Poté, co jsem před několika týdny psal o ekonomice v Nikaragui, jsem obdržel mnoho dotazů ohledně investic do nemovitostí v Nikaragui. Přečtěte si článek o ekonomice Nikaraguy – poslouží jako dobrý úvod k tomuto článku.
Soustředím se na San Juan Del Sur a Granadu, protože jsou to dvě hlavní destinace zahraničních investic do nemovitostí a životního stylu v Nikaragui.
Je těžké získat údaje pro řádnou analýzu trhu, protože trh je velmi roztříštěný a není bohatý na data.
Na základě mých rozhovorů s různými realitními makléři však panuje shoda, že ceny od roku 2011 výrazně vzrostly a po protestech v roce 2018 prudce klesly. Ceny se propadly v průměru o cca 30 % v USD a přestaly klesat zhruba ve 3.-4. čtvrtletí 2019, kdy se objem transakcí začal zvyšovat, i když při konstantních cenách. Trh našel podporu kolem této základny a byl připraven na růst.
Celosvětové zastavení ekonomiky v důsledku koronaviru to však změnilo. Přestože Nikaragua nezavedla výluku, ekonomika byla silně ovlivněna, zejména v těchto dvou turisticky oblíbených oblastech.
V současné době probíhá jen velmi málo transakcí, ale občas dochází k požárním prodejům; nejčastěji ze strany amerických prodejců, kteří potřebují hotovost.
S ohledem na tuto skutečnost jsem se setkal s několika agenty a šel se podívat na několik nabídek. Neviděl jsem všechny níže uvedené nabídky; některé jsem si prostě vzal na internet. Žádná z nich není doporučením, ani to nejsou nejlepší nabídky na trhu. Následující seznam je prostě jen nadprůměrný užší výběr nemovitostí, které podle mého názoru měly zajímavé atributy. Nabízejí pohled na příležitosti na současném trhu.
Investice do nemovitostí v San Juan Del Sur, Nikaragua
San Juan Del Sur na jižním pobřeží Tichého oceánu je všeobecně ctěn pro své celoroční vlny. Mnoho Kanaďanů a Američanů a někteří Evropané zde žijí na plný úvazek. Je zde (obvykle) čilý turistický ruch, skvělé surfování, uvolněná atmosféra, zavedená expat scéna a dokonce i dvojjazyčná škola pro děti. Je to slušná volba pro zimní základnu nebo celoroční bydlení.
Když uvážíte, že Nikaragua nabízí dostupnou zdravotní péči, více možností pobytu a skvělé daně, začne to vypadat více než slušně.
Říkám to proto, že bych San Juan Del Sur zařadil spíše mezi rozhodnutí o životním stylu než o investici. Po porovnání některých nabídek s výší nájmů (krátkodobých i dlouhodobých) je poměrně těžké dosáhnout nějaké slušné návratnosti investice, a to i při současných „nízkých“ cenách.
Po započtení všech nákladů na údržbu, daní, poplatků atd. lze očekávat méně než 2% čistý výnos. Netřeba dodávat, že to nestojí za všechna rizika.
Tento masivní dům se nachází v uzavřené komunitě, v pěší vzdálenosti od města po několika strmých schodech. Nabízí jedinečný výhled na záliv, zejména při západu slunce. Tato vila je masivní, skládá se ze dvou jednotek. Můžete se rozhodnout žít v jedné a pronajmout druhou, nebo si ji nechat celou pro sebe.
Když je uveden za 1 USD,200 000 USD, je nyní snížena na prodejní cenu 494 000 USD. Mějte na paměti, že cenu můžete vyjednat ještě níže. Ačkoli tyto rozměry zahrnují i terasy, za takto kvalitní nemovitost zaplatíte 666 dolarů za m2 (62 dolarů za m2). Prodávající na prodeji rozhodně výrazně prodělává.
Na cenově dostupnějším konci můžete tento roztomilý dům s jednou ložnicí získat za 89 000 USD. Nachází se v malé uzavřené komunitě s nepřetržitou ostrahou. Za méně než 100 tisíc dolarů máte svůj plán B. Je to 20 minut chůze od města a od pláže, v klidné oblasti.
Možná si myslíte, že je to skvělá investice. Ale na dlouhodobém trhu za něj pravděpodobně dostanete pouhých 450 dolarů měsíčně, a jakmile zaplatíte poplatky HOA (možná 150 dolarů), poplatek za vyhledání nájemníků, poplatek za správu, údržbu, daně a prázdné měsíce, skončíte s čistým výnosem menším než 2 %.
Znovu opakuji, že San Juan Del Sur není investiční destinací – je to (krásné) rozhodnutí o životním stylu, s nějakými potenciálními vedlejšími penězi na pokrytí výdajů.
Divoká nemovitost v San Juan Del Sur v Nikaragui pro preppery
- Věříte, že se světová ekonomika zhroutí a lidé se budou muset vrátit k obdělávání půdy?“
- Věříte, že vlády na Západě budou stále více tyranské a budou se snažit zabavit vaše bohatství?
- Jste křesťan, který se cítí být na sekulárním Západě stále více pronásledován, a chcete žít ve zbožné zemi, kde je křesťanství široce praktikováno a respektováno?
- Chcete mít odstup od vlád a globálních elit, které budou chtít vám a vaší rodině něco vnutit?
- Máte prostě lidí plné zuby a chcete od toho všeho utéct?
- Chcete žít v souladu s přírodou?
Pokud jste na některou z výše uvedených otázek odpověděli ano, mám pro vás ideální nemovitost.
Tato nemovitost se nachází uprostřed přírodní rezervace, v zástavbě a má 5 akrů půdy, která se může pochlubit více než 200 ovocnými stromy, soukromou studnou, masivními zásobníky vody a dostatkem solárních panelů pro život v úplné autarkii. Tento dům má vše.
V objektu je dokonce samostatné studio pro hosty, po oblázkové cestě. Je to kousek od San Juan Del Sur, ale právě tak daleko, abyste mohli žít v klidu.
Kupte si dům, pořiďte si satelitní internet, vykopejte si v zemi díru na zlato, kupte si na černém trhu nějaké zbraně a munici a buďte připraveni čelit jakýmkoli pokusům zločinců (vládních i jiných) o zásah do vaší svobody.🙂
Investice do nemovitostí v Granadě v Nikaragui
Granada nabízí zcela jinou hodnotu. Je to živé koloniální městečko s přibližně 100 000 dušemi, které se rozkládá u velkého jezera v Nikaragui. Historické město se skládá z krásných malých koloniálních domků a nádherných katolických kostelů. Je poměrně turistické, ale na rozdíl od San Juan Del Sur zde nepřevažují expati. Můžete zde tedy žít skutečně místním životem. Je zde také výběr dvojjazyčných škol.
V regionu se nachází krásné národní parky pro pěší turistiku a řada sopek, aktivních i neaktivních. Země je mimořádně úrodná. V neposlední řadě je vzdálena něco přes hodinu jízdy od hlavního města Managuy.
Granada má větší investiční potenciál. Zatímco na trhu s nemovitostmi v San Juan Del Sur se pohybují především cizinci, Granada má velký místní trh. Je to také snadný víkendový únik pro managujskou smetánku, z níž mnozí mají víkendové domy v okolí Granady.
Jednou ráno, když jsem jel rychlíkem do Managuy, jsem si všiml mnoha dělníků střední třídy, kteří dojížděli do hlavního města, takových lékařů. Místo toho, aby žili ve velkém městě, jako je Managua, mohou místní obyvatelé dojíždět hodinu a žít v krásném městečku.
Vzhledem k příznivému demografickému vývoji země, s rostoucí urbanizací a s hospodářským růstem země bude Granada pravděpodobně přitahovat stále větší poptávku místních obyvatel po nemovitostech. Pokud se vyhnete drahému koloniálnímu bydlení ve městě, které je nafouknuté mezinárodními kupci, můžete využít místní střední třídu a trh luxusních nemovitostí, které jsou z dlouhodobého hlediska méně náchylné k výkyvům.
Tento dům se skládá ze čtyř samostatných bytů (tři dvoupokojové a jeden jednopokojový) a nachází se deset minut chůze od centrálního parku. Jednotky nejsou nic moc na pohled, ale je to dobrý plán na důchod pro někoho s omezeným rozpočtem nebo dokonce jako investice.
Cena 119 000 USD, pravděpodobně můžete získat 250 USD měsíčně za pronájem jedné jednotky západním důchodcům, kteří chtějí strávit několik měsíců na slunci. Místní trh je také možností za +- 200 dolarů za jednotku. Náklady na údržbu jsou nízké a každého 1. dne v měsíci můžete vylézt z bytu v pyžamu a jít klepat na dveře, abyste si vybrali peníze. Tato hotovost by vám více než stačila na skromný život v Granadě.
Skromný život v Granadě zahrnuje zdravotní péči, kuřecí maso nebo ryby každý den, čerstvé ovoce a pivo nebo dvě každý večer.
Jakékoli sociální dávky nebo pasivní příjem z domova by byly čistě úspory.
Tento dům je také dobrá call opce na život. Můžete ho koupit a získat správcovskou společnost, která bude jednotky pronajímat. Pravděpodobně byste získali čistý výnos asi 4-5 % po odečtení všech poplatků a údržby za čtyři jednotky. A až jednou pocítíte, že potřebujete utéct, pak byste měli připravený plán B, který vám přinese peníze.
Život v klidu nedaleko Granady
Tento krásný dům se čtyřmi ložnicemi, který stojí na téměř dvouakrovém pozemku, má za 215 000 USD bazén, terasu s výhledem na sopku Mombacho, ovocné stromy, přes 200 kávovníků, ploty kolem pozemku a elektrickou bránu u hlavního vchodu.
Je to dobrý „plán B“, a přitom v blízkosti občanské vybavenosti a pohodlí velkého města (Granada) vzdáleného jen pár minut jízdy a velkého města (Managua) s mezinárodním letištěm vzdáleného něco přes hodinu jízdy.
Neočekávejte, že to bude dobrá nemovitost k pronájmu. Trh s pronájmem takového bydlení je omezený.
Několik rad, jak se orientovat na trhu investic do nemovitostí v Nikaragui
- Mějte na paměti ekonomickou a geopolitickou situaci v Nikaragui. Doporučuji vám přečíst si můj článek na toto téma.
- Zajistěte si dobrého právníka, který důkladně zkontroluje listiny o vlastnictví a ujistí se, že dokumenty podepisuje správná osoba. Někdy může pozemek patřit několika členům rodiny a „iniciativu“ k prodeji převezme jedna osoba.
- Trh je poměrně nelikvidní, takže neočekávejte, že budete moci snadno prodat.
- Trhu expatů dominují Severoameričané. Pokud jste Evropan, musíte to pochopit. Obecně platí, že Severoameričané a Evropané mají jiná očekávání, pokud jde o nemovitosti. Co může být pro Evropana přijatelné, může být pro Severoameričana staré a ošuntělé. V Severní Americe se nemovitosti znehodnocují mnohem rychleji než v Evropě. Dávejte si proto pozor, abyste nechytili padající nůž, který by od vás žádný Severoameričan nechtěl koupit.
- Je to trh kupujících – vyjednávejte. nespěchejte a odměnou vám budou dvouciferné slevy.
Varování před sdruženími vlastníků domů (HOA)
Na expat trhu je mnoho uzavřených komunit se sdruženími vlastníků domů (HOA). S tím MUSÍTE při koupi počítat.
Pokud nepocházíte ze Severní Ameriky, možná nejste obeznámeni s tím, jak tyto HOA fungují a jaký mohou mít dopad na vaši nemovitost a životní styl. Někdy mají HOA velmi vysoké fixní měsíční poplatky, což může znamenat, že už jen držba nemovitosti bude znamenat značné náklady.
Požádejte o nahlédnutí do financí HOA. Je HOA zadlužená? Platí ostatní členové HOA své příspěvky včas?Šetří HOA peníze na budoucí stavební údržbu a opravy? Pokud je HOA špatně spravováno, stává se z odpovědnosti společná odpovědnost a prodej nemovitosti s neplatící HOA může být velmi obtížný.
Nakonec, kdo HOA spravuje? Nechci být politicky nekorektní, ale chcete se ujistit, že hodnoty správců HOA jsou v souladu s vašimi hodnotami. V některých případech mohou tyto HOA spravovat znudění anglosasští důchodci, kteří se stávají naprostými tyrany a snaží se zavádět nekonečná pravidla v zájmu bezpečnosti a konformity (pokuty za neposekání trávníku atd.).
To by v Nikaragui neměl být velký problém, protože ti nejvstřícnější důchodci si vybírají uzavřené komunity na Floridě nebo v Arizoně, ale přesto si dejte pozor.
Daň z investice do nemovitosti v Nikaragui
Při koupi nemovitosti počítejte s tím, že zaplatíte asi 6 % transakčních nákladů na právní poplatky a různé daně. Celý proces nákupu trvá 2-3 měsíce. Není rychlý, ale ani nijak zvlášť složitý. Vše vyřídí váš právník.
Roční daň z nemovitosti činí asi 1 % z odhadní daňové hodnoty, což je obvykle méně než skutečná hodnota.
Daň z kapitálových výnosů z nemovitostí v Nikaragui činí pouze 10 %. Pokud jde o daň z příjmu z pronájmu, záleží na tom, zda jste nemovitost koupili na vlastní jméno, nebo s využitím společnosti.
Jestliže je nemovitost napsána na vlastní jméno, můžete očekávat, že jako nerezident zaplatíte přibližně 15 % a jako rezident až 30 %. 30 % je nejvyšší místní sazba daně z příjmu, takže s největší pravděpodobností budete zdaněni mnohem méně. Pokud je nemovitost napsána na firmu, počítejte s tím, že zaplatíte asi 30 %, ale v tomto případě je povoleno mnoho odpočtů.
Ujistěte se, že máte dobrého právníka. Šetření na právních poplatcích při nákupu v zahraničí je jednou z největších chyb, které můžete udělat. Pokud chcete kontakt na dobrého právníka, neváhejte se na mě obrátit. Nevyužívejte služeb právníků doporučovaných realitními kancelářemi, protože je jim vlastní zaujatost.
Pozitivní a negativní trendy ovlivňující vaše investice do nemovitostí v Nikaragui
Pozitivní:
- Se zhoršující se ekonomickou situací v západních zemích budou negativně ovlivněny důchody a sociální zabezpečení. Očekávejte nárůst počtu boomers, kteří se budou stěhovat na jih, kde je zdravotní péče a životní náklady dostupnější. To by mělo přimět více západních důchodců, aby zvážili místa, jako je Nikaragua.
- S přesunem ekonomiky na internet budou mileniálové preferovat práci z nízkonákladových základen. Nikaragua sdílí časová pásma se Severní Amerikou a její teritoriální daňový systém vede k tomu, že se daní pouze příjmy z místních zdrojů, což z ní činí obzvláště zajímavou možnost.
- Mnoho možností pobytu činí Nikaraguu velmi atraktivní, a to i pro majitele domů.
- Pozitivní místní demografie.
- Nepříliš rozvinutý turistický průmysl.
Negativa:
- Potenciální problém s platební bilancí Nikaraguy – což by mohlo vést k další devalvaci koruny.
- Daně zůstávají nízké, a to i z nemovitostí, ale vláda je jistě zvýší, aby napravila rozpočtové nedostatky.
- Vnější i vnitřní politická nestabilita omezující investice do země.
- Šikana americké zahraniční politiky, která v případě potřeby zkomplikuje přístup k prostředkům od MMF a Světové banky
Závěr: V této fázi se jedná převážně o životní styl nebo o rozhodnutí v rámci plánu B. Neexistují žádné přesvědčivé katalyzátory, které by vedly k přesvědčení, že ceny v krátkodobém horizontu porostou. Není to špatné místo pro určitou expozici, ale nechoďte do toho naplno. Některé investice do nemovitostí v Nikaragui dávají smysl, pokud se měna příliš neznehodnotí. Se vší pravděpodobností se však znehodnocování měny zrychlí.
Pro čistě realitní investice založené na číslech existují země, o kterých jsem hovořil v předchozích příspěvcích a které nabízejí lepší výnos.
Pokud chcete investovat do nemovitostí v Nikaragui, nespěchejte. V současné době je to trh kupujících, kde se mnoho lidí ze Západu snaží opustit své investice. Přijeďte do Nikaraguy, strávte zde několik týdnů nebo měsíců, pokud chcete, a vyjednávejte. Měli byste být schopni získat nějakou podhodnocenou nemovitost za atraktivní ceny pro váš životní styl nebo plán B.
Pokud chcete dobrého kupujícího agenta, který vám pomůže orientovat se na trhu – kontaktujte mě. Pomůže vám ušetřit peníze tím, že se vyhnete chybám a podělí se s vámi o místní poznatky, abyste mohli správně nakoupit.
Psal jsem také o realitním trhu v hlavním městě Managua a Gran Pacifica.
Další články o Nikaragui:
- Investice do plantáže týkového dřeva, vyplatí se to?
- Je Nikaragua hodnotnou investiční destinací?
- Investice do nemovitostí v Managui nebo Gran Pacifica v Nikaragui?
Dostupné služby v Nikaragui:
- Nemovitostní právník v Nikaragui
- Založení společnosti v Nikaragui
- Jak získat povolení k pobytu v Nikaragui
Pokud si chcete přečíst více takových článků o dalších realitních trzích ve světě, přejděte na konec mé stránky Mezinárodní realitní služby.
Přihlaste se do níže uvedeného SOUKROMÉHO SEZNAMU, abyste nepřišli o další investiční příspěvky, a sledujte mě na Youtube, LinkedIn a Facebooku.
Pokud chcete prodiskutovat své plány v oblasti internacionalizace a diverzifikace, objednejte si konzultační sezení* nebo mi napište e-mail.
*konzultační sezení je diskuse o vašem portfoliu a cílech. Nepředstavuje právní, finanční, daňové ani investiční poradenství.
