Forståelse af ejendomsværdisklasse:

Når du begynder at investere i fast ejendom, vil du sandsynligvis høre folk tale om, at en ejendom ligger i en A, B eller C beliggenhed. Ligesom i skolen får kvarterer en karakter – selv om klassificeringen er lidt mere subjektiv. Der er ingen statslig organisation, bestyrelse eller virksomhed, der direkte definerer en ejendomsklasse.

Ejendomsklasser er ærligt talt mere en uskreven regel, der accepteres af de fleste investorer, og linjerne er ikke utroligt klare. Du mener måske, at en beliggenhed er en A-beliggenhed (ganske enkelt “den bedste”), mens en anden investor måske mener, at det er en B-beliggenhed – eller den næstbedste. Men for det meste er investorerne enige om klasseopdelingerne. Forskellige stater og byer kan tilbyde variationer i forhold til, hvordan klassifikationerne er rangeret.

Med hver klasse er der forskellige risici og belønninger. Du skal gøre din due diligence for at finde ud af, hvilken klasse der er den rigtige investering for dig.

Læs mere: Sådan vurderer du ejendomme i A-klasse, B-klasse og C-klasse

De forskellige klassificeringsskalaer

Nogle investorer klassificerer steder på en skala fra A til C, mens andre klassificerer på en skala fra A til F. Med andre ord kan du sige, at en beliggenhed er en “C”-beliggenhed – eller du mener, at den er den værste – men en person, der klassificerer på en skala fra A til F, vil måske mene, at “C” betyder middelmådig. For overskuelighedens skyld bruger vi en skala fra A til C.

Ud over at stedet får en karakter, kan selve ejendommen klassificeres som en A-, B- eller C-ejendom. Så du kan måske høre nogen sige: “Jeg har en A-ejendom i et B-område”. For at gøre klassifikationssystemet mere specifikt tilføjer nogle endda et plus eller minus til disse karakterer. Man kan høre: “Ejendommen er et B-minus-hus i et B-plus-område.” Indtil videre udelader vi plus- og minusbetegnelserne, men du er velkommen til at bruge dem, hvis du ønsker at tilføje specificitet, når du begynder at investere.

Ejendomsklasse A

En beliggenhed i klasse A er et område med nye bygninger, hotte restauranter, gode skoler … og dyre ejendomme. Lejerne tjener høje indkomster, og ejendommene har er sjældent ledige. Det er virkelig den bedste beliggenhed, du kan finde, og de lejere af højeste kvalitet ønsker at leje her.

En klasse A-bygning er generelt nyere – formentlig mindre end 10 år gammel – og har derfor færre vedligeholdelsesproblemer. Bygningen har moderne bekvemmeligheder, såsom granitbordplader og trægulve. Ejendomme vil være velbeliggende, f.eks. langs vandet, i centrum eller i en forstad, afhængigt af dit område.

Ejendomme i klasse A har generelt den højeste husleje, men kan give et lavere cashflow på grund af den store efterspørgsel efter en “nem investering”. Det betyder, at købspriserne vil være højere – og cashflowet er lavere.

Ejendomsklasse B

En klasse B-lokation kan være lidt ældre end sin klasse A-fætter, men har stadig anstændige restauranter, indkøbsmuligheder og skoler. Typisk er disse områder 50 procent ejerboliger, mens de andre 50 procent er investorejede og udlejet. Dette kan være dit middelklasseområde, hvor lejerne har en lidt lavere indkomst end dem i klasse A-ejendomme.

En klasse B-bygning er sandsynligvis 15 til 30 år gammel. Disse boliger mangler den glans, som en klasse A-ejendom har. Lejeindtægterne er lavere, og vedligeholdelsesomkostningerne er højere på grund af boligens alder.

Derimod kan du tilføje værdi her. Disse ejendomme kan nemt opgraderes til en B-plus- eller endog A-ejendom med renoveringer og forbedringer. På grund af det cashflow, vækstpotentiale og den exitstrategi, der tilbydes, skaber klasse B-ejendomme et solidt fundament for enhver investor, der ønsker at opbygge en betydelig cashflow-portefølje af ejendomme.

Relateret: 13 Proaktive måder at øge huslejen på & Tilføj værdi til din udlejningsejendom

Ejendomsklasse C

Lokaliteter i klasse C har typisk lejere med lavere indkomster end i klasse B-områder, og boligerne er gamle – 30 år eller mere – uden nogen historisk værdiansættelse. Dette område er mindre eftertragtet, og mange ejendomme viser synlig forringelse. Nogle kan endog være tilstoppet med brædder. Kvarteret ligger sandsynligvis langt væk fra indkøbsmuligheder, restauranter og offentlig transport.

En klasse C-bygning er sandsynligvis også ældre end 30 år og ser ud til at være det. De har brug for hyppige reparationer, så planlæg for løbende vedligeholdelse. Systemer som VVS- og elinstallationer kan være forældede og kræver løbende opmærksomhed. Ejendomme vil typisk blive udlejet til en lavere leje – men vil være meget mere overkommelige.

Disse ejendomme er overvejende investor-ejede og lejer-besatte. Selv om de giver det højeste cashflow af alle klasser, kræver de praktisk overvågning og forvaltning på fuld tid.

Søg efter en ejendomsadministrator, der har specialiseret sig i netop dette område.

Relateret:

Hvilken klasse skal jeg vælge?

Mange store porteføljer hviler på stærke B-klassefundamenter, der er erhvervet med den lavest mulige gæld.

Når du har opbygget et stærkt fundament, der genererer en anstændig mængde cashflow hver måned, kan du overveje at påtage dig mere risiko. Brug gearing til at diversificere til klasse C-områder, som yderligere øger det månedlige cashflow og gør det muligt for dig at udvide din portefølje hurtigere.

Disclaimer: Der er skrækhistorier og eventyr i denne hit-or-miss-aktivklasse. Udfør et ton af due diligence, før du investerer, og sørg for at søge den bedste ejendomsadministration.

(Hvad med klasse A-ejendomme? Spring dem over. I stedet for at sige til dig selv: “Jeg ville ønske, at jeg boede der”, så flyt derhen, når du har opbygget en storslået portefølje!)

Som tidligere nævnt er klasseinddelingen ikke særlig rigid eller defineret, men de her skitserede klassifikationer bør give dig en generel indikation af, hvordan investorer ser på ejendomme og kvarterer. Undersøg dit marked for at finde ud af, hvilken strategi der fungerer bedst for dig.

Hvilken ejendomsklasse foretrækker du at investere i?

Fortæl os det nedenfor!