slitet för en nordamerikan. Fastigheter värderas mycket snabbare i Nordamerika än i Europa. Så var försiktig så att du inte fångar en fallande kniv som ingen nordamerikan skulle vilja köpa av dig.
- Det är en köparens marknad där ute – förhandla.Ta dig tid och bli belönad med tvåsiffriga rabatter.
En varning om Home Owners Associations (HOA)
På expatmarknaden finns det en hel del gated communities med Home Owners Associations (HOA). Du MÅSTE ta hänsyn till detta när du köper.
Om du inte kommer från Nordamerika kanske du inte är bekant med hur dessa HOAs fungerar och vilken inverkan de kan ha på din egendom och livsstil. Ibland har HOA:s mycket höga fasta månadsavgifter som kan innebära att det blir en betydande kostnad att bara inneha din fastighet.
Begär att få se HOA:s ekonomi. Har HOA skulder? Betalar de andra medlemmarna i HOA sina avgifter i tid?Har HOA sparat pengar för framtida strukturellt underhåll och reparationer? Om HOA förvaltas dåligt blir ansvaret ett delat ansvar, och det kan vara mycket svårt att sälja en fastighet med en försummad HOA.
För det sista, vem förvaltar HOA? Jag vill inte vara politiskt inkorrekt, men du vill försäkra dig om att HOA-förvaltarnas värderingar stämmer överens med dina värderingar. I vissa fall kan dessa HOA:s förvaltas av uttråkade anglosaxiska pensionärer som blir fullständiga tyranner och försöker införa oändliga regler för säkerhetens och konformitetens skull (böter för att inte klippa gräsmattan osv.).
Detta borde inte vara något större problem i Nicaragua, eftersom de mest petiga pensionärerna väljer gated communities i Florida eller Arizona, men se ändå upp.
Skatter på din fastighetsinvestering i Nicaragua
När du köper din fastighet ska du räkna med att betala cirka 6 % i transaktionskostnader för juridiska avgifter och olika skatter. Hela köpprocessen tar 2-3 månader. Den är inte snabb, men inte heller särskilt komplicerad. Din advokat sköter allt.
De årliga fastighetsskatterna är cirka 1 % av det taxerade skattevärdet, vilket vanligtvis är lägre än det verkliga värdet.
Skatterna på kapitalvinster på fastigheter i Nicaragua är endast 10 %. När det gäller inkomstskatten på hyresinkomster beror den på om du köpte fastigheten i ditt eget namn eller med hjälp av ett bolag.
Om fastigheten är i ditt eget namn kan du räkna med att betala cirka 15 % som icke-invånare och upp till 30 % som invånare. 30 % är den högsta lokala inkomstskatteklassen, så du kommer med största sannolikhet att beskattas mycket lägre. Om fastigheten står i ett bolags namn kan du räkna med att betala cirka 30 %, men i detta fall är många avdrag tillåtna.
Se till att du skaffar en bra advokat. Att snåla på advokatkostnaderna när du köper utomlands är ett av de största misstagen du kan göra. Om du vill ha kontaktuppgifter till en bra advokat är du välkommen att ta kontakt med mig. Använd inte advokater som rekommenderas av fastighetsbyråer eftersom det finns en inneboende bias.
Positiva och negativa trender som påverkar din fastighetsinvestering i Nicaragua
Positivt:
- I takt med att ekonomin försämras i västländerna kommer pensioner och socialförsäkringar att påverkas negativt. Räkna med en ökning av boomers som flyttar söderut där sjukvård och levnadskostnader är mer överkomliga. Detta bör få fler västerländska pensionärer att överväga platser som Nicaragua.
- I takt med att ekonomin flyttar på nätet kommer millennials att föredra att arbeta från baser med låga kostnader. Nicaragua delar tidszoner med Nordamerika, och dess territoriella skattesystem resulterar i att endast lokalt förvärvade inkomster beskattas, vilket gör det till ett särskilt intressant alternativ.
- Många bosättningsalternativ gör Nicaragua mycket attraktivt, även för husägare.
- Positiv lokal demografi.
- Underutvecklad turistindustri.
Negativt:
- En potentiell betalningsbalansproblematik i Nicaragua – vilket skulle kunna leda till ytterligare devalvering av Cordoba.
- Skatterna förblir låga, även på fastigheter, men regeringen kommer säkert att höja dem för att åtgärda budgetbrister.
- Uttern och internt driven politisk instabilitet som begränsar investeringarna i landet.
- Amerikansk utrikespolitisk mobbning som kommer att försvåra tillgången till medel från IMF och Världsbanken i händelse av behov
Slutsats:
I detta skede är det mest ett livsstilsbeslut eller ett plan B-beslut. Det finns inga tvingande katalysatorer som får en att tro att priserna kommer att stiga på kort sikt. Det är inte en dålig plats att ha en viss exponering mot, men gå inte all-in. Vissa fastighetsinvesteringar i Nicaragua är vettiga så länge valutan inte deprecierar för mycket. Med all sannolikhet kommer dock valutans depreciering att accelerera.
För en ren fastighetsinvestering baserad på siffror finns det länder som jag har diskuterat i tidigare inlägg som ger bättre avkastning.
Om du vill göra en fastighetsinvestering i Nicaragua ska du inte ha bråttom. Det är för närvarande en köparmarknad med många västerlänningar som vill dra sig ur sina investeringar. Kom till Nicaragua, tillbringa några veckor eller månader om du vill och förhandla. Du bör kunna landa några undervärderade fastigheter till några attraktiva priser för din livsstil eller Plan B.
Om du vill ha en bra köparagent som kan hjälpa dig att navigera på marknaden – ta kontakt med mig. Han kan hjälpa dig att spara pengar genom att undvika misstag och genom att dela med sig av lokala insikter för att göra rätt köp.
Jag har också skrivit om fastighetsmarknaden i huvudstaden Managua och Gran Pacifica.
Andra artiklar om Nicaragua:
- Investera i en teakträsplantage, är det värt det?
- Är Nicaragua en värdig investeringsdestination?
- En fastighetsinvestering i Managua eller Gran Pacifica, Nicaragua?
Tjänster i Nicaragua:
- En fastighetsjurist i Nicaragua
- Skapa ett företag i Nicaragua
- Hur man får uppehållstillstånd i Nicaragua
Om du vill läsa fler sådana artiklar om andra fastighetsmarknader i världen, gå till slutet av min sida om internationella fastighetstjänster.
Prenumerera på den PRIVATA LISTEN nedan för att inte missa framtida investeringsinlägg och följ mig på Youtube, LinkedIn och Facebook.
Om du vill diskutera dina internationaliserings- och diversifieringsplaner kan du boka ett konsultmöte* eller skicka mig ett mejl.
*Ett konsultmöte är en diskussion om din portfölj och dina mål. Den utgör inte juridisk, finansiell, skattemässig eller investeringsrådgivning.
