- Det ekonomiska trycket på jordbruket och jordbrukssektorn fortsätter. Jordbruksavgifter förblir en viktig form av säkerhet som bankerna har tillgång till vid utlåning till jordbrukssektorn, men hur användbara de kan vara och vilka kostnadsbesparingar de kan medföra vid verkställighet uppskattas ofta inte fullt ut.
- Och även om uttrycket ”farmer’s debenture” på sätt och vis är användbart för att förmedla de befogenheter som en bank har enligt en jordbruksavgift kan det vara vilseledande om det används utan att tänka på de tillgångar som kan belastas av en jordbruksavgift.
- Om inte punkten behandlas specifikt kan lagen om jordbruksskulder i framtiden bli mer komplicerad efter reformen av Bills of Sale Act och införandet av en ny form av personlig säkerhet över lös egendom.
Introduktion
Det finns många påfrestningar som jordbrukssektorn står inför. Högre personalkostnader, lägre försäljningspriser och ett svagt pund spelar alla in. När det gäller att ta säkerhet från jordbrukare – och att upprätthålla denna säkerhet – är jordbruksavgiften nyckeln.
De banker (och rådgivare) som lånar ut till jordbrukssektorn känner till begreppet jordbruksavgift som beviljas av en jordbrukare. För den oinvigde är dock jordbruksavgiften ett främmande begrepp. Det är en säkerhet över lös egendom som beviljas av en enskild person (även om det rör sig om en viss kategori av personer) som inte omfattas av samma byzantinska krav som i Bill of Sale Acts och som kan skapa en rörlig säkerhetsrätt över en enskild persons tillgångar. Men även för den initierade kan jordbruksskatten fortfarande innehålla vissa överraskningar.
Vad är en ”jordbruksskatt”?
Företag som är verksamma inom jordbrukssektorn har traditionellt drivits som enskilda näringsidkare eller familjeägda bolag. Även om vissa företag är bolagiserade är den icke bolagiserade modellen fortfarande den överlägset vanligaste. På 1920-talet fastställdes det att det behövdes en särskild form av säkerhet som var tillgänglig för särskilda fordringsägare till icke-registrerade jordbruksföretag för att tillgodose jordbrukssektorns finansieringsbehov. Därför antogs Agricultural Credits Act 1928 (ACA 1928) och begreppet jordbruksavgift skapades. En jordbruksskuld kan endast beviljas av en ”jordbrukare” (enligt definitionen i ACA 1928) till förmån för en ”bank” (enligt definitionen i ACA 1928). När den har skapats registreras avgiften hos avdelningen för jordbrukskrediter genom att fylla i den nödvändiga blanketten AC1. Sökningar för att fastställa om det finns några tidigare rangordnade jordbruksavgifter görs genom att skriva till avdelningen för jordbruksavgifter med en ifylld blankett AC6.
Vad får tas ut?
ACA 1928 är normativ när det gäller vad som får tas ut och vad som inte får tas ut. De två kategorier av tillgångar som anges och definieras i ACA 1928 är ”jordbruksmaterial” och ”andra jordbrukstillgångar”. Jordbruksmaterialet omfattar de viktigaste tillgångsklasserna som kan debiteras och omfattar i huvudsak grödor, boskap (inklusive avkomma), utsäde, gödsel, jordbruksfordon, anläggningar och maskiner. Definitionen omfattar dock mer än vad som nämns i denna artikel och om det finns en särskilt värdefull tillgång är det värt att kontrollera med en juridisk rådgivare om den omfattas av definitionen. Andra jordbrukstillgångar omfattar en arrendators rätt till ersättning enligt Agricultural Holdings Act 1986 och Agricultural Holdings Act 1995 (med vissa undantag) och andra arrendatorers rättigheter.
De avgifter som skapas över tillgångarna kommer att vara fasta i den utsträckning som sådana tillgångar är förtecknade i belastningsdokumentet och, vilket är viktigt, denna fasta avgift omfattar även ersättningsutrustning eller avkommor från djur, i den utsträckning som sådana är förtecknade. Alla tillgångar som förvärvas efter det att en skuld har skapats är föremål för en rörlig skuld. Med tanke på att det inte finns någon föreskriven del som är tillämplig på insolventa jordbrukssammanslutningar verkar skillnaden mellan fasta och rörliga tillgångar ha en inverkan som är begränsad till: (i) godkännande av kontorsinnehavarnas arvoden för att hantera den tillgången, och (ii) lantbrukarens möjlighet att avyttra tillgången och fritt hantera försäljningsintäkterna.
Landbruksavgiften var inte avsedd att ingripa i säkerhetslagstiftningen om fast egendom eller att påverka läget när det gäller bokförda skulder enligt konkurslagen (Bankruptcy Act) från 1914 (se nu s 344 i lagen om insolvens (Insolvency Act) från 1986 (IA 1986)). Följaktligen kan en jordbruksskuld inte belasta mark och inte heller kan registreringen av den fungera som ett köpebrev för att fullborda säkerheten för bokförda skulder i enlighet med artikel 344 i IA 1986. Som en påminnelse kan nämnas att det i artikel 344 i IA 1986 anges att en allmän överlåtelse av en enskild persons bokförda skulder är ogiltig mot en konkursförvaltare om den inte är registrerad som ett köpebrev. Av detta följer att bokförda skulder och lantbrukarens fasta egendom måste säkras och fullbordas på andra sätt.
Men medan läget när det gäller fast egendom är föga förvånande och relativt ovärdigt, bör läget när det gäller bokförda skulder övervägas ytterligare med tanke på den praktiska effekt som detta kan få på anläggningar och maskiner som registreras som en tillgång i räkenskaperna. Jordbruksutrustning är dyr och både jordbrukare och köpmän har använt sig av hyrköpsavtal för att finansiera inköp. Många banker anser att lantbrukarens ”eget kapital” i hyrköpsutrustningen (”HP:s eget kapital”) faller inom ramen för bankens säkerhetsnät. Detta är förståeligt eftersom många helt enkelt kommer att se jordbruksskulden som en form av ”lantbrukarens skuldebrev” och tillämpa det som de känner till vid företagsinsolvens på jordbruksskulder och lantbrukare. Det finns dock flera punkter att ta hänsyn till innan man drar en slutsats om huruvida HP:s ”eget kapital” omfattas av belastningen (oavsett om den är fast eller rörlig).
För det första belastar jordbruksbelastningen endast egendom som tillhör jordbrukaren. HP:s ”eget kapital” är i strikt mening inte egendom som tillhör jordbrukaren, eftersom det endast är ett avtalsenligt löfte från uthyrningsföretaget om att betala överskottet från försäljningen av utrustningen mot det belopp som uthyrningsföretaget är skyldigt enligt avtalet och de betalningar som erhålls från jordbrukaren. Användningen av ordet equity är faktiskt missvisande och används i vardagligt tal på grund av den felaktiga analogin med en inteckningshavares rätt till inlösen enligt en inteckning. Lantbrukarens rätt till HP:s ”eget kapital” är endast ett avtalsenligt löfte
från uthyrningsföretaget att betala ut pengar till lantbrukaren, inte en rättvis äganderätt som motsvarar en hypoteksinnehavares rätt till inlösen. Det är bättre att se HP:s ”eget kapital” som en bokförd skuld, som i brist på en särskild överlåtelse eller en allmän överlåtelse som skyddas av registrering som en köpebrev inte skulle vara tillgänglig för en bank vid verkställighet av en jordbruksskuld. Det verkar inte finnas någon rättspraxis som stöder detta synsätt, men logiken i det verkar förtjäna ett försiktigt tillvägagångssätt när man sammanställer
sammanställda uppskattningar av utfallet eller när man inkluderar HP:s ”eget kapital” i en värdering av värdepapper.
Nyckelpunkter för banker
Och även om jordbruksskatten är en standarddel av en jordbruksskatt innebär den relativa sällsyntheten av en verkställighet av en jordbruksskatt att den ofta inte är fullt ut förstådd och att dess befogenheter inte heller uppskattas av bankerna som innehar den. Nedan anges några av de viktigaste punkterna som inte ofta förstås:
- Som anges ovan förblir en fast avgift som skapats över en tillgång fast i förhållande till varje tillgång som förvärvas för att ersätta den (eller avkomma när det gäller boskap).
- Landbrukaren måste redovisa till banken vad gäller intäkterna från försäljningen av en eventuell flytande pant eller återinvestera dessa intäkter i inköp av tillgångar som då också blir föremål för den flytande panträtten.
- Bankerna måste ta hänsyn till arten av de tillgångar som belastas av jordbruksskatten när de värderar säkerheten. Vid verkställighet är boskap dyrt att underhålla och omfattas av välfärdsskyldigheter som en prioritet, det är också relativt lätt att avyttra lokalt och svårt att spåra.
- Om den innehas tillsammans med andra avgifter (t.ex. över mark) kan en bank som innehar en jordbruksavgift vara en kvalificerad innehavare av en flytande avgift för de ändamål som anges i förordningen om insolventa partnerskap från 1994 (i dess ändrade lydelse) och därmed ha rätt att utse administratörer till ett jordbrukssällskap med hjälp av ett utomrättsligt förfarande. Detta är en viktig befogenhet som vanligtvis inte uppskattas. Besparingarna i tid och pengar jämfört med att utse en förvaltare i domstol är dock betydande, för att inte tala om fördelen med att få kontroll över tillgångar som annars alltför lätt kan omvandlas till kontanter (t.ex. boskap, ensilage, liten men viktig utrustning etc.).
- Bestämmelserna om den föreskrivna delen är inte tillämpliga vid förvaltning av ett jordbrukssammanslutningsbolag och det kommer därför inte att ske någon motsvarande minskning av det belopp som är tillgängligt för en bank enligt dess realiseringar av flytande skulder.
- Förbudet mot administrativa konkursförvaltare har inte överförts till ett förbud mot att utse jordbrukskonkursförvaltare och detta alternativ förblir därför öppet för banker som innehar jordbrukskonkursförvaltningsrätter som är daterade efter september 2003. I praktiken är det dock troligt att de flesta insolvensproffs föredrar det mer välkända systemet med förvaltning.
Framtiden
I skrivande stund verkar det inte finnas några planer på att ändra eller uppdatera lagen om jordbruksavgifter, och med Brexit som nu upptar regeringens uppmärksamhet är det osannolikt att vi kommer att få se en reform inom den närmaste framtiden. Det är dock värt att påpeka att de kommande lagändringarna i fråga om köpebrev kan ha en inverkan på jordbrukets säkerhet. Särskilt lagkommissionens förslag om att införa en ”Goods Mortgages Act” kommer sannolikt att påverka den säkerhet som banker (och andra långivare) har tillgång till från jordbrukare. Det är troligt att det ökade praktiska skydd som ges av ett register över säkerheter på fordon är att föredra framför den säkerhet som ges av en jordbruksskuld som infördes genom en lag som antogs 1928. Även om lagkommissionens förslag till reformer av köpebrev inte berör jordbruksskulder måste (eller bör) ny lagstiftning behandla frågan om prioritet när det gäller t.ex. ett fordon som belastas med en jordbruksskuld och ett fordon som belastas (och registreras) med en ny form av personligt äganderättsgods.
Slutsats
Som och när systemet för köpebrev reformeras kommer lagen om jordbruksskulder sannolikt att bli lite mer komplex och kanske mer oklar när England tar ytterligare ett steg mot att modernisera sin säkerhetslagstiftning. Med detta sagt är och kommer jordbruksavgifter att förbli en användbar form av säkerhet för banker som lånar ut till jordbrukssektorn, och om de inte redan innehas bör de helst tas från jordbrukarna vid varje ny utlåning, refinansiering eller annan möjlighet att ta säkerhet. Jordbruksavgifter ger inte bara fördelar i form av ytterligare tillgångar utan också möjligheten att undvika potentiellt dyra, omtvistade och långvariga domstolsförfaranden för att få kontroll över ett icke bolagiserat jordbruksföretag.