Územní plánování je první krok, který developer podniká po získání pozemku. Prakticky každý, kdo se zabývá stavebním inženýrstvím, se setká s tím, že je svého druhu územním plánovačem. Pokuste se najít definici územního plánovače vyhledáním na internetu. Najdete sice definice „územních plánovačů“ a „urbanistů“ a „městských plánovačů“, ale když konzultanti často uvádějí rozsah svých nabízených služeb, je na jejich obchodních vozech, hlavičkách dopisů a webových stránkách často uvedeno „územní plánování“.
Kdo je z právního hlediska územní plánovač?
V USA neexistuje žádná registrace ani certifikace, která by umožňovala uznání titulu Land Planner. Kdo je tedy legálně Land Planner? Každý, kdo o sobě tvrdí, že jím je.
Co přesně dělá „Land Planner“?
Každý, kdo určuje umístění budov, ulic, procházek, volných prostranství atd. je Land Planner. To v podstatě pokrývá některé nebo většinu úkolů, se kterými se stavební inženýři a zeměměřiči setkají. Pokud navrhujete inženýrskou síť, která má být postavena přes volný nezastavěný pozemek, jste územní plánovač. Tato inženýrská síť bude omezovat místa, kde mohou být umístěny budovy, a pravděpodobně bude také omezovat umístění ulic a dalších úprav. Je možné, že jste inženýrskou síť umístili tak, aby odpovídala přirozenému terénu, ale snížila počet pozemků, které musí odpovídat předpisům. Jinými slovy, inženýr, který si myslí, že jeho návrh ušetřil 1 000 dolarů na stavebních nákladech, možná snížil čistý výnos z hlediska hustoty zástavby o 100 000 dolarů.
Když inženýr stanoví umístění infrastruktury, aniž by plánoval celkové uspořádání, jak ovlivní konečné využití pozemku – jedná jako územní plánovač, ale ne v dobrém slova smyslu.
Proč inženýři, geodeti a architekti nabízejí územní plánování?“
Územní plánování je prvním krokem v každém procesu územního rozvoje (často ještě před řádným vyměřením skutečného pozemku). Firma, která zařadí Územní plánování jako součást svých služeb, má návnadu na zaháčkování tohoto developerského klienta – zajištění lukrativní inženýrské práce. Inženýr, který neuvádí Územní plánování jako součást svých služeb, jistě přijde o práci ve prospěch firem v okolí, které tyto služby uvádějí. Aby se firma ujistila, že je developer zaháčkován, pravděpodobně nabídne tyto služby zdarma, pokud se developer zaváže k inženýrské zakázce.
Typický scénář územního plánování:
Územní plánovači přijímají pokyny od svého klienta, developera, který se rozhodl firmu najmout. Pokud přijde developer a řekne, že chce rozvrhnout 200 třípokojových jednotek podle městské vyhlášky R-3, většina územních plánovačů mu nepochybně vyhoví. Developer právě koupil pozemek a je pod tlakem, aby zjistil, kolik se tam těch trojdomků vejde. Land Planner tedy předpokládá, že primárním zájmem developera je maximalizovat počet požadovaných jednotek a vše ostatní je druhotné. Podle stávajících předpisů, kde jsou uvedena minima pro územní plán R-3, ukazuje, že umožňuje minimálně 20′ zadní dvůr, 10′ boční dvory a 20′ přední dvůr. Maximální povolená hustota je 8 jednotek na akr. Při vyhledávání v předpisech žádná další omezení nevyčnívají. Z plánu založení budovy dodaného developerem územní plánovač určuje, že celkové založení s je 90′ a hloubka je 60′. Soukromá příjezdová cesta povolená předpisy je široká 26′ a požadavky na parkování lze snadno splnit umístěním příjezdové cesty o hloubce 20′ (stejně je to přední dvůr) za garážovými vraty. Za předpokladu, že minimální rozměry povolené předpisy maximalizují hustotu, vyždímá územní plánovač z návrhu každý možný zlomek centimetru, aby byl klient se službami územního plánování spokojen.
Jaké je správné využití pozemku?“
To samozřejmě předpokládá, že developer zná vlastně správné využití svého pozemku, takže územní plánovač se málokdy ptá, proč si developer přeje tříbytovku místo něčeho jiného. Jedním z důvodů, proč se developera nikdo neptá, je, že pokud se developer zeptá „proč byste to měl vědět“? Land Planner by měl mít nějaké dobré odpovědi – takže většina prostě vyhoví požadavkům developera, i když navrhované využití není optimálním řešením na daném místě. Mnozí developeři jen opakují to, co se prodalo v minulosti, někteří si najímají tržní poradce, aby určili, jaké je nejlepší využití.
Jak se liší územní plánovač od urbanisty?
Městští plánovači regulují a málokdy navrhují. Land Planners navrhují a předkládají urbanistovi doporučení (doufejme) ke schválení.
Jaký je rozdíl mezi architektonickými a inženýrskými Land Planners?
Inženýrský Land Planner se bude vztahovat k místu jako primárnímu zaměření a architektura bude sekundární. Inženýrský územní plánovač bude mít tendenci vnímat budovy jako celkové podložky nebo obdélníky. Větší úsilí bude pravděpodobně věnováno umístění staveb, aby se snížily problémy se spádováním nebo snížily nároky na odvodnění. Architektonický územní plánovač využije plán lokality k zarámování architektonických předností staveb. Stupňování terénu, odvodnění a inženýrské sítě budou mít pravděpodobně nízkou prioritu. Ani jedna z výše uvedených situací nevytváří vyvážené řešení, které by mohlo být udržitelné.
Je typický scénář územního plánování udržitelný?
Ne. Není možné vytvořit udržitelnou čtvrť bez společného úsilí všech zúčastněných konzultantů, kteří spolupracují na vytvoření vyváženého přístupu. V průběhu této série článků vás budeme učit novým metodám navrhování a spolupráce vedoucím k vyváženému přístupu, který nově definuje územní plánování.
Co technologie?
Technologie sama o sobě nemůže poskytnout řešení, ale kombinace vzdělávání se specializovanou technologií může přinést zásadní změnu. Napadá mě jeden příběh o tom, jak závislost na softwaru při vymýšlení řešení může vést k neúspěchu. Před pětadvaceti lety, kdy byl poprvé široce dostupný software pro navrhování letadel, byl nejznámějším inovativním letadlem krásný Prescott Pusher. Revoluční na tomto letadle bylo to, že k vytvoření futuristického designu a určení jeho letových vlastností (ovladatelnosti a způsobu letu) byly použity výsledky softwaru. Prescott Pusher měl používat motor Lycoming 0-360 o výkonu 180 koní, který by umožnil 4 cestujícím letět rychlostí 190 MPH ve výšce 7 500 stop. Ačkoli se to zdálo podobné schopnostem běžného Mooney 201, k výkonům přispívala těsná kabina Mooney, přesto Prescott Pusher poskytoval pohodlnější jeskynní prostor pro lidi.
Příslib nové éry, kdy počítačem generované scénáře spuštěné během několika sekund nahradí léta nákladného dolaďování aerodynamických ploch v terénu, byl na světě. Když se Prescott Pusher dostal z rýsovacího prkna do reality, prakticky každý letecký časopis se věnoval této nové éře počítačem podporovaného designu – přinejmenším do doby, než měli novináři možnost se skutečným letadlem létat. Sliby se nesplnily, letové vlastnosti se líbily jen málokomu a Prescott Pusher naučil průmysl, že software nemůže poskytnout „pocit“ nebo lidský zážitek.
To platí i pro software. Ti, kdo působí jako územní plánovači, to musí pochopit, aby vytvořili nádherná místa pro život lidí, a to vyžaduje mnohem víc než stlačit ulice a pozemky na minimální normy povolené předpisy.
Zodpovědnost územního plánovače:
Přijmeme-li výše uvedený scénář 200 trojdomků, předpokládejme, že zástavba bude trvat více než sto let. Předpokládejme také, že v každé jednotce budou bydlet v průměru 3 osoby. Statistiky ukazují, že průměrný (americký) dům se prodává každých šest let. Zástavba tedy ovlivní životní úroveň (100/6X3X200) 10 000 lidí v každém století své existence. Jak velká pozornost je věnována „charakteru“ čtvrti při rozvržení zástavby pouze za účelem maximalizace hustoty? Kolik času bylo při projektování věnováno tomu, aby se při cestě do domů a z domů spotřebovalo co nejméně času a energie? Byl každý podnik umístěn tak, aby byl co nejvíce vystaven potenciálním zákazníkům? Jak je to s výhledem z obytných prostor domů? Byly procházky navrženy tak, aby bylo snadné se bezpečně procházet po čtvrti, nebo jen kopírují ulice? Byly domy rozmístěny tak, aby eliminovaly monotónnost? Věnoval územní plánovač čas a úsilí tomu, aby v návrhu omezil případné plýtvání?“
V územním plánování jde o mnohem víc než o dosažení cíle hustoty. Ve skutečnosti může přílišné zahušťování snížit žádanost zástavby, což snižuje potenciál zisku tím, že snižuje hodnotu domů.
Přijímáte na sebe obrovskou odpovědnost, když si nasadíte čepici „územního plánovače“.
Jsme vděční siru Richardu Harrisonovi za to, že nám předložil tyto velmi užitečné informace.