Immobilienklasse verstehen: Wie man weiß, wo man investieren sollte

Wenn Sie anfangen, in Immobilien zu investieren, werden Sie wahrscheinlich hören, wie die Leute über eine Immobilie in einer A-, B- oder C-Lage sprechen. Genau wie in der Schule erhalten Stadtviertel eine Note – allerdings ist die Einstufung etwas subjektiver. Es gibt keine staatliche Organisation, kein Gremium oder Unternehmen, das eine Immobilienklasse festlegt.

Immobilienklassen sind, ehrlich gesagt, eher eine ungeschriebene Regel, die von den meisten Investoren akzeptiert wird, und die Grenzen sind nicht sehr klar. Sie halten einen Standort vielleicht für einen A-Standort (einfach ausgedrückt: „der beste“), während ein anderer Investor ihn für einen B-Standort – oder den zweitbesten – halten könnte. Im Großen und Ganzen sind sich die Anleger jedoch über die Klassenunterschiede einig. Je nach Bundesland und Stadt kann die Klassifizierung variieren.

Mit jeder Klasse sind unterschiedliche Risiken und Chancen verbunden. Sie müssen Ihre Sorgfaltspflicht erfüllen, um herauszufinden, welche Klasse die richtige Investition für Sie ist.

Erfahren Sie mehr: Wie man Immobilien der A-, B- und C-Klasse bewertet

Die unterschiedlichen Bewertungsskalen

Einige Investoren bewerten Standorte auf einer Skala von A bis C, während andere auf einer Skala von A bis F bewerten. Mit anderen Worten: Sie sagen vielleicht, dass ein Standort ein „C“ ist – oder Sie halten ihn für den schlechtesten -, aber jemand, der auf einer Skala von A bis F bewertet, könnte denken, dass „C“ für „mittelmäßig“ steht. Der Klarheit halber verwenden wir eine Skala von A bis C.

Nicht nur der Standort erhält eine Note, auch die Immobilie selbst kann als A-, B- oder C-Immobilie eingestuft werden. Man könnte also sagen: „Ich habe eine A-Immobilie in einem B-Gebiet.“ Um das Klassifizierungssystem noch spezifischer zu gestalten, fügen manche sogar ein Plus oder ein Minus zu diesen Noten hinzu. Man könnte sagen: „Die Immobilie ist ein B-minus-Haus in einem B-plus-Gebiet“. Vorläufig lassen wir die Plus- und Minus-Bezeichnungen weg, aber Sie können sie gerne verwenden, wenn Sie Ihre Investitionen noch genauer machen wollen.

Immobilienklasse A

Eine Lage der Klasse A ist ein Gebiet mit neuen Gebäuden, angesagten Restaurants, guten Schulen… und teuren Immobilien. Die Mieter erzielen hohe Einkommen und die Immobilien stehen selten leer. Dies ist wirklich die beste Lage, die Sie finden können, und die besten Mieter wollen hier mieten.

Ein Gebäude der Klasse A ist im Allgemeinen neuer – wahrscheinlich weniger als 10 Jahre alt – und hat daher weniger Wartungsprobleme. Das Gebäude verfügt über moderne Annehmlichkeiten wie Granitarbeitsplatten und Hartholzböden. Die Immobilien befinden sich in einer guten Lage, z. B. am Wasser, im Stadtzentrum oder in einem Vorort, je nach Region.

Immobilien der Klasse A erzielen in der Regel die höchsten Mieten, können aber aufgrund der hohen Nachfrage nach einer „einfachen Investition“ einen geringeren Cashflow bieten. Das bedeutet, dass die Kaufpreise höher sind – und der Cashflow geringer.

Immobilienklasse B

Ein Standort der Klasse B ist vielleicht etwas älter als sein Cousin der Klasse A, verfügt aber dennoch über gute Restaurants, Einkaufsmöglichkeiten und Schulen. In der Regel sind diese Gebiete zu 50 % von Eigentümern bewohnt, während die anderen 50 % von Investoren gehalten werden und vermietet sind. Es handelt sich hier um ein Gebiet der Mittelklasse, in dem die Mieter ein etwas geringeres Einkommen haben als in den Immobilien der Klasse A.

Ein Gebäude der Klasse B ist wahrscheinlich 15 bis 30 Jahre alt. Diese Häuser haben nicht den Glanz einer Klasse-A-Immobilie. Die Mieteinnahmen sind niedriger, und die Instandhaltungskosten sind aufgrund des Alters des Hauses höher.

Doch Sie können hier einen Mehrwert schaffen. Diese Immobilien lassen sich durch Renovierungen und Verbesserungen leicht zu einer B-plus- oder sogar A-Immobilie aufwerten. Aufgrund des Cashflows, des Wachstumspotenzials und der Ausstiegsstrategie bilden Immobilien der Klasse B eine solide Grundlage für jeden Investor, der ein umfangreiches Immobilienportfolio mit hohem Cashflow aufbauen möchte.

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Immobilienklasse C

Lagen der Klasse C haben in der Regel Mieter mit niedrigerem Einkommen als in Klasse-B-Gebieten, und die Häuser sind alt – 30 Jahre oder mehr – und haben keinen historischen Wert. Dieses Gebiet ist weniger begehrt, und viele Immobilien weisen einen sichtbaren Verfall auf. Einige können sogar mit Brettern vernagelt sein. Das Viertel ist wahrscheinlich weit von Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und öffentlichen Verkehrsmitteln entfernt.

Auch ein Gebäude der Klasse C ist wahrscheinlich älter als 30 Jahre und sieht dementsprechend aus. Sie müssen häufig repariert werden, planen Sie also eine laufende Wartung ein. Systeme wie Sanitär- und Elektroinstallationen können veraltet sein und müssen ständig gewartet werden. Die Miete für diese Objekte ist in der Regel niedriger, dafür aber wesentlich erschwinglicher.

Diese Objekte befinden sich überwiegend im Besitz von Investoren und werden von Mietern bewohnt. Sie bieten zwar den höchsten Cashflow aller Klassen, erfordern aber eine praktische Vollzeitüberwachung und -verwaltung.

Suchen Sie einen Immobilienverwalter, der sich auf diesen Bereich spezialisiert hat.

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Welche Klasse sollte ich wählen?

Viele großartige Portfolios basieren auf einem starken Fundament der Klasse B, das mit möglichst geringen Schulden erworben wurde.

Nachdem Sie ein starkes Fundament aufgebaut haben, das jeden Monat einen angemessenen Cashflow generiert, sollten Sie in Erwägung ziehen, mehr Risiken einzugehen. Nutzen Sie die Hebelwirkung, um in Bereiche der Klasse C zu diversifizieren, die den monatlichen Cashflow weiter erhöhen und es Ihnen ermöglichen, Ihr Portfolio schneller wachsen zu lassen.

Haftungsausschluss: Es gibt Horrorgeschichten und Märchen in dieser Anlageklasse, die man entweder trifft oder nicht. Führen Sie eine umfangreiche Due-Diligence-Prüfung durch, bevor Sie investieren, und achten Sie darauf, die beste Hausverwaltung zu finden.

(Was ist mit Immobilien der Klasse A? Lassen Sie sie aus. Anstatt sich zu sagen: „Ich wünschte, ich würde dort wohnen“, ziehen Sie dorthin, sobald Sie ein großes Portfolio aufgebaut haben!)

Wie bereits erwähnt, sind die Klassenunterscheidungen nicht sehr starr oder definiert, aber die hier skizzierten Klassifizierungen sollten Ihnen einen allgemeinen Hinweis darauf geben, wie Investoren Immobilien und Stadtviertel betrachten. Erforschen Sie Ihren Markt, um herauszufinden, welche Strategie für Sie am besten geeignet ist.

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