Landplanering är det första steget som en byggherre tar när han eller hon förvärvar en tomt. Praktiskt taget alla som arbetar med anläggningsarbeten kommer att uppleva att de är markplanerare av något slag. Försök att hitta definitionen av en markplanerare genom att söka på Internet. Vad du hittar är definitioner av ”Land Use Planners” och ”Urban Planners” och ”City Planners”, men när konsulter ofta listar sitt tjänsteutbud står ”Land Planning” ofta på deras företagsbilar, brevhuvuden och webbplatser.
Vem är juridiskt sett en landplanerare?
I USA finns det ingen registrering eller certifiering för att bli erkänd som landplanerare. Så vem är juridiskt sett landplanerare? Vem som helst som påstår sig vara det.
Vad exakt gör en ”landplanerare”?
Alla personer som fastställer var byggnader, gator, promenadvägar, öppna ytor etc. ska placeras är landplanerare. Det täcker i stort sett en del, eller de flesta, av de uppgifter som civilingenjörer och lantmätare kommer att stöta på. Om du utformar ett ledningsnät som ska byggas över en ledig obebyggd fastighet är du en landplanerare. Detta kommer att begränsa var byggnader kan placeras och sannolikt också var gator och andra förbättringar kan placeras. Du kanske har placerat ledningen på ett sätt som överensstämmer med den naturliga terrängen, men som minskar antalet tomter som måste överensstämma med bestämmelserna. Med andra ord kan en ingenjör som tror att hans konstruktion sparar 1 000 dollar i byggkostnader ha minskat nettovinstutbytet i form av täthet med 100 000 dollar.
När en ingenjör fastställer infrastrukturens placering utan att planera det totala upplägget av hur den slutgiltiga markanvändningen påverkas – agerar han eller hon som en markplanerare, men inte på ett bra sätt.
Varför erbjuder ingenjörer, lantmätare och arkitekter markplanering?
Markplanering är det första steget i varje markutvecklingsprocess (ofta innan själva marken har kartlagts ordentligt). Det företag som erbjuder markplanering som en del av sina tjänster har lockbete för att få tag på en byggherre och säkra det lukrativa ingenjörsarbetet. Den ingenjör som inte anger markplanering som en del av sina tjänster kommer säkerligen att förlora arbete till företag i närheten som anger dessa tjänster. För att se till att byggherren blir fast, kommer företaget sannolikt att erbjuda dessa tjänster utan kostnad så länge byggherren förbinder sig att ingå ett ingenjörskontrakt.
Det typiska scenariot för markplanering:
Landplanerare får sina instruktioner från sin klient, byggherren, som har bestämt sig för att anlita företaget. Om byggherren kommer in och säger att han vill anlägga 200 triplexlägenheter enligt stadens R-3-förordning kommer de flesta planerare utan tvekan att följa den. Byggherren har just köpt marken och är pressad att ta reda på hur många av dessa trevåningslägenheter som kan få plats. Landplaneraren utgår alltså från att byggherren i första hand vill maximera antalet önskade enheter och att allt annat är sekundärt. Enligt de befintliga bestämmelserna, där minimikraven för R-3-zonindelning anges, är det tillåtet att ha en bakre gård på minst 20 meter, en sidogård på minst 10 meter och en främre gård på minst 20 meter. Den högsta tillåtna tätheten är 8 enheter per hektar. När man söker i bestämmelserna finns det inga andra begränsningar som sticker ut. På grundval av den plan för byggnadens grundläggning som tillhandahållits av byggherren fastställer markplaneraren att den totala grundläggningen är 90 fot och djupet 60 fot. En privat uppfart som tillåts enligt bestämmelserna är 26 fot bred och parkeringskraven uppfylls lätt genom att placera en 20 fot djup uppfart (i alla fall på den främre gården) bakom garagedörren. Med utgångspunkt i att de minsta dimensioner som tillåts enligt bestämmelserna maximerar tätheten pressar markplaneraren ut varje möjlig bråkdel av en tum ur konstruktionen så att kunden är nöjd med markplaneringstjänsterna.
Vad är den korrekta användningen av marken?
Detta förutsätter förstås att byggherren känner till den korrekta användningen av sin mark, så markplaneraren frågar sällan varför byggherren vill ha en trelägenhetsenhet i stället för något annat. En anledning till att ingen frågar byggherren är att om byggherren frågar ”varför vill du veta”? Det är bäst att markplaneraren har några bra svar – så de flesta följer bara byggherrens krav, även om den föreslagna användningen inte är den optimala lösningen på just den platsen. Många byggherrar upprepar bara det som har sålt tidigare, vissa anlitar marknadskonsulter för att avgöra vad som är den bästa användningen.
Hur skiljer sig en markplanerare från en stadsplanerare?
Stadsplanerare reglerar och utformar sällan. Landplanerare utformar och lämnar in förslag till stadsplanerare som sedan (förhoppningsvis) rekommenderar godkännanden.
Vad är skillnaden mellan arkitektoniska och tekniska landplanerare?
Den tekniska landplaneraren kommer att ha ett förhållande till platsen som huvudfokus och arkitekturen som sekundärt fokus. Den tekniska markplaneraren tenderar att se byggnaderna som övergripande plattor eller rektanglar. Det är troligt att man kommer att anstränga sig mer när det gäller att placera strukturerna för att minska problem med planeringen eller minska kraven på dränering. Den arkitektoniska markplaneraren kommer att använda sig av situationsplanen för att sätta in strukturernas arkitektoniska styrkor. Gradering, dränering och försörjningsmöjligheter kommer troligen att prioriteras lågt. Ingen av ovanstående situationer skapar en balanserad lösning som kan vara hållbar.
Är det typiska markplaneringsscenariot hållbart?
Nej. Det är inte möjligt att skapa ett hållbart bostadsområde utan ett samarbete mellan alla inblandade konsulter som arbetar tillsammans för att skapa en balanserad strategi. I takt med att denna artikelserie fortskrider kommer vi att lära er nya metoder för utformning och samarbete som leder till ett balanserat tillvägagångssätt som omdefinierar markplanering.
Hur är det med tekniken?
Tekniken i sig kan inte ge någon lösning, men genom att kombinera utbildning med dedikerad teknik kan man göra en stor skillnad. Jag kommer att tänka på en historia om hur beroendet av programvara för att tänka ut en lösning kan leda till ett misslyckande. För tjugofem år sedan, när programvara för flygkonstruktion först blev allmänt tillgänglig, var det vackra Prescott Pusher det mest uppmärksammade innovativa flygplanet. Det som hade gjort detta plan revolutionerande var att det använde programvaruresultat för att skapa den futuristiska konstruktionen och bestämma dess flygegenskaper (hantering och manér). Prescott Pusher skulle använda en Lycoming 0-360-motor med 180 hästkrafter som skulle göra det möjligt för fyra passagerare att flyga i 190 MPH på 7 500 fot. Även om detta verkade likna den konventionella Mooney 201 i kapacitet, bidrog Mooneys trånga kabin till prestandan, men Prescott Pusher erbjöd en bekvämare grottformig plats för människor.
Löftet om en ny era hade anlänt, där datorgenererade scenarier som kördes på några sekunder skulle ersätta åratal av kostsam finjustering av aerodynamiska ytor på fältet. När Prescott Pusher gick från ritbord till verklighet presenterade praktiskt taget alla flygtidningar denna nya era av datorstödd konstruktion – åtminstone tills de som var med i pressen fick chansen att flyga det riktiga planet. Löftena infriades inte, och få gillade flygegenskaperna, och Prescott Pusher lärde branschen att mjukvara inte kan leverera ”känsla” eller den mänskliga upplevelsen.
Detta gäller även för programvara. De som agerar som markplanerare måste förstå detta för att skapa underbara platser för människor att bo på, och det kräver mycket mer än att komprimera gator och tomter till de minimistandarder som tillåts i lagstiftningen.
Markplanerarens ansvar:
Med utgångspunkt i scenariot ovan med 200 trevåningslägenheter antar man att utvecklingen kommer att pågå i mer än ett sekel. Låt oss också anta att varje enhet kommer att hysa i genomsnitt 3 personer. Statistiken visar att ett genomsnittligt (amerikanskt) hem säljs vart sjätte år. Utvecklingen kommer således att påverka levnadsstandarden för (100/6X3X200) 10 000 människor varje århundrade som den existerar. Hur mycket uppmärksamhet ägnas åt grannskapets ”karaktär” när man lägger ut bebyggelsen enbart för att maximera tätheten? Hur mycket tid har lagts ned på att se till att det går åt så lite tid och energi som möjligt för att ta sig till och från bostäderna? Var varje företag placerat för att maximera exponeringen för potentiella kunder? Hur är det med utsikten från bostädernas bostadsområden? Utformades promenadstråken på ett sådant sätt att det är lätt att promenera genom kvarteret på ett säkert sätt, eller följer de helt enkelt gatorna? Var bostäderna placerade så att monotonin försvann? Har markplaneraren tagit sig tid och ansträngt sig för att minska allt slöseri i utformningen?
Det finns mycket mer i markplanering än att uppnå ett mål för täthet. I själva verket kan överdriven förtätning göra en utveckling mindre önskvärd och minska vinstpotentialen genom att minska bostädernas värde.
Du tar på dig ett stort ansvar när du tar på dig hatten ”Land Planner”.
Vi är tacksamma mot Sir Richard Harrison för att han har lämnat denna mycket användbara information till oss.