Stát se majitelem domu není těžké, ale je to proces. Ačkoli existují některé specifické kroky, které se týkají těch, kteří využívají výhod půjčky VA, celkový proces je podobný pro všechny zájemce o bydlení.
A dobrá zpráva: není to složité. V prvních třech měsících roku 2019 si totiž 130 691 veteránů a vojáků v aktivní službě pořídilo nebo refinancovalo hypotéku s úvěrem VA. Pokud to zvládli všichni tito vojenští kolegové, můžete to zvládnout i vy.
Zjistěte, jaký bude váš další krok v procesu nákupu bydlení, a spojte se s věřitelem.
Zjistěte, co si můžete dovolit
To zahrnuje důkladný pohled na váš domácí rozpočet. Pokud se nyní ptáte: „Jaký rozpočet domácnosti?“, pak si musíte dát práci a nějaký sestavit. (Federální obchodní komise má dobrou šablonu nebo můžete najít finanční aplikace na internetu.)
Zásadně musíte vědět, kam každý měsíc putují vaše peníze. To vás informuje o vaší potenciální kupní síle (neboli o tom, jak velký dům si můžete dovolit) a o výši měsíční splátky hypotéky, kterou můžete zvládnout. Podle toho, co zjistíte, se můžete rozhodnout omezit některé nepodstatné položky, abyste ušetřili a mohli si dovolit hezčí bydlení. Nebo se můžete rozhodnout pořídit si skromnější a zachovat si svůj životní styl. Mějte také na paměti, že majitelé domů mají další výdaje včetně daně z nemovitosti, pojištění majitele domu a oprav domu.
Vytvoření rozpočtu není podmínkou pro získání úvěru, ale udělá z vás informovanějšího spotřebitele. Je to jako vyrazit v případě katastrofy bez batohu na cestu. Je pravděpodobné, že to nedopadne dobře.
Získejte předschválení
Získáním předschválení získáte v očích prodávajících a realitních makléřů status „vážného zájemce“. Znamená to, že jste hovořili s hypotečním věřitelem, který prověřil vaše finance. To zahrnuje zjištění vaší způsobilosti pro úvěr VA, prověření vaší bonity, potvrzení vašich příjmů a stanovení výše hypotéky, kterou si můžete dovolit.
Po dokončení vám věřitel zašle dopis s potvrzením o výši vašeho úvěru. To znamená, že vás prodejci a agenti berou mnohem vážněji. A dává vám výhodu při vyjednávání o ceně, zejména pokud stojíte proti jiným potenciálním kupujícím, kteří nejsou schváleni.
Nenechte se zmást pojmy preapproval a prequalification. Prequalifikace je lepší než nic, ale znamená pouze to, že vám věřitel položil několik otázek a na základě vašich odpovědí (s nulovým ověřením) odhadl, kolik si můžete půjčit. Je to mnohem méně důvěryhodné než předběžné schválení.
Shop pro věřitele
Možná si myslíte, že půjčka VA je půjčka VA je půjčka VA. Ale někteří věřitelé nabízejí skvělé nabídky a jiní méně skvělé – nebo vyloženě špatné. Opravdu musíte nakupovat mezi věřiteli, abyste našli tu nejlepší nabídku pro vás. Ale neříkáme to jen my.
Loni Úřad pro finanční ochranu spotřebitelů (CFPB) napsal:
Úrokové sazby hypoték a podmínky úvěrů se mohou u různých věřitelů značně lišit. Navzdory této skutečnosti mnoho zájemců o bydlení hypotéky nesrovnává. V nedávných studiích více než 30 % dlužníků uvedlo, že si hypotéku nesrovnává, a více než 75 % dlužníků uvedlo, že žádají o hypotéku pouze u jednoho věřitele. Předchozí výzkumy Úřadu naznačují, že nesrovnávání hypotéky stojí průměrného zájemce o bydlení přibližně 300 dolarů ročně a mnoho tisíc dolarů po celou dobu trvání úvěru.“
Věřitelé jsou povinni zaslat vám odhad úvěru s podrobnými informacemi o všem, co potřebujete vědět o nabízené hypotéce. CFPB má mimořádně užitečnou příručku o tom, jak je číst – a jak je porovnávat.
Přečtěte si více:
Najděte si renomovaného realitního makléře
Obvykle vás jako kupujícího přibrání realitního makléře nic nestojí. Je to proto, že prodávající obvykle platí provizi realitního agenta kupujícího. Ne každý kupující má realitního agenta, ale je to dobrý nápad. Váš realitní agent může být jedním z vašich největších přínosů v průběhu celé transakce. (Jen nepoužívejte stejného, kterého používá prodávající. Jejich první povinností je prodávající.)
Dobrý realitní makléř vám pomůže s následujícími věcmi:
- Najít váš vysněný dům
- Vyjednat nejlepší možnou kupní smlouvu
- Vyplnit kupní papíry
- Provázet vás v každém kroku transakce
- Řešit případné problémy
Najít svůj domov
To je obvykle ta zábavná část. I když v závislosti na místním realitním trhu to může chvíli trvat. Myslete dopředu na své budoucí i stávající potřeby. Pokud je to možné a reálné, vyberte si dům, který splní vaše požadavky na mnoho let dopředu.
Nenechte se zlákat rychlou koupí s očekáváním, že se za pár let budete moci znovu přestěhovat. Koupě a prodej domu jsou drahé a trh s nemovitostmi nepředvídatelný – nechcete to dělat častěji, než je nezbytně nutné.
Podejte nabídku
To je okamžik, kdy se dobrý realitní makléř ukáže jako nejcennější. Proto poslouchejte jejich rady.
Úkolem realitního makléře je zajistit vám co nejlepší nabídku a měl by mít znalosti a zkušenosti, aby toho dosáhl. Nechte tedy vyjednávání na nich. Realitní makléř by s vámi samozřejmě měl probrat taktiku. V podstatě o tom, jak předložit nabídku, která majitele neodradí, ale díky níž zaplatíte co nejmenší částku.
Váš realitní makléř vám také poradí s případnými „nepředvídanými podmínkami“, které by měly být zahrnuty do vaší nabídky. Jedná se o položky, které vám umožní bezplatně odejít v případě, že se vyskytnou určité eventuality, jako je inspekční eventualita (pokud inspekce domu odhalí neočekávané problémy) nebo finanční eventualita (pro případ, že by se vyskytly problémy s hypotečním úvěrem). Mohou existovat i další.
Zaplatit zálohu
Obvykle se od vás očekává, že při přijetí nabídky zaplatíte zálohu. Váš agent může o výši částky vyjednávat, ale počítejte s tím, že zaplatíte 1 až 5 % kupní ceny.
Jak už název napovídá, zálohová platba naznačuje prodávajícímu, že jste vážný (neboli seriózní) kupující. Nejedná se však o ztracené peníze. Dostanete je zpět buď jako odpočet z uzavíracích nákladů, nebo pokud vaše uzavírací náklady hradí třetí strana, bude vám tato částka vrácena.
Zajistěte si inspekci domu
Inspekce domu není pro koupi domu povinná, ale velmi se doporučuje – zejména pokud kupujete starší dům. Inspekce domu vám poskytne hodnocení domu a nemovitosti shora dolů, včetně střechy a exteriéru domu, a neměla by být zaměňována s oceněním domu VA.
Typicky můžete odstoupit od nabídky a získat zpět své zálohové peníze, pokud je v kupní smlouvě zapsána „inspekční podmínka“.
Ocenění domu VA je vyžadováno pro úvěr VA na bydlení a zajišťuje ho váš věřitel VA. Hodnotí nemovitost podle minimálních požadavků na nemovitost (MPR) VA a má vás ochránit před koupí nemovitosti, která není bezpečná, zdravá a hygienicky nezávadná; stanovuje také spravedlivou hodnotu nemovitosti.
Přečtěte si více: & Kontrolní seznam inspekce domu
Aktualizujte dokumentaci věřitele
Každý dokument použitý ke schválení vašeho úvěru musí být nejnovější. Nakonec si věřitel vyžádá to, co potřebuje, ale můžete se vyhnout zdržení tím, že si vše připravíte předem. Shromážděte kopie svých osobních dokladů, včetně nejnovějších výplatních pásek a výpisů z bankovního účtu.
Posíláte také kopii podepsané kupní smlouvy svému věřiteli. To vašemu věřiteli umožní objednat ocenění VA a aktualizovat vaši žádost o úvěr s adresou vašeho příštího bydlení.
V této fázi můžete být požádáni o podepsání dokumentů s informacemi o hypotéce. Ty vám zašle váš věřitel a podrobně v nich stanoví podmínky vašeho úvěru – podmínky se nyní mohou změnit, protože byl nalezen konkrétní dům a dohodnuta kupní cena.
Přečtěte si více: Věřitel vám zašle všechny požadované dokumenty a předá vaši žádost svému oddělení pro upisování úvěrů. To je poslední krok k oficiálnímu schválení vašeho hypotečního úvěru. Není neobvyklé, že upisovatelé v této fázi požadují další informace – tzv. podmínky. Obvykle je zapotřebí pouze dodatečná dokumentace.
Poté, co underwriter vydá konečné rozhodnutí o schválení úvěru, zašle váš věřitel konečnou dokumentaci k úvěru eskontní společnosti.
Podepište konečné dokumenty
Pravděpodobně půjdete do kanceláře eskontního agenta, abyste podepsali všechny konečné dokumenty. Všechny dokumenty si pečlivě prostudujte. Porovnejte poslední odhad úvěru se závěrečnými informacemi. (Závěrečné informace poskytují konečný rozpis všech podrobností o vašem úvěru, včetně „předpokládaných měsíčních splátek a toho, kolik zaplatíte na poplatcích a dalších nákladech na získání hypotéky (náklady na uzavření)“, jak uvádí CFPB)
Pokud jsou mezi závěrečnými informacemi a posledním odhadem úvěru rozdíly, musí je váš věřitel zdůvodnit. Zatímco některé náklady se mohou při uzavření úvěru zvýšit, jiné ze zákona ne. Pokud se vám něco nezdá, ihned zavolejte svému věřiteli.
Pokud musíte zaplatit nějaké náklady na uzavření úvěru, zaplatíte je také v tomto okamžiku. Při podpisu dokumentů přineste do úschovné kanceláře pokladní šek nebo jiné ověřené finanční prostředky; úschovná společnost vám poskytne celkovou potřebnou částku.
Sledujte stav svého úvěru
Podpisem dokumentů není váš úvěr bohužel dokončen. Vašemu věřiteli může trvat až týden nebo déle, než dokončí vaši půjčku a převede peníze. Jakmile věřitel půjčku vyplatí, je prodávající a všechny ostatní strany vyplaceny. (Poslední krok: když je transakce zaznamenána v úředních záznamech vaší jurisdikce.)
Možná si myslíte, že teď je čas na odpočinek. Brzy můžete. Ale ještě ne tak docela.
Málo kupujících domů si uvědomuje, že věřitelé před uzavřením smlouvy běžně provádějí druhou (nebo třetí) kontrolu úvěruschopnosti. Pokud se vaše kreditní skóre zhoršilo, věřitel vám může úvěr zrušit – nebo zvýšit úrokovou sazbu hypotéky. To znamená žádné opožděné platby, žádné nové úvěrové účty a nízké zůstatky na kreditních kartách.
Jeden krok za druhým
Pokud teprve začínáte, pak zvažte úvěr na bydlení VA. Úvěry VA mají obvykle nižší úrokové sazby než většina ostatních hypoték. Podle zprávy Origination Insight Report společnosti Ellie Mae jsou trvale nižší než úrokové sazby u úvěrů FHA a konvenčních úvěrů. Úvěry na bydlení VA také vyžadují nulovou zálohu a žádné pokračující soukromé pojištění hypotéky.
Podívejte se, zda máte nárok na úvěr na bydlení VA.