Fastighetsöverlåtelse förklarad

Om du funderar på att köpa fastigheter finns det flera strategier för fastighetsinvesteringar som du kan överväga. Detta inkluderar köp av hyresfastigheter, flipping houses, BRRRR-investering, buy and hold och real estate investment trusts (REITs). En annan potentiellt lukrativ strategi för att tjäna pengar i fastighetsbranschen är grossistförsäljning. Detta innebär i princip att man hittar fastighetsaffärer som man egentligen inte planerar att köpa, men som man planerar att överföra till en slutköparen. Vid denna typ av transaktion används en princip som kallas avtalsöverlåtelse.

Vad är en avtalsöverlåtelse inom fastighetsbranschen?

Avtalsöverlåtelse sker när en part i ett avtal (överlåtaren) överlåter de rättsliga skyldigheterna i avtalet till en annan part. Mottagaren av överlåtelsen (mottagaren) tar då på sig ansvaret för avtalsvillkoren. Med andra ord kan du vända fastighetskontrakt och tjäna pengar på en fastighetsaffär utan att faktiskt äga inkomstfastigheten.

Är en överlåtelse av kontrakt laglig?

Ja, överlåtelse av kontrakt i fastigheter är lagligt. Kontraktsöverlåtelse kommer dock inte att verkställas under följande omständigheter:

• Det finns inget skriftligt samtycke – Innan ett kontrakt om fastighetsöverlåtelse verkställs måste alla inblandade parter ge sitt skriftliga samtycke.
• Kontraktet tillåter inte överlåtelse – Vissa kontrakt har en klausul som förbjuder överlåtelse och som förbjuder alla överlåtelser.
• Överlåtelsen bryter mot allmän ordning eller lag – Vissa jurisdiktioner har lagar som förbjuder eller begränsar överlåtelser.
• Fastigheten har restriktioner – Vissa fastigheter, t.ex. HUD-hem, REO:s och blankoförsäljningar, kan ha restriktioner som förbjuder överlåtelse av fastighetsavtal inom en viss tidsperiod.

Hur fungerar överlåtelse inom fastighetsbranschen?

Här är de vanligaste stegen för att överlåta ett kontrakt:

1. Hitta investeringsobjekt till salu

Det första du behöver göra är att hitta en motiverad säljare som är villig att sälja sin bostad till ett pris som ligger under marknadsvärdet. Den största skillnaden mellan en motiverad säljare och en vanlig säljare är den förstnämndas känsla av brådska. Motiverade säljare vill sälja snabbt på grund av orsaker som skilsmässa, boende utanför staten, försenade skatter eller jobböverflyttningar. Denna känsla av brådska kan vara till din fördel vid förhandlingsbordet.

Du kan använda följande strategier för att hitta husägare som vill sälja snabbt:

• Driving for dollars – Som namnet antyder innebär detta att man kör eller går runt i stadsdelar för att leta efter tecken på nödlidande fastigheter. Tecken på nödläge är bland annat övervuxet gräs, överfyllning av tidningar eller post, trasiga fönster, eftersatt underhåll och skyltar om efterlevnad av lagstadgade regler. Skriv ner adresserna till sådana bostäder och använd dem för att hitta husägaren. Du kan besöka Mashboard och hitta denna information på några minuter. Fråga dem sedan om de är villiga att sälja och lägg ett bud.
• Leta efter länets lista över skattedebiteringar – Denna lista är en guldgruva när det gäller att hitta motiverade säljare i ett område. Besök helt enkelt länsstyrelsens webbplats eller kontor för att få listan över försenade skatter.
• Mashvisor Property Marketplace – Detta är den bästa platsen för att hitta billiga hus, t.ex. tvångsförsäljningar, bankägda bostäder, blankoförsäljningar och auktionerade bostäder. Du kan begränsa din sökning efter off market-objekt med hjälp av filter som plats, budget, fastighetstyp, miles, antal badrum, antal sovrum och önskad kontant avkastning. Den inbyggda kalkylatorn för investeringsfastigheter hjälper dig att uppskatta hyresintäkter, beläggningsgrad, kassaflöde, avkastning på kontanter och kapitalränta.

Relaterat: Det bästa verktyget för att hitta fastigheter utanför marknaden

1. Få kontraktet

Du kan enkelt ladda ner en mall för kontraktsöverlåtelse från internet. Det är dock lämpligt att låta en advokat läsa och godkänna dokumentet. På så sätt kan du försäkra dig om att kontraktet är juridiskt korrekt och att du har advokatens stöd om du skulle hamna i en tvist.

En viktig detalj som måste finnas med i kontraktsöverlåtelse-dokumentet är ”och/eller överlåter” bredvid ditt namn. Det är denna klausul som ger dig rätt att överföra en investeringsfastighet till en intresserad köpare. Var noga med att avslöja denna information för säljaren och förklara klausulens innebörd vid behov. Ge dem en försäkran om att de fortfarande kommer att få den överenskomna köpesumman.

Relaterat: Grunderna i ett grossistfastighetsavtal och hur man förbereder ett

1. Lämna in kontraktet

Tyvärr varierar processen för överlåtelse av kontraktet från delstat till delstat, men du kommer i allmänhet att behöva lämna in kontraktet till en avslutande advokat eller ett titelföretag för en titelsökning. Denna sökning kommer att titta på hemmets historia för att säkerställa att det inte finns några panträtter knutna till titeln.

1. Hitta en slutköpare

Finnande av köpare är ett viktigt steg i strategin för fastighetsöverlåtelse av kontrakt.

Du kan hitta potentiella köpare med hjälp av metoder som kallprat, affischer och skyltar, tidningsannonser, annonser i sociala medier, Craigslist eller nätverkande på fastighetsforum. Alternativt kan du ta hjälp av en lokal fastighetsmäklare. Oavsett vilka strategier du väljer ska du se till att hitta en köpare innan kontraktet löper ut. Faktum är att många investerare som använder denna strategi arbetar med att sammanställa en köparlista innan de ens hittar en fastighet till salu. Överväg även denna strategi.

Relaterat:

1. Tilldela kontraktet

När du har hittat en intresserad köpare är det första du behöver göra att be om en deposition i kontanter. Ditt kontrakt bör tydligt nämna att de preliminära pengarna kommer att betalas i förskott. Denna klausul skyddar dig mot eventuella kontraktsbrott. Eftersom de preliminära pengarna inte kan återbetalas är du säker på att göra en vinst, oavsett om affären avslutas eller inte.

1. Få betalt

Som överlåtare kommer du att få betalt när slutköparen lämnar in pengarna för affären. Skillnaden mellan det överenskomna värdet och det pris du når med köparen blir din vinst. Om du till exempel kom överens med säljaren om att du skulle köpa fastigheten för 170 000 dollar och du sedan överlät kontraktet till köparen för 230 000 dollar blir din vinst (överlåtelseavgift) 60 000 dollar.

Slutsats

Real estate assignment of contract tar mindre tid att genomföra jämfört med andra fastighetsinvesteringsstrategier och kräver lite eller inget kapital. Det kan dock vara en utmaning att arbeta med säljare och köpare som inte är förtrogna med kontraktsöverlåtelse. Dessutom kan du hitta en köpare som vill backa ur i sista minuten. Om du vill vända ett fastighetsavtal bör du därför förutse sådana scenarier och förbereda dig därefter.