Después de escribir sobre la economía en Nicaragua hace unas semanas, recibí muchas consultas sobre cómo hacer una inversión inmobiliaria en Nicaragua. Lea el artículo sobre la economía de Nicaragua – sirve como un buen prefacio a este artículo.
Me centraré en San Juan Del Sur y Granada, ya que son los dos principales destinos de inversión inmobiliaria extranjera y estilo de vida en Nicaragua.
Es difícil obtener datos para un análisis de mercado adecuado ya que el mercado está muy fragmentado y no es rico en datos.
Sin embargo, en base a mis conversaciones con varios agentes de bienes raíces, el consenso es que los precios aumentaron sustancialmente desde 2011, y luego se desplomaron después de las protestas de 2018. Los precios se desplomaron alrededor de un 30% en dólares de media y dejaron de bajar en torno al tercer y cuarto trimestre de 2019, momento en el que el volumen de transacciones comenzó a aumentar, aunque a precios constantes. El mercado había encontrado soporte alrededor de esa base y estaba listo para un repunte.
Sin embargo, el cierre de la economía mundial del Coronavirus cambió esto. A pesar de que Nicaragua no ha implementado un cierre, la economía ha sido fuertemente impactada, especialmente en estos dos puntos turísticos.
Muy pocas transacciones están teniendo lugar en este momento, pero las ventas ocasionales de fuego ocurren; más a menudo por los vendedores estadounidenses que necesitan dinero en efectivo.
Teniendo esto en cuenta, me reuní con algunos agentes y fui a ver algunos listados. No vi todos los listados de abajo; algunos simplemente los tomé en línea. Ninguno de estos son recomendaciones, ni son las mejores ofertas en el mercado. Lo que sigue es simplemente una lista de propiedades por encima de la media que me pareció que tenía atributos interesantes. Ofrecen un vistazo a las oportunidades en el mercado actual.
Una inversión inmobiliaria en San Juan Del Sur, Nicaragua
San Juan Del Sur, en la costa sur del Pacífico, es ampliamente venerado por sus olas durante todo el año. Muchos canadienses y estadounidenses, y algunos europeos, viven aquí a tiempo completo. Hay un turismo (generalmente) vibrante, un gran surf, un ambiente relajado, una escena establecida de expatriados, e incluso una escuela bilingüe para niños. Es una opción decente para una base de invierno o para vivir todo el año.
Cuando se considera que Nicaragua ofrece una asistencia sanitaria asequible, múltiples opciones de residencia y una gran fiscalidad, empieza a parecer más que decente.
Digo esto porque yo clasificaría San Juan del Sur como una decisión más de estilo de vida, que una decisión de inversión. Habiendo comparado algunos listados con las tasas de alquiler (tanto a corto como a largo plazo), es bastante difícil obtener un rendimiento decente de la inversión, incluso a los precios «bajos» actuales.
Después de todos los costos de mantenimiento, impuestos, tasas, etc, usted puede esperar hacer menos del 2% de rendimiento neto. No hace falta decir que no vale la pena todo el riesgo.
Esta enorme casa se encuentra en una comunidad cerrada, a poca distancia de la ciudad por algunas escaleras empinadas. Ofrece unas vistas incomparables de la bahía, especialmente al atardecer. Esta villa es masiva, que consta de dos unidades. Usted podría optar por vivir en uno y alquilar el otro, o mantener todo para ti.
Una vez cotizada en 1$,200.000 dólares, ahora está a un precio de venta de fuego de 494.000 dólares. Tenga en cuenta que podría negociar el precio hacia abajo aún más. Aunque estas medidas incluyen las terrazas, usted está buscando en $666 por m2 ($62 por ft2) para tales bienes raíces de alta calidad. El vendedor está definitivamente tomando una pérdida sustancial en la venta.
En el extremo más asequible se puede obtener esta linda casa de un dormitorio por $ 89,000. Está dentro de una pequeña comunidad cerrada con seguridad 24/7. Por menos de $100k tienes tu plan B. Está a 20 minutos a pie del pueblo y de la playa, en una zona tranquila.
Podrías pensar que es una gran inversión. Pero en el mercado a largo plazo que probablemente obtendrá un mero $ 450 por mes para él, y una vez que usted paga sus cuotas HOA (tal vez $ 150), la cuota de buscador de inquilinos, cuota de administración, mantenimiento, impuestos y meses vacíos, usted termina con un rendimiento neto de menos de 2%.
Repito, San Juan Del Sur no es un destino de inversión – es una decisión de estilo de vida (encantador), con un poco de dinero potencial de lado para cubrir los gastos.
La propiedad comodín en San Juan Del Sur, Nicaragua para los preppers
- ¿Cree usted que la economía mundial se derrumbará y la gente tendrá que volver a trabajar la tierra?
- ¿Cree usted que los gobiernos en Occidente se volverán cada vez más tiránicos y tratarán de confiscar su riqueza?
- ¿Eres un cristiano que se siente cada vez más perseguido en el Occidente secular y quieres vivir en un país devoto donde el cristianismo sea ampliamente practicado y respetado?
- ¿Quieres distanciarte de los gobiernos y de las élites globales que querrán inyectarte algo a la fuerza a ti y a tu familia?
- ¿Estás simplemente harto de la gente y quieres alejarte de todo?
- ¿Quieres vivir en sintonía con la naturaleza?
Si has respondido afirmativamente a alguna de las preguntas anteriores, tengo la propiedad perfecta para ti.
En medio de una reserva natural, esta propiedad se encuentra dentro de una urbanización y tiene 5 acres de terreno con más de 200 árboles frutales, un pozo privado, enormes tanques de almacenamiento de agua, y suficientes paneles solares para vivir en completa autarquía. Esta casa lo tiene todo.
La propiedad incluye incluso un estudio independiente para los huéspedes, por el camino de guijarros. Está a un corto trayecto en coche de San Juan del Sur, pero lo suficientemente lejos como para vivir en paz.
Compra la casa, consigue Internet por satélite, cava un agujero en el suelo para tu oro, compra algunas armas y municiones en el mercado negro, y prepárate para enfrentarte a cualquier intento criminal (del gobierno o de otro tipo) de coartar tu libertad. 🙂
Una inversión inmobiliaria en Granada, Nicaragua
Granada ofrece una propuesta de valor muy diferente. Es una pequeña y animada ciudad colonial de unas 100.000 almas, enclavada en el gran lago de Nicaragua. La ciudad histórica está compuesta por encantadoras casitas coloniales y hermosas iglesias católicas. Es bastante turística, pero a diferencia de San Juan del Sur, no está dominada por los expatriados. Así que se puede vivir realmente una vida local. También cuenta con una selección de colegios bilingües.
La región cuenta con hermosos parques nacionales para hacer senderismo, junto con una serie de volcanes, tanto activos como inactivos. La tierra es extremadamente fértil. Por último, está a poco más de una hora en coche de la capital, Managua.
Granada tiene más potencial de inversión. Mientras que el mercado inmobiliario de San Juan del Sur está impulsado principalmente por los extranjeros, Granada tiene un gran mercado local. También es una escapada de fin de semana fácil para la élite de Managua, muchos de los cuales tienen casas de fin de semana en los alrededores de Granada.
Una mañana, cuando tomé el autobús expreso a Managua, me di cuenta de que muchos trabajadores de clase media se desplazaban a la capital, como los médicos. En lugar de vivir en una gran ciudad como Managua, los lugareños pueden desplazarse durante una hora y vivir en un pueblecito encantador.
Dada la demografía positiva del país, a medida que aumente la urbanización y el país crezca económicamente, es probable que Granada atraiga cada vez más demanda local de bienes inmuebles. Siempre que se evite la costosa vivienda colonial de la ciudad, inflada por los compradores internacionales, se puede aprovechar el mercado local de clase media y de gama alta, propiedades que son menos propensas a la volatilidad a largo plazo.
Esta casa consta de cuatro apartamentos separados (tres de dos dormitorios y uno de un dormitorio), y está situada a diez minutos a pie del parque central. Las unidades no son gran cosa, pero es un buen plan de jubilación para alguien con un presupuesto o incluso como inversión.
Con un precio de 119.000 dólares, probablemente se puedan conseguir 250 dólares al mes por unidad alquilada a jubilados occidentales que quieran pasar unos meses al sol. El mercado local es también una opción para +-$200 por unidad. Los costes de mantenimiento son bajos, y el día 1 de cada mes puedes salir de tu apartamento en pijama e ir a llamar a las puertas para cobrar tu dinero. Este dinero sería más que suficiente para llevar una vida modesta en Granada.
Una vida modesta en Granada incluye asistencia sanitaria, pollo o pescado todos los días, fruta fresca y una o dos cervezas cada noche.
Cualquier cheque de la seguridad social o ingreso pasivo de la vuelta a casa sería puro ahorro.
Esta casa también es una buena opción de compra en la vida. Podrías comprarla y conseguir una empresa de gestión de alquileres para alquilar las unidades. Probablemente obtendrías un rendimiento neto de alrededor del 4-5% después de todas las tasas y el mantenimiento de las cuatro unidades. Y una vez que sientas que necesitas escapar, entonces tendrías listo tu plan B que fluye en efectivo.
Vivir en paz cerca de Granada
Por 215.000 dólares, esta encantadora casa de cuatro dormitorios asentada en casi dos acres de terreno tiene una piscina, una terraza con vistas al volcán Mombacho, árboles frutales, más de 200 plantas de café, vallas alrededor de la propiedad y un portón eléctrico en la entrada principal.
Es un buen «plan B», pero cerca de las comodidades y el confort de una gran ciudad (Granada) a pocos minutos por la carretera, y de una gran ciudad (Managua) con un aeropuerto internacional a poco más de una hora de distancia.
No espere que esta sea una buena propiedad de alquiler. El mercado de alquiler de este tipo de viviendas es limitado.
Algunos consejos para navegar por el mercado de inversión inmobiliaria en Nicaragua
- Tenga en cuenta la situación económica y geopolítica de Nicaragua. Te sugiero que leas mi artículo al respecto.
- Consigue un buen abogado para que revise a fondo los títulos de propiedad y se asegure de que la persona correcta está firmando los documentos. A veces la tierra puede pertenecer a varios miembros de una familia, y una persona tomará la «iniciativa» de vender.
- El mercado es bastante ilíquido, así que no esperes poder vender fácilmente.
- El mercado de expatriados está dominado por los norteamericanos. Si usted es europeo, debe entender esto. En general, los norteamericanos y los europeos tienen diferentes expectativas cuando se trata de bienes raíces. Lo que puede ser aceptable para un europeo, puede ser viejo y cutre para un norteamericano. Los inmuebles se deprecian mucho más rápido en Norteamérica que en Europa. Así que tenga cuidado de no coger un cuchillo que cae que ningún norteamericano querría comprar de usted.
- Es un mercado de compradores por ahí – negociar.Tómese su tiempo y ser recompensado con descuentos de dos dígitos.
Una advertencia sobre las Asociaciones de Propietarios de Viviendas (HOA)
El mercado de expatriados tiene una gran cantidad de comunidades cerradas con Asociaciones de Propietarios de Viviendas (HOA). Usted DEBE tener esto en cuenta al comprar.
Si usted no es de América del Norte, es posible que no esté familiarizado con la forma en que estas HOAs operan y el impacto que pueden tener en su propiedad y estilo de vida. A veces, las HOAs tienen cargos mensuales fijos muy altos que pueden hacer que el solo hecho de mantener su propiedad sea un gasto significativo.
Pida ver las finanzas de la HOA. ¿Está la HOA endeudada? ¿Los otros miembros de la HOA pagan sus cuotas a tiempo? ¿Ha ahorrado la HOA dinero para futuros mantenimientos y reparaciones estructurales? Si la HOA está mal gestionada, la responsabilidad se convierte en responsabilidad compartida, y la venta de una propiedad con una HOA en mora puede ser muy difícil.
Por último, ¿quién gestiona la HOA? No quiero ser políticamente incorrecto, pero usted quiere asegurarse de que los valores de los administradores de la HOA están alineados con sus valores. En algunos casos, estas HOAs pueden ser gestionadas por jubilados anglosajones aburridos que se convierten en completos tiranos y buscan imponer un sinfín de reglas en aras de la seguridad y la conformidad (multas por no cortar el césped, etc).
Esto no debería ser un gran problema en Nicaragua, ya que los jubilados más quisquillosos se decantan por las comunidades cerradas de Florida o Arizona, pero, no obstante, tenga cuidado.
Impuestos sobre su inversión inmobiliaria en Nicaragua
Cuando compre su propiedad, espere pagar alrededor de un 6% en costes de transacción por honorarios legales e impuestos varios. Todo el proceso de compra toma de 2 a 3 meses. No es rápido, pero tampoco es especialmente complicado. Su abogado se encargará de todo.
Los impuestos anuales sobre la propiedad son alrededor del 1% del valor fiscal tasado, que suele ser inferior al valor real.
Los impuestos sobre las plusvalías de los inmuebles en Nicaragua son sólo del 10%. En cuanto al impuesto sobre la renta de los ingresos de alquiler, depende de si usted compró la propiedad en su propio nombre o utilizando una corporación.
Si la propiedad está en su propio nombre, usted puede esperar a pagar alrededor del 15% como un no residente, y hasta el 30% como un residente. El 30% es el tramo superior del impuesto sobre la renta local, por lo que lo más probable es que se le aplique un impuesto mucho menor. Si la propiedad está a nombre de una corporación, espere pagar alrededor del 30%, pero en este caso se permiten muchas deducciones.
Asegúrese de conseguir un buen abogado. Escatimar en gastos legales al comprar en el extranjero es uno de los mayores errores que puede cometer. Si quieres la información de contacto de un buen abogado, no dudes en ponerte en contacto conmigo. No utilice abogados recomendados por las agencias inmobiliarias ya que hay un sesgo inherente.
Tendencias positivas y negativas que influyen en su inversión inmobiliaria en Nicaragua
Positivas:
- Al deteriorarse la economía en los países occidentales, las pensiones y la seguridad social se verán afectadas negativamente. Se espera un aumento de los boomers que se trasladan al Sur, donde la asistencia sanitaria y el coste de la vida son más asequibles. Esto debería llevar a más jubilados occidentales a considerar lugares como Nicaragua.
- A medida que la economía se mueve en línea, los millennials preferirán trabajar desde bases de bajo costo. Nicaragua comparte husos horarios con Norteamérica, y su sistema fiscal territorial hace que sólo se graven los ingresos de origen local, lo que la convierte en una opción especialmente interesante.
- Muchas opciones de residencia hacen que Nicaragua sea muy atractiva, incluso para los propietarios de viviendas.
- Positiva demografía local.
- Industria turística poco desarrollada.
Negativos:
- Un potencial problema de balanza de pagos en Nicaragua – que podría llevar a una mayor devaluación del Córdoba.
- Los impuestos siguen siendo bajos, incluso sobre los bienes inmuebles, pero el gobierno seguramente los subirá para remediar las deficiencias presupuestarias.
- La inestabilidad política impulsada interna y externamente limita la inversión en el país.
- El acoso de la política exterior estadounidense que complicará el acceso a los fondos del FMI y del Banco Mundial en caso de necesidad
Conclusión: ¿Debería usted hacer una inversión en bienes raíces en Nicaragua?
En esta etapa, es principalmente una decisión de estilo de vida o plan B. No hay catalizadores convincentes que lleven a creer que los precios aumentarán en el corto plazo. No es un mal lugar para tener una cierta exposición, pero no ir en todo. Algunas inversiones inmobiliarias en Nicaragua tienen sentido siempre que la moneda no se deprecie demasiado. Sin embargo, lo más probable es que la depreciación de la moneda se acelere.
Para una inversión inmobiliaria pura basada en los números, hay países que he discutido en posts anteriores que ofrecen mejores rendimientos.
Si usted quiere hacer una inversión inmobiliaria en Nicaragua, no se apresure. Actualmente es un mercado de compradores con muchos occidentales que buscan salir de sus inversiones. Venga a Nicaragua, pase unas semanas o meses si quiere, y negocie. Usted debe ser capaz de aterrizar alguna propiedad infravalorada en algunos precios atractivos para su estilo de vida o Plan B.
Si quieres un buen agente del comprador que puede ayudarle a navegar el mercado – ponerse en contacto conmigo. Puede ayudarle a ahorrar dinero evitando errores y compartiendo conocimientos locales para hacer la compra correcta.
También escribí sobre el mercado de bienes raíces en la ciudad capital Managua y Gran Pacífica.
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