Pokud uvažujete o koupi nemovitosti, můžete zvážit několik investičních strategií do nemovitostí. Patří mezi ně nákup nemovitostí k pronájmu, flipping domů, BRRRR investování, buy and hold a realitní investiční trusty (REIT). Další potenciálně lukrativní strategií pro vydělávání peněz v realitním průmyslu je velkoobchod. V podstatě jde o vyhledávání obchodů s nemovitostmi, které ve skutečnosti neplánujete koupit, ale plánujete je převést na koncového kupce. Tento druh transakce využívá princip označovaný jako postoupení smlouvy.
Co je postoupení smlouvy v realitách?
Postoupení smlouvy nastává, když jedna smluvní strana (postupitel) převede právní závazky ze smlouvy na jinou stranu. Příjemce postoupení (postupník) pak přebírá odpovědnost za podmínky smlouvy. Jinými slovy, můžete převádět smlouvy o nemovitostech a vydělávat na obchodech s nemovitostmi, aniž byste ve skutečnosti vlastnili nemovitost s příjmem.
Je postoupení smlouvy legální?
Ano, postoupení smlouvy v oblasti nemovitostí je legální. Postoupení smlouvy však nebude vynuceno za následujících okolností:
- Neexistuje písemný souhlas – Před vynucením smlouvy o postoupení nemovitosti musí všechny zúčastněné strany udělit písemný souhlas.
- Smlouva neumožňuje postoupení – Některé smlouvy jsou opatřeny doložkou proti postoupení, která zakazuje jakékoli postoupení.
- Postoupení porušuje veřejný pořádek nebo zákon – Některé jurisdikce mají zákony, které zakazují nebo omezují postoupení.
- Nemovitost má omezení – Některé nemovitosti, jako jsou domy HUD, REO a krátkodobé prodeje, mohou mít omezení v listině, která zakazují postoupení smlouvy o nemovitosti v určitém časovém období.
Jak funguje postoupení v nemovitostech?
Tady jsou běžné kroky pro postoupení smlouvy:
-
Najděte investiční nemovitost na prodej
První věc, kterou musíte udělat, je najít motivovaného prodávajícího, který je ochoten prodat svůj dům za cenu, která je nižší než tržní hodnota. Hlavním rozdílem mezi motivovaným prodávajícím a běžným prodávajícím je smysl pro naléhavost prvního z nich. Motivovaní prodávající chtějí prodat rychle z důvodů, jako je rozvod, bydlení mimo stát, neplacení daní nebo změna zaměstnání. Tento pocit naléhavosti může při vyjednávání fungovat ve váš prospěch.
K vyhledání majitelů domů, kteří chtějí rychle prodat, můžete použít následující strategie:
- Jízda za dolary – Jak již název napovídá, jedná se o jízdu nebo procházku po okolí a hledání známek nemovitostí v nouzi. Mezi známky nouze patří přerostlá tráva, přeplněné noviny nebo pošta, rozbitá okna, odložená údržba a značky vynucování dodržování předpisů. Adresy takových domů si zapište a použijte je k vyhledání majitele domu. Můžete navštívit Mashboard a najít tyto informace během několika minut. Pak se jich zeptejte, zda jsou ochotni prodat a učinit nabídku.
- Podívejte se na okresní seznam neplatičů daní – Tento seznam je zlatým dolem, pokud jde o hledání motivovaných prodejců v dané oblasti. Stačí navštívit webové stránky nebo úřady okresní samosprávy a získat seznam neplatičů daní.
- Mashvisor Property Marketplace – Toto je nejlepší místo pro hledání levných domů, jako jsou zabavené domy, domy ve vlastnictví bank, krátké prodeje a domy v dražbě. Hledání nemovitostí mimo trh můžete zúžit pomocí filtrů, jako je lokalita, rozpočet, typ nemovitosti, kilometry, počet koupelen, počet ložnic a požadovaná návratnost hotovosti. Vestavěná kalkulačka investičních nemovitostí vám pomůže odhadnout příjem z pronájmu, míru obsazenosti, peněžní tok, peněžní návratnost a kapitálovou sazbu.
Související: Nejlepší nástroj pro vyhledávání nemovitostí mimo trh
-
Získejte smlouvu
Šablonu smlouvy o postoupení můžete snadno stáhnout z internetu. Doporučujeme však, aby dokument přečetl a schválil právník. To vám zajistí, že smlouva je právně nezávadná a že budete mít podporu advokáta v případě, že se ocitnete v soudním sporu.
Jedním z důležitých údajů, které je třeba uvést v dokumentu o postoupení smlouvy, je „a/nebo postupuje“ vedle vašeho jména. Právě tato klauzule vás opravňuje převést investiční nemovitost na zájemce o koupi. Nezapomeňte tuto informaci sdělit prodávajícímu a v případě potřeby vysvětlit význam této doložky.
-
Předložení smlouvy
Přestože se proces postoupení smlouvy v jednotlivých státech liší, zpravidla budete muset smlouvu předložit uzavírajícímu právníkovi nebo titulární společnosti k prověření vlastnictví. Toto vyhledávání prověří historii domu, aby se zajistilo, že na titulu neváznou žádná zástavní práva.
-
Najít koncového kupce
Najít kupce je důležitým krokem ve strategii postoupení smlouvy na nemovitost.
Potenciální kupce můžete najít pomocí metod, jako jsou studené telefonáty, plakáty a vývěsky, inzeráty v novinách, inzeráty na sociálních sítích, Craigslist nebo vytváření sítí na realitních fórech. Případně můžete požádat o pomoc místního realitního makléře. Ať už zvolíte jakoukoli strategii, nezapomeňte najít kupce před vypršením platnosti smlouvy. Ve skutečnosti mnoho investorů, kteří tuto strategii používají, pracuje na sestavení seznamu kupujících ještě předtím, než najdou nemovitost k prodeji.
-
Zadejte smlouvu
Jakmile najdete zájemce o koupi, první věc, kterou musíte udělat, je požádat o zálohu v hotovosti. Ve smlouvě by mělo být jasně uvedeno, že zálohová platba bude vyplacena předem. Tato klauzule vás ochrání před případným porušením smlouvy. Vzhledem k tomu, že zálohová platba je nevratná, máte jistotu zisku, ať už se obchod uzavře, nebo ne.
-
Dostanete zaplaceno
Jako převodce dostanete zaplaceno, jakmile konečný kupující složí finanční prostředky za obchod. Rozdíl mezi dohodnutou hodnotou a cenou, které dosáhnete s kupujícím, bude váš zisk. Například pokud jste se s prodávajícím dohodli, že nemovitost koupíte za 170 000 USD, a poté jste smlouvu postoupili kupujícímu za 230 000 USD, váš zisk (poplatek za postoupení) bude činit 60 000 USD.
Závěr
Postoupení smlouvy o převodu nemovitosti trvá ve srovnání s jinými strategiemi investování do nemovitostí kratší dobu a vyžaduje malý nebo žádný kapitál. Práce s prodávajícími a kupujícími, kteří nejsou obeznámeni s postoupením smlouvy, však může být náročná. Navíc se může stát, že se najde kupující, který bude chtít na poslední chvíli vycouvat. Pokud tedy chcete přehodit smlouvu o převodu nemovitosti, měli byste s takovými scénáři počítat a náležitě se připravit.