Kdy je vyžadováno čestné prohlášení o dědictví?
V seznamu C závazku k vlastnictví může být uvedeno:
Titulová společnost zde požaduje čestné prohlášení vyhotovené nejbližším členem rodiny a potvrzené nejméně dvěma nezainteresovanými stranami, které obsahuje rodinnou historii zemřelého a jeho manžela/manželky a úplný seznam dědiců spolu s přiloženým originálem úmrtního listu.
Titulová společnost zde požaduje čestné prohlášení o dědictví. Účelem čestného prohlášení v případě dědictví ze závěti (bez závěti) je popsat rodinnou historii a okolnosti a určit pravděpodobné dědice. Pozůstalostní zákoník, § 203.001 částečně uvádí:
(a) Soud přijme v řízení o prohlášení dědictví nebo v řízení o určení vlastnického práva prohlášení o skutečnostech týkajících se rodinné historie, rodokmenu, rodinného stavu nebo totožnosti dědiců zůstavitele jako zřejmý důkaz o skutečnostech obsažených v prohlášení, jestliže:
(1) je prohlášení obsaženo:
(A) čestném prohlášení nebo jiné listině právoplatně vyhotovené a potvrzené nebo přísežně ověřené před úředníkem oprávněným přijímat potvrzení nebo přísahy, nebo
(B) soudním rozhodnutí; a
(2) čestné prohlášení nebo listina obsahující prohlášení byly zapsány po dobu pěti let nebo déle v evidenci listin v okrese tohoto státu, v němž se nemovitost nachází v době zahájení řízení týkajícího se vlastnického práva k nemovitosti, nebo v evidenci listin v okrese tohoto státu, v němž měl zůstavitel bydliště nebo stálé místo pobytu v době smrti zůstavitele.
Přísežné prohlášení musí být podepsáno pod přísahou osobou obeznámenou se skutečnostmi týkajícími se rodinných poměrů a historie, což je obvykle, ale ne vždy, člen rodiny. Ačkoli zákon výslovně nevyžaduje, aby čestné prohlášení potvrdili nezaujatí svědci (tj. osoby, které nemají osobní nebo finanční zájem na výsledku), společnosti zabývající se vydáváním nemovitostí běžně vyžadují dva notářsky ověřené podpisy nezaujatých osob – rozumné jsou tři.
Po vyhotovení by mělo být čestné prohlášení uloženo do evidence nemovitostí v okrese, kde se nemovitost nachází. Pokud se nemovitost překrývá s hranicemi okresů, pak by mělo být v každém okrese, kde se nemovitost vyskytuje, podáno samostatné čestné prohlášení.
Pravidla společnosti vydávající tituly
V oddíle 203.002 zákoníku státu je uveden doporučený formát čestného prohlášení, ačkoli striktní dodržení formuláře není vyžadováno. Z praktického hlediska je to spíše politika upisovatelů titulů než požadavky tohoto zákona, které určují obsah takových čestných prohlášení.
Jednotliví upisovatelé titulů se ve svých požadavcích liší. Mezi pravidla, která byla vyhlášena společností American Title Company, patří následující:
(1) zůstavitel musel zemřít nejméně šest měsíců před vyhotovením čestného prohlášení;
(2) titulové společnosti musí být předložen úmrtní list zůstavitele;
(3) čestné prohlášení musí být podepsáno nejméně dvěma nezainteresovanými stranami, které osobně znají rodinnou historii zesnulého a osobně znají zesnulého nejméně deset let (nezainteresovaná strana je taková, která z podpisu čestného prohlášení nezíská žádný prospěch – to by tedy vylučovalo manžela nebo dítě osoby, která očekává, že získá dědický podíl).
(4) kromě podpisu čestného prohlášení musí být čestné prohlášení podepsáno také všemi zletilými dědici, kteří nabývají vlastnické právo podle zákona o dědictví;
(5) pokud jsou nezainteresované strany v příbuzenském vztahu k zůstaviteli, musí být tato skutečnost uvedena;
(6) zkoumání vlastnického práva provedené vlastnickou společností nesmí odhalit žádný rozpor se skutečnostmi uvedenými v čestném prohlášení;
(7) pokud existuje závěť, která nebyla ověřena, musí být připojena k čestnému prohlášení a musí podporovat skutečnosti uvedené v čestném prohlášení; a
(8) musí být uveden následující odstavec:
„Jsem si vědom(a) trestů za křivou přísahu podle federálního práva, což zahrnuje i vyhotovení nepravdivého čestného prohlášení podle 18 U.S.C.S., § 1621, kde je stanoveno, že každý, kdo bude shledán vinným, nesmí být potrestán pokutou vyšší než 2 000 USD nebo odnětím svobody na dobu nejvýše 5 let nebo obojím. Jsem si rovněž vědom/a, že křivá přísaha při vyplnění nepravdivého čestného prohlášení je trestným činem podle oddílu 37.02 texaského trestního zákoníku. A konečně jsem si rovněž vědom toho, že podle oddílu 32.46 texaského trestního zákoníku se osoba dopustí trestného činu, pokud s úmyslem podvést nebo poškodit osobu přiměje podvodem jiného, aby podepsal nebo vyhotovil jakýkoli dokument ovlivňující majetek nebo službu peněžního zájmu jakékoli osoby, a že trestný čin podle tohoto oddílu je trestným činem třetího stupně, který se trestá pokutou ve výši 5 000 USD a odnětím svobody v texaském nápravném zařízení na dobu nejvýše 10 let nebo méně než 2 roky.“
Očekávejte, že transakcím za vysoké částky bude věnována zvýšená pozornost – a možná i dodatečné požadavky.
Vzhledem k tomu, že jiné titulové společnosti mohou mít dodatečné nebo jiné požadavky, než jsou uvedeny v této kapitole, a ty se mohou v průběhu času měnit, je téměř nemožné vypracovat čestné prohlášení o dědictví, které bude zaručeně akceptováno všemi titulovými společnostmi vždy v budoucnu. Úkolem advokáta je se mu co nejvíce přiblížit. Pokud chce klient přesný a spolehlivý výsledek, pak je alternativou požádat soud o deklaratorní rozhodnutí.
Použitelná judikatura
Jak se vlastně čestná prohlášení o dědictví uplatňují u soudu? Dobrým příkladem je následující: podle oddílu 203.001 zákoníku o pozůstalosti „čestné prohlášení o dědictví, které je v evidenci listin déle než pět let, slouží jako přímý důkaz skutečností v něm uvedených v řízení o prohlášení dědictví nebo v žalobě týkající se vlastnického práva k nemovitému nebo osobnímu majetku“. Podané čestné prohlášení má proto přednost, pokud ostatní strany „nepředloží souhrnné důkazy dostatečné k tomu, aby v dané věci vznikla skutková otázka“. Jeter v. McGraw, 79 S.W.3d 211, 215 (Tex.App.-Beaumont 2002, pet. denied).
Dědictví ze závěti
Pokud osoba zemře ze závěti, nastupují pravidla dědění ze závěti. Stát Texas v podstatě prostřednictvím kapitoly 201 zákoníku o pozůstalosti vytvořil závěť pro intestátní zůstavitele.
Pokud je intestátní zůstavitel svobodný, pak se použije článek 201.001, který stanoví, že majetek připadne rovným dílem dětem, pokud nějaké jsou. Pokud tomu tak není, pak majetek připadne rovným dílem rodičům. Pokud byl zůstavitel ženatý nebo vdaná, pak se jedná o společné jmění manželů a použije se § 201.003:
§ 201.003. Společný majetek zůstavitele
(a) Zanechá-li osoba, která zemřela jako zůstavitel, pozůstalého manžela, přechází společný majetek zemřelého manžela podle tohoto oddílu.
(a) Společné jmění zemřelého manžela přechází na pozůstalého manžela, jestliže:
(1) žádné dítě nebo jiný potomek zemřelého manžela nepřežije zemřelého manžela, nebo
(2) všechny pozůstalé děti a potomci zemřelého manžela jsou zároveň dětmi nebo potomky pozůstalého manžela.
(c) jestliže zemřelého manžela přežije dítě nebo jiný potomek, který není zároveň dítětem nebo potomkem pozůstalého manžela, zůstává polovina společného jmění pozůstalému manželovi a druhá polovina přechází na děti nebo potomky zemřelého manžela. Potomci dědí pouze tu část pozůstalosti, na kterou by měli nárok podle § 201.101. V každém případě přechází společné jmění zatížené dluhy vůči společnému jmění.
Základní požadavky na uspokojivé prohlášení o dědictví
Dobře vypracované prohlášení o dědictví bude:
- důkladně prověří relevantní rodinné skutečnosti, včetně toho, zda zůstavitel zemřel se závětí, jména a adresy všech dědiců a dalších zúčastněných stran, včetně jejich vztahu k zůstaviteli a (je-li to relevantní) jejich rodinné historie a toho, zda měli či neměli děti, přičemž cílem je jasně zmapovat dědickou linii zůstavitele s odkazem na příslušné oddíly zákoníku o pozůstalosti;
- identifikovat dotčený nemovitý majetek, protože tak mohou okresní úředníci zapsat listinu v rámci zamýšleného řetězce vlastnických práv (je překvapivé, kolik čestných prohlášení o dědictví neuvádí vůbec žádný majetek, což z nich činí pochybnou hodnotu); a
- dospět k odůvodněnému závěru ohledně totožnosti dědiců a výše jejich podílů. Přísežné prohlášení by mělo končit pozitivním tvrzením, např: „V souladu s oddílem 201.001 zákoníku o pozůstalosti proto prohlašuji, že jsem jediným oprávněným dědicem Johna Jonese, zemřelého. V souladu s tím náleží fee simple vlastnické právo k předmětné nemovitosti v době úmrtí zůstavitele pouze mně a žádné jiné osobě.“
Při podání čestného prohlášení o dědictví čestný prohlašovatel předkládá případ – případ, že jmenovaný dědic nebo dědicové mají nyní plná práva ke konkrétnímu nemovitému majetku. Je jen logické, že tento případ musí být předložen co nejpevněji a nejpřesvědčivěji.
Dvoufázový proces:
Vyřízení vlastnického práva (vyřešení otázek dědictví) mimo pozůstalostní soud je obvykle dvoustupňový proces. Nejprve musí být připraveno čestné prohlášení o dědictví, které musí podepsat osoba s přímou osobní znalostí rodinné historie (sňatky, narození a úmrtí). Vypracování důkladného a účinného čestného prohlášení je umění i věda a mělo by být svěřeno advokátovi, který zajistí, aby byl jeho obsah v případném budoucím soudním sporu přípustný a přesvědčivý. Internetové formuláře by proto nikdy neměly být používány pro tento ani pro žádný jiný závažný právní účel.
Přísežné prohlášení o dědictví se obecně považuje za pravdivé poté, co je po dobu nejméně pěti let uloženo v evidenci, ačkoli žádný upisovatel vlastnického práva tím není vázán.
Příprava listiny
Druhým krokem v procesu po sepsání, provedení a podání čestného prohlášení je převod listiny, která soustřeďuje vlastnické právo na jediného dědice, který si pak může nemovitost ponechat nebo ji prodat. Případně mohou všichni dědicové (například) podepsat převod nemovitosti na třetí osobu – kupujícího.
Převodní listina je obvykle zvláštní záruční listina nebo listina bez záruk, nikoliv však listina o odstoupení od smlouvy, které je třeba se vyhnout, protože ji společnosti zabývající se převody nemovitostí nemusí pojistit. Všichni dědicové uvedení v čestném prohlášení (nebo jejich zákonní zástupci) musí podepsat. Oba dokumenty se podávají do evidence nemovitostí v okrese, v němž se nemovitost nachází – nejprve čestné prohlášení a poté listina.
Co potřebuje advokát od klienta
Advokát potřebuje od klienta základní informace, aby mohl postupovat, včetně:
(1) vysvětlení rodinné historie a okolností (např, kdo se s kým oženil a kdo měl děti, kdo zemřel se závětí nebo bez ní, kdo se rozvedl a znovu oženil a tak dále);
(2) kopii stávajícího zapsaného listu vlastnictví k nemovitosti, a pokud je k dispozici, kopii závazku k vlastnictví;
(3) jména a adresy všech relevantních spřízněných osob; a
(4) vysvětlení záměru klienta. Je cílem konsolidovat vlastnické právo na jednoho nebo více dědiců? Nebo prodat majetek třetí straně?
V mnoha případech jsou dědicové rozptýleni po celé zemi a mohou ztratit kontakt. Někteří dědicové nemusí podepsat dědictví, pokud za to nedostanou zaplaceno – a finanční problémy mezi členy rodiny mohou být ošklivé. Klienti jsou často zklamáni, když zjistí, jak obtížný a nákladný může být tento proces. Dědicové se mohou pokusit vyřešit otázky dědictví a vlastnictví sami, bez právníka (často s použitím nevyžádaných formulářů z internetu), a výsledek je pak ještě zmatenější a chaotičtější než na začátku. Čestná prohlášení a listiny pak může být nutné znovu připravovat a podávat za účelem opravy záznamů, což prodlužuje proces a zvyšuje náklady.
Užitečnost zprávy o vlastnictví
Klienti občas žádají, aby jejich advokát připravil čestné prohlášení o dědictví, ale mají pouze částečné informace o všech okolnostech (události mohou být staré desítky let) a mají k dispozici pouze některé dokumenty týkající se nemovitosti a její historie. V takových případech je užitečné zahájit proces získáním zprávy o vlastnickém právu od vlastnické společnosti, která objasní současný stav vlastnického práva, jakož i veškeré zapsané pohledávky, zástavní práva, oznámení a další potenciálně relevantní záležitosti. Se zprávou o vlastnictví jako faktickým zdrojem může mít advokát větší jistotu, že skutečnosti uvedené v čestném prohlášení o dědictví jsou skutečně pravdivé a správné, takže je méně pravděpodobné, že bude čestné prohlášení předmětem pozdějšího zpochybnění.
Z našich spisů
Potenciální klient zavolá a řekne: „Moje matka zemřela před šesti měsíci a já potřebuji získat listinu k jejímu ranči. Kolik si účtujete za sepsání listiny?“
Advokát potřebuje znát mnohem více informací, než může odpovědět, počínaje otázkou: „Zemřela se závětí?“
Advokát se zeptá: „Zemřela se závětí?“. Klient přiznává, že matku deset let neviděl, ale domnívá se, že závěť nebyla. Dále se ptá: „Ale i tak mohu získat svou listinu, nebo ne?“. Další otázky advokáta odhalují další informace o rodině. Matka byla vdova. Otec zemřel o dva roky dříve, rovněž bez závěti. Kromě toho se ukazuje, že klient má několik sourozenců, z nichž jeden pocházel z otcova předchozího manželství. Další se ztratil z dohledu a už léta o něm nikdo neslyšel. Proslýchá se, že je bezdomovcem na ulicích Los Angeles. Další sourozenec nedávno zemřel a zanechal po sobě dvě malé děti, které jsou v současné době v pěstounské péči, protože jejich zbývající rodič je ve vězení. Také nejmladší sourozenec žil s mámou a staral se o ni v době její smrti a nadále obývá pozemek, který nyní prohlašuje za svou usedlost a vyhrožuje, že použije brokovnici na každého, kdo na něj vstoupí bez jejího souhlasu. Tvrdí, že jí maminka slíbila, že dům bude její výměnou za péči během její poslední nemoci.
Advokát je nucen klientovi sdělit, že listinu nedostane, přinejmenším dokud nebudou vyjasněny otázky dědictví, počínaje otcem a tím, které osoby byly oprávněny po něm dědit, a poté přejde k matce a jejím dědicům. Klient je podezřívavý. Říká: „Podívejte, vaše sekretářka mi řekla, že poplatek za listinu je 395 dolarů. Vypadá to, že se mi jen snažíte naúčtovat další peníze. Jsem nejstarší a vždycky mi říkali, že majetek bude jednou můj. Chci svůj list vlastnictví hned!“ To bohužel vzhledem k okolnostem případu prostě není možné. Advokát není zázračný člověk a advokátní kancelář není soud, kde by se takovýmto sporům dostalo závazného rozhodnutí.
DISCLAIMER
Informace v tomto článku jsou poskytovány pouze pro obecné informační a vzdělávací účely a nejsou nabízeny jako právní poradenství, na které se může kdokoli spolehnout. Zákony se mění. Před podniknutím jakýchkoli kroků, které mají právní důsledky, se doporučuje právní poradenství týkající se vašich individuálních potřeb a okolností. Poraďte se také se svým daňovým poradcem. Tato firma vás nezastupuje, pokud a dokud k tomu není výslovně písemně pověřena.