Insider Guide: Conveyancing Fees & Quotes

Sidans höjdpunkter

Problemet som du står inför

Flera offerter för överlåtelse är ute efter att lura dig, så var varnas!

Eftersom överlåtelse har blivit en så konkurrensutsatt bransch använder många företag knep för att få sina offerter för överlåtelse att se billigare ut än vad de faktiskt är.

Detta är din guide till vilka kostnader som bör (och inte bör) ingå i en offert online (eller offline).

Denna information kommer att förhindra att du blir lurad.

Sanningen om avgifter

Den viktigaste insikten att känna till när du handlar för en överlåtelse är följande:

En korrekt offert bör bestå av två delar:

Del nr 1 – Överlåtelsehandlarens grundavgift

Detta är grundkostnaden för din advokats tid (och expertis) för att behandla din transaktion.

Den kan variera mycket mellan olika firmor (en spridning på 500 pund är inte ovanlig).

För tillfället ska du bara ha två saker i åtanke:

1. Hög kostnad är inte automatiskt lika med bättre service.
2. Allt som är för billigt bör ringa på larmklockorna.

Del 2 – Utlägg

Utlägg är poster som din överlåtelsehandläggare måste betala för din räkning till tredje part och som vanligtvis måste betalas oavsett om din överlåtelsehandläggare erbjuder en ”no move no fees”-tjänst eller inte.

Kostnaden för varje utlägg bör vara ungefär densamma från en överlåtelseoffert till nästa…

De är trots allt fasta avgifter och jag listar dem alla (tillsammans med vad de bör kosta) lite längre fram.

Under transaktionens gång kan oundvikliga ytterligare utlägg behöva köpas. Din överlåtare bör informera dig om sådana kostnader så snart de uppdagas.

Totalkostnad = överlåtarens grundavgift + utlägg

Hur mycket ska du räkna med att betala?

Endast vid försäljning (<£500k fastighet)

• Förvänta dig att en bra överlåtelseadvokat kommer att kosta 600-800 pund om du säljer en fastighet med äganderätt och inteckning.
• Lägg till 150-400 pund om det är en hyresrätt
• Subtrahera 50 pund om det inte finns något hypotekslån.
• En ”Premier league”-överlåtelsetjänst kostar 1 000-2 000 pund, men den behövs sällan vid försäljning.

Var försiktig med alla tjänster där ”conveyancerns grundavgift” är mycket mindre än 500 pund (försäljning av äganderätt) eller 600 pund (försäljning av hyresrätt)

Köper endast (<£500k fastighet)

• Förvänta dig att ett anständigt överlåtelseförfarande kostar 1 pund,000-1 500 pund (exklusive SDLT) om man köper en fastighet med fri egendom och ett lån.
• Lägg till £150-£400 om det är en hyresrätt.
• Subtrahera £100 om du köper med kontanter.
• En ”Premier league” conveyancing services kommer att kosta £1,500 – £3,000.
• Att gå till ”Premier league” är värt att överväga om du köper; nybygge, hyresrätt eller något utöver det vanliga.
• Förflyttning vid köp handlar om att skydda dig från att hamna i en ”pengagrop”.
• Goda råd är inte billiga så försök att inte låta ditt val av överföringsfirma enbart bero på kostnaden.

Var försiktig med tjänster där ”conveyancerns grundavgift” är mycket lägre än 600 pund (försäljning av äganderätt) eller 750 pund (försäljning av hyresrätt).

När betalar du avgifterna?

När du anlitar en conveyancer eller en advokat måste du skicka en ”förskottsbetalning på konto” till dem.

Detta är vanligtvis 250-500 pund, men kan bli lite mer beroende på conveyancer och om fastigheten är leasehold eller oregistrerad.

Dessa pengar täcker kostnader för tredje part i samband med inledande utbetalningar, till exempel:

• Avgifter för ID-kontroll online
• Sökningar
• Köp av officiella kopior från HM Land Registry
• och så vidare..

Den som har pengar på kontot sparar tid och slipper begära pengar från dig flera gånger under transaktionens gång.

Köp: Vid köpet betalar du mellan 100 och 500 pund till din mäklare så att de kan beställa dina fastighetssökningar.

Det finns sedan inget mer att betala förrän du byter kontrakt där du vanligtvis måste betala 10 % av köpeskillingen (detta är inte alltid fallet och din mäklare kommer att ge dig råd om detta).

Resten av pengarna betalas dagen innan köpet genomförs (inklusive stämpelskatt, moms och resterande del av arvodet till din mäklare).

Säljning: Vad kan man förvänta sig?

• Vid anvisningen betalar du 150 – 500 pund till din överlåtelsehandläggare och sedan betalas resten av pengarna vid slutförandet.
• Det är vanligt att överlåtelsehandläggaren tar ut sina överlåtelsearvoden och betalar alla andra utlägg och mäklararvoden från försäljningsintäkterna vid slutförandet.

Vad man ska se upp för när man jämför offerter

Ett litet knep som vissa överlåtelsefirmor gillar att använda sig av är att uppfinna utlägg.

Dessa firmor tar uppgifter och avgifter som borde täckas av överlåtelsehandlarens grundavgift – de kallar dem för; ”potentiella ytterligare utlägg” (eller gömmer dem i det finstilta) och sätter en rejäl prislapp på dem.

Detta gör tre saker:

• Det skapar i smyg extra vinst för förmedlingsföretaget.
• Det ger dig intrycket att deras grundavgift för att utföra arbetet är lägre än vad den verkligen är.
• Det förvandlar det som till en början ser ut som ett billigt erbjudande om överlåtelse till något mycket dyrare.

Om du stöter på ett extremt billigt erbjudande om överlåtelse på nätet (under 300 pund), kan du anta att det här tricket används för att missuppfatta den verkliga kostnaden för tjänsten.

Det kommer att finnas en sting i svansen när du får din sluträkning i slutet av transaktionen.

Två regler för att jämföra offerter på ett korrekt sätt

Regel nr 1 – Var försiktig med alla offerter som inte helt och hållet specificerar alla utlägg.

Här är ett exempel på vad man ska akta sig för:

• Det här är ett fiktivt exempel, men som du kan se anger det här anbudet bara ett minimum (bara advokatens grundavgift) och ser därför väldigt billigt ut.
• Många företag offererar på detta sätt och gör att du måste leta ganska hårt för att hitta en länk till den detaljerade kostnadsfördelningen av alla utlägg.
• Innan du ger dem instruktioner, se till att du hittar utläggsredovisningen och ser hela omfattningen av alla kostnader som du kommer att debiteras.

Regel nr 2 – Skruva alltid igenom det finstilta för att hitta dolda eller oväntade tilläggsavgifter.

Transparenta företag kommer bara att ha en mycket kort lista över rättvisa och rimliga tilläggsavgifter.

Snåla företag kommer att ha en lista som är lika lång som din arm där de flesta av de ”potentiella” extrakostnaderna helt enkelt redan borde utgöra en del av överlåtelsehandläggarens grundavgift.

Jag kommer att räkna upp alla de vanligaste ”extrakostnaderna” inom kort….

Det är omöjligt att de första offerterna är 100 % exakta

Köp: När överlåtelseprocessen fortskrider kan din överlåtare rekommendera extra specialiserade sökningar för att fullt ut få tillgång till risken med att köpa fastigheten – Dessa kommer med största sannolikhet att vara oundvikliga och oförutsedda.

Sälja: Dessa avgifter är ofta oundvikliga och oförutsedda: Om du har förlorat viktiga papper kan din köpare insistera på att du köper en ansvarsförsäkring för att täcka deras framtida ansvar.

Din första reaktion kan vara indignation, men många transaktioner på gränsen till misslyckande har räddats eftersom säljaren hade vett att se kostnaden för en ansvarsförsäkring (vanligen 100-200 pund sterling) som ett litet pris att betala för att få affären över linjen.

Bottom Line

• De flesta online-kalkylatorer för överlåtelseavgifter gör ett ganska bra jobb med att ange alla genomsnittliga överlåtelseavgifter som kan förväntas.
• Med det sagt finns det en eller två webbplatser som gör allt för att gömma undan utlägg i det finstilta för att medvetet få sina avgifter att verka billigare än de egentligen är.
• Oavsett vad som sägs i online-prisberäkningen måste du kontrollera den specificerade fördelningen av avgifterna som kommer att anges klart och tydligt i din överlåtelseförmedlares första ”klientbrev” (du kommer att få detta i början av överlåtelseprocessen, innan några avgifter begärs eller ska betalas).

SÄLJNING: Typisk fördelning av en offert för överlåtelse

Den specificerade kostnaden kan du förvänta dig:	Typisk kostnad:
Konveyans grundavgift	£300-£1,500 + moms
ID-kontroll	£6-£20 + moms	Bank TT-avgifter	£20-£-£50 + moms	Kontorskopior & Titelplan	£6-£24 (ingen moms)	Gemensamma potentiella tillägg:
tillägg för belånad egendom	50-£150 + moms
tillägg för leasegendom	100-£.£200 + moms	Officiella kopia av titel & hyresavtal	£6-£12 (ingen moms)

Pro tips: Om en offert på nätet saknar punkter från listan ovan, betrakta den som ofullständig.

Kontakta överlåtelsefirman och få klarhet i kostnaden för eventuella saknade punkter så att du kan få ett grepp om vad den verkliga kostnaden för deras tjänst sannolikt kommer att bli.

Standardkostnader & utlägg

Conveyancers Basic Fee (£300 – £1 500) + moms

• Detta är kostnaden för överlåtelsefirmans tid & expertis för att behandla din transaktion.
• Du kommer att upptäcka att solicitors & licensierade conveyancers tenderar att ta betalt på ett av tre sätt:

1. På ett fast pris.(ganska sällsynt)
2. På en skala som kopplar avgiften till värdet på den fastighet du köper eller säljer (vanligast)
3. På timbasis (ganska vanligt)

ID-kontroll (£6 – £20) + moms

• För att uppfylla bestämmelserna om penningtvätt måste din överlåtelsehandläggare få ett bevis på din identitet.
• Det finns inte ett enda sätt att göra detta och därför kan processen (och kostnaden) skilja sig åt mellan olika överlåtelseföretag.
• En del kan t.ex. använda sig av tredje parts identitetskontrolltjänster medan andra utför ID-kontroller online med hjälp av Equifax.

Bankens TT-avgifter (£20 – £50) + moms

• Telegrafiska överföringsavgifter (TT-avgifter) tas ut av en bank eller ett byggnadsbolag för att skicka penningsummor som är större än 60 000 pund.
• Under detta belopp kan pengarna skickas utan kostnad via Bank Automated Clearing System (BACS).
• Om du har ett hypotekslån som ska lösas in måste du betala ytterligare en TT-avgift.

Land Registry Office / Official Copies (£6 – £24) ingen moms

• När din mäklare förbereder ”pre contract pack” som ska skickas till köparens mäklare i början av transaktionen, måste de inkludera aktuella officiella kopior av registret över äganderätten och den inlämnade äganderättsplanen som förvaras hos HM Land Registry.
• Dessa är sammantaget kända som ”Office Copy Entries”.
• Dessa dokument bevisar att säljaren äger fastigheten och innehåller också uppgifter om eventuella ”Legal Charges” eller ”Notices” som registrerats mot äganderätten.

Rimliga potentiella extrakostnader &utlägg

Mortgaged Property Supplement Fee (£50 – £150) +VAT

• Om du har ett hypotekslån kommer din conveyancer att ha ytterligare arbete med att upprätthålla kontakten med din långivare och behandla inlösen av ditt hypotekslån.
• Alt detta extra arbete bör återspeglas i offerten som en ökning av deras grundavgift eller som en fristående tilläggsavgift.

Undertecknad fastighetstilläggsavgift (£100 – £200) +MOMS

• De flesta fastigheter är ”registrerade” hos HM Land Registry, vissa är det inte.
• För överlåtelse av oregistrerad egendom krävs extra arbete, inte minst eftersom en fysisk kopia av äganderättshandlingarna måste hittas eller, om de försvinner, bevisas för Land Registry för att bevisa din äganderätt.
• Allt detta extra arbete bör återspeglas i offerten som en ökning av deras grundavgift eller som en fristående tilläggsavgift.

tilläggsavgift för hyresfastigheter (100 – 200 £) + moms

• Vid försäljning av en hyresfastighet höjer många förmedlare sin grundavgift för att ta hänsyn till att överlåtelser av hyresfastigheter är mer komplicerade och tidskrävande.
• Alt detta extra arbete bör återspeglas i offerten som en ökning av deras grundavgift eller som en fristående tilläggsavgift.

Officiella kopior av äganderätten & Lease (£6 – £12) ingen moms

• För hyresrätter måste officiella kopior av både hyres- och fribrevsrätterna uppvisas, samt kopior som rör eventuella mellanliggande hyresvärdar.
• Den officiella kopian av hyresavtalet måste också hämtas så att den kan överlämnas till köparen.

Managing Agents Pack (£150 – £300) +MOMS

• Om fastigheten är hyresrätt förväntar sig köparen att ett Managing Agent’s pack tillhandahålls och betalas av säljaren.
• Detta paket innehåller information om fastigheten, inklusive serviceavgifter, tomträttsavgälder, större arbeten, information om företagets räkenskaper etc.
• Du kommer inte ofta att hitta denna kostnad inkluderad i uppdelningar av offerter för överlåtelse på nätet, eftersom överlåtaren inte har någon kontroll över den.

Informationspaket om förvaltning av hyresrätt (£150 – £500) + moms

• Om fastigheten är en hyresrätt måste du eller din förmedlare skaffa detta informationspaket från frihetsinnehavaren eller förvaltaren.
• Dessa dokument kommer att innehålla uppgifter om t.ex. vilken arrendenivå som ska betalas, eventuella serviceavgifter, information om kommande större arbeten som hyresgästerna förväntas bidra till och om hyresgästerna har ansökt om att få köpa äganderätten till fastigheten.
• Det bör också innehålla förvaltningsbolagets räkenskaper för de senaste tre åren.
• Du kommer inte ofta att hitta denna kostnad inkluderad i uppdelningar av överlåtelseofferter på nätet eftersom överlåtaren inte har någon kontroll över den.

Indentitetsförsäkringar (£20 – £300) + moms

• Avhängigt av sökresultat och förfrågningar kan köparen kräva att säljaren ska teckna en försäkring för att skydda dem från framtida ansvar – t.ex. avtalstillstånd har inte sökts för uppförande av (eller ändring av) en uthusbyggnad eller det saknas yrkesmässiga installationsintyg etc.
• Köpet av en potentiell försäkring bör kontrolleras tillsammans med dig.

KÖP: Typisk fördelning av en offert för överlåtelse

Den typiska kostnaden är följande:	Typisk kostnad:
Mäklarens grundavgift	400-£2,000 + moms
Sökningspaket*	150-£300 (utan moms)	Bank TT-avgifter	20-£-£50 + moms	ID-kontroll	£6-£25 + moms	konkurs &förhandssökningar	£2-£30 (ingen moms)	Landregisteravgifter	fast skala	Stamp Duty Land Tax	fast skala	SDLT-avgift för återlämnande	£50-£100 + moms	Gemensamma potentiella tillägg:
tillägg för belånad egendom	100-£300 + moms
tillägg för leasegendom	100£-£300 +VAT
Lawyer Checker	£10-£15 +VAT	Hjälp-till-Köp ISA-administrationsavgift	£12 (ingen moms)
Sökning efter gruvor/mineralutvinning	£25-£120 (ingen moms)	Sökning om ansvar för reparation av kyrkan	£20-£90 (ingen moms)
**Sökningspaketet ska (som ett minimum) innehålla: 1. Sökning efter lokala myndigheter 2. Sökning efter dränering & vatten 3. Miljösökning

Pro tips: Om en offert på nätet saknar punkter från listan över ”detaljerade kostnader att förvänta sig” ovan, betrakta den offerten som ofullständig.

Kontakta överlåtelsefirman och få klarhet i kostnaden för eventuella saknade punkter så att du kan få ett grepp om vad den verkliga kostnaden för deras tjänst sannolikt kommer att bli.

Standardkostnader &utlägg

Conveyancers Basic Fee (£400 – £1,500) +VAT

• Detta är kostnaden för överlåtelsefirmans tid &expertis för att behandla din transaktion.
• Du kommer att upptäcka att solicitors & licensierade conveyancers tenderar att ta betalt på ett av tre sätt:

1. På grundval av en ”fast avgift” (ganska sällsynt)
2. På grundval av en skala som kopplar avgiften till värdet av den fastighet du köper eller säljer (vanligast)
3. På grundval av en ”timavgift” (ganska vanligt)

Sökningspaket (£180-£300) utan moms

Sökningar är förfrågningar som görs för din räkning av din solicitor/licensierade conveyancer till olika myndigheter som har information om din fastighet, marken den ligger på eller faktorer som direkt (eller indirekt) kan påverka den.

Ett omfattande sökpaket bör innehålla:

• Sökning hos lokala myndigheter – för att kontrollera det lokala registret över fastighetsavgifter för bevarandeområden, trädskyddsföreskrifter, beteckningar för kulturminnesmärkta byggnader, bidrag för förbättring eller renovering, rökkontrollzoner, & framtida utveckling. Det undersöker också: byggnadskontrollhistorik, planeringskontrollhistorik, närliggande vägsystem och motorvägar, förorenad mark och radongas.
• Dränering & Vattensökning – kontrollerar var dränerings- och avloppsledningar finns, hur vattnet rinner bort och om fastigheten är ansluten till vattenledningsnätet.
• Miljösökning – här undersöks främst risken för markförorening.

Avhängigt av det område där du köper din fastighet kan andra rekommenderade undersökningar krävas, men detta kommer att meddelas vid tidpunkten för instruktionen av din conveyancer.

De vanligaste ytterligare sökningarna är:

• Platsbundna gruvdriftsundersökningar (25-120 pund) – om du bor i ett område med historisk kol-, tenn-, kalkstens-, China clay- eller Cheshire-solbrytning kommer dessa undersökningar att avslöja när gruvverksamheten upphörde och om sättningar har varit ett problem.
• Sökning om ansvar för reparation av kyrkan (20-90 pund) – för att ta reda på om du förväntas bidra till underhållet av församlingskyrkan, en kostnad som kan uppgå till tiotusentals kronor.

Bankens TT-avgifter (£20 – £50) +VAT

• Telegrafiska överföringsavgifter (TT-avgifter) tas ut av en bank eller ett byggnadsbolag för att skicka penningsummor som är större än 60 000 £.

ID-kontroll (£6 – £25) +VAT

• För att uppfylla bestämmelserna om penningtvätt måste din överlåtare få ett identitetsbevis på dig.
• Det finns inte ett enda sätt att göra detta och därför kan processen (och kostnaden) skilja sig åt mellan olika överlåtelseföretag.
• En del kan t.ex. använda sig av tredje parts identitetskontrolltjänster medan andra utför ID-kontroller online med hjälp av Equifax.

Stamp Duty Land Tax (fixed rates) no VAT

• Detta är en överföringsskatt som betalas till regeringen av köparen av ett hem eller mark i England, Wales och Nordirland.
• Om du köper en fastighet eller mark i Skottland betalar du istället Land and Buildings Transactions Tax (LBTT).
• De flesta offerter online räknar automatiskt ut hur mycket SDLT du måste betala, men vissa fräcka offerter inkluderar inte stämpelskatten (och kan därför se fenomenalt billiga ut).
• SDLT fungerar som inkomstskatt i det att du betalar de nödvändiga skattesatserna på de belopp som faller inom varje band.

De nuvarande standardsatserna är:

Stamp Duty Land Tax Rates

brackets	rates
Upp till 125 000 pund	0%
Den del från 125 pund,001-£250 000	2%
Delen från £250 001-£925 000	5%
Delen från £925 001-£1.5m	10%
Den del som överstiger £1,5m+	12%
källa: GOV.UK

• Om fastigheten du köper räknas som en ”extra” bostad (dvs. om du redan äger eller delvis äger en fastighet) betalar du ytterligare 3 % på hela priset.
• Detta kan återbetalas om du säljer din bostad någon gång inom de närmaste 36 månaderna.
• Stämpelskatt ska betalas till HMRC inom 30 dagar efter slutförandet, men pengar kommer att krävas av din överlåtare eller advokat innan du kan slutföra köpet.

Mer: Stamp duty land tax explained

Fyller ut Stamp Duty Tax Return (£20-£50) + moms

• Under 2003 gick skatteblanketten från att vara ett ensidigt dokument till att ha sju sidor. Vissa conveyancers inkluderar detta arbete i sin grundavgift, andra listar det som en separat kostnad.
• Om det inte ska vara så är det gömt i det finstilta.
• Med tanke på att de flesta köp är skyldiga att betala SDLT måste du veta om din conveyancer kommer att debitera dig extra eller inte.

Konkurs- och förhandsundersökningar (£2-£30) ingen moms

• Dessa undersökningar görs efter kontraktsutbytet för att försäkra sig om att ingenting har förändrats när det gäller fastigheten eller din förmåga att köpa fastigheten.

Land Registry Fees (£20-£455) ingen moms

• Detta är en betalning till HM Land Registry för att uppdatera de register som de har om fastigheten du köper och för att registrera dig som ny ägare.
• Kostnaden för detta beror på priset på den fastighet du köper.
• Det finns en fastställd avgiftsskala och de flesta omedelbara offerter bör räkna ut detta för dig.

För referens är den grundläggande fastställda avgiftsskalan:

HM Land Registry Fees

Priset som betalats för din fastighet:	Avgift att betala:
0 till 80 000 pund	£20	£80 0001 till 100 000 pund	£40	£100 001 till 200 000 pund	£95
£200,001 till £500 000	£135
£500 001 till £1 000 000	£270	£1 000 001 och mer	£455
källa: HM Land Registry

Rimliga potentiella extrakostnader &utlägg

Mortgaged Property Supplement Fee (£100 – £300) +VAT

• Om du köper med ett hypotekslån kommer din conveyancer att ha ytterligare arbete med att hålla kontakt med din långivare.
• Alt detta extra arbete bör återspeglas i offerten som en ökning av deras grundavgift eller som en fristående tilläggsavgift.

Leasehold Property Supplement Fee (£100 – £200) + VAT

• Köp av en hyresfastighet är mer komplicerat och innebär mer arbete för förmedlaren.
• Alt detta extra arbete bör återspeglas i offerten som en ökning av deras grundavgift eller som en fristående tilläggsavgift.

Help-to-Buy Supplement fee (£200 – £350) + VAT

• Om du tar ett eget kapitallån blir det mer arbete för din conveyancer.
• Många offerter online har en möjlighet för dig att markera detta och få det specificerat som en extra utbetalning eller lagt till conveyancerns grundavgift.

Avgift för Help-to-Buy ISA (12-50 pund) ingen moms

• Detta är en lagstadgad avgift som endast kan tas ut om du har en Help-to-Buy ISA som kräver att din förmedlare erhåller bonusen från systemet.
• Många offerter på nätet ger dig möjlighet att flagga för detta och få det specificerat som en extra utbetalning eller läggas till förmedlarens grundavgift.

Avgift för hyresvärd/förvaltare (okänd)

• När du köper en fastighet med hyresrätt måste din förmedlare ta kontakt med din hyresvärd och/eller ditt förvaltningsbolag efter slutförandet för att hantera ägarbytet.
• Förvaltningsbolaget kommer sannolikt att ta ut en avgift för att sköta administrationen av detta och eventuella andra krav enligt hyresavtalet.

Lawyer Checker (£10-£15) + moms

• Om den förmedlare som agerar för säljaren är okänd för din förmedlare kommer de att göra en sökning med hjälp av en lawyer checker för att bekräfta uppgifterna om förmedlaren och förhindra risken för bedrägeri.
• Inte alla förmedlare gör det här som standard, så kontrollera det, eftersom risken för bedrägeri är reell (och växande).

Rimliga tilläggskostnader under exceptionella omständigheter

Detta är inte en slutgiltig lista, men täcker de viktigaste exceptionella kostnaderna som du kan stöta på:

Exceptionella extra kostnader för överlåtelser

Post:	Typisk kostnad:
Korrespondens och insamling av medel från tredje part	80-£150 plus moms
Oregistrerad äganderätt till äganderätten	80-£.£150 plus moms	Oregistrerad titel för hyresrätt	£80-£150 plus moms	Deed of Covenant	£125-£200 plus moms	Förordnande av en ansvarsförsäkring	£80-£120 plus moms	Frist för byte krävs inom 21 arbetsdagar eller mottagande av kontraktet	£100-£200 plus moms	Frist för genomförande inom 21 arbetsdagar från mottagandet av kontraktet	£100-£200 plus moms	Fullständighet inom 5 arbetsdagar efter kontraktsutbyte	£100-200 £ plus moms	Förlust av ett enskilt hypotekslån (annat än återbetalning av det första hypotekslånet) eller annan post av finansiell karaktär	95- 150 £ plus moms	Hantering av bristfälliga titlar	50£-100 pund plus moms	Om en borgensman är inblandad	150- 300 pund plus moms	Hantering av frågor som rör förorenad mark	95-£.£150 plus moms	Hantering av två äganderätter	£50-£80 plus moms	Köp av en andel av en äganderätt i samband med leasehold-titel	£95-£150 plus moms	Hantering av Certificate of Compliance för antingen freehold eller leasehold egendom	£95-£150 plus moms	Hantering av dokumentation för solpaneler	£100-150 pund plus moms	Hantering av privat dränering	75-£150 plus moms	Hantering av byggnadstillsynsbeslut	50 pund-£100 plus moms	Hantering av underbyggnads- eller strukturfrågor	£100-£200 plus moms	Hantering av standarddeklaration	£75-£150 plus moms	Granskning av befintligt hyresavtal vid köp	£75-£100-£100 plus moms		£100-£200 plus moms		£100-£200 plus moms	£150 plus moms	Hantering och administration av retentioner	£50-£100 plus moms	Hantering av HMLR ID1-blanketter	£50-£-100 pund plus moms
Hantering av begränsningar i HMLR:s register	75- 300 pund plus moms
Hantering av intyg om konkurs som är registrerat som en post i äganderätten	50-£.100 pund plus moms	Hantering av HMO (Houses in Multiple Occupation)	75-£150 pund plus moms
Hantering av krav på överföring från befintligt till nytt hypotekslån	95-£.£150 plus moms

Se upp för dessa dolda extrakostnader

Nedan följer kostnader (som du med största sannolikhet måste betala) som ofta döljs eller kallas ”potentiella extrakostnader”.

…Det finns inget ”potentiellt” med dem!

När du jämför offerter ska du se till att kostnaderna för dessa poster har räknats in.

På så sätt gör du en riktig jämförelse och skyddar dig själv från att få en stor chock när den slutliga räkningen kommer.

PI-bidrag (£50 – £100) + moms

• ”PI” står för ”Professional Indemnity” (yrkesmässig ansvarsförsäkring) och är en särskilt avskyvärd liten avgift.
• Företaget försöker bara lura till sig den och den borde redan ingå som en del av överlåtelseadvokatens grundavgift!
• Använd inte ett företag som försöker med det här tricket med dig. Det är en del av deras omkostnader och de har ingen rätt att be dig bidra till detta.

Postage, fotokopiering & Telefonsamtal (£5 – £50) + moms

• Detta är omkostnader som hör till affärsverksamheten och bör ingå i överlåtelseadvokatens grundavgift, och inte anges i det smått skrivna som en potentiell tilläggskostnad.
• Internationella telefonsamtal & porto kanske, men bara om de är fullständigt specificerade!?

SDLT Return Filing Fee (£20 – £50) +VAT

• Din SDLT-redovisning måste inte bara fyllas i, den måste också skickas in till HMRC.
• Även om du ligger under SDLT-tröskeln måste en SDLT-redovisning lämnas in till HMRC.
• Det här är alltså en kostnad som du kommer att ådra dig (såvida du inte är sugen på att lämna in SDLT-redovisningen själv).

Avgift för arkivering/förvaring av filer – (£15 – £50) + moms

• När köpet är slutfört bör din överlåtare behålla dina handlingar i ett antal år.
• De flesta överlåtare förvarar klientens handlingar som standard, men en del tar extra betalt.
• Du kommer att vilja betala för detta eftersom du mycket väl kan behöva gräva i akten om problem efter slutförandet kommer fram i ljuset.

Den ’Completion Statement’ förklaras

När du köper:

• Fullständighetsutlåtandet är i princip ’räkningen’ för ditt fastighetsköp.
• Det är ett dokument som du får av din advokat/licensierade fastighetsmäklare och som innehåller uppgifter om alla betalningar som du har gjort (och behöver göra) till dem under hela köpet (inklusive deras avgifter för överlåtelse).
• Ett utkast till slutredovisning skickas till dig när fastighetsmäklaren har mottagit ditt erbjudande om hypotekslån eller, om du köper kontant, före kontraktsutbytet när han eller hon begär depositionsmedel.
• Ett ytterligare andra utkast skickas mellan utbytet och slutförandet och ett slutgiltigt skickas vid slutförandet.
• Allt som anges i slutförandedeklarationen måste vara betalat och godkänt av banken innan tidsfristen för slutförandet löper ut för att köpet ska kunna genomföras.
• Din förmedlare kommer också att skicka dig ett separat dokument för kännedom som helt och hållet beskriver hur delen av förmedlingsavgifterna i slutförandedeklarationen har beräknats.

När du säljer:

• När försäljningen är slutförd kommer din förmedlare att skicka dig en slutdeklaration med detaljerade uppgifter om alla avdrag som har gjorts från försäljningsintäkterna innan det slutliga saldot har överförts till dig.
• De typiska avdragen är: mäklarens arvode, förmedlarens arvode & utlägg.

Hur klagar jag på att min advokat tar ut extra avgifter?

De flesta är nöjda med sin överlåtare – enligt The Legal Services Consumer Panel’s Tracker Survey 2017 är 93 % av de konsumenter som använder sig av juridiska tjänster för överlåtelse nöjda.

Men problem kan uppstå, så läs din fullmakt noggrant och ställ frågor om eventuella avgifter som du inte förstår. Det kan hända att din överlåtelsefirma kan reda ut eventuella oklarheter.

Detta sagt…

Om du tror att du har blivit överdebiterad och vill göra ett formellt klagomål, gör så här:

steg 1: Skriv till din juridiska firma och förklara vilka åtgärder du vill att de ska vidta.

steg 2: Om detta inte löser problemet måste du följa företagets officiella interna klagomålsförfarande (detaljerna om detta ska ha getts till dig när du först anlitade dem. Om det inte gjordes finns det tillgängligt på begäran).

steg 3: Om du efter åtta veckor inte har fått ett tillfredsställande svar och en lösning inte kan nås kan du vända dig till den juridiska ombudsmannen.

Mer: Hur man klagar & löser problem med överlåtare

Fixed fee conveyancing services explained

Fixed fee conveyancing solicitors offer a service at a ”fixed” price – which means the price quoted at the outset will be the price you pay for their legal services and any disbursements included.

How do they work?

• Det är viktigt att notera att avtal med fast avgift inte är samma för alla, så om en vän har rekommenderat dig en överlåtelsehandläggare eller advokat med fast avgift kommer du inte automatiskt att betala samma pris som de kommer att betala.
• ”Fast” avser vanligtvis priset på de juridiska tjänsterna som tillhandahålls, inte alla de juridiska kostnader för tredje part som uppstår under processen.
• Den fasta delen av offerten omfattar inte utlägg, även om dessa bör ingå i offerten, eftersom det kan uppstå behov av ytterligare sökningar.

Pros & Nackdelar (och vilseledande påståenden)

Pros

Det ger dig möjlighet att budgetera dina juridiska kostnader mer exakt, utan att du, åtminstone i teorin, får några dolda avgifter och överraskningar.

Fördelar

Oklar kommunikation kan leda till missförstånd om kostnader, så:

1. Giv advokaten/förmedlaren all information du har om transaktionen så att han/hon kan utarbeta en korrekt offert. Berätta för dem om fastigheten är hyresrätt, delat ägande, om det rör sig om en Help to Buy-affär etc.
2. Läs det finstilta noggrant för att kontrollera om det finns dolda avgifter och om det finns risk för stigande kostnader.
3. Fråga ut om det finns kostnader som du inte förstår och be om ett förtydligande om hur mycket den slutliga kostnaden kommer att bli.

Förändringen av överlåtelse till fast pris

Förr i tiden använde de flesta människor sin lokala advokat för att utföra överlåtelse av fastigheter och betalade per timme. Men detta har den nackdelen att kostnaderna snabbt kan gå överstyr.

Under de senaste åren har det funnits en trend mot modellen med fast avgift, och fler och fler licensierade överlåtelsehandläggare erbjuder erbjudanden om fast avgift. 70 % under 2016 och 73 % under 2017, enligt The Legal Services Consumer Panel .

Den ökande användningen av internet innebär också att konsumenterna kan handla och få tillgång till tjänsterna från ett bredare utbud av företag, även om färre människor gör det än vad man kanske skulle kunna förvänta sig.

The Legal Services Consumer Panel’s Tracker Survey 2017 rapporterar:

• Totalt sett är det bara 27 % som handlar runt för juridiska tjänster (inte bara överlåtelser)
• 79 % av konsumenterna säger att de har ganska eller mycket stora valmöjligheter när det gäller överlåtelser
• 51 % av konsumenterna använder e-post eller internet under överlåtelseprocessen
• Av dem som använder en advokat:
  • Om de som använder sig av en advokat, väljer 76 % ett lokalt företag

  Nya regler, som gör det möjligt för icke-jurister att leda advokatbyråer, innebär att företag som arbetar med överlåtelser mot fast avgift och företag som endast arbetar via Internet ökar, och att fastighetsbyråer och hypoteksförmedlare också kan ta sig in på marknaden för överlåtelser av bostadsfastigheter.

  Väldigt stora nätföretag kallas ofta för ”överlåtelsefabriker”, och det befaras att en del av dessa företag prioriterar affärsvolym framför kundservice, särskilt när en transaktion är något annat än okomplicerad .

  Omfattande tjänster utan försäljning och utan avgift förklaras

  En tjänst med ”ingen försäljning, ingen avgift” eller ”ingen flytt, ingen avgift” är värd att leta efter…

  Men kom ihåg att det inte är helt korrekt att tro att du inte kommer att betala ett öre till din advokat eller överförmyndare om din fastighetstransaktion misslyckas.

  Det är bara överlåtelsehandläggarens grundavgift för den tid som han eller hon har lagt ner på att handlägga vårt ärende som du blir av med.

  Du kommer fortfarande att få en räkning för alla betalningar som din överlåtelsehandläggare har gjort för din räkning till tredje part, t.ex. sökleverantörer, förvaltare eller fastighetsregistret osv.

  Pros & Cons

  Pros

  1. Om köpet eller försäljningen misslyckas – ofta på grund av faktorer som ligger utanför din kontroll – behöver du inte betala de juridiska kostnaderna
  2. Ditt juridiska ombud bör ha ett bra incitament att hålla saker och ting i rullning – eftersom de, om försäljningen misslyckas, inte får betalt för sin tid.

  Minus

  1. Det finns ingen gratis lunch, så kostnaden för ett paket utan försäljning och utan avgift kan vara något högre för att kompensera det juridiska företaget för alla de försäljningar som misslyckas.
  2. En del mindre skrupelfria företag döljer ytterligare ”utlägg” i det finstilta, så att det ändå slutar med att du betalar dem för saker som borde betraktas som normala omkostnader, t.ex. porto, telefonsamtal och fotokopior.

  Är billiga överlåtelseadvokater en falsk ekonomi?

  Köp av en fastighet är ett stort köp med möjlighet till enorma ekonomiska förluster och besvär.

  Du behöver en överlåtelseadvokat som letar efter lösningar, inte problem, och som är proaktiv, inte ”reaktiv”.

  När budgetarna är snäva kan det vara frestande att skära ner där det går, men billig överlåtelse är sällan en bra idé:

  • Företagen kan bara erbjuda billiga erbjudanden genom att ta sig an enorma volymer av ärenden – vilket innebär att de kommer att kämpa för att ge ditt ärende den uppmärksamhet som det behöver, vilket gör att din transaktion blir långsammare.
  • De kommer troligen att bli fördröjda av problem, vilket gör att ditt ärende hamnar längst ner i högen medan de tar hand om de ”enklare” transaktionerna, som måste slutföras eller bytas den veckan.
  • Billig överlåtelse erbjuds vanligtvis av stora överlåtelsefabriker – du kan ha svårt att tala med samma person två gånger och det är osannolikt att du får en namngiven kontaktperson med ett direktnummer eller en e-postadress.
  • Det billiga pris som de anger är sällan det pris du kommer att betala, eftersom det med största sannolikhet kommer att finnas ytterligare kostnader eller ordet ”uppskattning” gömt i det finstilta.
  • Och utan noggrann fokusering på ditt ärende kan saker missas som kostar dig i det långa loppet.

  Rekonstruktion: Vad kan du förvänta dig att betala?

  Säljer endast (<£500k fastighet)

  • Förvänta dig att en anständig överlåtelse kostar 600-800 pund om du säljer en fastighet med fribrev med ett hypotekslån.
  • Lägg till 150-400 pund om det är en hyresrätt
  • Subtrahera 50 pund om det inte finns något hypotekslån.
  • En ”Premier league”-överlåtelsetjänst kommer att kosta 1 000-2 000 pund, men den behövs sällan vid försäljning.

  Var försiktig med tjänster där ”conveyancerns grundavgift” är mycket mindre än 500 pund (försäljning av en fri egendom) eller 600 pund (försäljning av en hyresrätt).

  Enbart köp (<£500k fastighet)

  • Förvänta dig att en anständig överlåtelse kostar 1 000-1 500 pund (exklusive SDLT) om du köper en fri egendom med ett lån.
  • Lägg till 150-400 pund om det är en hyresrätt.
  • Subtrahera 100 pund om du köper kontant.
  • En ”Premier league”-överlåtelsetjänst kommer att kosta 2 000-3 000 pund.
  • Det är värt att överväga att gå till ”Premier league” om du köper; nybygge, hyresrätt eller något utöver det vanliga.
  • Köp av en fastighetsförmedling handlar om att skydda dig från att hamna i en ”pengagrop”.
  • Goda råd är inte billiga så försök att inte låta ditt val av conveyancer bero enbart på kostnaden.

  Var försiktig med alla tjänster där ”conveyancerns grundavgift” är mycket mindre än 600 pund (försäljning av äganderätt) eller 750 pund (försäljning av hyresrätt).

  Tar kostnaden för conveyancing ökat?

  Ja.

  Men enligt The Law Society har avgifterna ökat långsammare än de som tas ut av fastighetsmäklare och besiktningsmän :

  • En överlåtelse kostade i genomsnitt 1 419 pund 2014, vilket är en ökning med 37 procent jämfört med 2004, då genomsnittet var 1 039 pund.
  • Som andel av de totala kostnaderna sjönk överlåtelseförfarandet – 2004 utgjorde det 14 % av flyttkostnaderna, men 2014 var det 12 %.
  • Under samma period ökade mäklararvodena med 61 % och lantmätarvodena med 51 %, och båda ökade något som andel av de totala flyttkostnaderna.

  Trots prisökningarna anser ett ökande antal konsumenter att de får valuta för pengarna från sina överlåtelsetjänster; 62 % 2017 jämfört med 55 % 2016 .

  Key Takeaways

  #1. Att jämföra offerter för överlåtelse kan vara en knepig sak.

  • Kontrollera alltid det finstilta och beräkna alltid det verkliga totalpriset när du jämför en offert med en annan.
  • Var försiktig med billiga rubrikpriser, för om det ser för bra ut för att vara sant, så är det oftast så.

  #2. Var inte blyg för att komma fram

  • När du söker offerter ska du ge överlåtelsefirman all information du har om fastigheten för att undvika överraskningsavgifter när den slutliga räkningen kommer.
  • Parkeringsrätt, belånad, hjälp till köp, delat ägande är alla frågor som du måste uppmärksamma överlåtelsefirman på.

  #3. Utlägg är aldrig gratis

  Om försäljningen misslyckas kommer du ändå att debiteras för sökningar, Office Copy Entries etc. som redan har beställts och betalats.

  #4. Det är oklokt att välja din överlåtare baserat på kostnaden

  • Fel vid överlåtelse kan hända och händer.
  • När de gör det kommer de att kosta dig dyrt både finansiellt och känslomässigt (och det kommer att ta lång tid att lösa dem).
  • Om du använder en billig tjänst ökar risken för att fel begås i samband med din transaktion.

  

  Relaterade guider

  • Vad är en överlåtelse?
  • Sälja: Förklarad process för överlåtelse
  • Köp: Förklarad process för överlåtelse
  • Den enkla överlåtelsen
  • Väljning av advokater för överlåtelse
  • Hantering av klagomål på överlåtelse & problem
  • Umbyten och och fullgörande av kontrakt förklaras
  • Förflyttningssökningar förklaras
  • Steg för steg-guide för att förlänga ditt hyresavtal
  • Stamp duty land tax (SDLT) förklaras